Что подписать до выезда из квартиры при городском обновлении

Многие считают, что разрешение на строительство и есть сигнал к выезду. Эта ошибка может дорого обойтись. Как адвокаты владельцев квартир, мы проверяем, что выполнены ключевые отлагательные условия, прежде чем вы упакуете первую коробку.

Одного разрешения на строительство мало: проект держится на банковском сопровождении, то есть стройка финансируется под контролем банка. По Закону о продаже (квартир) (обеспечение вложений покупателей квартир) 1974 года и по строгой практике, которой придерживаемся мы, квартиру не освобождают, пока не подписано и не действует закрытое финансовое сопровождение. Почему это принципиально? При закрытом сопровождении проект ведётся на отдельном закрытом счёте, а за расходами следит инспектор банка, который готовит «нулевой отчёт» (дох эфес). Поэтому ваши деньги и деньги покупателей новых квартир не могут уйти в другие проекты застройщика.

• Усиленная гарантия по Закону о продаже (квартир) на сумму стоимости новой квартиры. Она должна быть автономной, то есть выплачиваться без необходимости доказывать сложный юридический ущерб. Мы следим, чтобы гарантию передали на доверительное хранение адвокату владельцев квартир до выезда и чтобы она вступила в силу в день выезда. По самому закону основания для взыскания по гарантии размыты, и доказать, что они наступили, трудно. Этот изъян рынка мы увидели давно. Поэтому в проектах, где мы представляем владельцев квартир, мы ещё на этапе тендера среди застройщиков требуем усиленную гарантию, в которой прямо названы как минимум 2 основания для взыскания. Например: застройщик надолго остановил строительство, не начал работы в установленный срок или передал новые квартиры позже согласованного срока. Каждый из этих сроков определяют на переговорах, и каждое такое событие даёт право взыскать по усиленной гарантии.
• Гарантия на арендную плату. Это автономная безусловная банковская гарантия, которая обеспечивает арендную плату на всё время строительства. Мы настаиваем на «подушке безопасности»: с последней выплатой гарантия не обнуляется, в ней сохраняется остаток, обычно на 12 месяцев, на случай, если передача квартиры задержится дольше льготного срока.
• Гарантия на налоги и сборы. Автономная безусловная банковская гарантия, которая обеспечивает уплату налога на прирост капитала (мас шевах), налога на покупку (мас рехиша), налога на улучшение (этель ашбаха) и подобных им сборов.
• Гарантия на юридические расходы. Автономная безусловная банковская гарантия на случай, если владельцам квартир придётся взыскивать по усиленной гарантии: она покрывает гонорар адвокатов, судебные пошлины и расходы на ведение дела.

Если ваша нынешняя квартира в ипотеке, снос без согласия банка нарушает кредитный договор. Здесь два документа, и получают их две разные стороны. Ваша задача — получить в своём банке согласие на перенос ипотеки. Этот документ сохраняет первоначальные условия кредита, включая прежние выгодные ставки, и переводит залог со сносимой квартиры на временное обеспечение, то есть на усиленную гарантию, а в конце на новую квартиру. Задача застройщика — получить в банке проекта письмо об исключении квартир владельцев из залога (михтав ахрага). Этот документ важнее, и потребовать его многие забывают. Банк, который финансирует застройщика, берёт в залог весь участок и весь проект. В письме об исключении он заявляет, что ваша будущая квартира выведена из этого общего залога. Без такого письма при неплатёжеспособности застройщика банк может обратить взыскание на весь проект, чтобы покрыть его долги, и ваша квартира растворится в общем долге. С письмом об исключении ваши права стоят выше прав банка застройщика.

Арендная плата — не одолжение со стороны застройщика, а экономическая замена вашей собственности. Когда растут цены и стоимость жизни, пункт о «фиксированной арендной плате» работает против вас. Вот что мы требуем для наших клиентов:

