Неурегулированная земля в Израиле: в чём риск для собственника

Урегулирование прав на землю (эсдер) — публичная государственная процедура с официальной съёмкой и картографированием: она определяет права на землю, прежде всего собственность, и фиксирует площадь и границы участков. Её итог — запись в реестр прав (пинкас зхуйот) Земельного реестра (Табу), обязательная, неопровержимая и окончательная. Проще говоря, урегулирование устанавливает, где проходят границы участка и кому он принадлежит.

Неурегулированная земля записана по старой системе регистрации, принятой ещё в османский период. Как правило, она числится в реестре актов (пинкас штарот), но урегулирования не проходила. Поэтому сведения о ней могут быть неточными (площадь и границы) и устаревшими (кто правообладатель), а сама запись, в отличие от записи об урегулированной земле, не обязательна, не окончательна и может быть оспорена. Нередко при регистрации такой земли с точной съёмкой выясняется, что данные участка отличаются от старой записи в реестре актов, иногда существенно. Если нужно, на этом этапе площадь участка и его контуры исправляют.

• Урегулированная земля, записанная в реестре прав: запись служит неопровержимым доказательством своего содержания, и реестр подтверждает силу каждого записанного в нём права.
• Неурегулированная земля: запись в реестре актов — лишь опровержимое доказательство, и силу записанных прав она не подтверждает.

• Урегулированная земля: на иск о праве на землю исковая давность не распространяется.
• Неурегулированная земля: действует Закон об исковой давности, и срок давности по иску о праве на землю составляет 15 лет.

В 2005 году в Земельное управление Израиля (Минхаль) пришёл американский адвокат: он хотел выяснить, какие права есть у его семьи на 2 500 дунамов в северном Негеве. Предыстория такова. В 1935 году в Землю Израиля прибыл раввин Аарон Барух Тейтельбаум, один из руководителей сатмарской хасидской общины в США, с деньгами, которые община годами собирала на покупку земли. 13 августа 1935 г. он подписал с шейхом Исмаилом Халилем аль-Аззой договор купли-продажи 2 500 дунамов в Негеве и при подписании заплатил 80% цены. Шейх обязался передать права до 13 апреля 1936 г., и тогда же полагалось внести остаток. Оставшиеся 20% раввин заплатил 12 апреля 1936 г., хотя передача прав ещё не была завершена, и последний срок передачи продлили до 31 августа 1936 г.

Американский адвокат, правнук раввина, пришёл в Земельный реестр и заявил, что земля принадлежит его семье. Он предъявил документы, в том числе подлинный договор 1935 года. Но ещё в 1937 году эта земля была записана в реестре актов на имя шейха. Стороны обратились в суд с иском о признании за ними права на эту землю по тому самому договору. В суде представитель семьи шейха заявил, что у неё нет претензий к семье раввина, которую она уважает, а сама семья признала под протокол, что сделка действительно состоялась и раввин заплатил шейху всю цену. И всё же адвокат шейха сослался на статью 5(2) Закона об исковой давности: земля неурегулированная и записана в реестре актов, значит, к сделке применяется давность. В итоге земля осталась за семьёй шейха.

• Урегулированная земля: тот, кто приобрёл право за плату и добросовестно полагался на запись, сохраняет его, даже если запись была ошибочной.
• Неурегулированная земля: подобной защиты закон не предусматривает.