פינוי בינוי הוא עסקה שבה בעלי הדירות מוסרים ליזם בניין ישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש וגדול יותר, וכל בעל דירה מקבל בו דירה חדשה. בין המסירה לקבלה יש תקופה שבה הדירה שלכם פשוט לא קיימת: הישנה נהרסה, החדשה עוד לא נבנתה. בתקופה הזו אתם גרים בשכירות, והיזם משלם אותה. לדוגמה: משפחה מוסרת ליזם דירה בבניין משנות ה-60, שוכרת דירה דומה באותה שכונה, ומקבלת מהיזם כל חודש את שכר הדירה, עד היום שבו היא נכנסת לדירה החדשה. זה "שכר הדירה בתקופת הבנייה", וזה הנושא שלנו.
אז יש חוק שמחייב את היזם לשלם? לא. חוק פינוי ובינוי לא מחייב את היזם לשלם שכר דירה, לא קובע כמה, ולא קובע לכמה זמן. מה שמחייב את היזם הוא ההסכם שאתם חותמים עליו, ורק הוא. ודווקא כאן הכוח שלכם: סעיף שכר הדירה נכתב פעם אחת, לפני החתימה, וכל מה שלא נכנס אליו לא יהיה. ההסכם קובע את הסכום, את המועד שבו הוא מתעדכן, את הערבות שמאחוריו, ומה נמשך כשהמסירה מתאחרת.
מאיפה באה החובה לשלם שכר דירה, אם לא מהחוק?
מההסכם, ומהדרך שבה החוק מגדיר עסקה. כדי שהחוזה שלכם עם היזם ייחשב "עסקת פינוי ובינוי" לפי חוק פינוי ובינוי, ואיתה יבואו הרוב הדרוש כדי להניע את הפרויקט והאפשרות לפעול מול מי שמסרב, הוא חייב לכלול 4 דברים: העקרונות לקביעת התמורה של כל בעל דירה, המועדים המרביים לאישור התכנית, לקבלת ההיתר ולמסירת הדירה החדשה, פרטי מי שמבצע את הבנייה, והתחייבות של היזם להעמיד ערבויות. שכר דירה לא ברשימה. החוק משאיר אותו להסכם.
ובכל זאת החוק נותן לשכר הדירה שיניים, בעקיפין. כשבעל דירה מסרב לעסקה ושאר הבניין רוצה בה, השאלה שמכריעה היא אם הסירוב סביר. והחוק אומר שסירוב לא ייחשב בלתי סביר, בין השאר, כשלא הוצעו למי שמסרב מגורים חלופיים לתקופת הבנייה. יזם שלא מציע דיור חלופי יתקשה להציג את מי שמסרב כסרבן. לכן בפועל יזמים מציעים שכר דירה. השאלה אינה אם, אלא כמה, עד מתי, ועם איזו ערבות.
"…לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש;" — חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006
שורה תחתונה: החוק לא כותב את סעיף שכר הדירה. הוא רק מוודא שבלעדיו היזם לא יוכל לקרוא לכם סרבנים. את הסעיף כותבים אתם.
כמה משלמים, ומי קובע את הסכום?
ההסכם קובע, ויש רף שאפשר להצביע עליו. כשהמדינה עצמה מממנת פרויקט פינוי בינוי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציבה ליזם דרישות מינימום להסכם עם בעלי הדירות. במכרז כזה, לשכונה ברחובות, היזם נדרש לשלם לכל בעל דירה שכר דירה מהפינוי ועד קבלת דירת התמורה, בסכום ששמאי קובע סמוך למועד הפינוי, לפי דירה דומה לזו שמפנים, בסביבת הפרויקט. ועוד: הובלה הלוך וחזור, ולמי שקשיש או עם מוגבלות גם אריזה, פירוק והרכבה. זה לא דין שחל על כל פרויקט. זה הרף שהמדינה דורשת כשהכסף שלה על השולחן, ואין סיבה שהבניין שלכם ידרוש פחות.
