יש לי דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי. אם אמכור עכשיו, מה זה עושה למחיר ולמס?

שניהם, והחוק מפריד ביניהם. הסכם פינוי בינוי נותן לכם זכויות כלפי היזם: דירה חדשה, שכר דירה לתקופת הבנייה, ערבויות. והוא מטיל עליכם התחייבויות: למסור את הדירה, לפנות אותה במועד, לחתום על מה שנדרש. חוק המחאת חיובים מתייחס לשני הצדדים האלו אחרת. זכות לפי חוזה, גם זכות שתלויה בתנאי או שתתגבש רק בעתיד, ניתנת להעברה בלי הסכמת הצד השני, אלא אם ההסכם עצמו הגביל את זה. התחייבות, לעומת זאת, עוברת לקונה רק בהסכם שהיזם הסכים לו. בלי ההסכמה הזו, ההתחייבות נשארת עליכם גם אחרי שמכרתם.

"חבותי של חייב ניתנת להמחאה, כולה או מקצתה, בהסכם בין החייב לבין הנמחה שבאה עליו הסכמת הנושה…" — חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969

ומה הקונה מקבל? בדיוק את מה שהיה לכם, לא יותר ולא פחות. החוק קובע שהעברה לא משנה את ההתחייבות ולא את תנאיה, והקונה נכנס עם כל הטענות שעמדו לכם. אותה דירת תמורה, אותם מועדים, אותן ערבויות, אותו שכר דירה לתקופת הבנייה. מי שמבטיח לקונה "תקבל דירה גדולה יותר כי אתה נכנס עכשיו" מוכר לו משהו שלא קיים.

לכן השאלה הראשונה היא מה כתוב בהסכם שלכם. רוב ההסכמים מתייחסים למכירה במפורש: סעיף שדורש הסכמת היזם, מנגנון שבו הקונה חותם על כתב הצטרפות, לפעמים גם תנאים למי שנכנס. החוק לא מסדיר מתי היזם רשאי לסרב ומתי לא. זה נקבע בהסכם, ומה שההסכם שותק עליו נבדק לפי דיני החוזים הרגילים.

שורה תחתונה: הזכויות שלכם עוברות לקונה, ההתחייבויות עוברות רק עם היזם. הקונה נכנס לנעליים שלכם, במידה המדויקת שלהן.

בגלל הנסח. הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין שאומר שבעל הנכס התחייב בכתב לעשות בו עסקה. בעסקאות התחדשות עירונית נרשמת בדרך כלל הערה כזו לטובת היזם, על יסוד ההתחייבות של בעלי הדירות. לרשות רישום והסדר זכויות מקרקעין יש לזה מסלול רישום ייעודי. וכל עוד ההערה רשומה ולא נמחקה, רשם המקרקעין לא ירשום עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת היזם או צו בית משפט.

מה זה אומר למכירה שלכם? שגם אם העברתם לקונה את הזכויות, הקונה לא יירשם כבעלים כל עוד היזם לא חתם על הסכמה, או על מסמך שמסדיר את כניסת הקונה להסכם. האם מכירה שבה הקונה נכנס להסכם היא בכלל "עסקה סותרת", זו שאלה של נוסח ההערה וההסכם. בפועל, בירור מול היזם לפני פרסום הדירה חוסך הפתעה אצל הרשם. ויש הסכמים שמוסיפים שכבה: הערה בנסח שמתנה כל עסקה בדירה בהסכמת צד שלישי, מכוח התחייבות בכתב שלכם. אם יש כזו, הקונה רואה אותה בנסח עוד לפני שדיבר אתכם.

שורה תחתונה: החוק לא מחייב את הסכמת היזם למכירה. הנסח, בפועל, כן. בודקים אותו לפני שמפרסמים.

זה החלק שמזיז את המס. כשאתם מוכרים ליזם בהסכם עם תנאי מתלה (אישור תכנית, היתר, רוב חותמים), חוק מיסוי מקרקעין לא תמיד רואה את המכירה ליזם כאילו קרתה ביום החתימה. במתחם שהוכרז, או בשטח שהוגשה לגביו בקשה לאישור מקדמי (או בסמוך לפני הגשתה), "יום המכירה" ליזם הוא המוקדם מבין היום שבו התקיים התנאי והיום שבו היזם התחיל לבנות בבניין, ובלבד שהיזם הודיע על כך למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים. עד אז, מבחינת רשות המסים, הדירה עוד שלכם. בבניין שעדיין לא הוכרז ולא הוגשה לגביו בקשה כזו, שאלת יום המכירה נבדקת לפי הכללים הרגילים של החוק, פרטנית.

מוכרים לפני יום המכירה ליזם? אז אתם מוכרים דירת מגורים רגילה, והמס הוא המס הרגיל של מכירת דירה. אם זו דירתכם היחידה, החזקתם בה 18 חודשים לפחות מאז שהייתה לדירת מגורים, ולא מכרתם דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שקדמו, הפטור לדירה יחידה על הפרק, עד תקרה של 5,008,000 ש"ח ב-2026. מה שמעליה חייב במס באופן יחסי. ומי ימכור ליזם? הקונה. הפטור של פינוי בינוי ניתן למי שמוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים תמורת דירת תמורה אחת, והחוק לא מתנה אותו בתקופת בעלות מינימלית. התנאי הוא על הדירה: שהיא שימשה למגורים שנתיים רצופות לפחות סמוך לפני ההכרזה על המתחם. דירה שהוצהרה להשקעה, או שאלות של פטור שנוצל בעבר, נבדקות לפי נסיבות המקרה.

