Можно ли продать кладовую отдельно от квартиры в Израиле?

Представьте: у вас квартира с закреплённой за ней кладовой на первом этаже, вы ею почти не пользуетесь, и человек, который в доме не живёт, предлагает за неё цену, от которой трудно отказаться. Кажется, что это сделка на одну страницу с подписью внизу.

Но израильский Закон о недвижимости не считает такую кладовую самостоятельным объектом. Она часть вашей квартиры, точно так же, как балкон. Тот, кто пытается продать её как отдельную недвижимость, обнаруживает, что сделку нельзя зарегистрировать, и иногда уже после того, как деньги переданы. В Верховном суде такое уже случалось, и речь шла о полумиллионе шекелей. Вот как это выглядит в четырёх цифрах.

Кладовая, которая в выписке из Табу значится как «закреплённая часть» (ацмада), не образует отдельной единицы. Это часть общего имущества дома, выделенная вашей квартире, и с этого момента закон видит в ней неотъемлемую часть квартиры.

Закон о недвижимости 1969 г. выстроен здесь в два этажа. Первый этаж, статья 13, лишает силы сделку с определённой частью объекта недвижимости: «угол» участка или дома продать нельзя. Второй этаж прямо говорит о кондоминиумах, то есть о многоквартирных домах с общей собственностью (байт мешутаф):

«Сделка с квартирой распространяется и на закреплённую за ней часть общего имущества, а сделка с общим имуществом отдельно от квартиры не имеет силы…» — статья 55(б) Закона о недвижимости 1969 г. (неофициальный перевод)

Простыми словами: кладовая следует за квартирой, и только за ней. Продали квартиру? Кладовая перешла к покупателю, даже если в договоре о ней нет ни слова. Попытались продать одну кладовую? Вы подписали документ, который не может превратиться в право собственности. Представьте вагон, прицепленный к локомотиву: он едет туда, куда едет локомотив, и продать его другому поезду нельзя.

Итог: договор купли-продажи одной только закреплённой кладовой не дойдёт до регистрации в Табу, как бы тщательно он ни был составлен.

В жилом доме в Бейт-Шемеше построили кладовые для владельцев квартир. В 2012 году Яаков Видер купил 11 из них, все на первом этаже, за 500 тыс. шекелей. Квартиры в этом доме у него не было. Он купил кладовые, и только кладовые.

Вопрос дошёл до Верховного суда, и в мае 2023 г. прозвучал ответ (гражданская апелляция 6421/21, Видер против компании «Сааль Мишкенот ха-Арец Лтд.»; решение написал судья Офер Гроскопф, с ним согласились судьи Анат Барон и Рут Ронен): передать Видеру право на сами кладовые нельзя, и нельзя обязать компанию добиваться регистрации этого права на его имя.

«Кладовые, о которых идёт речь, были построены для того, чтобы обслуживать жилые квартиры, а не как отдельная единица или отдельные единицы, способные служить самостоятельной «квартирой».» — гражданская апелляция 6421/21, Видер против компании «Сааль Мишкенот ха-Арец Лтд.» (Верховный суд, май 2023 г.) (неофициальный перевод)

Логика решения проста: кондоминиум состоит ровно из двух составляющих, квартир и общего имущества. Третьей категории, «владелец кладовой», не существует. У того, кто не владеет квартирой в доме, нет опоры, на которую можно записать право собственности.

У Видера остались только договорные права (обязательство компании перед ним, а не объект, записанный на его имя), и суд обязал его возместить 10 тыс. шекелей судебных расходов.

Итог: тот, кто покупает кладовую без квартиры в том же доме, покупает обещание, а не недвижимость.

Владельцу другой квартиры в том же доме. Этот путь надёжен с точки зрения права собственности, и закон предусматривает его прямо: статья 62(а1) Закона о недвижимости позволяет передать уже существующую закреплённую часть другой квартире в доме без согласия остальных владельцев квартир, при условии что у инспектора по регистрации недвижимости будет изменён приказ о регистрации кондоминиума (статья 145). Этот приказ — зарегистрированный документ, который описывает каждую единицу в доме и то, что за какой квартирой закреплено.

Обратите внимание на разницу: создать новую закреплённую часть из общего имущества можно только с согласия всех владельцев квартир (статья 62(а), заключительная часть). А передать уже существующую от одной квартиры к другой? Согласие соседей не требуется. Эта часть вышла из общего имущества ещё тогда, когда её закрепили. Теперь она лишь меняет адрес внутри дома.

