Что такое предупредительная запись? Предупредительная запись (эарат азара) — это отметка в Земельном реестре (Табу), которая удостоверяет: обладатель права на недвижимость письменно обязался совершить с ней сделку или воздержаться от сделки.
Основные виды предупредительных записей
- Обязательство совершить сделку
- Обязательство воздержаться от сделки
- Обязательство зарегистрировать ипотеку
- Условия по решению суда или другого уполномоченного органа, которые требуют согласия третьего лица
- Обязательство по сделке городского обновления
Чем предупредительная запись помогает на практике?
- Пока запись не удалена, в реестр нельзя внести сделку, которая ей противоречит, если только на это не согласился тот, в чью пользу она сделана, или не распорядился суд.
- Если в реестре стоят противоречащие друг другу записи, преимущество у того, чья запись внесена первой.
- Предупредительная запись имеет приоритет перед арестами имущества, наложенными после её регистрации, а также перед залогами, назначением управляющего имуществом и решениями о ликвидации.
- Запись публична: в Земельном реестре её может увидеть любой. Так она предупреждает других и не даёт заключить противоречащие сделки.
- Запись можно оформить так, что для любой сделки с недвижимостью потребуется согласие третьего лица. Например, отец покупает квартиру сыну, и любая сделка с ней потребует согласия отца.
- Тот, кто не зарегистрировал запись по упущению или небрежности, может потерять своё право, если появятся противоречащие сделки.
Какое место предупредительная запись занимает среди прав на недвижимость?
Вещных прав на недвижимость пять, и предупредительная запись к ним не относится. Судебная практика считает её «квазивещным» правом. С одной стороны, она закрывает путь третьим лицам, которые не участвовали в обязательстве. С другой стороны, полноценного вещного права она не даёт: зарегистрированная запись не делает собственником того, в чью пользу она внесена. Это временный инструмент, который ограничивает возможность записанного в реестре собственника взять на себя обязательство по противоречащей сделке. Чтобы надёжно закрепить своё право, не стоит почивать на лаврах: доведите до конца регистрацию самого права в Земельном реестре.
Пример
Сара подписывает договор купли-продажи и обязуется продать свою квартиру Ривке. Чтобы закрепить это обязательство, Ривка обращается к регистратору недвижимости с просьбой внести предупредительную запись. Если потом Сара обяжется продать ту же квартиру Рахели, Рахель не сможет зарегистрировать квартиру на себя: в реестре уже стоит запись в пользу Ривки, и она противоречит новой сделке.
Я покупаю квартиру. Как запись защищает меня?
Запись в ограниченной мере закрепляет права покупателя в самый уязвимый период: между подписанием договора и окончательной регистрацией. На практике это выглядит так. При подписании первый платёж Ривки на оговорённое число дней поступает на доверительный счёт адвоката Сары. За эти дни адвокат Ривки регистрирует предупредительную запись в её пользу. Только когда запись внесена, адвокат Ривки даёт адвокату Сары указание перечислить платёж Саре. Сара уверена, что получит первый платёж, а Ривка уверена, что её деньги никуда не уйдут, пока её право не закреплено в реестре.
На что обратить внимание?
Для регистрации записи нужно письменное обязательство обладателя права совершить сделку или воздержаться от неё. При этом неважно, в каком документе оно дано: в договоре, в безотзывной доверенности или в любом другом, и было ли оно прямым или подразумеваемым, безусловным или условным. Пример: Реувен встречает Шимона в кафе и подписывает записку, в которой обязуется продать ему свою квартиру. Такой бумаги может оказаться достаточно, чтобы зарегистрировать предупредительную запись в пользу Шимона.
Поэтому к любому письменному обязательству по вашей недвижимости, будь то обязательство совершить сделку или воздержаться от неё, стоит внимательно присмотреться ещё до подписания.
Совет из практики: как не допустить, чтобы запись внесли в пользу постороннего? Допустим, вы опасаетесь, что чужой человек уговорит пожилого родителя дать согласие на запись в свою пользу. Один из способов это предотвратить — заранее зарегистрировать предупредительную запись об обязательстве воздержаться от любых сделок с недвижимостью.
Предупредительная запись в городском обновлении
В сделке городского обновления стороны, владельцы квартир и застройщик, подписывают договор. По нему застройщик обязуется оказать весь комплекс услуг вплоть до передачи новой квартиры и регистрации прав, а владельцы квартир обязуются передать застройщику будущие права на строительство.
Чтобы застройщик мог защитить свои права на всём пути проекта (продвигать его, строить и продавать дополнительные новые квартиры, которые он возведёт на общем имуществе дома, и так далее), в его пользу вносится предупредительная запись.
Покупаете или продаёте и хотите, чтобы промежуток между подписанием и регистрацией был защищён как следует? Именно этим мы и занимаемся, сделка за сделкой.
Это первичная информация, а не юридическая консультация и не её замена. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.