Договор с застройщиком в городском обновлении: ключевые пункты

Пятый этап проекта городского обновления — переговоры о договоре с застройщиком. Это ваша возможность как владельца квартиры понять, на какие пункты смотреть, прежде чем подписывать. Ниже разберём, что получают владельцы квартир, кто несёт расходы, какие гарантии обязательны, какие отлагательные условия ставит договор и какие права закон даёт пожилым владельцам и другим особым группам.

Что получают владельцы и кто несёт расходы

Этот пункт перечисляет, что получают владельцы квартир за то, что передают застройщику права на строительство. Прежде всего это новая квартира или другое решение жилищного вопроса. В сделке по укреплению здания с надстройкой по плану укрепления пункт определяет, какая площадь добавляется к квартире: защитная комната (мамад), парковка, балкон, кладовая, ниша для сушки белья и другое. Кроме того, застройщик оплачивает аренду жилья на весь переходный период, переезд, гонорар адвоката, который представляет владельцев квартир, фонд содержания на ограниченный срок, из которого оплачиваются взносы домовому комитету в новом доме, а также налоги, платежи и сборы, возникшие после заключения сделки с застройщиком. К договору прилагается спецификация, которая дополняет этот пункт: в ней приведена техническая спецификация квартир, как владельцев, так и застройщика. И главное: в договоре должно быть записано, что все сопутствующие расходы по проекту несёт только застройщик.

Раскрытая рулетка на каменном полу нового балкона со стеклянным ограждением, оливковое дерево в кадке и море за перилами — Пункт о том, что получают владельцы, называет новую квартиру или другое решение жилищного вопроса, а при укреплении с надстройкой ещё и добавляемую площадь: защитную комнату, парковку, балкон, кладовую. К этому добавляются аренда жилья на переходный период, переезд и фонд содержания.

Обязательные гарантии

Расселение и застройка — снос старого дома и новое строительство (пинуй-бинуй), а также снос отдельного дома и строительство на его месте по плану укрепления: усиленная банковская гарантия по Закону о продаже (квартир) на стоимость новой квартиры.
Укрепление здания с надстройкой по плану укрепления: автономная (безусловная) банковская гарантия исполнения проекта.
Гарантия арендной платы: автономная банковская гарантия, которая обеспечивает выплату аренды до передачи новой квартиры.
Гарантия по налогам и сборам: автономная банковская гарантия уплаты всех налогов и сборов, которые договор возлагает на владельцев квартир.
Гарантия на срок устранения недостатков (ткуфат бедек): автономная банковская гарантия ремонта строительных недостатков, как того требуют договор и закон.
Гарантия регистрации: банковская гарантия, которая покрывает расходы на регистрацию в Земельном реестре (Табу): отмену действующей регистрации дома как кондоминиума (байт мешутаф), регистрацию нового раздела участка (парцелляция), регистрацию нового кондоминиума и прав владельцев на новые квартиры.
Гарантия юридических расходов: банковская гарантия их оплаты.
Вторая гарантия регистрации: автономная банковская гарантия того, что при расторжении договора предупредительная запись в Табу (эарат азара), сделанная в пользу застройщика, будет снята.

Сантехник лежит на мягком покрывале и работает под тумбой с раковиной в новой ванной, рядом открытый ящик с инструментами, на подоконнике чашка кофе — Гарантия на срок устранения недостатков: автономная банковская гарантия ремонта строительных недостатков, как того требуют договор и закон.

Отлагательные условия

Сделка городского обновления зависит от многих факторов, и на каждом этапе остаётся неопределённость. Поэтому вступление договора в силу ставят в зависимость от отлагательных условий, причём выполнены должны быть все. Если хотя бы одно условие не выполнено в установленный срок, договор считается не вступившим в силу. Самые распространённые условия:

Согласие необходимого большинства владельцев квартир на проект.
Новый план застройки (ТАБА) для комплекса, утверждённый и опубликованный для вступления в силу, с объёмом прав на строительство, достаточным для новых домов (при пинуй-бинуй).
Признание территории комплексом пинуй-бинуй: без этого статуса нет налоговых льгот (при пинуй-бинуй).
Разрешение на строительство проекта.
Договор о финансовом сопровождении, подписанный с организацией, которая финансирует проект.

