Налог на прирост капитала и права на строительство в частном доме

• Скрытая ловушка (статья 49G): продажа частного дома, даже если это ваше единственное жильё, не даёт автоматического освобождения от налога. Неиспользованные права на строительство условно отделяются от дома и облагаются налогом полностью, с первого шекеля.
• Возможность для покупателя (решение апелляционной комиссии по налогообложению недвижимости по делу «Некстренд»): у продавца цену делят и облагают налогом, а покупатель получает асимметричное преимущество в налоге на покупку (мас рехиша) — стоимость прав на строительство попадает в льготные ступени для единственного жилья.
• Главные инструменты: продуманная работа со строительными нарушениями, документально подтверждённое выделение настоящего движимого имущества (в границах, которые Верховный суд провёл в деле «Мелонот Царфат») и восстановление прошлых расходов заключением оценщика. Именно они отличают сильную сделку от обычной.

Сделка с частным домом не похожа на продажу типовой квартиры в новостройке. Здесь есть земля, неиспользованные права на строительство (иногда они стоят дороже самого дома), нередко строительные нарушения, а иногда и сельскохозяйственный статус участка. На стыке этих составляющих возникает сложный налоговый узел. Чтобы его распутать, нужно видеть сразу и законодательство о планировании и строительстве, и Закон о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) 1963 г., и свежую судебную практику. Предварительный анализ, сделанный до подписания предварительного соглашения (зихрон дварим) или договора купли-продажи, избавляет от ошибок ценой в миллионы шекелей.

Налог на прирост капитала взимается с реального дохода от продажи права на недвижимость в Израиле: из цены продажи вычитают историческую цену покупки, пересчитанную по индексу потребительских цен, и разрешённые к вычету расходы. Главная льгота — освобождение при продаже «жилой квартиры, дающей право на льготу», если это единственное жильё продавца (глава пятая 1 закона). Условия строгие и действуют только вместе. Строительство должно быть завершено: квартира в виде «коробки» или существующая только на бумаге, без Формы 4 (разрешения на заселение), как правило, не подходит. Право собственности или аренды принадлежит частному лицу, а не компании. И квартира либо служила в основном жильём большую часть срока владения, не менее четырёх пятых, либо по своему характеру предназначена для жилья: в ней есть кухня, туалет и душ.

После поправки № 76 (вступила в силу в 2014 году) освобождение ограничено суммой: потолок для единственного жилья составляет 5 008 000 шекелей и заморожен до 2028 года. Часть прироста, которая приходится на стоимость в пределах потолка, освобождается полностью, а часть сверх потолка облагается налогом. Для домов, купленных до 1 января 2014 г., к ней применяют льготный линейный расчёт. Поэтому продавец дорогого дома платит реальный налог, даже если это его единственное жильё.

Статья 49G нужна для того, чтобы под видом скромного дома через жилищную льготу не проходила сделка с дорогой землёй. Она требует условно разделить цену на две части. Первая — застроенная часть: рыночная стоимость дома в его нынешнем виде, как если бы дополнительных прав у него не было. За ней сохраняются все жилищные льготы, включая освобождение до потолка и льготный линейный расчёт. Вторая — неиспользованные права на строительство: та доля цены, которая отражает возможность расширить дом или снести его и построить заново. Её отделяют от дома, считают «иным правом на недвижимость», как пустой участок, и облагают по полной ставке 25% без жилищных льгот.

Удар смягчает «двойное освобождение». Если стоимость самого дома ниже установленного законом порога, продавец получает дополнительное освобождение, и применяется оно как раз к облагаемой части — к правам на строительство. Его размер равен стоимости застроенного дома, но не меньше 607 000 шекелей: этот минимум действует всегда, даже когда сама постройка ветхая и почти ничего не стоит. Условие одно: дом и освобождённые права вместе не превышают 2 428 100 шекелей, и этот потолок законодатель недавно заморозил. Отдельный потолок в 5 008 000 шекелей относится только к застроенной части. Важный вывод: двойное освобождение по-настоящему работает лишь на периферии и в недорогих районах. В районах высокого спроса (Гуш-Дан, Шарон, Иерусалим) частный дом вообще без прав на строительство легко стоит больше 3 млн шекелей, и потолок в 2,42 млн шекелей целиком поглощает стоимость самого дома. Продавец не получает от двойного освобождения ничего, а вся стоимость прав на строительство облагается с первого шекеля. Два практических замечания. У Налогового управления нет официального онлайн-калькулятора, который делил бы цену между домом и правами: разделение опирается на заключение оценщика недвижимости, и его подают как правовое основание самостоятельного расчёта налога. А исторические расходы распределяют пропорционально между освобождённой частью (дом) и облагаемой (права).

