Почему сосед продал землю застройщику, а вы получили письмо от Земельного управления?
Представьте, что это ваша ситуация: поле в несколько дунамов (дунам равен 1 000 кв. м) на окраине Нес-Ционы или Реховота, которое семья обрабатывает с 1960-х годов. Два года назад утверждён план, который превращает весь этот массив в жилой район. Сосед напротив продал свой участок застройщику. Вы же открыли конверт от Земельного управления Израиля (Минхаль). Разница между вами не в везении, а в виде права. Его участок находится в частной собственности, записанной в Земельном реестре (Табу), и прирост стоимости принадлежит ему. Ваша земля относится к землям Израиля: так закон называет публичные земли. Основной закон «Земли Израиля» запрещает передавать право собственности на них (статья 1). Поэтому вы арендатор, а не собственник, даже если аренда записана в Табу: земля остаётся у государства, а вам принадлежит право долгосрочной аренды. Свод решений Совета по землям Израиля (этот совет определяет политику Земельного управления) требует включать в каждый договор аренды сельскохозяйственной земли условие (пункт 8.1.2): при смене назначения аренда прекращается, а земля возвращается Управлению в обмен на компенсацию, размер которой устанавливает Совет.
Поэтому один и тот же план оборачивается для вас и для соседа совершенно по-разному. Соседу он повышает стоимость земли, а для вас прекращает договор. Кто не знает, по какому из двух путей идёт его земля, оценивает её по меркам соседа. Разница сводится к 4 числам:
Собственность в Табу или аренда у Земельного управления: в чём разница и какой случай ваш?
На пути Табу ваше право — собственность, на пути Земельного управления — аренда. Какое из них у вас, сказано в выписке из Табу и в договоре аренды. Два соседних участка в одном и том же плане могут оказаться на разных путях. Около 93% территории страны составляют земли Израиля, принадлежащие государству, Управлению развития и Еврейскому национальному фонду (Керен Каемет), и только около 7% находится в частной собственности (отчёт Государственного контролёра, январь 2017 года). На практике встречается пять видов прав, и каждый по-своему отвечает на вопрос о продаже:
Итог: аренда, записанная в Табу, — не собственность. Выписка говорит, кто собственник, а договор аренды — что происходит при смене назначения. Эти два документа определяют, на каком вы пути.
Почему прирост стоимости достаётся собственнику и что из него вычитают?
Потому что земля принадлежит собственнику, а вместе с ней и всё, что смена назначения добавляет к её стоимости. План, который переводит участок из сельскохозяйственного назначения в жилое, повышает его стоимость, и закон не отбирает этот прирост у собственника. Он берёт с него часть, тремя вычетами. Налог на улучшение: местная комиссия взимает 50% прироста стоимости, вызванного утверждением плана, не позднее дня реализации прав, то есть продажи или строительства (статья 196A и Третье приложение к Закону о планировании и строительстве). Изъятие земли для общественных нужд: закон позволяет изъять без компенсации до 40% площади участка (статья 190(a)(1), отсылающая к статье 20 Указа о землях), но не часть участка, если из-за этого упадёт стоимость оставшейся части. Суды установили и другое: когда участок изымают целиком, платят полную компенсацию.
Третий вычет — налог на прирост капитала. Земля не жильё, поэтому здесь нет ни освобождения, ни льготного расчёта. Реальный прирост, то есть прирост за вычетом инфляции, делят по периодам: часть, накопленная до 7 ноября 2001 г., облагается по высшей предельной ставке (сейчас 47%), часть с 7 ноября 2001 г. по 31 декабря 2011 г. облагается по ставке до 20%, а всё, что накоплено с 2012 года, по ставке 25% (статья 48A Закона о налогообложении недвижимости). У земли, которой владели десятки лет, основная часть прироста приходится как раз на период высокой ставки. Сверх годового порога в 721 560 шекелей (заморожен до 2027 года) добавляется дополнительный налог на высокие доходы (мас есеф): 3%, а с 2025 года ещё 2% на доходы от капитала, включая прирост от продажи недвижимости (статья 121B Указа о подоходном налоге). Калькулятор налога на прирост капитала на нашем сайте рассчитан на жильё. Для земли расчёт другой, и делают его по данным конкретной сделки.
