Возврат налога на покупку инвестиционной квартиры: сроки и сумма

Возвращается не всё. Возвращается разница. За дополнительную квартиру в 2026 г. налог на покупку платят с первого шекеля, и ставки начинаются с 8%. Для единственного жилья шкала начинается с нуля: в 2026 г. это 0% до 1 978 745 шекелей, 3,5% до 2 347 040 шекелей и 5% до 6 055 070 шекелей. Эти суммы заморожены законом до конца 2027 г. При исправлении начисления налог пересчитывают по ставкам для единственного жилья и возвращают разницу.

Округлённый пример: квартира куплена за 2 500 000 шекелей. Налог на покупку как за дополнительную квартиру: 200 000 шекелей. За ту же квартиру как за единственное жильё: около 20 500 шекелей. Разница, которая возвращается: около 179 500 шекелей. Кто рассчитывает, что «вернутся все 8%», ошибается примерно на 20 000 шекелей, и не в свою пользу.

Разницу возвращают с индексацией и процентами со дня уплаты. Так установлено в Законе о налогообложении недвижимости, и просить об этом отдельно не нужно.

Итог: возврат — это разница между ставками для дополнительной квартиры и ставками для единственного жилья, с индексацией и процентами.

Срок отсчитывается со дня покупки инвестиционной квартиры, и его длина зависит от даты этой покупки, а не от дня, когда вы читаете статью. Кто купил с 1 июня 2023 г. по 31 мая 2025 г., получил 18 месяцев: так установило временное положение в Законе об экономической эффективности. Кто купил 1 июня 2025 г. или позже, вернулся к постоянной норме, то есть к 24 месяцам. Если считать от дня чтения, а не от дня покупки, ошибка составит год.

Что считается «продажей»? Закон говорит о дне, когда совершена продажа, и на практике это день подписания обязывающего договора купли-продажи. Не освобождение квартиры, не последний платёж и не регистрация в Земельном реестре (Табу). Продажей могут признать даже подписанное предварительное соглашение (зихрон дварим), поэтому переговоры ведут с оглядкой на эту дату.

Итог: 18 или 24 месяца в зависимости от даты покупки, и отсчёт заканчивается в день подписания договора о продаже основного жилья.

Она добавила 3 месяца, в том числе тем, чей срок истекал уже после войны. Закон о продлении сроков и переносе установленных дат ввёл «второй определяющий период»: с 28 февраля по 31 мая 2026 г. Правило, как его формулирует Налоговое управление в Инструкции по налогообложению недвижимости 2/2026, такое. Если ваш срок совпал с этим периодом полностью или частично, хотя бы на один день, последний день переносится на более позднюю из двух дат: первоначальная дата плюс 3 месяца или 31 августа 2026 г.

«…приходится полностью или частично (хотя бы на один день) на второй определяющий период, последний день установленного срока переносится на три месяца…» — Инструкция по налогообложению недвижимости 2/2026, Налоговое управление Израиля, 30 марта 2026 г. (неофициальный перевод)

Случай из нашей практики, без имён и сумм: клиент купил инвестиционную квартиру 27 февраля 2025 г. и заплатил налог на покупку полностью. Его срок: 18 месяцев, до 27 августа 2026 г. Этот срок совпадает с определяющим периодом, поэтому последний день перенесён на 27 ноября 2026 г. В самой инструкции приведён почти такой же пример: покупка 30 апреля 2025 г., первоначальная дата 31 октября 2026 г., продлённая дата 31 января 2027 г. Дата 31 августа 2026 г. — нижняя граница продления, а не верхняя.

Инструкция поясняет также, что система Налогового управления сама замораживает взыскание на 3 дополнительных месяца, а инспектор проверяет условия, когда поступает заявление об исправлении. В таком заявлении стоит указать, что сроки подпадают под закон о продлении сроков. Министр финансов вправе продлить определяющий период ещё раз, в сумме до 9 месяцев, поэтому, прежде чем отказываться от возврата, проверьте, не вышел ли новый приказ.

Итог: ваш срок — это дата покупки плюс 18 или 24 месяца, а если он задел период с 28 февраля по 31 мая 2026 г., прибавьте 3 месяца.

