Покупка недвижимости в Израиле — пока вы ещё за границей

Израильские банки обязаны проверять происхождение средств и соблюдать правила противодействия отмыванию денег, и неподготовленный перевод может задержать всю сделку. Мы готовим документы заранее и согласуем перевод с банками на обеих сторонах. Деньги поступают только в защищённое место: на счёт проекта под банковским сопровождением или на доверительный счёт адвоката.

Потому что этот адвокат представляет застройщика. Его гонорар действительно платите вы, как допускает закон, но его роль ограничена регистрацией — он работает не на вас. Индексацией цены, обеспечением и сроком передачи вашей квартиры должен заниматься тот, чья обязанность — действовать только в ваших интересах.

Здесь у большинства сопровождение заканчивается, а у нас — нет. Регистрация права — обязанность застройщика по Закону о продаже (квартир), и мы следим за тем, чтобы он её исполнил. Мы остаёмся с вами в отношениях с застройщиком весь гарантийный срок устранения недостатков (ткуфат бедек) и передаём объект в управление и аренду, чтобы он был под присмотром и приносил доход, пока вы за границей.

Да, купить до репатриации можно, и это не лазейка, а прямая норма правил. Окно права на льготу по налогу на покупку для репатриантов открывается за год до первого въезда в Израиль и действует семь лет после него, так что ранняя покупка не выводит вас из сниженных ступеней. Меняется практическая сторона: финансирование, управление квартирой до переезда и то, кто подписывает. Покупку планируют с расчётом на намеченную дату репатриации; она не заменяет саму репатриацию.

За единственную жилую квартиру репатриант платит 0% до 1 978 745 шекелей, 0,5% до 6 055 070 шекелей и 8% сверх этого, при потолке стоимости 20 183 565 шекелей. Нерезидент, покупающий не единственную для себя квартиру, платит 8% с первого шекеля и 10% свыше 6 055 070 шекелей. Для коммерческой недвижимости льгота отдельная: 0,5% до 1 988 090 шекелей и 5% сверх этого. Льгота даётся один раз на жилую недвижимость и один раз на коммерческую, а с 15 августа 2024 г. она ограничена жильём, предназначенным для проживания самого репатрианта. Суммы заморожены до 15 января 2028 г.

Для этого есть механизм. Статья 9(г1г)(4)(б) Закона о налогообложении недвижимости приравнивает покупателя к резиденту Израиля, если он впервые стал резидентом Израиля или вернувшимся жителем после долгого отсутствия (тошав хозер ватик) в течение двух лет после покупки. Поэтому тот, кто покупает сегодня, строит план с расчётом на это двухлетнее окно, и это соображение влияет на саму дату подписания, а не на то, что происходит после.

Можно, и решающий вопрос не доход, а гражданство. Директива 329 Банка Израиля о надлежащем ведении банковской деятельности ограничивает финансирование «инвестиционной квартиры» 50% стоимости против 75% для «единственного жилья». Определение единственного жилья в директиве говорит о недвижимости, приобретаемой физическим лицом с израильским гражданством, а «нерезидент» определён там как лицо, не имеющее израильского гражданства. На практике одна и та же квартира может потребовать от вас 50% собственных средств или 25%, в зависимости от вашего статуса на дату договора. Репатриант, получающий гражданство при репатриации, оказывается по другую сторону этой черты. Сверх директивы каждый банк добавляет собственную внутреннюю политику в отношении зарубежного дохода и документов.

Нет: в Израиле сам договор купли-продажи у нотариуса не подписывают, а сделку защищает ваш адвокат. Нотариус нужен, когда вы подписываете из-за рубежа по доверенности: вашу подпись на ней заверяет израильский консульский сотрудник, уполномоченный действовать как нотариус за пределами Израиля, либо местный нотариус с апостилем. Как это устроено, объясняет следующий вопрос.

Нет, при условии что доверенность составлена и заверена правильно. Из-за рубежа подпись заверяют у израильского консульского сотрудника, уполномоченного действовать как нотариус за пределами Израиля, или у местного нотариуса с апостилем. Планировать нужно две вещи. Во-первых, сроки: запись в консульство делается заранее и может растянуться на недели, а апостиль добавляет ещё один шаг. Во-вторых, объём: полномочия должны быть очерчены узко и прекращаться с завершением сделки.

Льгота по налогу на покупку для репатриантов опирается на фактический статус репатрианта, а не на намерение. Покупатель, который воспользовался статусом и не завершил репатриацию в пределах окна, рискует пересмотром начисления: разница между сниженными ступенями и ступенями для любого другого покупателя, плюс индексация и проценты. Точный механизм и сроки зависят от обстоятельств вашего дела, и именно поэтому этот вопрос закрывают с Налоговым управлением до подписания, а не после. На практике для того, кто купил слишком рано и без планирования, это самый дорогой сценарий на этой странице.

Израильское право предлагает три режима для дохода от сдачи жилья, и выбор делается заново каждый налоговый год. Режим освобождения: месячный доход до 5 654 шекелей (2026 г.) освобождён от налога, а выше освобождение постепенно сокращается и исчезает при 11 308 шекелях. Режим 10%: фиксированная ставка с валовой арендной платы, без вычета расходов. И режим предельной ставки, при котором вычитаются расходы и амортизация. Применим ли режим освобождения к нерезиденту — вопрос неоднозначный и зависит от обстоятельств; для нерезидентов практический путь обычно режим 10%. Отчётность обязательна в любом случае, а арендатора могут обязать удерживать налог у источника. Выбор делается с бухгалтером, заранее.

Для самой покупки не всегда, но на практике он почти наверняка понадобится: налоги, взносы домовому комитету, муниципальный налог (арнона), коммунальные платежи и доход от аренды. Заранее важно знать о правилах противодействия отмыванию денег: перевод крупных сумм из-за рубежа требует надлежащего подтверждения источника средств, и израильские банки относятся к этому серьёзно. Перевод, отправленный без подготовки, может зависнуть на дни и сорвать договорной платёж с жёстким сроком. Точные требования и сроки открытия счёта различаются между банками и меняются со временем. Практическое правило: начните заниматься деньгами раньше, чем договором.

Базовое правило статьи 137 Закона о наследовании: наследование подчиняется праву страны, где наследодатель постоянно проживал на момент смерти. Но статья 138 выделяет имущество, которое наследуется по праву места его нахождения, и израильская недвижимость попадает именно туда. Параллельно статья 136 даёт израильскому суду юрисдикцию над наследством любого, кто оставил имущество в Израиле, даже если жил за рубежом. Практический итог: завещание, составленное за рубежом, не снимает необходимости израильской процедуры в отношении квартиры. Два утешения: налог на наследство отменён в Израиле в 1981 году и с тех пор не возвращался, а статья 4 Закона о налогообложении недвижимости прямо устанавливает, что наследование не продажа, и переход к наследникам сам по себе не облагается налогом.

Это два разных статуса по двум разным законам. Их часто путают, и это дорого обходится. Льгота по налогу на покупку для репатриантов предназначена тому, кто въезжает в Израиль в статусе репатрианта или по визе временного жителя А/1; вернувшийся житель (тошав хозер) под неё не подпадает. В подоходном налоге картина обратная: статья 14 Указа о подоходном налоге ставит рядом впервые ставшего резидентом Израиля и «вернувшегося жителя после долгого отсутствия», то есть вернувшегося после десяти лет подряд за рубежом, и освобождает обоих от налога на доходы из зарубежных источников на десять лет.