Wer einen Teil des Gemeinschaftseigentums – ein Dach, einen Garten, einen Stellplatz – herauslöst und der eigenen Wohnung zuweisen lässt, trifft eine sachenrechtliche Entscheidung. Sie steigert den Wert der Wohnung spürbar: ein zusätzliches Zimmer auf dem Dach, ein eigener Garten, ein weiterer Stellplatz. Das Vorhaben verlangt aber eine kluge, präzise Planung. Diese Grundsätze sollten Sie kennen:
- Die physische Zuweisung allein begründet keine Baurechte: Eigentum am Dach erlaubt noch nicht, darauf zu bauen. Die Baurechte gehören allen Eigentümern gemeinsam und gehen erst durch einen gesonderten, ausdrücklichen vertraglichen Verzicht über.
- Die gestaffelten Zustimmungsschwellen: 100 % für eine gewöhnliche Zuweisung, 75 % für eine Wohnungserweiterung, 60 % ausschließlich für einen Schutzraum (Mamad).
- Die Steuerplanung entscheidet über die Rentabilität: Tauschgeschäfte – etwa die Sanierung des Gebäudes im Austausch für das Dach – bergen ein erhebliches Steuerrisiko. Wer die Befreiungstatbestände frühzeitig plant, schützt den Gewinn.
Die doppelte Struktur: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Das israelische Wohnungseigentum ist ein eigentümliches Rechtsgebilde. Auf der einen Seite steht das uneingeschränkte Eigentum an der eigenen Wohnung. Auf der anderen Seite die Mitberechtigung am „Gemeinschaftseigentum“: alles, was nicht als Wohnung gilt – der Boden, die Dächer, die Außenwände, Treppenhäuser und Aufzüge. Weil Grundstückswerte nur steigen, ist die kluge Nutzung brachliegender Flächen – Dächer, vernachlässigte Gärten – ein klares wirtschaftliches Interesse. Wird eine Gemeinschaftsfläche herausgelöst und einer bestimmten Wohnung zugewiesen, verschiebt das die Rechteverteilung im Gebäude. Das ist kein rein deklaratorischer Akt, sondern ein sachenrechtliches, planungs- und steuerrechtliches Ereignis ersten Ranges, das eine durchdachte rechtliche Strategie verlangt.
Der entscheidende Unterschied: physische Fläche und Baurechte
Einer der häufigsten Fehler – er bringt Bauträger ebenso wie Eigentümer zu Fall – ist die Verwechslung zwischen der Zuweisung einer Fläche, etwa des Dachs, und dem gesetzlichen Recht, darauf zu bauen. Israels Gerichte halten in den Fällen Galman (Zivilberufung 5043/96) und Streicher (Zivilberufung 10322/03) wie schon in der Rechtsprechung davor an einer klaren Grenze fest:
- Physische Zuweisung: ein ausschließliches Nutzungsrecht an der Fläche unter Ausschluss der übrigen Eigentümer – vergleichbar dem, was ein deutscher Leser als Sondernutzungsrecht kennt. Diese Zuweisung geht zulasten des übrigen Gemeinschaftseigentums.
- Baurechte (Bebauungsprozente): das im Grundstück angelegte bauliche Potenzial – ein wirtschaftliches Gut in gemeinschaftlichem Eigentum. Die Zuweisung des Dachs überträgt die Baurechte nicht: Dafür müssen die Nachbarn ausdrücklich, vertraglich und unmissverständlich darauf verzichten.
Zustimmungsstrategie: Welche Mehrheit brauchen Sie wirklich?
- 100 % Zustimmung (die Grundregel): für jede Entnahme aus dem Gemeinschaftseigentum, die nicht als Erweiterung einer bestehenden Wohnung gilt – etwa die Zuweisung eines Stellplatzes oder eines eigenständigen Gartens.
- 75 % Zustimmung: der „Umgehungsweg“ (§ 71B) für die Erweiterung einer bestehenden Wohnung – 75 % der Eigentümer, die zusammen 66,6 % des Gemeinschaftseigentums halten.
- 60 % Zustimmung: die weitestgehende Erleichterung, vorbehalten Erweiterungen, deren einziger Zweck ein Schutzraum (Mamad) ist.
Das Verfahren: von der Zustimmung bis zur Eintragung im Grundbuch
- Ein präziser Rechtsvertrag: Er legt die zugewiesene Fläche fest, die Verteilung der Baurechte, den Mechanismus der Gegenleistung und die künftige Instandhaltung.
- Ein Vermessungsplan und die planungsrechtlichen Genehmigungen: In Zusammenarbeit mit einem Vermessungsingenieur wird die Zustimmung der örtlichen Planungsbehörde eingeholt und geprüft, dass die Gebäudetechnik keinen Schaden nimmt.
- Die verpflichtende Steuermeldung: Meldung bei der Steuerbehörde für Grundstücke innerhalb von 30 Tagen sowie Klärung der israelischen Wertzuwachssteuer (Mas Schewach), der israelischen Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) und der Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) – jeweils Befreiung oder Zahlung.
- Änderung der Teilungserklärung: Der vollständige Antrag geht beim Grundbuchamt (Tabu) ein – erst mit der Eintragung wird das Recht endgültig. WhatsApp-Zusagen und mündliche Versprechen zählen vor Gericht kaum.
Fallstricke und Befreiungen: die Anatomie der Besteuerung
Die Zuweisung von Gemeinschaftseigentum ist in jeder Hinsicht eine Grundstückstransaktion. Ohne kluge Steuerplanung kann die Rentabilität Ihres Vorhabens vollständig aufgezehrt werden.
Tauschgeschäfte – Vorsicht vor „Sanierung gegen Dach“
Viele bieten ihren Nachbarn an, das Dach samt Baurechten zu überlassen, im Gegenzug für einen neuen Aufzug und die Sanierung des Foyers. Die Steuerbehörden sehen darin zwei ineinandergreifende Geschäfte – ein Tauschgeschäft. Finanziell bedeutet das: Der bauende Eigentümer zahlt 6 % Grunderwerbsteuer auf den Wert des Dachs, und die Nachbarn können mit voller Wertzuwachssteuer auf die erhaltene Werterhöhung belastet werden. Frühzeitige rechtliche Planung verhindert die Einstufung als künstliche Transaktion und schützt den Gewinn.
Die Steuerbefreiung für Ausgleichszahlungen (§ 49G1)
Entschädigt ein Eigentümer seine Nachbarn für die Erweiterung seiner Wohnung, gewährt der Gesetzgeber den Nachbarn eine Befreiung von der Wertzuwachssteuer auf diese Ausgleichszahlung – solange sie 50 % des Wohnungswerts des verzichtenden Nachbarn nicht übersteigt. Das ist ein wirkungsvolles Planungsinstrument: Es fördert die Zustimmung der Nachbarn, ohne dass diese eine überhöhte Besteuerung fürchten müssen.
Eine Rechtsstrategie mit Blick auf den Ertrag: Präzise Steuerplanung entscheidet über den Unterschied zwischen einem profitablen Geschäft und einem, das unnötige Steuerrisiken erzeugt. Die Kanzlei Gottlib begleitet Ihre Transaktion mit unternehmerischem Weitblick – für die volle Ausschöpfung Ihrer Rechte an der Immobilie. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
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