Что делать с приростом стоимости? У собственника есть 2 основных пути. Первый: продать землю застройщику за деньги и на этом закончить. Второй: комбинированная сделка (комбинация), то есть участок в обмен на квартиры: часть земли вы передаёте застройщику сегодня, а получаете квартиры в доме, который ещё не построен. В обоих случаях застройщик платит за права на строительство, которые план добавил к вашей земле. Деньги дают вам их стоимость сегодня, а комбинированная сделка оставляет вас участником того, что эти права принесут, когда дом будет стоять. Сколько квартир вы получите? Принятой ставки нет. Соотношение в комбинированной сделке вытекает из оценки: стоимость земли вместе с правами сопоставляют с затратами на строительство и прибылью застройщика. Это не обычай и не первое предложение застройщика. Если земля досталась по наследству, такая сделка требует подписи всех собственников. И у каждого варианта свой налог.
Итог: в частной собственности план работает на вас. Государство берёт часть прироста, но не забирает его. Даже после налога на улучшение, изъятия и налога на прирост капитала остаток считают по новой стоимости жилой земли, а не по стоимости поля.
Кто подаёт план, кто его утверждает и сколько времени это занимает, объясняет наше руководство об изменении плана застройки (ТАБА).
Что получает арендатор Земельного управления при смене назначения сельскохозяйственной земли?
Компенсацию по сельскохозяйственной стоимости, а не по стоимости района, который здесь построят. В этом суть различия, и оно записано в вашем договоре ещё до появления любого плана: Свод решений требует, чтобы каждый договор аренды сельскохозяйственной земли содержал условие о возврате.
«В договорах аренды сельскохозяйственной земли устанавливается, что при изменении назначения сельскохозяйственной земли на иное договор аренды прекращается и земля возвращается Управлению. …» — Свод решений Совета по землям Израиля, пункт 8.1.2(a); принцип закреплён в пункте 10 решения Совета под номером 1 (1965 год) (неофициальный перевод)
Сколько платят за право, которое прекращается? Часть Б подглавы 8.18 Свода устанавливает фиксированную компенсацию за дунам по виду обработки: базовые суммы 6 000 шекелей за неорошаемые полевые культуры, 12 700 шекелей за орошаемые культуры и 30 800 шекелей за сады, привязанные к индексу потребительских цен, последнему опубликованному на 6 декабря 2010 г., то есть к дню выплаты они выше (пункт 8.18.12). Вид культуры определяют по цели аренды, указанной в договоре. Арендатор вправе вместо этого попросить индивидуальную оценку, которая учтёт и сельскохозяйственные постройки, возведённые по разрешению; оценку можно оспорить, но срок возврата она не отодвигает. Тот, кто возвращает землю в срок, получает надбавку в 50% суммы компенсации (пункт 8.18.14(1)). Он получает и право купить без тендера участки в плане стоимостью до 20% относительной стоимости возвращаемой земли (25% в районе национального приоритета), с уплатой полной арендной платы за весь срок вперёд (капитализированной; мехуван) и без региональных скидок. Как правило, это возможно только после того, как на тендерах продано 40% жилых единиц плана или 500 единиц, смотря что меньше (пункт 8.18.14(2)). Для ориентира: на тендере Земельного управления в районе Нес-Циона, северо-восток (результаты опубликованы в июле 2024 года) победители заплатили около 936 млн шекелей без учёта НДС и расходов на развитие за землю примерно под 1 037 жилых единиц, то есть в среднем около 900 тыс. шекелей стоимости земли на одну жилую единицу.