ומה עם "התקן"? תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין אומר לשמאי שבודק אם תכנית פינוי בינוי כדאית לפרט את דמי השכירות שישולמו לבעלים אחרי הפינוי, לאורך תקופת הבנייה, ואת העלויות הנלוות, ולהכניס אותם לחישוב. כלומר שכר הדירה שלכם הוא עלות בפרויקט, ושמאי כבר ספר אותה. התקן לא קובע סכום, לא מספר חודשים ולא הצמדה, והוא לא מחייב את היזם כלפיכם. הוא רק מזכיר שהכסף הזה היה בתחשיב מהיום הראשון.
מה כותבים בהסכם? 3 דברים שלא משאירים לנוסח של היזם: לפי מה נמדד הסכום (שמאי סמוך לפינוי, דירה דומה, ולפי הגבוה), איך הוא מתעדכן לאורך שנים, ועד מתי משלמים. את הרשימה המעשית המלאה, כולל הצמדה, מועדי תשלום ו"כרית הביטחון" בערבות, פירטנו במדריך הפינוי לדיור חלופי. כאן נשארים בשאלת הכסף והזמן.
שורה תחתונה: סכום שנכתב היום נמדד בשוק של בעוד כמה שנים. לכן המדינה דורשת שמאי סמוך לפינוי, וכך גם אתם.
החוק דורש ערבות לשכר הדירה?
החוק דורש "ערבויות", ולא אומר אילו. התחייבות היזם להעמיד ערבויות היא אחד מ-4 הדברים שהופכים חוזה לעסקת פינוי ובינוי. אבל החוק לא מפרט ערבות לשכר הדירה, לא סכום ולא תקופה. ערבות לשכר הדירה היא עניין של ההסכם, ולכן של המשא ומתן.
ויש הצעה על השולחן שעוד לא הפכה לדין. משרד המשפטים ניסח תקנות שיחייבו ערבות בנקאית בלתי מותנית לשכר הדירה, מהפינוי ועד קבלת הדירה החדשה. הן נדונו בוועדת הפנים של הכנסת בספטמבר 2024 ולא הושלמו. נכון לאוקטובר 2026 הן לא בתוקף. עד שיהיו, מה שמגן עליכם הוא הסעיף בהסכם.
ומה המדינה דורשת כשהיא המממנת? ערבות נפרדת, שאינה ערבות הדירה:
"היזם ימציא לבעלי הדירות ערבות בנקאית אוטונומית (בלתי מותנית) שתבטיח את תשלום דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה" — הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, דרישות מינימליות להסכם, נספח למכרז מימון, 2023
שימו לב להבדל. ערבות הדירה מבטיחה שתקבלו את הדירה החדשה. ערבות שכר הדירה מבטיחה שתקבלו כל חודש את הכסף לדירה הזמנית. אלו שתי ערבויות שונות, לשני סיכונים שונים, ובמכרז של המדינה הן עומדות זו לצד זו. יזם שמציע "ערבות אחת שמכסה הכל" מציע פחות ממה שהמדינה דורשת. איך ערבות אוטונומית עובדת, ומה עוד צריך להיות חתום לפני המפתח, הסברנו במאמר על הערבויות.
שורה תחתונה: ערבות לשכר הדירה אינה חובה בחוק, והיא בדיוק מה שהמדינה דורשת כשהיא משלמת. בהסכם שלכם היא עומדת לבד, לצד ערבות הדירה.
הבנייה מתעכבת. היזם ממשיך לשלם?
אם זה כתוב בהסכם, כן. ואם לא כתוב, אין חוק שישלים. בפינוי בינוי אין הוראת חוק שאומרת שהיזם ממשיך לשלם שכר דירה כשהמסירה מתאחרת. לכן את הסעיף הזה כותבים במפורש. ושוב, המדינה נותנת את הרף: במכרז שלה, עיכוב שלא בשליטת היזם מאריך את לוח הזמנים, והיזם ממשיך לשלם דמי שכירות בינתיים. זו נקודה שהסכמים נוטים לטשטש: היזם מבקש "הארכה מוצדקת", ושוכח להוסיף "והתשלום נמשך". שני החצאים הולכים יחד.
