פינוי בינוי הוא עסקה שבה בעלי הדירות בבניין ישן מוסרים אותו ליזם, היזם הורס ובונה במקומו בניין חדש וגדול יותר, וכל בעל דירה מקבל דירה חדשה בבניין החדש. היזם מממן הכל, ומרוויח מהדירות הנוספות שהוא מוכר. לדוגמה: בניין של 16 דירות הופך לבניין של 64 דירות, יחס דירות של 1 ל-4: 16 מהן חוזרות לבעלים הוותיקים, 48 נמכרות. המטרים שאתם שואלים עליהם הם ההבדל בין הדירה הישנה לחדשה: כמה שטח נוסף, מרפסת, מחסן, חניה.
אז יש מספר? לא. אין בחוק סעיף שאומר כמה מטרים מגיעים לכם. יש מדיניות של עירייה, יש תקן של שמאים, ויש חישוב כלכלי של הפרויקט. אבל המספר שמחייב מישהו נולד במקום אחד: בהסכם שאתם חותמים עליו מול היזם. ומה עם הסכם שכבר נחתם? הוא מחייב גם את היזם. להוריד ממנו מטרים על דעת עצמו היזם לא יכול: זה דורש מסמך חדש עם החתימה שלכם, ועל המסמך הזה אתם לא חייבים לחתום. אלא אם ההסכם עצמו כבר קושר את המטרים לתכנית שתאושר, ועל זה בהמשך.
איך נקבע כמה מטרים מקבלים בדירת התמורה, אם לא בחוק?
בשלוש שכבות, ואף אחת מהן אינה סעיף בחוק. השכבה הראשונה היא מדיניות התמורות של העיר, אם יש כזו: מסמך של העירייה או הוועדה המקומית שאומר איזו תוספת מקובלת במתחמים שלה. לא בכל עיר יש מסמך כזה, ובכל עיר הוא נראה אחרת. השכבה השנייה היא תקן השמאים. השלישית, והיחידה שמחייבת את היזם כלפיכם, היא ההסכם.
מה זה תקן השמאים? תקן 21.1 הוא הנחיה של מועצת שמאי המקרקעין, בתוקף מיוני 2022, שאומרת לשמאי איך לבדוק אם תכנית פינוי בינוי כדאית כלכלית. השמאי מניח שכל בעל דירה מקבל דירה חדשה עם מרפסת, מחסן וחניה, בשטח הדירה הקיימת לפי ההיתר ועוד תוספת: לפי המדיניות העירונית אם יש, ואם אין, במדרגות של 0, 12 ו-25 מ"ר. וזה המקום שבו רוב המדריכים טועים. המדרגות האלו הן הנחות עבודה לחישוב. התקן עצמו כותב את זה:
"אין באמירה זו משום קביעת מינימום או מקסימום תמורה בפועל לבעלי הדירות." — תקן שמאי מקרקעין 21.1, מועצת שמאי המקרקעין, 2022
מה זה אומר בעברית? ש-12 מ"ר הם לא "מה שמגיע לכם" ו-25 מ"ר הם לא תקרה. בניין במיקום חזק, עם תכנית נדיבה ויזם שרוצה את המתחם, יכול לסגור יותר. בניין במיקום חלש יכול לסגור פחות. המספר הוא תוצאה של משא ומתן עם היזם, שנשען על הכלכלה של הפרויקט.
שורה תחתונה: המטרים שלכם נקבעים בהסכם. המדיניות והתקן הם נקודת פתיחה למשא ומתן, לא תוצאה שלו.
דירה גדולה ודירה קטנה: כולם מקבלים אותו דבר?