Сроки тоже установлены в Своде. Требование о возврате отправляют, когда утверждённый план изменил назначение земли на жилое или деловое, а руководство Земельного управления решило, что земля нужна для немедленной продажи (пункт 8.18.11). Срок возврата составляет 60 дней с отправки требования и может быть продлён не более чем на 45 дней по усмотрению Управления (пункт 8.18.10). Если в плане больше 200 жилых единиц, Управление вправе направить предложение о возврате уже после депонирования плана, то есть его публикации для подачи возражений, с авансом в 20% (пункт 8.18.16). Вложения, сделанные после требования, не компенсируются (пункт 8.18.12(f)). На сегодня часть Б, а с ней фиксированная компенсация, надбавки и право покупки, действует для требований о возврате, отправленных до 31 декабря 2026 г. (пункт 8.18.17(b)). После этой даты действуют условия договора аренды и часть А, по которой комиссия по компенсациям измеряет потерю сельскохозяйственного дохода за оставшийся срок аренды (пункт 8.18.5). Даже если требование отправлено до этой даты, часть Б действует только для земли, владение которой передано Управлению в срок возврата, и только когда выполнены все условия выплаты компенсации и предоставления надбавок (пункт 8.18.15). К земле, владение которой в срок не передано, применяются условия договора и часть А (пункт 8.18.17(a)). Если предложение о возврате направлено уже после депонирования, передача откладывается: арендатор продолжает обрабатывать землю по соглашению о временной обработке и передаёт её в течение 30 дней после получения от Управления уведомления об освобождении (пункт 8.18.16(b)). В приоритетном жилом комплексе, планом которого занимается Национальная комиссия по планированию приоритетных жилых комплексов (ВАТМАЛ), закон позволяет Земельному управлению после утверждения плана передать права приказом (статьи 29D–29E Закона о содействии строительству в приоритетных жилых комплексах). Свод добавляет особую надбавку ещё в 20% тому, кто быстро подписывает соглашение о возврате и передаёт владение в срок, указанный в соглашении (пункты 8.18.30 и 8.18.35). Этот закон — временная норма, продлённая в июле 2026 года до августа 2027 года (поправка № 9), и он продолжает действовать для планов, принятых в работу в этот период, и после его окончания.
Итог: арендатор получает ставку за дунам, надбавку за соблюдение срока и право купить часть участков по полной цене, но не прирост стоимости. 60 дней отсчитываются от требования, а не от плана.
Почему право арендатора Земельного управления чего-то стоит для покупателя именно до смены назначения?
Потому что в частной собственности смена назначения повышает стоимость земли, а при аренде у Земельного управления она прекращает аренду. У соседа каждая стадия плана (депонирование, утверждение, разрешение на строительство) прибавляет к стоимости. У арендатора те же стадии приближают требование о возврате, и с момента его отправки компенсация уже определена ставкой. То, что покупатель готов заплатить сегодня, пока план ещё в работе, это цена за шанс: за ставку, за надбавку, за право покупки без тендера и за то, что сказано в конкретном договоре. На рынке это называют премией за ожидание. Это рыночная практика, а не право, и никто не обещает, что покупатель найдётся. Земельное управление такую премию не платит: оно платит по Своду.
Передать право можно только через Земельное управление. Передача связана с платой за согласие: для договора долгосрочной аренды садов или обрабатываемых земель сельскохозяйственная глава тарифов Свода устанавливает 2 000 шекелей за дунам (пункт 8.17.14), с учётом освобождений, предусмотренных Сводом, и условий вашего договора аренды. Передача права на сельскохозяйственную землю Земельного управления без разрешения считается запрещённым отступлением от целевого использования (шимуш хорег) по Закону о сельскохозяйственных поселениях (Первое приложение, пункт 1). Поэтому частный договор между продавцом и покупателем, без Управления, ничего не передаёт. После подписания соглашения о возврате договор аренды расторгается (пункт 8.18.15(2)), а компенсация окончательна и покрывает все права (пункт 8.18.20): передавать больше нечего. А если в плане больше 200 жилых единиц, предложение о возврате, как уже сказано, может прийти сразу с депонированием.
Есть оговорка, которую проверяют в каждом деле отдельно: пункт 8.1.2 требует условия о возврате в договорах, которые подписывают сегодня, но для вас действует та формулировка, что стоит в вашем договоре, будь он старый, продлённый или переуступленный. Её читают до любого вывода о том, что произойдёт при смене назначения.
Итог: в частной собственности план прибавляет к стоимости. При аренде у Земельного управления то, что можно продать, существует только до требования о возврате. И любая передача требует согласия Земельного управления и, как правило, платы за согласие.
