Адвокат владельцев квартир и организатор проекта уже выбраны. Следующий консультант, которого стоит подключить к городскому обновлению, — инженер технического надзора. Зачем он нужен, на каком этапе вступает в проект, что проверить при выборе и нужны ли другие консультанты? Разбираемся по порядку.
Зачем владельцам свой технадзор
На переговорах с застройщиком принято, и это разумно, включать в договор услуги инженера технического надзора, который действует от имени владельцев квартир. Он работает на владельцев на всех этапах: от проектирования и строительства до передачи новых квартир и гарантийного срока устранения недостатков (ткуфат бедек). Выбрать инженера комитету владельцев квартир (нецигут) помогает адвокат владельцев сразу после своего назначения, и дальше они работают вместе на протяжении всего проекта. Инженер подключается уже на этапе переговоров с застройщиком: помогает адвокату подготовить приглашение застройщикам подать предложения и разобрать поступившие предложения, включая чертежи, спецификации и условия, которые затем закрепляются в договоре владельцев с застройщиком. По сути, инженер технического надзора отвечает за стройку и спецификации: он составляет грамотную техническую спецификацию новых квартир и следит, чтобы дом строили по договору, спецификации и проекту.
1 · Этап проектирования
- Помогает адвокату владельцев квартир подготовить приглашение застройщикам подать предложения на проект.
- Готовит техническую спецификацию проекта. Она становится неотъемлемой частью предложения каждого застройщика и условием перехода к договору.
- Спецификация нужна так рано, потому что становится частью обязательств застройщика по новым квартирам и того, что получают владельцы: строительные материалы, прейскурант изменений, зачёты за отказ от отдельных работ, контроль качества, выбор поставщиков. После выбора застройщика инженер проверяет, что все его обязательства и требования владельцев к планировке и технической части вошли в проект, который подают в местную комиссию по планированию и строительству для получения разрешения на строительство. Он же сверяет план застройки (ТАБА) с разрешением, а разрешение с чертежами и графиком проекта.
2 · Этап строительства
- Надзор за работами и инженерный контроль. Инженер технического надзора — человек владельцев на стройке: он регулярно проверяет площадку, качество работ, материалы, безопасность и соответствие стандартам, а также то, как застройщик соблюдает график и обещания, данные в самом начале. С подрядчиком, который ведёт работы, он проводит регулярные рабочие встречи.
- Инженер постоянно сообщает владельцам и их адвокату, как продвигается стройка, поднимает существенные вопросы, например отступления от проекта, помогает решать проблемы и, когда нужно, подключает адвоката владельцев к разговору с застройщиком.
3 · Передача квартир и гарантийный срок
- Общие помещения. Инженер сопровождает владельцев при приёмке общих помещений дома и составляет отчёт об осмотре с перечнем того, что требует исправления.
- Предварительный осмотр квартиры. Инженер сопровождает каждого владельца на осмотре перед передачей и составляет отчёт о недостатках и расхождениях, которые нужно устранить до передачи квартиры.
- Акт приёма-передачи (получение ключей). Инженер сопровождает каждого владельца в сам момент передачи и фиксирует в отчёте оставшиеся расхождения. Дальше он остаётся с владельцами весь гарантийный срок, до полного устранения недостатков, и по его окончании составляет итоговый отчёт.
На что смотреть при выборе инженера технадзора
- Подтверждённый опыт постоянного технического надзора в проектах городского обновления. Важно, в каких именно: ТАМА 38, то есть государственный план укрепления старых домов против землетрясений (38/1: укрепление и надстройка; 38/2: снос и новое строительство), или расселение и застройка (пинуй-бинуй), сколько в них квартир и на какой они стадии.
- Сколько людей и кого именно инженер выделит на ваш проект.
- Клиенты, готовые дать рекомендацию, и застройщики, которым этот инженер тоже оказывает услуги.
- Действующий полис страхования ответственности инженера, личная заинтересованность в сделке, если она есть, размер гонорара и готовность постоянно сопровождать комитет владельцев и самих владельцев на всём протяжении проекта.
Другие консультанты
- Консультант по страхованию. Договор о городском обновлении предусматривает страховое покрытие рисков проекта, в том числе ущерба владельцам квартир и третьим лицам, их имуществу или здоровью. Раздел о страховании стоит доверить тому, кто хорошо знает эту область.
- Дополнительные консультанты. Проекты городского обновления, как правило, полностью финансирует застройщик, а в части проектов экономическая целесообразность на грани. Каждый дополнительный консультант со стороны владельцев увеличивает расходы проекта, и в таком проекте это может решить его судьбу. Поэтому пользу каждого нового консультанта нужно взвешивать с учётом экономики проекта в целом.
На стройке за подрядчиком следит именно инженер владельцев, и когда возникает проблема, он подключает адвоката владельцев, чтобы тот поставил вопрос перед застройщиком. Адвокатское бюро «Готлиб» представляет владельцев квартир в проектах городского обновления, от первой идеи до получения ключей.
Приведённые выше сведения носят исключительно предварительный характер, не служат юридической консультацией и не заменяют её. Ничто сказанное выше не означает рекомендации начинать судебное разбирательство или воздерживаться от него. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области. Во избежание сомнений: ответственность за любые последствия того, что вы полагались на эти сведения, несёт только сам пользователь.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.