Какие гарантии сегодня приняты на рынке? Что такое автономная банковская гарантия? Каких новых гарантий, пока редких, но уже принимаемых застройщиками, мы добиваемся для своих клиентов? И можно ли потребовать гарантию на всё? Разберём по порядку.
Автономная гарантия
Автономная (безусловная) гарантия существует сама по себе, отдельно от договора между сторонами. Финансовая организация, которая её выдала, обязана по ней заплатить, и пострадавшей стороне не нужно представлять юридическое подтверждение нарушения договора, доказательства ущерба или решение суда. По сути это открытый чек, который можно предъявить независимо от подписанного договора. Сегодня это предпочтительная форма обеспечения на рынке, и сторона, в пользу которой она выдана, может быть по-настоящему спокойна.
Гарантия по Закону о продаже (квартир)
Это банковская гарантия, которую застройщик по закону обязан предоставить покупателю новой квартиры. Она относится к самым серьёзным средствам защиты денег покупателя: защищает то, что он платит застройщику за квартиру, пока сделка не перейдёт на более поздние этапы. Гарантия срабатывает, если квартира не передана покупателю при определённых обстоятельствах, например при банкротстве. В сделке городского обновления застройщик предоставляет гарантию на стоимость новых квартир владельцев, которые передают ему свои старые квартиры. Если ваш дом уже в проекте или проект только складывается, спросите нас об усиленной гарантии по Закону о продаже (квартир): упускать её не стоит.
Гарантия арендной платы
Автономная банковская гарантия выплаты арендной платы за временное жильё. Она действует весь срок проекта, до передачи новых квартир, и нужна для того, чтобы застройщик платил аренду за жильё, куда владельцы переезжают на время сноса и строительства. Если застройщик задержит платежи, аренда вашего временного жилья всё равно будет оплачена.
Гарантия по налогам
С каждой сделки с недвижимостью платят налоги, кроме освобождений, которые прямо названы в законе. В городском обновлении владельцы продают свои квартиры застройщику и взамен получают от него новые, а это налоговое событие. Поэтому застройщик предоставляет автономную банковскую гарантию уплаты всех налогов по проекту. Её реализуют, если застройщик налоги не заплатит, и она действует до получения окончательного подтверждения об их уплате.
Гарантия на срок устранения недостатков (ткуфат бедек)
В любом строительном проекте то, что запланировано, расходится с тем, что построено: иногда нужен серьёзный ремонт, иногда мелкий. Эта автономная банковская гарантия позволяет спать спокойно. Квартира, которую вы получите, будет исправной и соответствовать технической спецификации, а строительные недостатки, если они найдутся, устранят, и бегать за застройщиком не придётся.
Гарантия фонда содержания
Современные высотные дома оснащены сложными инженерными системами, обслуживание которых стоит дорого, а платят за него владельцы квартир. В городском обновлении эта нагрузка ощущается сильнее всего: люди переезжают из старого дома со скромными взносами домовому комитету в современный многоэтажный дом. Поэтому принято требовать, чтобы застройщик взял на себя фонд содержания, который в течение длительного срока покрывает эти расходы за владельцев, живших в доме до проекта. Обеспечивает это обязательство автономная банковская гарантия.
Гарантия регистрации
Автономная банковская гарантия того, что дом будет зарегистрирован как кондоминиум (байт мешутаф), участок будет разделён (парцелляция), а каждая квартира будет записана на имя владельца в Земельном реестре (Табу).
Новое: гарантия снятия предупредительных записей
Это новшество мы требуем для своих клиентов: мы увидели, что рынку его не хватает, и включили его в наши проекты. По этой гарантии можно снять предупредительные записи в Табу (эарат азара), сделанные в пользу застройщика, если он решит выйти из сделки. Сумму гарантии при этом соответственно обновляют. Если сделка сорвётся, владельцам не придётся добиваться от застройщика, чтобы он «очистил» выписку из Табу. Они смогут продать квартиру или подписать договор с другим застройщиком без согласия того, кто из проекта ушёл.
Это основные гарантии на рынке городского обновления. Сверх них мы добиваемся для своих клиентов дополнительных условий: расширенной гарантии регистрации, которая покрывает и отмену прежней регистрации, усиленной гарантии по Закону о продаже (квартир) и других. Права владельцев нужно грамотно закрепить в договоре и тщательно проработать, ведь речь идёт о вашем доме. Вместе с тем каждый проект надо оценивать отдельно: многое зависит от его экономической целесообразности и от готовности застройщика. Гнаться за раздутыми гарантиями не стоит. Если потребовать гарантий, которые рынок не принимает или которые подрывают экономику проекта, предложений может не оказаться вовсе. Не забывайте, ради чего вы объединились: ради надёжной и жизнеспособной сделки городского обновления.
Это первичная информация, а не юридическая консультация и не её замена. Сказанное выше не служит рекомендацией предпринимать юридические действия или отказываться от них. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области. Во избежание сомнений: ответственность за любые последствия того, что вы положились на эту информацию, несёт только пользователь.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.