Табу и Земельное управление в одной таблице
| Частная собственность в Табу | Сельскохозяйственная аренда у Земельного управления | |
|---|---|---|
| Вид права | Собственность: выписка на ваше имя | Аренда: собственник — государство, Управление развития или Еврейский национальный фонд; Основной закон запрещает передавать право собственности |
| Кому достаётся прирост стоимости | Собственнику | Обществу: аренда прекращается, и земля возвращается (пункт 8.1.2) |
| Налог на улучшение | 50% прироста стоимости, местной комиссии | Нет: Земельное управление перечисляет местному органу власти платёж взамен налога на улучшение (статья 21 Третьего приложения) |
| Что вы получаете при смене назначения | Новую стоимость за вычетом налога на улучшение, изъятия до 40% и налога на прирост капитала | Ставку за дунам (базовые суммы 6 000 ₪ / 12 700 ₪ / 30 800 ₪ с привязкой к индексу), надбавку 50% и право купить до 20–25% по полной цене |
| Когда возможна продажа третьему лицу | На любой стадии, за деньги или в комбинированной сделке; выбор момента зависит от двух налогов | Только до требования о возврате, с согласия Земельного управления и с платой за согласие; после соглашения о возврате права на передачу нет |
Как продать сельскохозяйственную землю: 6 шагов
- Прочитайте первоначальный договор аренды. Какой это вид договора (долгосрочная аренда, эффективная обработка, краткосрочная аренда), какова цель аренды, от которой зависит вид культуры для компенсации, каков срок аренды и есть ли право на продление, и что именно сказано в условии о возврате. Если земля в собственности: возьмите свежую выписку из Табу и выясните в местном органе власти, что с налогом на улучшение.
- Получите выписку из Табу и подтверждение прав от Земельного управления. Выписка говорит, кто собственник и записана ли аренда. Подтверждение прав показывает, что значится в книгах Управления: долги и виды использования.
- Проверьте состояние планирования. Есть ли депонированный или утверждённый план, сколько в нём жилых единиц и отправлено ли требование или предложение о возврате. Такое письмо меняет порядок шагов.
- Если земля в аренде у Земельного управления: подайте заявление о передаче прав. Управление определяет плату за согласие по виду договора (для долгосрочной аренды садов или обрабатываемых земель это 2 000 шекелей за дунам, пункт 8.17.14) и даёт своё согласие. Без разрешения на передачу сделка считается запрещённым отступлением от целевого использования по Закону о сельскохозяйственных поселениях.
- Если земля в собственности: подпишите договор купли-продажи и подайте декларацию. Декларацию подают в управление по налогообложению недвижимости в срок, установленный законом, а налог на прирост капитала и налог на улучшение платят по расчётам, которые выставят налоговое управление и местная комиссия. Тогда же стоит проверить, уменьшит ли налог распределение прироста на несколько налоговых лет.
- Зарегистрируйте. В Земельном управлении: договор аренды на имя покупателя. В Табу: переход права собственности или аренды, после подтверждений от налоговых органов и местного органа власти.
Что проверить, прежде чем принимать решение?
Частые вопросы
Я унаследовал сельскохозяйственную землю в Израиле: как узнать, собственность это в Табу или аренда у Земельного управления, и где взять договор, если у меня его нет?
По выписке из Табу, а затем по книгам Земельного управления. Закажите свежую выписку по номерам блока и участка (гуш и хелка). Если в строке о собственнике указано частное лицо, земля в собственности, и это путь Табу. Если там государство, Управление развития или Еврейский национальный фонд, а рядом записана аренда на имя родителей, это аренда, и вы на пути Земельного управления, хотя ваша фамилия и стоит в Табу. Если записи нет совсем, право учтено только в книгах Управления: запросите у Земельного управления подтверждение прав, а сам договор аренды получите из дела объекта в том региональном отделении Управления, где числится земля.
Когда оба документа у вас на руках, прочитайте в них три вещи: кто сторона договора (и как право переходит к наследникам), какова цель аренды и что сказано в условии о возврате. Эти три ответа определяют, что вы можете продать и что получите, если землю придётся вернуть.
У меня договор аренды сельскохозяйственной земли, а план ещё не утверждён: можно ли продать право сейчас и сколько берёт Земельное управление?
