Та же квартира, та же цена, три разные суммы налога.
Разница между репатриантом, вернувшимся гражданином (тошав хозер) и нерезидентом при покупке жилья в Израиле — не вопрос везения. Она складывается из трёх переменных: ваш статус в день подписания, точная дата первого въезда в Израиль и то, единственное ли это для вас жильё. На этой странице все три разобраны по израильскому закону, со ссылкой на статью в каждом пункте.
Репатриант платит налог на покупку (мас рехиша) жилья по сниженным ставкам: 0% до 1 978 745 шекелей, 0,5% до 6 055 070 шекелей и 8% сверх этого — при потолке стоимости 20 183 565 шекелей. Льгота действует с года, предшествующего первому въезду в Израиль, и до семи лет после него. Она даётся один раз, на одну квартиру, и с 15 августа 2024 г. — только на жильё, в котором репатриант будет жить сам. Нерезидент, покупающий квартиру, которая не будет для него единственным жильём, платит 8% с первого шекеля и 10% сверх 6 055 070 шекелей. Вернувшийся гражданин на льготу для репатриантов права не имеет.
Обновлено:
«Репатриант» для налога на покупку — не то, что принято думать
У льготы по налогу на покупку для репатриантов своё определение того, кто считается репатриантом. Она распространяется на того, кто въехал в Израиль в статусе репатрианта, и на того, кто въехал по разрешению на временное проживание категории А/1 — то есть и на человека, ещё не завершившего формальную процедуру. Кого она не охватывает: вернувшегося гражданина. Это самая дорогая путаница во всей теме, и заканчивается она доначислением налога. Окно: право возникает за год до первого въезда в Израиль и действует семь лет после него. На практике это значит, что купить можно ещё до репатриации, и это не лазейка — так написано в правилах. Но отсчёт идёт от фактического въезда, поэтому эту дату нужно знать точно, а не приблизительно.
Ставки, потолок и ограничение 2024 года
На жилую квартиру репатриант платит 0% до 1 978 745 шекелей, 0,5% до 6 055 070 шекелей и 8% сверх этого — при потолке стоимости 20 183 565 шекелей. Выше потолка льгота не действует. Для коммерческой недвижимости льгота своя, с другими ставками: 0,5% до 1 988 090 шекелей и 5% сверх этого. Три положения, которые решают больше, чем сами цифры. Льгота даётся один раз на жилую недвижимость и один раз на коммерческую, а не раз в год и не каждому из супругов. С 15 августа 2024 г. она ограничена жильём для собственного проживания репатрианта, так что покупка для инвестиций под неё не подпадает. А сами суммы заморожены до 15 января 2028 г., то есть до тех пор индексироваться не будут.
Купили как нерезидент, а потом репатриировались — механизм есть
Статья 9(в1в)(4)(б) Закона о налогообложении недвижимости приравнивает покупателя к резиденту Израиля, если он впервые стал резидентом Израиля или вернувшимся гражданином после долгого отсутствия (тошав хозер ватик) в течение двух лет с даты покупки. Иначе говоря, ваш статус в день подписания — не обязательно конец истории, если репатриация происходит внутри этого окна. На практике важно не столько знать это правило, сколько верно выбрать момент. Дата подписания — единственное в сделке, что полностью в ваших руках, и именно она запускает отсчёт. Поэтому её назначают вместе с налоговой картиной, а не под удобство другой стороны.
Десять лет без налога на доходы из-за рубежа
Статья 14 Указа о подоходном налоге на десять лет освобождает от налога доходы, полученные или возникшие за пределами Израиля либо происходящие от активов за его пределами. Освобождение получают тот, кто впервые стал резидентом Израиля, и вернувшийся гражданин после долгого отсутствия, то есть вернувшийся после десяти лет подряд за пределами Израиля. Это одна из самых широких льгот в западном мире для тех, кто меняет страну, и именно поэтому выбор дня, с которого вы становитесь резидентом, — решение экономическое, а не только административное. Год адаптации: тот, кто хочет проверить переезд, прежде чем закреплять статус, может запросить год, в течение которого он по-прежнему считается нерезидентом для целей налогообложения. Обратите внимание на две вещи. В этот год вам не положены налоговые льготные баллы резидента Израиля (некудот зикуй), и сам год засчитывается внутри десяти льготных лет, а не добавляется к ним. Срок подачи короткий; уточните его в Министерстве алии и интеграции, прежде чем на него полагаться. Момент, который легко упустить: освобождение касается доходов за пределами Израиля. Доход от сдачи израильской квартиры — израильский доход, и под освобождение он не подпадает.