Садовник высаживает рассаду на клумбе во дворе нового жилого дома с зелёными балконами, газоном и деревянной перголой, на скамейке читает женщина — Что ждёт после всех отлагательных условий: новый дом, в котором уже живут. Договор вступает в силу, только когда выполнены все условия, каждое в свой срок: большинство, план, признание комплекса, разрешение и финансирование.

«Почитай лицо старца»: права пожилых владельцев

Закон защищает пожилых владельцев квартир. Если застройщик не предложил альтернативы, которые описывает закон (хотя бы одну из них, а с 75 лет именно первую), пожилой владелец вправе отказаться участвовать в проекте, и такой отказ не считается неразумным. Кто под это подпадает? Две возрастные категории, 70+ и 75+, при условии что владелец прожил в квартире не меньше двух лет к моменту подписания первой сделки городского обновления в доме. Ещё две категории вправе отказаться, если им не предложили похожие альтернативы: неизлечимо больные в терминальной стадии и получатели пособия по уходу (гимлат сиуд) 5-го или 6-го уровня, которые жили в квартире на момент первого подписания.

Что положено пожилому владельцу?

Для владельцев 70+ и 75+ основа одна: предложение квартиры взамен (дират тмура), то есть жилья в обновлённом доме. Сверх этого застройщик должен предложить альтернативы из списка ниже, иначе отказ владельца не считается неразумным. Владельцу 70+ положена хотя бы одна из трёх альтернатив, по выбору застройщика. Владельцу 75+ положен выбор среди вариантов альтернативы 1, а альтернативы 2 и 3 застройщик вправе, но не обязан, добавить:

Альтернатива 1.1 — переезд в дом для пожилых с выплатой разницы деньгами в пределах стоимости квартиры взамен.
Альтернатива 1.2 — покупка равноценной квартиры, расположенной по возможности рядом с нынешним домом владельца, если он об этом попросит.
Альтернатива 1.3 — деньги в сумме стоимости квартиры взамен, чтобы владелец купил другую квартиру на всю эту сумму или на большую её часть.
Альтернатива 2 — две квартиры меньшего размера в проекте, общая стоимость которых равна стоимости квартиры взамен.
Альтернатива 3 — квартира взамен меньшей площади, чем стандартная, с выплатой разницы деньгами в пределах стоимости квартиры взамен.

Пожилая женщина с клетчатой тележкой для покупок выбирает помидор у овощного прилавка под навесом на улице жилого квартала, позади жилые дома — Одна из альтернатив для пожилого владельца: покупка равноценной квартиры, расположенной по возможности рядом с его нынешним домом, если он об этом попросит.

Особые группы владельцев

Если у владельца квартиры или у того, кто живёт с ним, есть инвалидность, застройщик должен предложить две вещи: квартиру, приспособленную к его нуждам, на время строительства и новую квартиру, приспособленную для безопасного и самостоятельного доступа к ней и к общему имуществу, которое её обслуживает. Если их не предложили, отказ владельца не считается неразумным. Стоит также договориться, чтобы застройщик помог с расходами на упаковку, разгрузку и сборку мебели, а при необходимости и с поиском временной квартиры на период строительства.

Пожилой мужчина с тростью поднимается по пандусу с поручнями из нержавеющей стали ко входу в новый жилой дом, облицованный камнем, рядом оливковое дерево и лаванда — Если у владельца или у того, кто живёт с ним, есть инвалидность, застройщик должен предложить две вещи: приспособленную квартиру на время строительства и новую квартиру с безопасным и самостоятельным доступом к ней и к общему имуществу, которое её обслуживает.

Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области.

Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.

Написать в WhatsApp

Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.

Добавить в предпочтительные источники Google

Общая информация, а не юридическая консультация.