Это зависит от вида договора, а передача всегда идёт через Земельное управление. Долгосрочную аренду, условия которой допускают передачу, можно передать с согласия Управления. При передаче прав Земельное управление взимает плату за согласие: для договора долгосрочной аренды садов или обрабатываемых земель это 2 000 шекелей за дунам по сельскохозяйственной главе тарифов (пункт 8.17.14), с учётом условий договора аренды и освобождений, предусмотренных Сводом. Краткосрочная аренда и соглашение об «эффективной обработке» права на передачу не дают вообще (пункты 8.15.5 и 8.15.12). И в любом случае передача без разрешения считается запрещённым отступлением от целевого использования по Закону о сельскохозяйственных поселениях: один только частный договор права не передаёт.
Покупатель платит цену за шанс, а не за стоимость жилой земли. Учтите и то, что при плане больше чем на 200 жилых единиц Управление вправе направить предложение о возврате уже после депонирования (пункт 8.18.16). Что вы можете сделать сами: подать в Земельное управление заявление о передаче прав и получить расчёт платы за согласие. Цену с покупателем определяют переговоры, а плату за согласие определяет Свод.
Земельное управление прислало требование о возврате земли: можно ли ещё продать права и какие действуют сроки?
Требование запускает отсчёт: 60 дней на передачу владения. Срок считают с отправки требования, и Управление вправе продлить его не более чем на 45 дней по вашей просьбе, по причинам, которые фиксируются письменно (пункт 8.18.10). Только тот, кто передаёт землю в срок, получает фиксированную компенсацию, а сверх неё надбавку в 50% и право покупки без тендера. К земле, владение которой в срок не передано, применяются условия договора и решение комиссии по компенсациям (пункты 8.18.12(a), 8.18.14 и 8.18.17(a)). Вложения в землю с момента требования не компенсируются (пункт 8.18.12(f)). Пока соглашение о возврате не подписано, договор аренды действует, но передача на этой стадии требует согласия Земельного управления, а оно знает, что земля предназначена для продажи. С момента подписания соглашения о возврате аренда расторгнута (пункт 8.18.15(2)), а компенсация окончательна (пункт 8.18.20).
Два решения остаются за вами и после письма. Первое: фиксированная ставка или индивидуальная оценка (пункт 8.18.12(c)), причём оценка не откладывает передачу. Второе: компенсация по части Б или через комиссию по компенсациям из части А, пока по вашему делу не принято решение (пункт 8.18.9). Что вы можете сделать сами: отметить в календаре 60-й день и начать собирать подтверждения об уплате налогов и сборов, потому что Управление требует их в течение 6 месяцев после подписания соглашения (пункт 8.18.15(3)). Письмо задаёт сроки, а выбор внутри них остаётся вашим.
Какую компенсацию получает арендатор сельскохозяйственной земли за её возврат после смены назначения?
Ставку за дунам по виду обработки, надбавку и право купить часть участков по полной цене. Базовые суммы: 6 000 шекелей за дунам неорошаемых полевых культур, 12 700 шекелей за орошаемые культуры и 30 800 шекелей за сады, с привязкой к индексу потребительских цен, последнему опубликованному на 6 декабря 2010 г. (пункт 8.18.12). За возврат в срок полагается надбавка в 50% (пункт 8.18.14(1)) и право купить без тендера участки стоимостью до 20% возвращаемой земли (25% в районе национального приоритета), с уплатой полной капитализированной арендной платы (пункт 8.18.14(2)). К сумме добавляется НДС по счёту-фактуре (пункт 8.18.21), а налог на прирост капитала с возврата платит арендатор (пункт 8.18.15(4)). Тот, кто выбирает взамен другую сельскохозяйственную землю, которую предлагает Управление, отказывается от компенсации и надбавок (пункт 8.18.23).
На сегодня этот порядок действует для требований о возврате, отправленных до 31 декабря 2026 г. (пункт 8.18.17(b)). После этой даты применяются условия договора и решение комиссии по компенсациям, которая измеряет потерю сельскохозяйственного дохода за оставшийся срок (пункт 8.18.5). На соглашение об эффективной обработке этот порядок не распространяется (пункт 8.15.19). Даже если требование отправлено вовремя, порядок действует только для земли, владение которой передано Управлению в срок возврата, и только когда выполнены все условия выплаты компенсации и предоставления надбавок (пункт 8.18.15). К земле, владение которой в срок не передано, применяются условия договора и решение комиссии по компенсациям (пункт 8.18.17(a)). Если в плане больше 200 жилых единиц и предложение о возврате направлено уже после депонирования, владение передают в течение 30 дней после получения от Управления уведомления об освобождении (пункт 8.18.16(b)). Сумма зависит от цели аренды, указанной в договоре, поэтому прочитайте её до расчётов.