Статья 49B(5) позволяет наследнику продать унаследованную квартиру с освобождением от налога, причём эта льгота не засчитывается ему как собственная и не зависит от того, сколько квартир у него самого. Для этого должны выполняться сразу три строгих условия. Первое: продавец — супруг наследодателя, его потомок (ребёнок, внук) или супруг потомка; брат или сестра, получившие квартиру в наследство, льготы не получают. Второе: до смерти наследодателю принадлежала только одна жилая квартира. Третье: если бы наследодатель был жив и продавал квартиру сам, он был бы освобождён от налога. Самое важное начинается, когда в наследстве есть неиспользованные права на строительство: наследник не может получить больше, чем теоретически полагалось наследодателю. Поэтому, если в наследство достался частный дом с 70 кв. м неиспользованных прав, наследник заплатит с этой части полный налог, ровно как заплатил бы наследодатель. И ещё одно: апелляционная комиссия в деле «Гева» (59018-11-21) решила, что потолок освобождения считается на каждого продавца, а не на квартиру целиком. Когда дом продают несколько наследников вместе, каждый применяет полный потолок к своей доле, и при планировании сделки это серьёзный рычаг.

Разберём пример: в доме 100 кв. м построены по разрешению, ещё 100 кв. м — без разрешения, и остаются 70 кв. м утверждённых, но не использованных прав. Первый вопрос: считается ли такой дом вообще «жилой квартирой, дающей право на льготу»? В деле «Штейн» (гражданская апелляция 1073/20) речь шла о помещении площадью около 55 кв. м в Тель-Авиве: по разрешению 1945 года это были склад, гараж и котельная, но в нём десятилетиями жили. В принципиальном вопросе Верховный суд встал на сторону Налогового управления: жилой квартирой признаётся та, в которой жить разрешено по её планировочному статусу и разрешению на строительство, и нарушитель не должен выигрывать от нарушения. При этом апелляцию Налогового управления суд всё же отклонил и сам назвал этот случай редким исключением. Сошлись необычные обстоятельства: явно жилой район, около 70 лет фактического проживания, ни одной претензии властей за все эти годы, добросовестная покупка в 1992 году с уплатой налога на покупку как за жилую квартиру, муниципальный налог (арнона) по жилому тарифу и обоснованный довод, что использование можно узаконить. То, что налоговое ведомство само признавало помещение жилой квартирой, имело вес для части судей, но одного этого для освобождения недостаточно. Суд также заметил, не вынося окончательного решения: дом с жилым назначением, в котором допущено строительное нарушение, даже существенное, как правило, останется жилой квартирой — ведь жильём его сделало не нарушение.

В нашем примере законные 100 кв. м сохраняют освобождение в пределах потолка. Построенные без разрешения 100 кв. м Налоговое управление оценит с учётом шансов на узаконивание и со скидкой на риск. А вокруг 70 кв. м прав идёт главный спор. Адвокат и оценщик продавца будут доказывать, что существующая постройка уже исчерпала эти права и делить по статье 49G нечего; ведомство будет утверждать обратное. Это игра с нулевой суммой, и исход зависит от обоснованных заключений оценщика и инженера.

• Заключение о невозможности реализовать права. Если зарегистрированные права нельзя использовать физически или это экономически бессмысленно, заключение инженера и оценщика позволяет оспорить условное разделение. Пример — старый дом, где надстройка этажа потребует полностью разрушить фундамент, а расходы превысят доход от нового этажа. Нет реализуемых прав — нет и отделения по статье 49G.
• Выделение движимого имущества (дело «Мелонот Царфат», гражданская апелляция 2587/12). В цену дорогого дома нередко входит дорогое содержимое: мебель, люстры и светильники, ковры, невстроенное оборудование «умного дома». Если всё это включить в договор купли-продажи, стоимость недвижимости завышается и для налога на прирост капитала, и для налога на покупку, поэтому настоящее движимое имущество можно оценить отдельно. Но граница жёсткая. В этом деле компания, купившая гостиницу в Иерусалиме, пыталась вывести из стоимости недвижимости системы кондиционирования, электроснабжения и лифты, поскольку их можно демонтировать; Верховный суд отказал ей в таком разделении и возложил на неё судебные расходы. Главный критерий — намерение: был ли предмет с самого начала присоединён к зданию постоянно. Вспомогательные критерии: можно ли отделить его без существенного ущерба, теряет ли он после этого ценность и назначение, теряет ли их без него сама недвижимость, и, наконец, здравый смысл. «Тест винта» (что можно открутить, то движимое имущество) суд прямо отверг как единственный критерий. Кухонные шкафы, жалюзи, краны, отопление, розетки и двери считаются частью дома. Мебель, ковры, картины и люстры к ней не относятся. Первый раунд того же дела (гражданская апелляция 2330/04) тоже закончился не в пользу разделения: договор о покупке «коробки» и договор о достройке, подписанные в один день, суд признал одной сделкой по продаже готовой гостиницы для целей налога на покупку. Тот, кто выделяет движимое имущество, должен быть готов показать настоящие предметы, настоящие цены и документы.
• Восстановление прошлых расходов заключением оценщика. Квитанции за ремонт многолетней давности мало у кого сохраняются. Практика апелляционных комиссий допускает как доказательство заключение оценщика недвижимости, который восстанавливает расходы на строительство и ремонт за соответствующие годы. База вычетов растёт, а облагаемый прирост уменьшается.
• Тройное разделение в сельскохозяйственной усадьбе (нахала). По решению апелляционной комиссии 7562-09-23 сначала проводят физическое разделение и выделяют вокруг дома разумный по площади жилой участок. Затем внутри него применяют условное разделение по статье 49G, а остальная земля облагается как свободная сельскохозяйственная.