החוק לא עונה על זה. אין בחוק פינוי ובינוי הוראה שמחייבת תמורה זהה לכל הדירות, ואין בו הוראה שמחייבת תמורה יחסית לגודל. שני המודלים חיים בשוק: "כולם מקבלים 12 מ"ר" לצד "כל אחד מקבל 25% על השטח שלו", ויש גם שילובים. תקן השמאים מצדו מחשב לדירות הרגילות בבניין מפתח אחיד שמביא בחשבון את הבדלי השטח ביניהן, ולדירות המיוחדות, עם גג, גינה או הצמדה, מפתח לפי השווי שלהן ביחס לרגילות. אבל זו שיטת חישוב לשמאי, לא כלל שמחייב את ההסכם שלכם.
מה החוק כן קובע? גילוי. מי שפונה אליכם מטעם היזם, או שמקבל ממנו תמורה, או ששכרו תלוי בכך שהעסקה תצא לפועל, חייב לדווח לכם ביוזמתו על כל הבדל שאינו זניח בין מה שאתם מקבלים למה שבעל דירה אחר בבניין מקבל. החוק לא אומר מה "זניח", ולכן אין כאן סף מספרי. מה שיש הוא חובה:
"…ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ." — חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006
ולחובה הזו יש שיניים. הפרה של חובת הגילוי היא עילה לבעל הדירה לחזור בו מההסכמה שלו לעסקה, גם אם כבר חתם על הסכם מחייב. זה לא אומר שההסכם בטל מעצמו. זו עילה: מי שמחזיק בה יכול להפעיל אותה, ובמחלוקת מכריע בית המשפט. ובמקרה הקיצוני יותר, כשהיזם או מי מטעמו מסר לכם מידע מטעה, למשל על מספר השכנים שכבר חתמו או על התנאים שסוכמו איתם, הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שהעסקה בטלה.
שורה תחתונה: שווה או יחסי, זו החלטה של הבניין. מה שאסור הוא להסתיר מכם שהשכן קיבל יותר.
היזם רוצה לפתוח את ההסכם ולהוריד מטרים. הוא יכול?
לא על דעת עצמו. הסכם שחתמתם עליו מחייב גם את היזם. הוא לא יכול להוריד לכם מטרים או לשנות את התמורה בהודעה: שינוי כזה צריך את ההסכמה שלכם ואת החתימה שלכם על מסמך חדש. אם היזם פשוט לא מקיים את מה שהתחייב אליו, זו הפרה של ההסכם, ואפשר לדרוש בבית המשפט שיקיים אותו. זה דין החוזים הרגיל, לא חוק מיוחד להתחדשות: חוזה נכרת בהסכמה, ומשתנה בהסכמה. ובחוקי ההתחדשות עצמם אין שום מנגנון שמאפשר ליזם, או לרוב השכנים, לשנות תמורה בהסכם חתום בלי בעל הדירה.
ובכל זאת, לפני שאומרים "לא", קוראים את ההסכם. כי יש 4 דברים שיכולים לשנות את התמונה, וכולם כתובים או בהסכם או בתכנית:
שורה תחתונה: מטרים לא יורדים מהסכם חתום בלי החתימה שלכם. השאלה היא מה כבר חתמתם עליו, ואת זה קוראים לפני שעונים.
ומה אם הקיצוץ בא מהעירייה, ולא מהיזם?
זה קורה. תרחיש מהשטח, בלי שמות: בניינים במתחם חתמו עם יזם על תוספת נכבדת של מטרים לדירה. התכנית הגיעה לוועדה המקומית, והוועדה המליצה להפקיד אותה עם תוספת קטנה בהרבה, כי רצתה יותר שטח ציבורי במתחם. היזם לא שינה מילה בהסכם. המספרים השתנו בתכנית. ואז הוא מגיע לבעלי הדירות עם נספח.