• Оценка в реальном времени. Не полагайтесь на сумму из договора, подписанного пять лет назад: рынок меняется. Оценщик недвижимости со стороны владельцев определяет размер арендной платы незадолго до фактического выезда, либо её определяет действующий договор аренды. Берётся большее из двух значений.
• Защитная надбавка. Принято требовать примерно на 5–15% больше рыночной цены, насколько позволяет экономика проекта. Так у владельцев появляется выбор: квартира после ремонта или квартира, за которую просят больше из-за короткого срока аренды. Для пожилых людей и людей с инвалидностью предусматривают отдельную доплату.
• Двойная индексация. Арендную плату пересматривают каждые 12 месяцев: по росту индекса потребительских цен или на согласованный годовой шаг, обычно около 5%, смотря что выше.
• Освобождение от налога. По разъяснениям Налогового управления и главе пятой 4 Закона о налогообложении недвижимости арендная плата, которую платит застройщик, освобождена от подоходного налога в пределах установленных законом потолков, даже если речь идёт о квартире, купленной как вложение. Мы следим, чтобы формулировки договора не поставили это освобождение под угрозу.
• Льготный срок. Бывает, что новая квартира физически готова, но Формы 4 (разрешения на заселение) ещё нет. Застройщик может заявить, что квартира «пригодна для проживания», и прекратить выплаты. Мы закрепляем в договоре, что арендная плата идёт до полной юридической передачи квартиры и подключения к постоянным коммуникациям.
• Компенсация за просрочку передачи новой квартиры. Мы применяем в договоре поправку № 9 к Закону о продаже (квартир). Если застройщик задерживает передачу больше чем на месяц, владелец получает, начиная со второго месяца после срока передачи, компенсацию в размере арендной платы за новую квартиру с учётом её площади и расположения, по заключению оценщика владельцев. С 5-го по 10-й месяц это 125% такой арендной платы, с 11-го месяца и далее 150%. Неполный месяц тоже оплачивается.

За договорами стоят люди. Наш опыт показывает: когда человеческой стороной выезда занимаются всерьёз, лишних споров и исков не возникает.

• Варианты, которые закон предусматривает для владельцев от 70 лет, должны быть записаны в самом договоре и предложены до выезда. Если их не предложили, отказ пожилого владельца не считается неразумным. Среди этих вариантов: покупка новой квартиры на сумму стоимости той, что причитается ему в проекте; переезд в дом для пожилых с выплатой ему разницы деньгами; покупка другой квартиры, поменьше, с выплатой разницы, и другие.
• Физическая помощь. В договорах, которые готовим мы, застройщик оплачивает пожилым людям и людям с инвалидностью упаковку и распаковку вещей и полную организацию переезда.
• Организационная помощь. Мы требуем, чтобы застройщик предоставил агента по недвижимости, который подберёт подходящее жильё на время строительства: с лифтом, недалеко от нынешнего дома и от общественного транспорта. Застройщик также делает в этой квартире нужные приспособления и оплачивает юридическую помощь с договором аренды.
• Раннее выявление и помощь каждому. Мы заранее определяем, кому понадобится помощь, и требуем от застройщика личного сопровождающего в день выезда, помощь с упаковкой и отдельную перевозку. Это по-человечески, и это же предотвращает задержки в последний момент, когда владелец становится собственником-отказником.

Не ограничивайтесь письмами по электронной почте. Примерно за три месяца до выезда проводят отдельное собрание, очное или в Zoom, посвящённое только выезду: точные сроки, знакомство с представителем компании-перевозчика и раздача папки выезда. Цель — посмотреть жильцам в глаза и дать им ощущение, что они управляют ситуацией.

• Список отключений. Телефоны и справочные службы (электричество, вода, газ, муниципальный налог (арнона), интернет) с указанием, когда именно отключаться: не слишком рано и не слишком поздно.
• Смена адреса. Быстрые ссылки на формы Министерства внутренних дел и на услугу пересылки писем «Почты Израиля».
• Памятка об арендной плате. Одна страница: когда приходит первая выплата, на какой счёт и что делать, если она не пришла.

Самая большая ошибка — когда жильцы звонят инженеру проекта или адвокату по каждому мелкому вопросу. Мы проверяем, что у застройщика есть один человек, координатор по работе с жильцами, чья единственная задача — отвечать на вопросы вроде «где мои коробки?». Разумно устроенная связь выглядит так: спокойная группа в WhatsApp только для официальных объявлений и рядом открытый канал для личных вопросов к координатору.

После выезда соседи разъезжаются кто куда, и иногда распадается сообщество, которое складывалось десятилетиями.

• Наша рекомендация. Мы советуем комитету собственников (нецигут) и застройщику устроить прощание со старым домом, с общей фотографией на его фоне до сноса, и завести традицию ежеквартальных сообщений о ходе строительства. Так соседи не теряют друг друга, и вернуться в новый дом через несколько лет им будет намного легче.