ויש רף שני, מעולם הקנייה מקבלן. מי שקונה דירה חדשה מקבלן, בחוזה שנחתם מ-7.7.2022, מקבל לפי חוק המכר (דירות) פיצוי על איחור במסירה בלי להוכיח נזק. לא מהיום הראשון, אלא משחלף חודש מהמועד החוזי. ואז, לכל חודש: שכר דירה של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עד תום 4 חודשים מהמועד, פי 1.25 מהחודש החמישי עד העשירי, ופי 1.5 מהחודש ה-11 ואילך. או הפיצוי שבחוזה, לפי הגבוה, ומשולם בתום כל חודש. האם המדרגות האלו חלות מעצמן על בעל דירה בפינוי בינוי, שמשלם בדירה הישנה ולא בכסף? החוק לא אומר, ולא סומכים על זה. בהסכמים שאנחנו עורכים המנגנון נכנס לסעיף במפורש: לפחות המדרגות של חוק המכר, בכתב, ושכר הדירה השוטף ממשיך לצדן.
"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב־1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך." — חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו מ-2022
מה מכריע בעיכוב? 3 תאריכים שכתובים בהסכם. מועד הפינוי. המועד המרבי למסירה, שהחוק דורש שיהיה בהסכם. ומהי "מסירה": מפתח ביד, או דירה מחוברת לתשתיות עם אישור אכלוס. שכר הדירה רץ עד התאריך השלישי, ואת ההגדרה שלו כותבים אתם.
שורה תחתונה: בעיכוב, החוק שותק וההסכם מדבר. כותבים בו שהתשלום נמשך, ושמדרגות חוק המכר הן הרצפה.
משלמים מס על שכר הדירה שהיזם נותן?
שתי שכבות, ושתי תשובות שונות. השכבה הראשונה היא מס שבח, והיא בחוק. בחוק מיסוי מקרקעין, "יחידת מגורים חלופית" שבעל דירה מקבל בפינוי בינוי כוללת לא רק את הדירה החדשה אלא גם תשלום דמי שכירות לתקופת בניית הדירה, וכיסוי הוצאות כרוכות. כלומר שכר הדירה לתקופת הבנייה הוא חלק מהתמורה שהחוק פוטר ממס שבח, יחד עם הדירה. הפטור על הדירה עצמה הוא עד תקרת שווי שהחוק קובע, ומה שמעל התקרה חייב במס. ותקן השמאים מוסיף שההוצאות שנספרות הן "בסכום סביר וכמקובל".
השכבה השנייה היא מס הכנסה, והיא עמדה של רשות המסים, לא חוק. בהודעה מ-9.7.2025 פרסמה רשות המסים נייר עמדה: דמי שכירות שבעל דירה מקבל מהיזם בפינוי בינוי, כנגד פינוי הדירה ולמשך התקופה שהחוק מגדיר, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת, ואין לנכות מהם מס במקור. וזה חל גם אם הדירה הייתה מושכרת לאחרים לפני הפינוי. ההודעה עצמה מציינת שהפטור על הדירה הוא עד התקרה שבחוק, ושכר הדירה בא בנוסף לה.
"אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'." — רשות המסים, הודעה על נייר עמדה, 9.7.2025
ועכשיו הפער שאיש לא מדבר עליו. לפי ההודעה, התקופה שבה שכר הדירה פטור מתחילה במועד הריסת הדירה ומסתיימת בקבלת החזקה בדירה החלופית. אבל יום הפינוי ויום ההריסה הם לא אותו יום: בין המפתח שמסרתם לבין הטרקטור יכולים לעבור חודשים. על החודשים האלו ההודעה שותקת, וגם החוק, שמדבר על "תקופת בניית" הדירה. אנחנו לא כותבים כאן שהם פטורים ולא שהם חייבים, כי אין מי שאמר. מה שכן: זו שאלה ששואלים לפני החתימה, ומסדרים את מועדי הפינוי וההריסה בהסכם כך שהפער ביניהם יהיה קצר ככל האפשר.
שורה תחתונה: מס שבח: החוק פוטר את שכר הדירה לתקופת הבנייה, בנוסף לפטור על הדירה, שהוא עד התקרה. מס הכנסה: רשות המסים אומרת שאין. ומה שבין הפינוי להריסה: שאלה פתוחה, שמקצרים בהסכם.