Экономика сделки резко меняется в зависимости от того, как оформлено право: дом находится в частной собственности, зарегистрированной в Земельном реестре (Табу), или земля арендована у государства через Земельное управление Израиля (Минхаль). Если аренда не оплачена вперёд за весь срок, при продаже Земельное управление может потребовать плату за согласие на сделку (дмей аскама) — до 33% прироста стоимости. В деле «Авив» (гражданская апелляция 7937/04) Верховный суд установил правило: эту плату можно вычесть при расчёте налога на прирост капитала, но только пропорционально, в той доле, какую облагаемая часть цены составляет во всей цене. Апелляционная комиссия разрешила вычесть плату целиком, рассуждая, что без согласия Земельного управления сделка не состоялась бы; Верховный суд этот довод отклонил. Плата внесена за весь объект, а освобождение относится только к его части, поэтому вычитается лишь соответствующая доля. Продавец, который считает, что большая часть платы относится именно к облагаемой части (к земле, а не к дому), должен это распределение доказать. Суд оставил вопрос открытым, а продавцы в деле «Авив» доказать его не смогли. Пропорциональный вычет тоже снижает налог, хотя и не на всю сумму платы.

Распространяется ли условное разделение, применяемое к продавцу, на покупателя? Нет, и ответ однозначный. В деле «Некстренд» (апелляционная комиссия, 52028-10-17) решено: в налоге на покупку условного разделения нет. Покупатель приобретает объект как единое целое, и его квалифицируют по существу — как жилой дом. Для тех, кто покупает единственное жильё или улучшает жилищные условия, это большая победа. Если дом стоит 6 млн шекелей и половина этой суммы приходится на права на строительство, вся цена проходит по льготным ступеням для единственного жилья. Это полное освобождение от налога на покупку до первой ступени (около 1,97 млн шекелей в редакции 2026 года) и невысокие предельные ставки на остаток, хотя половина стоимости создана правами на строительство. Тот же принцип работает для инвесторов, которые платят обычный налог на покупку со всего объекта, а не налог как за землю, и для новых репатриантов: их льготные ставки налога на покупку применяются ко всей цене.

• Налог на улучшение и освобождение до 140 кв. м. Налог на прирост капитала — государственный, а налог на улучшение муниципальный: местная комиссия по планированию и строительству взимает 50% прироста стоимости земли, возникшего из-за утверждённого плана застройки (ТАБА), отклонения от плана (аклаа) или разрешения на отступление от целевого назначения (шимуш хорег). Законодатель предусмотрел важное освобождение. Тот, кто строит или расширяет жильё для себя или для близкого родственника, не платит этот налог при получении разрешения на строительство, пока общая площадь жилья после строительства не превышает 140 кв. м; за площадь сверх этого платят пропорционально. При продаже налог с такого жилья не взимается, если владелец или его родственник прожили в нём не менее 4 лет после окончания строительства. Кто несёт налог на улучшение, нужно заранее заложить в цену сделки.
• Нарушения и банк, который выдаёт ипотеку. Оценщик банка, обнаружив существенные нарушения, вычитает из стоимости дома предполагаемые расходы на снос и узаконивание. Залоговая стоимость падает, вместе с ней сумма одобренной ипотеки, а иногда срывается вся сделка. Решение — полная прозрачность и защитные механизмы, заранее встроенные в договор.
• Риск коммерческой квалификации. Если частный дом агрессивно разделён на несколько квартир под сдачу, налоговый инспектор может решить, что дом утратил жилой характер, и обложить его как доходный бизнес. Тогда все жилищные льготы пропадают.

Права на строительство в частном доме определяет план застройки. Как добиться его изменения, мы рассказываем в статье об изменении плана застройки в Израиле.

Налогообложение частных домов — самая насыщенная и запутанная область израильского права недвижимости. Со стороны это обычная продажа, но права на строительство, нарушения, наследство и аренда у Земельного управления требуют продуманной конструкции сделки. Нужные механизмы, от обоснования невозможности реализовать права и выделения движимого имущества до пропорционального вычета платы за согласие и асимметрии в налоге на покупку, ведут к сделке с хорошим итогом. Собственник земли — вы, и решения принимаете вы. Наш принцип прост: проект — это вы.