כאן יש לכם שני כלים. הראשון הוא ההסכם: אם אין בו סעיף התאמה, הקיצוץ בתכנית לא משנה את מה שהיזם התחייב אליו, והשאלה אם הוא יכול לעמוד בזה עוברת אליו. השני הוא התכנון: בעל דירה במתחם הוא "מעוניין בקרקע" לפי חוק התכנון והבניה, ורשאי להגיש התנגדות לתכנית שהופקדה. ההתנגדות מוגשת בתוך חודשיים מפרסום הודעת ההפקדה, בכתב, מנומקת ובליווי תצהיר. מי שמפספס את החודשיים מפספס את הזירה שבה המטרים באמת נקבעים.
ויש כלי שלישי, שמעטים יודעים לבקש. חוות הדעת השמאית שנערכה לפי התקן מתפרסמת, לפי הנחיית משרד המשפטים, עם הפקדת התכנית, כדי שבעלי הדירות יראו את התחשיב ואת הרווח היזמי הצפוי. כשהיזם אומר "בתוספת הזו הפרויקט לא כדאי", המסמך הזה הוא התשובה: בו כתוב על איזו תמורה ואיזה רווח התכנית נבדקה. ואם יש מחלוקת אמיתית על הכדאיות, אפשר לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמאי פינוי ובינוי, שקובע אם העסקה כדאית, ואם לא, באילו תנאים היא תהיה.
שורה תחתונה: כשהקיצוץ בתכנית, עונים בשני מקומות: בהסכם, ובהתנגדות בתוך חודשיים.
חתמתם, ועכשיו מתברר שהשכן קיבל יותר. יש מה לעשות?
כן, ומהרגע הראשון. החוק דורש שמי שפונה אליכם מטעם היזם יגיד את זה בבירור כבר בפנייה הראשונה, לפני החתימה, וגם בנוסח ההסכם עצמו. ושאותו גורם ידווח לכם ביוזמתו על כל פער לא-זניח בתמורה ביניכם לבין שכן. אם זה לא קרה, יש לכם עילה לחזור מההסכמה, גם אחרי חתימה. ואם הוכנס להסכם סעיף שבו אתם "מוותרים" על הוראות חוק פינוי ובינוי, הסעיף הזה בטל: החוק קובע שתנאי שמוותר על הוראותיו לרעת בעל דירה אינו תופס.
מה עוד מגיע לכם לפני החתימה הראשונה? כינוס של בעלי הדירות, ואחריו, לפחות 14 יום לפני העסקה הראשונה בבניין, מסמך עיקרי הצעה: העקרונות שלפיהם היזם קובע את התמורה, הבטוחות שהוא מציע, והניסיון שלו. המסמך הזה הוא קו הבסיס. כשמגיע נספח עדכון, מניחים אותו ליד מסמך עיקרי ההצעה ומסתכלים מה זז.
שורה תחתונה: גילוי הוא חובה של היזם, לא טובה. הפרה שלה פותחת לכם דלת החוצה, גם אחרי שחתמתם.
מי מוריד, ומה מחזיק: המצבים זה מול זה
| המצב | מה קובע | הצעד שלכם |
|---|---|---|
| היזם מבקש לחתום על נספח מקצץ | דין החוזים: שינוי הסכם דורש הסכמה של שני הצדדים | לא חותמים לפני קריאה. הנספח נבדק כהסכם חדש |
| בהסכם יש סעיף התאמה לתכנית | לשון הסעיף: נוסחה, רצפה, מי מכריע | לוודא שההתאמה אחידה לכולם ושהיא מופעלת כפי שכתוב |
| הוועדה הקטינה את הזכויות בתכנית | חוק התכנון והבניה: התנגדות בתוך חודשיים | התנגדות בכתב, מנומקת, עם תצהיר; לבקש את חוות הדעת השמאית שפורסמה בהפקדה |
| התברר פער בתמורה מול שכנים | חוק פינוי ובינוי: חובת גילוי על כל פער לא-זניח | עילה לחזור מההסכמה; במידע מטעה, פנייה לממונה על פניות דיירים |
| היזם אומר "לא כדאי" | חוות הדעת לפי תקן 21.1; שמאי פינוי ובינוי מהרשות | לדרוש את התחשיב; לבקש שמאי פינוי ובינוי |
קיבלתם נספח עדכון מהיזם: 6 צעדים לפני שחותמים
- 1מוציאים את ההסכם החתום ואת מסמך עיקרי ההצעה. מה בדיוק הובטח: מטרים קבועים, נוסחה, או "בכפוף לתכנית"?