מי קובע מה: החוק, המדינה כמממנת, וההסכם שלכם
| השאלה | מה החוק אומר | מה כותבים בהסכם (הרף: מה שהמדינה דורשת מיזם שהיא מממנת) |
|---|---|---|
| כמה משלמים | כלום. אין סכום בחוק | שמאי סמוך לפינוי, דירה דומה בסביבה, ולפי הגבוה; עדכון לאורך השנים |
| עד מתי | מועד מרבי למסירה חייב להיות בהסכם; החוק לא קובע אותו | מהפינוי עד קבלת דירת התמורה: מפתח, תשתיות ואישור אכלוס |
| ערבות | "ערבויות", בלי פירוט; תקנות מפורטות נדונו ולא הותקנו | ערבות בנקאית אוטונומית נפרדת לשכר הדירה, לצד ערבות הדירה |
| עיכוב | אין הוראה בפינוי בינוי; בקנייה מקבלן: מדרגות משחלף חודש | התשלום נמשך גם בהארכה, ולפחות מדרגות חוק המכר בכתב |
| מס | מס שבח: פטור לתקופת הבנייה, בנוסף לפטור על הדירה (שמוגבל בתקרה). מס הכנסה: עמדת רשות המסים, אין | מועדי פינוי והריסה קרובים זה לזה; שכר דירה בסכום סביר |
5 צעדים לפני שחותמים על סעיף שכר הדירה
- 1קוראים איך הסכום נקבע. מספר קבוע מהיום, או שמאי סמוך לפינוי? מספר שנכתב היום נמדד בשוק של בעוד שנים.
- 2מסמנים 3 תאריכים. פינוי, הריסה, מסירה. שכר הדירה רץ מהראשון עד השלישי; לפי רשות המסים, הפטור נמדד מהשני.
- 3מוצאים את משפט העיכוב. "הארכה" בלי "והתשלום נמשך" היא חצי משפט. משלימים אותו.
- 4סופרים 2 ערבויות. אחת לדירה, אחת לשכר הדירה. בנפרד, כמו במכרז של המדינה.
- 5מביאים את זה לבניין. סעיף שכר הדירה אחיד לכולם, דרך נציגות הדיירים ועורך הדין של הבעלים, לפני החתימה הראשונה.
מה מוודאים לפני שמוסרים מפתח?
שאלות ותשובות
הדירה הייתה מושכרת לפני הפרויקט. עכשיו היזם משלם לי שכר דירה. זו הכנסה שצריך לדווח עליה?
לפי עמדת רשות המסים, לא. בהודעה מ-9.7.2025 נאמר שדמי שכירות שבעל דירה מקבל מהיזם, כנגד פינוי הדירה ולמשך התקופה שהחוק מגדיר, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת ואין לנכות מהם מס במקור, וזאת בלי תלות בשאלה אם גרתם בדירה או השכרתם אותה לאחרים.
שני סייגים שכדאי לזכור: זו עמדה של הרשות, לא סעיף חוק. והיא מדברת על שכר דירה לתקופה שהחוק מגדיר; תקן השמאים מדבר על הוצאות בסכום סביר וכמקובל. שכר דירה לתקופה אחרת, או מעל המקובל, הוא שאלה נפרדת, שמבררים לפני שחותמים.
אני בן 72. אפשר בכלל לדלג על תקופת השכירות?
כן, והחוק דואג שיציעו לכם את זה. מי שמלאו לו 70 ביום חתימת העסקה הראשונה בבניין וגר בדירה 2 שנים לפחות: סירובו לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מכמה חלופות, לבחירת היזם. בין החלופות: מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית, או סכום כסף לרכישתה, וכולן עד מועד הפינוי שנקבע בעסקה; שתי דירות בשווי מצטבר דומה; או דירת תמורה קטנה יותר עם תשלומי איזון.
החלופות הראשונות מייתרות את תקופת השכירות לגמרי: עוברים פעם אחת, לא פעמיים. את התמונה המלאה פירטנו במאמר על זכויות קשישים בהתחדשות עירונית.
היזם אומר שהדירה החדשה מוכנה, אבל עוד אין אישור אכלוס. שכר הדירה נפסק?