Налог с аренды: три режима, и выбор каждый год заново
Израильский закон предусматривает три режима налогообложения дохода от сдачи жилья, и выбор делается заново в каждом налоговом году, а не один раз в начале. Режим освобождения по Закону о подоходном налоге (освобождение от налога на доход от сдачи жилья в аренду): месячный доход до 5 654 шекелей (2026 г.) не облагается, а выше этой суммы освобождение постепенно сокращается и исчезает при 11 308 шекелях. Режим 10% по статье 122 Указа: фиксированная ставка со всей суммы аренды, без вычета расходов. И режим предельной ставки, при котором вычитаются расходы и амортизация, а налог платится по обычной шкале. Распространяется ли режим освобождения на нерезидента, однозначно сказать нельзя: это зависит от обстоятельств. На практике рабочий вариант для нерезидентов — чаще всего 10%. Отчитываться нужно в любом случае, а арендатора могут обязать удерживать налог у источника. Выбор делается с бухгалтером, заранее.
А когда продаёте — два положения, которые стоит знать заранее
Среди условий освобождения от налога на прирост капитала (мас шевах) при продаже единственного жилья статья 49б(2) Закона о налогообложении недвижимости требует, чтобы продавец владел им не менее восемнадцати месяцев с даты приобретения. Поэтому купить и продать в Израиле на коротком горизонте — обычно плохое решение с точки зрения налогов, даже когда цена выглядит привлекательно. Статья 49а(а) добавляет условие только для нерезидентов: их считают не имеющими другого жилья, лишь если они представят справку налогового органа страны проживания о том, что жилой недвижимости там у них нет. Требование звучит технически, а на получение уходят месяцы — поэтому им занимаются в начале процесса, а не в конце. И хорошая новость о наследстве: статья 4 того же закона устанавливает, что «наследование — не продажа», и сам переход к наследникам налогом не облагается.
| Репатриант | Вернувшийся гражданин со стажем | Нерезидент | |
|---|---|---|---|
| Налог на покупку, жильё | 0% / 0,5% / 8% по ставкам, до потолка | Льгота для репатриантов не положена; обычные ставки по числу квартир | Не единственное жильё: 8% с первого шекеля, 10% сверх 6 055 070 ₪ |
| Сколько раз | Один раз на жильё, один раз на коммерческую недвижимость | — | — |
| Подоходный налог на доходы из-за рубежа | Освобождение на десять лет, статья 14 Указа | Освобождение на десять лет, статья 14 Указа | Доходы из-за рубежа в Израиле не облагаются |
| Продажа жилья | Обычные правила, статья 49б(2) | Обычные правила | Дополнительно нужна справка по статье 49а(а) |
Частые вопросы
01Можно купить до репатриации и всё равно получить льготу?
Да, купить до репатриации и получить льготу по налогу на покупку для репатриантов можно. Окно права открывается за год до первого въезда в Израиль и действует семь лет после него, так что ранняя покупка не выводит вас из сниженных ставок. Меняется практическая сторона — финансирование, управление квартирой до переезда и то, кто подписывает.
02Льгота даётся раз в жизни или на каждую квартиру?
Один раз на жилую недвижимость и один раз на коммерческую. Не каждому из супругов и не раз в год. С 15 августа 2024 г. она к тому же ограничена жильём для собственного проживания репатрианта.
03А если я купил как нерезидент и репатриировался только потом?
Статья 9(в1в)(4)(б) приравнивает покупателя к резиденту Израиля, если он впервые стал резидентом Израиля или вернувшимся гражданином после долгого отсутствия в течение двух лет с даты покупки. Поэтому дату подписания назначают вместе с налоговой картиной, а не под удобство другой стороны.
04Десятилетнее освобождение покрывает и доход от сдачи квартиры, купленной в Израиле?
Нет, на доход от сдачи израильской квартиры десятилетнее освобождение не распространяется. Статья 14 касается доходов, полученных за пределами Израиля. Арендная плата за недвижимость в Израиле — израильский доход, и облагается он по одному из трёх режимов: освобождение до потолка, 10% или предельная ставка.
Ставки и суммы действуют до 15 января 2028 г. по Правилам о налогообложении недвижимости (налог на покупку); данные проверены в июле 2026 г. Только общая информация, не налоговая консультация — точное право на льготу проверяется по каждой сделке и каждому налогоплательщику.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.