Платит ли арендатор сельскохозяйственной земли налог на улучшение при смене назначения?
Нет, потому что прирост стоимости достаётся не ему. За сельскохозяйственную землю Земельного управления, которая возвращена и продана, арендатор налог на улучшение не платит. Вместо него Земельное управление перечисляет местному органу власти платёж взамен налога на улучшение (статья 21 Третьего приложения к Закону о планировании и строительстве) в размере 12% выручки от продажи земли; этот размер установлен регламентом Земельного управления, а не законом. Логика простая: налог берут с того, кто пользуется ростом стоимости, а арендатор возвращает землю раньше, чем успевает им воспользоваться.
Что арендатор всё же платит: налог на прирост капитала с компенсации (пункт 8.18.15(4)), долги перед Управлением до срока возврата и плату за согласие, если он передаёт аренду до возврата. Владелец частной земли, напротив, платит по тому же плану 50% прироста стоимости. Арендатор не получает прирост стоимости и поэтому не платит с него налог на улучшение.
Прочитайте выписку из Табу и договор аренды до того, как принимать решение
«Продать сейчас или подождать?» звучит как вопрос о выборе момента. На деле ответ лежит в документах: кто назван собственником в выписке, что сказано в условии о возврате, какова цель аренды и на какой стадии сегодня план. Адвокатское бюро «Готлиб» ведёт дела в сфере недвижимости: мы представляем владельцев сельскохозяйственной земли и арендаторов при продаже и передаче прав, а собственников земли — в комбинированных сделках перед застройщиком. При продаже мы читаем первоначальный договор аренды, проверяем состояние планирования, ведём переговоры с покупателем, оформляем передачу прав в Земельном управлении и в Табу и сопровождаем сделку до регистрации. В комбинированной сделке мы заказываем оценку от вашего имени, ведём переговоры о соотношении и о приложении со списком квартир, которые вы получаете, выстраиваем обеспечение и остаёмся с вами до тех пор, пока квартиры не зарегистрированы на ваше имя.
Пришлите нам в WhatsApp фотографию первой страницы договора аренды и свежую выписку из Табу, и мы скажем, какой из двух случаев ваш. Если застройщик уже предложил вам комбинированную сделку, пришлите и его предложение, прежде чем отвечать ему. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Табу или Земельное управление: ответ записан в выписке и в договоре аренды. Тот, кто читает их до того, как выбирать момент продажи, принимает решение со спокойной душой.
Источники: Основной закон «Земли Израиля», статьи 1–2; Закон о землях Израиля 1960 года; Закон о Земельном управлении Израиля 1960 года, статья 3; Свод решений Совета по землям Израиля (редакция от 26 марта 2026 г.), пункты 8.1.2, 8.3.49, 8.15.5, 8.15.12, 8.15.19, подглава 8.18, части А–В, и пункт 8.17.14; Закон о планировании и строительстве 1965 года, статьи 188, 190, 196A и Третье приложение (статьи 1–3 и 21); Закон о сельскохозяйственных поселениях (ограничения на использование сельскохозяйственной земли и воды) 1967 года, статья 2 и Первое приложение; Закон о содействии строительству в приоритетных жилых комплексах (временная норма) 2014 года, глава C1, и поправка № 9 2026 года; Закон о налогообложении недвижимости (прирост и покупка) 1963 года, статья 48A; Указ о подоходном налоге, статья 121B; отчёт Государственного контролёра о Еврейском национальном фонде (январь 2017 года); Центр исследований и информации Кнессета (июль 2022 года, декабрь 2025 года); сообщение Земельного управления Израиля о результатах тендера в районе Нес-Циона, северо-восток (1 июля 2024 г.). Действующие редакции проверены 2 сентября 2026 г. Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена; прежде чем действовать, посоветуйтесь с адвокатом.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.