מוכרים אחרי יום המכירה ליזם? אז מבחינת המס הדירה הישנה כבר נמכרה ליזם, ומה שיש לכם ביד הוא זכות לדירת תמורה שעוד לא נבנתה. כאן החוק סגר ב-2021 את השאלה: מי שמכר ליזם במסלול הפטור של פינוי בינוי, הזכות לדירת התמורה שקיבל נחשבת דירת מגורים, גם לעניין מס רכישה וגם לעניין מס שבח. זה סיווג, לא פטור: האם מכירת הזכות פטורה נבחן לפי תנאי הפטור הרגילים. ועוד נתון שהקונה ירצה לדעת: יום הרכישה ושווי הרכישה של דירת התמורה הם אלו של הדירה הישנה.

"…נמכרה יחידת מגורים במכירה לפי סעיף 49כב, יראו זכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת כדירת מגורים…" — חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

שורה תחתונה: לפני יום המכירה ליזם מוכרים דירה. אחריו מוכרים זכות לדירה. שני מסלולי מס שונים, ואת התאריך בודקים לפני שנוקבים מחיר.

שני דברים נקבעים ביום העסקה הראשונה בבניין, ולא זזים משם. הראשון הוא מעמד הקשיש. בחוק פינוי ובינוי, "קשיש" הוא בעל דירה שביום שנחתמה העסקה הראשונה בבניין מלאו לו 70, וגר בדירה באותו בניין שנתיים לפחות באותו מועד. מכאן, שמי שקנה אחרי אותו יום לא היה בעל דירה בבניין באותו מועד, ולא עומד בתנאי, גם אם הוא בן 80. זו גזירה מההגדרה, לא משפט מפורש בחוק, אבל היא ישרה. ובדיני המס ההגדרה דומה ומחמירה יותר: גיל 70, או מי שנזקק לשירותי סיעוד, ומגורים בדירה גם ביום ההסכם הראשון בבניין וגם ביום החתימה שלו עצמו. ההטבות של קשישים בפינוי בינוי הן של מי שעמד בתנאים ביום ההוא.

השני הוא השעון של היזם. חוק פינוי ובינוי נותן לבעלי הדירות שליטה על יזם שלא מתקדם: אם בתוך שנתיים מהעסקה הראשונה בבניין היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות, או בתוך 4 שנים לא החתים 3/5, או לא הגיש תכנית מפורטת בתוך 4 שנים וחצי (התנאי של התכנית לא חל בחלק מהמתחמים המוכרזים), רוב בעלי הדירות רשאים להחליט באסיפה שמי שחתם רשאי לבטל את העסקה שלו, אחרי הודעה ליזם. והיזם זכאי לתשלום לפי תקנות. במתחם מוכרז עם 120 יחידות לפחות, כל התקופות מתארכות בשנה. מה שחשוב לקונה: השעון הזה התחיל בעסקה הראשונה בבניין, והוא לא מתאפס כשהדירה מחליפה ידיים. קונה שנכנס לבניין שבו העסקה הראשונה נחתמה לפני 3 שנים, נכנס לשעון שכבר רץ.

שורה תחתונה: הקונה מקבל את ההסכם, לא את ההיסטוריה שלכם. מעמד הקשיש והשעון מול היזם נקבעו ביום הראשון, ונשארים שם.

קונה רציני יבקש לראות 4 דברים לפני שהוא מדבר על מחיר. את עסקת פינוי ובינוי עצמה: החוק דורש שהיא תכלול את עקרונות התמורה, את המועדים המרביים לאישור התכנית, לקבלת ההיתר ולמסירת הדירה החדשה, פרטים על מי שיבנה, והתחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה; ולהסכם מצורף ייפוי כוח. את הנסח העדכני, עם הערת האזהרה. את הסכמת היזם למכירה, או לפחות את הסעיף בהסכם שמסדיר אותה. ואת שלב הפרויקט: מתי נחתמה העסקה הראשונה בבניין, כמה חתמו, איפה התכנית. אין לכם עותק מלא? החוק מחייב את היזם למסור לכם אחרי החתימה את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור. מבקשים.

ומה עם המס של הקונה? הקונה משלם מס רכישה לפי המדרגות הרגילות. הפטור ממס רכישה על דירת התמורה שייך למי שמוכר ליזם, כלומר לקונה, כשיגיע תורו. ואם כבר מכרתם ליזם במסלול הפטור של פינוי בינוי, הקונה רוכש מכם זכות שהחוק מסווג כדירת מגורים. מה שחשוב לכם: קונה שמבין את זה מתמחר נכון, ולא מוריד מהמחיר בגלל חשש שאין לו בסיס.

שורה תחתונה: תיק מסודר, 4 מסמכים ותאריך אחד, הוא מה שמפריד בין קונה שמתמקח על פחד לקונה שמתמקח על שווי.

1. 1מוציאים את מסמכי העסקה. ההסכם, הנספחים, ייפוי הכוח. אין עותק מלא? היזם חייב למסור אותו.
2. 2קוראים את סעיף המכירה וההעברה. האם נדרשת הסכמת היזם, איך מבקשים אותה, ועל מה הקונה חותם.
3. 3מזמינים נסח טאבו עדכני. הערת אזהרה לטובת היזם, הערה על התניית עסקה בהסכמת צד שלישי, משכנתה.
4. 4מבררים אם יום המכירה ליזם הגיע. האם התנאי המתלה התקיים? האם הבנייה התחילה? האם המתחם הוכרז? זה קובע איזה מסלול מס, ואיזה מחיר.
5. 5פונים ליזם בכתב לפני הפרסום. הסכמה להעברת ההתחייבויות, וכתב הצטרפות שהקונה יחתום עליו.
6. 6אחרי החתימה עם הקונה: הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום.