Генплан или комплексный план обновления: быстрый путь к разрешению

Чтобы ускорить планирование в Израиле и разгрузить окружные комиссии, приняли поправку 101 к Закону о планировании и строительстве 1965 г. В её центре стоит общегородской генеральный план. Это документ о будущем города, который утверждает окружная комиссия. Он задаёт долгосрочную политику планирования для всего города или его главных районов, определяет назначение земли (жильё, торговля, общественные территории) и общий допустимый объём строительства.

Главное преимущество генерального плана — передача полномочий. Там, где действует утверждённый генеральный план, местная комиссия по планированию и строительству, которую министр внутренних дел по Закону о планировании и строительстве наделил статусом «независимой комиссии», может сама утверждать детальные планы проектов без согласования с округом. Такой статус дают при условиях, установленных законом, и одно лишь утверждение генерального плана его не даёт. Но важно понимать: сам по себе генеральный план не позволяет выдать разрешение на строительство. Застройщику, который захочет строить в вашем квартале, всё равно придётся подготовить и утвердить детальный план, то есть точечный план застройки (ТАБА), а это занимает время.

После ТАМА 38, государственного плана укрепления старых домов против землетрясений, и в духе поправки 139 к Закону о планировании и строительстве (программа «Шакед») местные органы власти разрабатывают отдельные генеральные планы для городского обновления. Комплексный план городского обновления — самая точная и практичная дорожная карта обновления вашего района. Он подробно определяет, где пойдут крупные проекты расселения и застройки, то есть снос нескольких домов и строительство нового квартала (пинуй-бинуй), где возможно обновление отдельного дома (снос и новое строительство одного здания), а какие кварталы подлежат сохранению.

Здесь и кроется главное. В кварталах, отмеченных для обновления отдельных домов, комплексный план иногда составляют настолько подробно, что он может служить детальным планом в полном смысле слова. Юридическое значение этого беспрецедентно: заявку на разрешение на строительство можно подать прямо на основании комплексного плана, без отдельного утверждения точечного плана застройки. На практике это может сократить ваш путь к новой квартире на срок от трёх до пяти лет.

Когда жилой квартал входит в комплексный план городского обновления, неопределённость уступает место ясной деловой среде. Эта определённость — основа надёжных и выгодных сделок для владельцев квартир:

• Лучшие условия для владельцев квартир. Когда права на строительство и условия плана известны заранее, тендер среди застройщиков можно провести шире и точнее, привлечь сильных участников и создать здоровую конкуренцию, чтобы получить для вашей собственности наиболее выгодные условия.
• Прочное деловое партнёрство. Прозрачность планирования позволяет застройщикам показать обоснованные и устойчивые финансовые модели, и переговоры идут как работа партнёров, а не как обмен пустыми обещаниями.
• Решения на основе данных. Земля ваша, и решаете вы. Когда сведения о плане изложены вам ясно, комитет собственников может уверенно вести всех владельцев квартир к общей цели.