Продолжаем разбирать пять вещных прав на недвижимость: собственность, аренду, ипотеку, право преимущественной покупки и сервитут. В прошлых статьях речь шла о земельных реестрах, о предупредительной записи и о праве собственности, а сегодня — об ипотеке.
Что такое ипотека?
Ипотека — это денежный кредит, обычно от банка, но не обязательно, и берут его, как правило, на покупку недвижимости. Чтобы обеспечить возврат, заёмщик (залогодатель), которому принадлежит право на недвижимость, закладывает это право в пользу кредитора (залогодержателя). Залог недвижимости и называется ипотекой: он служит обеспечением возврата кредита. Возможна и частная ипотека. Например, Реувен берёт деньги в долг у Шимона, а Шимон ставит условие: на землю Реувена регистрируется залог в его пользу. Тогда, даже если Реувен окажется неплатёжеспособным, Шимону будет из чего получить долг.
Ипотека — одно из пяти прав на недвижимость и сама по себе сделка с недвижимостью. Поэтому если в Земельном реестре (Табу) записано обязательство зарегистрировать ипотеку, противоречащую ему сделку зарегистрировать нельзя, кроме как с согласия того, в чью пользу сделана запись, или по распоряжению суда. Заложить недвижимость или зарегистрированную аренду недвижимости можно только одним способом: зарегистрировать ипотеку. Совет для тех, кто хочет разобраться глубже: ипотека может служить механизмом защиты внутри семьи. Например, родители, которые дают деньги сыну или дочери перед свадьбой, могут обеспечить эти деньги зарегистрированным залогом, и тогда без их согласия с квартирой ничего не сделать.
Первая, вторая и равностепенная ипотека
- Ипотека первой очереди;
- Ипотека второй очереди;
- Ипотека равной очереди (пари пассу): при реализации заложенного имущества оба залогодержателя получают деньги параллельно и поровну (или так, как определено в процедуре реализации). Здесь тоже требуется согласие.
Заёмщик перестал платить: что может сделать банк?
Обратить взыскание на недвижимость. Её выставляют на продажу через Управление принудительного исполнения (хоцаа ла-поаль), обычно с помощью назначенного судом управляющего имуществом (конес нехасим), и вырученные деньги идут на погашение долга перед залогодержателем. Если у должника есть и другие долги, залогодержатель выступает как залоговый кредитор: он получает деньги первым, остальные кредиторы — после него. Взыскание обращают на основании решения суда или распоряжения регистратора Управления принудительного исполнения.
Дом в ипотеке: кто в нём хозяин?
Не волнуйтесь: ипотека не лишает собственника права владеть недвижимостью, пользоваться ею и совершать с ней сделки, если это не противоречит условиям ипотеки. Но любая сделка, заключённая после регистрации залога, подчинена преимущественному праву залогодержателя как залогового кредитора и не умаляет его права обратить взыскание в размере долга. А если недвижимость продают в порядке принудительного исполнения, сделка, противоречащая условиям ипотеки, силы не имеет.
Рефинансирование ипотеки (михзур)
Это замена старого кредита новым, на лучших и более дешёвых условиях. Технически всё происходит так. Старая ипотека стоит в первой очереди, новая регистрируется во второй. Деньгами нового кредита старый погашают, и старую ипотеку снимают. Остаётся только новая ипотека, и её можно поднять в первую очередь актом об изменении ипотеки (штар тикун). Автоматически это не происходит.
Продажа с сохранением ипотеки
Здесь два основных случая. Первый: в залоге вся недвижимость. Например, Рона и Рон разводятся, а их общий дом целиком заложен банку. По соглашению о разводе Рон передаёт свою половину Роне, и она становится единственной собственницей при условии согласия банка. Существующая ипотека на прежних условиях теперь распространяется на всю собственность Роны, и для этого достаточно письма банка о согласии, без акта об изменении. Второй случай: ипотека лежит только на части прав, а после продажи должна распространиться на всё. Тогда кроме согласия банка нужен акт об изменении, который увеличивает заложенную долю, например с половины до целого. Обычно параллельно берут новую ипотеку, чтобы профинансировать покупку доли бывшего супруга.
Перенос и заморозка ипотеки
Продали квартиру и купили новую? Не спешите гасить ипотеку. Перенос ипотеки (грира) переводит зарегистрированный залог со старой квартиры на новую, а остаток долга сохраняется на тех же условиях и с теми же составными частями кредита (маслулим). Это выгодно, когда нынешние условия (низкая ставка, удачный состав ипотеки, особая льгота) лучше того, что банки предлагают сегодня. Тот, кто переезжает в квартиру побольше, может перенести старую ипотеку и взять к ней дополнительную, в пределах ограничений банка и с его одобрения. Продали, но новую ещё не купили? Тогда помогает заморозка ипотеки (акпаа): остаток долга размещают на депозите в банке, обычно из денег от продажи, плюс от 5 до 15%, которые банк просит добавить и возвращает в конце срока. Депозит временно обеспечивает кредит вместо проданной квартиры, а платежи идут как обычно. Когда новая квартира найдена, деньги с депозита освобождают на её покупку, и залог регистрируют уже на новую квартиру. Всё это время ипотека продолжает действовать на прежних условиях.
Продаёте квартиру в ипотеке или переезжаете в квартиру побольше и хотите спокойно перенести ипотеку? Приходите, мы внимательно разберём вашу ситуацию. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Здесь изложена лишь первичная информация: это не юридическая консультация и не замена ей. Прежде чем что-либо предпринимать, обратитесь к адвокату, который работает в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.