Как общее имущество вообще становится закреплённой частью и почему это один из самых сильных стратегических инструментов в кондоминиуме, мы подробно рассказали в статье о закреплении общего имущества за квартирой.

На практике это выглядит так: договор между двумя владельцами квартир и заявление об изменении приказа о регистрации кондоминиума у инспектора. После изменения кладовая закреплена за квартирой покупателя, следует за ней при каждой будущей продаже, и всё это отражено в реестре.

Итог: покупатель, у которого есть квартира в доме, получает полное зарегистрированное право собственности. Других условий у этого пути нет.

Сдать ему кладовую в аренду. Эту дверь закон открыл сам:

«Несмотря на сказанное в статье 13, определённую часть объекта недвижимости можно сдать в аренду.» — статья 78 Закона о недвижимости 1969 г. (неофициальный перевод)

Иначе говоря, то, что запрещено при продаже, разрешено при аренде. И с точки зрения регистрации порядок особенно удобен. Аренда на срок до пяти лет, включая опционные периоды, не требует регистрации в Табу (статья 79 Закона о недвижимости), а если на объект не распространяется Закон о защите квартиросъёмщиков, можно дойти до десяти лет без регистрации — при условии, что в договоре нет права продления сверх этого срока (статья 152 Закона о защите квартиросъёмщиков [сводная редакция] 1972 г.).

Покупатель со стороны получает долгое пользование кладовой по полностью действительному договору. Чего он не получает? Права собственности. По окончании срока кладовая возвращается к вам, и это стоит учесть, когда вы решаете, какую цену разумно просить сейчас.

У этого варианта есть и неочевидное преимущество, о котором речь пойдёт дальше: пока вы остаётесь ниже черты в 25 лет, сделка не облагается налогом по Закону о налогообложении недвижимости.

Итог: аренда — законный способ пустить в кладовую покупателя со стороны. Пользование да, собственность нет.

На черте в 25 лет. Закон о налогообложении недвижимости считает аренду на срок более 25 лет «продажей права на недвижимость», причём в счёт идут и все опционные периоды. Стоит пересечь эту черту, и перед вами продажа во всех отношениях:

А ниже черты? Аренда, которая не переходит 25 лет, не облагается налогом по Закону о налогообложении недвижимости. Ни налога на прирост капитала, ни налога на покупку, ни отчёта. В этом главное преимущество аренды.

И ещё одна проверка перед подписанием: налог на улучшение (этель ашбаха) — платёж местной комиссии за прирост стоимости от нового плана. Он возникает, только если стоимость объекта выросла из-за планировочного решения, а ответ даёт местная комиссия по планированию и строительству. Выяснять это нужно до сделки, а не после неё.

Итог: разница между договором на 24 года и договором на 26 лет — это не два года. Это два налоговых счёта.

Когда она вообще не закреплённая часть. Бывают кладовые, записанные в приказе о регистрации кондоминиума как отдельный подучасток (тат-хелька): самостоятельная единица собственности с собственной записью в реестре, точно как квартира. Такую кладовую можно продать по обычному договору купли-продажи, в том числе покупателю со стороны, и вся картина, описанная выше, переворачивается.

И это не процедура регистратора, а определение из закона. Статья 52 Закона о недвижимости определяет «квартиру» как комнату или помещение, «предназначенные служить целой и отдельной единицей для проживания, для бизнеса или для любой иной цели» — а «любая иная цель» включает и хранение. В той же статье «общее имущество» определено как «все части кондоминиума, кроме частей, зарегистрированных как квартиры». Кладовая, зарегистрированная как отдельная единица, тем самым вышла из состава общего имущества, и запрет, о котором шла речь выше, на неё не распространяется. На неё распространяется вот что:

«Несмотря на сказанное в статье 13, квартира в кондоминиуме служит отдельным объектом собственности, прав и сделок.» — статья 54 Закона о недвижимости 1969 г. (неофициальный перевод)

Условие регистрации записано в статье 142(а): дом можно внести в реестр кондоминиумов, когда каждую из квартир в нём можно определить как отдельную единицу. Отсюда и граница: решает то, можно ли определить кладовую как единицу, существующую самостоятельно, а не название, которое ей дали в договоре.

Поэтому первый шаг в любой сделке с кладовой — свежая выписка из Табу и приказ о регистрации кондоминиума, а не разговор о цене. Одна строка в реестре определяет, какие у вас есть варианты: «закреплённая часть» означает пути, описанные выше. «Подучасток» означает открытый рынок.

Итог: сначала читают запись в реестре, потом говорят о деньгах.