Это вторая половина, и правила у неё другие. Освобождение от налога на прирост капитала при продаже жилой квартиры получает тот, для кого она единственная. Закон о налогообложении недвижимости добавляет презумпцию: вас считают владельцем единственного жилья и при наличии второй квартиры, если она куплена взамен продаваемой и в пределах того же срока. Это 18 или 24 месяца до продажи, в зависимости от даты её покупки, с тем же продлением 2026 г.

И тут появляется слово «взамен». В части налога на покупку текст закона говорит только о датах, хотя само Налоговое управление в Инструкции 2/2026 описывает и этот путь как квартиру, «купленную взамен». В части налога на прирост капитала слово «взамен» стоит в тексте закона, и тому, кто прямо заявил, что покупает «для инвестиций», нужно быть готовым к вопросу. Примеры Налогового управления в Инструкции 2/2026 касаются только сроков, но этот пункт проверяют по обстоятельствам конкретного случая, прежде чем рассчитывать на освобождение. Мы проверяем его до подписания.

Другие условия освобождения: основное жильё принадлежало вам как жилая квартира не менее 18 месяцев; вы не пользовались тем же освобождением в течение 18 месяцев до продажи; потолок освобождения в 2026 г. составляет 5 008 000 шекелей, а часть сверх него облагается налогом пропорционально.

А если срок уже истёк? Не всё потеряно. Если основное жильё куплено до 1 января 2014 г., применяется льготный линейный расчёт: часть прироста, которая относится к периоду до 1 января 2014 г., освобождена от налога, и облагается только остаток. У старого жилья большая часть прироста накоплена до 2014 г. Если у дома есть неиспользованные права на строительство, расчёт сложнее, и это вопрос для отдельной проверки.

Итог: освобождение при продаже основного жилья зависит от того же срока и ещё от одного вопроса: куплена ли инвестиционная квартира взамен. Этот вопрос задают до подписания.

Налог на неё начислят по ставкам для дополнительной квартиры, и это не ошибка инспектора. В день покупки новой квартиры инвестиционная всё ещё будет вашей, поэтому новая не считается «единственным жильём». Простой путь к ставкам для единственного жилья такой: основное жильё уже продано до покупки, так что в этот день инвестиционная квартира у вас единственная, и вы продаёте её в течение 24 месяцев после новой покупки. Если новая квартира куплена у застройщика, срок другой: 12 месяцев со дня, когда её должны были передать по договору. Кто хочет оставить инвестиционную квартиру себе, платит за новую как за дополнительную.

Планирование всё равно окупается: оно возвращает разницу по инвестиционной квартире и даёт право на освобождение при продаже основного жилья. Только не стройте бюджет в расчёте на ставки для единственного жилья по новой квартире.

Итог: возврат по инвестиционной квартире и освобождение по основному жилью — да. Ставки для единственного жилья по новой квартире — только если инвестиционная продана.

• Подпишите договор о продаже основного жилья в пределах срока и сообщите о продаже в Налоговое управление в обычном порядке.
• Подайте заявление об исправлении начисления налога на покупку инвестиционной квартиры — в течение 4 лет со дня, когда самостоятельный расчёт налога был утверждён или начисление было установлено. Приложите договор о продаже основного жилья и укажите дату его подписания.
• Если на вас распространяется продление 2026 г., укажите в заявлении, что сроки подпадают под закон о продлении сроков.
• Инспектор проверяет условия и выносит исправленное начисление; разница возвращается с индексацией и процентами со дня уплаты.
• В отчёте о продаже основного жилья запросите освобождение для единственного жилья и укажите, что дополнительная квартира куплена взамен.

• Дата покупки инвестиционной квартиры. От неё отсчитывается всё: 18 или 24 месяца по вашей дате, а не по тому, как было у знакомого в другой год.
• Дата подписания, а не дата освобождения квартиры. Продажа совершается в день подписания договора, и подписанное предварительное соглашение тоже могут засчитать как продажу.
• До покупки инвестиционной квартиры основное жильё было вашей единственной квартирой. Третья квартира, даже доля в квартире, меняет картину.
• Начисление ещё открыто. Просить об исправлении нужно в течение 4 лет со дня, когда самостоятельный расчёт налога на покупку был утверждён или начисление было установлено.
• Продление 2026 г. Если срок задел период с 28 февраля по 31 мая 2026 г., прибавьте 3 месяца и проверьте на сайте Налогового управления, не продлил ли министр финансов период ещё раз.