Комитет собственников (нецигут), адвокат владельцев квартир и остальные консультанты выбраны, и теперь пора выбирать застройщика. В этой статье: как проходит тендер среди застройщиков, что такое анкета застройщика, по каким параметрам выбирают, чем застройщик отличается от подрядчика и как на деле принимается решение.
Как проходит тендер среди застройщиков?
Рекомендуемый путь — конкурентный отбор предложений. Адвокат владельцев квартир обращается к нескольким застройщикам, а срок рассмотрения предложений заранее согласует с комитетом собственников. Обычно каждому заинтересованному застройщику отправляют подробную анкету вместе с технической спецификацией, которую подготовил для владельцев инженер технического надзора. В анкете есть сведения о доме, доля владельцев, уже давших предварительное согласие, и запрос предложения, а застройщик сообщает в ответ о своём опыте и финансовой устойчивости. Получив предложения, адвокат вместе с комитетом ведёт переговоры, сравнивает и ранжирует их, а затем представляет владельцам самые выгодные, и застройщики-финалисты выступают перед ними на общем собрании. Важно, чтобы адвокат прямо записал в документах тендера: процедура конкурентная, но законы о тендерах на неё не распространяются, владельцы ею не связаны и вправе отменить её или выбрать любого застройщика.
Справится ли застройщик с проектом?
- Общий опыт в жилищном строительстве: проекты на стадии планирования, на стадии строительства и завершённые за последние годы.
- Подтверждённый опыт в городском обновлении: проекты по ТАМА 38, государственному плану укрепления старых домов против землетрясений (укрепление и надстройка по 38/1, снос и новое строительство по 38/2), и проекты расселения и застройки (пинуй-бинуй), особенно в границах того же муниципалитета. По каждому проекту нужен актуальный статус: переговоры, подписанные договоры, строительство, завершён, заселён.
- Подтверждение финансовой устойчивости и способности привлечь финансирование для проекта.
Порядочен ли застройщик?
Есть ещё одна вещь, которую стоит проверить до подписания договора: как застройщик ведёт себя с людьми. Как это узнать? Просто поговорите с владельцами квартир, которые прошли весь путь с этим застройщиком. Вот что стоит у них выяснить:
- Как застройщик и его команда относились к владельцам во время переговоров и строительства и насколько были доступны, когда нужно было ответить на вопрос или решить проблему.
- Привлекали ли владельцев к планированию при подаче заявки на разрешение на строительство и учитывали ли их пожелания, насколько это было возможно.
- Насколько лично участвовал в проекте сам застройщик или руководители компании и кто постоянно поддерживал связь с владельцами.
- Держит ли он слово.
- Соблюдение сроков — и при планировании и получении разрешений, и при строительстве.
- Качество строительства и устранение строительных недостатков после сдачи дома.
- Регистрация квартир и дома как кондоминиума (байт мешутаф) в Земельном реестре (Табу).
- Считают ли владельцы проект успешным, а если нет, то почему.
Застройщик или подрядчик?
Застройщик (девелопер) — коммерческая организация, которая продвигает сделку. Он должен хорошо знать рынок недвижимости и его риски, располагать собственным капиталом и уметь привлекать финансирование, а для проектирования и строительства нанимает проектировщиков, консультантов и подрядчиков, которые ведут стройку. Подрядчик — тот, кто непосредственно ведёт строительство: по закону он обязан быть зарегистрированным подрядчиком с классификацией, соответствующей проекту, и у него работают инженеры, технический надзор, прорабы и бригады рабочих. Некоторые застройщики строят сами, это застройщик-подрядчик. Такая модель хорошо подходит для проектов с пограничной экономикой: она помогает удержать прибыль на уровне, при котором банк или другое финансовое учреждение согласится сопровождать проект.
Одно выгодное предложение или несколько конкурирующих?
Нередко застройщик сам приходит к владельцам квартир. Но чем больше застройщиков участвуют в отборе, тем сильнее каждый улучшает своё первоначальное предложение по сравнению с остальными, и выигрывают от этого владельцы: в итоге их условия заметно выгоднее тех, с которых всё начиналось. Есть и ещё одно преимущество: к запросу предложений прилагают спецификацию, которую хотят получить владельцы, а не ту, что предлагает застройщик. С другой стороны, застройщик, который сам заинтересован в проекте и готов его вести, тоже хорошая отправная точка, если адвокат владельцев проверил, что он отвечает требованиям и предлагает достойные условия. Особенно это важно, когда экономика проекта на грани и очереди из желающих может не быть. Тут вспоминается пословица «лучше синица в руках, чем журавль в небе», и всё же каждый случай решают отдельно. Стоит также понимать, что значит, когда застройщик или организатор проекта обращается к вам первым и просит подписать соглашение об эксклюзивности (нон-шоп), то есть обязательство не искать других предложений. Об этом мы писали в статье о выборе организатора проекта.
Застройщики уже стучатся в дверь вашего дома? Напишите нам в WhatsApp: расскажите, сколько предложений поступило, и мы вам ответим. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Застройщикам: тендеры, которые мы проводим для владельцев квартир
Мы сопровождаем комитеты собственников в проектах городского обновления и проводим для них конкурентный отбор, описанный выше. Чем больше серьёзных участников, тем выгоднее предложения для владельцев квартир, и именно поэтому дверь открыта.
Если у вас подтверждённый опыт в городском обновлении и финансовая устойчивость, которая его подкрепляет, пришлите сведения о компании по почте: шесть строк, не больше. Каждое обращение мы рассматриваем применительно к проектам, которые сопровождаем, а выбор всегда остаётся за владельцами квартир.
Застройщики, готовые предложить проекты на выгодных условиях группам покупателей (квуцат рехиша), которые мы представляем, могут указать это в том же письме. Там мы тоже действуем исключительно в интересах группы.
Это первичная информация, а не юридическая консультация и не её замена, и ничто из сказанного выше не следует считать рекомендацией начать судебное разбирательство или воздержаться от него. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области. Во избежание сомнений: ответственность за любые последствия того, что вы положились на эту информацию, несёт только пользователь.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.