מה שכתוב בהסכם קובע. במכרז של המדינה התשלום נמשך עד קבלת דירת התמורה. בהסכמים שאנחנו עורכים, "קבלה" היא מסירה מלאה: מפתח, חיבור לתשתיות קבע ואישור אכלוס, ושכר הדירה רץ עד אז.
אם בהסכם שלכם כתוב רק "דירה ראויה למגורים", זו ההגדרה שמתקנים לפני החתימה, לא אחרי שהיזם מודיע שהדירה מוכנה.
שמעתי שיש תקנות שמחייבות ערבות שכירות. זה נכון?
יש טיוטה, ואין תקנות. משרד המשפטים ניסח תקנות שיקבעו מה עסקת פינוי ובינוי חייבת לכלול, ובהן ערבות בנקאית בלתי מותנית לשכר הדירה מהפינוי עד קבלת הדירה החדשה. הטיוטה נדונה בוועדת הפנים של הכנסת בספטמבר 2024 ולא הושלמה, ונכון לאוקטובר 2026 היא לא בתוקף.
המשמעות בינתיים פשוטה: ערבות לשכר הדירה היא סעיף בהסכם. אם היזם אומר "התקנות יסדירו את זה", התשובה היא שהן עוד לא, ושהסעיף נכתב עכשיו.
הבניין שלנו נפגע במלחמה ונכנס למסלול שיקום. מי משלם לנו שכר דירה בינתיים?
לזה יש חוק משלו. לפי חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, בעל דירה שקיבל דירה חדשה בעסקת שיקום ודמי שכירות עד קבלתה נחשב כמי שקיבל את פיצוי מס רכוש. ואם מנהל מס רכוש דחה את מועד תשלום הפיצוי, הניזוק זכאי בינתיים לדמי שכירות ראויים, בסכום שמנהל מס רכוש קובע, ורק עד מסירת המקרקעין ליזם השיקום.
מי שקובע את הסכום במסלול הזה הוא מנהל מס רכוש, לא היזם ולא הרשות להתחדשות עירונית.
קיבלתם טיוטת הסכם? שלחו לנו בוואטסאפ את סעיף שכר הדירה, ונחזיר לכם מה הוא מכסה ומה חסר בו.
שכר הדירה הוא סעיף, לא טובה
היזם משלם לכם שכר דירה כי זה כתוב בהסכם, ובדיוק כמו שכתוב שם. לכן המקום לשאול "ממה נמדד, עד מתי, ומה קורה בעיכוב" הוא לפני החתימה, כשיש עוד מה לכתוב. במשרד עו"ד נעם גוטליב, עורכי דין להתחדשות עירונית, אנחנו מייצגים בעלי דירות מול היזם: כותבים את סעיף שכר הדירה לפי הרף שהמדינה דורשת מיזמים, ולא לפי הנוסח שהיזם הביא. מה שקודם לסעיף הזה, כמה מטרים נקבל בדירה החדשה, ומה שקורה כשרוצים למכור באמצע, מכירת דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי, ולצדו סוגי הערבויות לבעלי הדירות, ולמי שמלאו לו 70, זכויות הגיל השלישי בהתחדשות עירונית, מחכים במאמרים שלנו.
יוצאים מהדירה? שלחו לנו את הסעיף. נגיד לכם אם הוא מחזיק עד המפתח.
שכר הדירה בתקופת הבנייה לא נולד בחוק ולא בטוב לבו של היזם. הוא נולד בסעיף. מי שכותב אותו נכון, מחכה לדירה החדשה בראשקט.
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 · חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו מ-2022 · תקן שמאי מקרקעין 21.1, מועצת שמאי המקרקעין, 2022 · רשות המסים, הודעה על נייר עמדה בעניין דמי שכירות בהתחדשות עירונית, 9.7.2025 · הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מכרז 12/2023, נספח דרישות מינימליות להסכם · טיוטת תקנות פינוי ובינוי (תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024, לא בתוקף · חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026 (ס"ח 3521, 5.4.2026). המאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי; כל הסכם נבחן לפי לשונו ונסיבותיו.
מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.
הוספה כמקור מועדף ב-Google (נפתח בלשונית חדשה)
מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.