- 2מאתרים מאיפה הקיצוץ. מהיזם, או מהתכנית? אם מהתכנית, מתי פורסמה ההפקדה ומתי נגמרים החודשיים.
- 3מבקשים את התחשיב. חוות הדעת השמאית שפורסמה עם ההפקדה, ואת ההסבר של היזם למה המספרים לא עובדים.
- 4משווים לשכנים. האם כולם קיבלו את אותו נספח? פער לא-זניח חייב להיות מגולה.
- 5מנהלים את זה כבניין, דרך נציגות הדיירים ועורך הדין של הבעלים. נספח הוא משא ומתן עם היזם מחדש, לא טופס.
- 6חותמים, אם בכלל, על נספח שבדקתם כהסכם חדש. תמורה, לוחות זמנים, ערבויות, ומה קורה אם גם הפעם התכנית משתנה.
מה מוודאים לפני שמחליטים?
שאלות ותשובות
בעיר שלנו אין מדיניות תמורות. אז על מה מתבססים במשא ומתן?
על הכלכלה של הפרויקט, ועל מה שהשוק סוגר במתחמים דומים. בלי מדיניות עירונית, השמאי שבודק את התכנית מחשב לפי המדרגות שבתקן, ולפי ההסכם ביניכם ליזם אם כבר יש. אבל התקן לא קובע מינימום ולא מקסימום. היזם שמציע "12 מ"ר כי זה מה שהתקן אומר" מצטט הנחת עבודה של שמאי כאילו היא חוק.
מה שעובד במשא ומתן הוא תחשיב: כמה דירות נמכרות, באיזה מחיר, ומה נשאר אחרי הבנייה והמימון. את התחשיב הזה מבקשים, לא מנחשים.
היזם אומר שבתוספת שהובטחה הפרויקט לא כדאי. איך בודקים אם זה נכון?
במסמך שהוא לא תמיד שמח להראות: חוות הדעת השמאית שנערכה לפי תקן 21.1 ופורסמה עם הפקדת התכנית. היא נכתבה בדיוק כדי שבעלי הדירות יראו את התחשיב ואת הרווח היזמי שהתכנית נבדקה לפיו. אם התכנית נבדקה ונמצאה כדאית עם התוספת שבהסכם, ל"לא כדאי" צריך הסבר.
ואם המחלוקת אמיתית, אפשר לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמאי פינוי ובינוי. הוא קובע אם העסקה כדאית כלכלית, ואם לא, באילו תנאים תהיה. הקביעה שלו היא נקודת ייחוס שקשה להתווכח איתה.
רוב השכנים כבר חתמו על הנספח המקצץ. אם אסרב, אהיה דייר סרבן?
מנגנון הסרבנות בחוק פינוי ובינוי עוסק בסירוב לחתום על עסקה: כשרוב מיוחס הסכים לכרות עסקה ובעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, בית המשפט רשאי לחייב אותו בנזיקין כלפי השכנים, או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו. סירוב לוותר על תמורה בהסכם שכבר נחתם הוא שאלה אחרת, והחוק לא מתייחס אליה במפורש. לכן איש לא יכול להבטיח לכם תשובה חותכת, בשני הכיוונים.
מה שכן כתוב: סירוב לא ייחשב בלתי סביר, בין השאר, כשהעסקה אינה כדאית כלכלית לבעל הדירה, כשלא הוצע דיור חלופי לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו ערבויות הולמות, או כשיש נסיבות אישיות מיוחדות. סירוב סביר, מנומק ומתועד, הוא עמדה. סירוב בשתיקה הוא סיכון.
כולם מדברים על 12 מ"ר ומרפסת. זה מה שמגיע לנו?
זה מספר שמופיע בתקן השמאים כאחת משלוש מדרגות חישוב (0, 12 ו-25 מ"ר), כשאין מדיניות עירונית, ולצדו הנחה של מרפסת של 12 מ"ר ומחסן של 7 מ"ר ככל שהמיזם מאפשר. התקן מוסיף במפורש שאין בזה קביעת מינימום או מקסימום לתמורה בפועל. במילים אחרות: זו הנחת עבודה של שמאי שבודק תכנית. היא לא מבטיחה לכם כלום, והיא גם לא חוסמת אתכם.
מה כן "מגיע": מה שכתוב בהסכם, אחרי משא ומתן שמתבסס על התחשיב של הפרויקט. יש מתחמים שסוגרים פחות, ויש שסוגרים הרבה יותר.
אם הדירה החדשה גדולה בהרבה מהישנה, משלמים על זה מס?
מכירת הדירה הישנה ליזם תמורת דירה חדשה פטורה ממס שבח עד "תקרת שווי" שקובע חוק מיסוי מקרקעין: הגבוה מבין 3 חלופות, ובהן 150% משווי הדירה הנמכרת, שווי דירה באותו מתחם בשטח 120 מ"ר, ושווי דירה באותו מתחם בשטח של 150% מהדירה הנמכרת ועד 200 מ"ר. מה שמעל התקרה חייב במס. שימו לב: זו תקרת שווי, לא תקרת שטח, ו"הגבוה מבין", לא הנמוך.
את התמורה משווים לתקרה לפני החתימה. דירה שהוצהרה בזמנו כדירה להשקעה, או שאלות של שימוש בפטור בעבר, נבדקות לפי נסיבות המקרה, לפני החתימה.
לפני החתימה, או אחרי שהגיע נספח: שלחו לנו בוואטסאפ את סעיף התמורה מההסכם שלכם, ונחזיר לכם מה הוא מחזיק ומה היזם יכול לשנות בו.
מטרים לא יורדים לבד
כמה מטרים תקבלו נקבע פעם אחת, בהסכם, אחרי משא ומתן שנשען על תחשיב ולא על "ככה נהוג". וכשמישהו מבקש לפתוח את ההסכם, התשובה נמצאת בשלושה מסמכים: ההסכם עצמו, התכנית שהופקדה, וחוות הדעת שפורסמה איתה. במשרד עו"ד נעם גוטליב, עורכי דין להתחדשות עירונית, אנחנו מייצגים בעלי דירות מול היזם: מנהלים את המשא ומתן על סעיף התמורה, עונים על הנספח כשהוא מגיע, ומגישים את ההתנגדות כשהקיצוץ מגיע מהוועדה. השלב שקודם לכל זה, הרוב הדרוש מבעלי הדירות, ומה שבא אחריו, סוגי הערבויות לבעלי הדירות ומי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה, ומה קורה כשרוצים למכור באמצע, מכירת דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי, מחכים במאמרים שלנו.
לפני חתימה או אחרי נספח? שלחו לנו את סעיף התמורה. נגיד לכם מה הוא מחזיק.
המטרים שלכם הם לא טובה מהיזם ולא מספר מתקן. הם הסכם. מי שקורא אותו לפני שעונה, שומר על הדירה שלו בראשקט.
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 · חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 · חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 · חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 · תקן שמאי מקרקעין 21.1, מועצת שמאי המקרקעין, 2022, ומכתב משרד המשפטים (ייעוץ וחקיקה) מ-22.6.2022. המאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי; כל הסכם נבחן לפי לשונו ונסיבותיו.
מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.
הוספה כמקור מועדף ב-Google (נפתח בלשונית חדשה)
מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.