Vertretung von Käufergruppen und Investoren bei Neubaukäufen
Einzeln Käufer. Zusammen Großkunde.
Wer allein ins Verkaufsbüro geht, bekommt die Preisliste. In organisierter Gruppe bekommt jedes Mitglied Konditionen: Mengenrabatt, Zahlungsplan, Baubeschreibung und Sicherheiten. Wir bilden die Gruppe und führen sie bis zur Übergabe. Beim Immobilienkauf in Israel wirkt kein Notar mit – Ihr Anwalt sichert den Kauf ab.
Käufergruppe, Baugemeinschaft – und warum die Verwechslung Geld kostet
Eine Käufergruppe ist ein Zusammenschluss von Käufern, die sich organisieren, um fertige Wohnungen von einem Bauträger zu kaufen – jeder mit einem eigenen Vertrag und dem vollen Schutz des israelischen Wohnungskaufgesetzes (Chok HaMecher). Eine Baugemeinschaft (Kvutzat Rechischa) ist etwas ganz anderes: eine Gruppe, die Land kauft und selbst baut, ohne dass ein Bauträger für das Ergebnis einsteht. Der Markt vermischt beide Begriffe ständig, manchmal absichtlich. Und der Unterschied ist keine Wortklauberei – er entscheidet, wer für Ihre Wohnung verantwortlich ist, welche Steuer Sie zahlen und was Ihr Geld schützt, wenn etwas schiefgeht.
| Einzelkäufer vom Bauträger | Käufergruppe vom Bauträger | Baugemeinschaft (Grundstück) | |
|---|---|---|---|
| Was Sie tatsächlich kaufen | Eine fertige Wohnung, zum Listenpreis | Fertige Wohnungen, als eine Gruppentransaktion | Ein Recht am Grundstück + eine Verpflichtung zur Baufinanzierung |
| Wer für das Ergebnis haftet | Der Bauträger | Der Bauträger | Die Gruppenmitglieder selbst – es gibt keinen Bauträger |
| Schutz Ihres Geldes nach dem Wohnungskaufgesetz | Ja | Ja – verankert für jedes Mitglied | Keiner. Das Geld ist dem Ausführungsrisiko ausgesetzt |
| Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) | Auf den Vertragspreis der Wohnung | Auf den Vertragspreis der Wohnung | Als hätte man eine fertige Wohnung gekauft – Grundstück und Bauleistungen zusammen (Novelle 69) |
| Verhandlungsmacht | Ein besserer Bodenbelag, vielleicht eine Küche | Preis, Zahlungsplan, Baubeschreibung und Sicherheiten | Kein einzelner Verkäufer – stattdessen Projektsteuerung |
| Übergabetermin und Verzugsentschädigung | Gesetzlich festgelegt nach dem Wohnungskaufgesetz | Gesetzlich festgelegt – verstärkt durch den Gruppen-Nachtrag | Kein verbindlicher Termin und keine gesetzliche Entschädigung |
Diese Seite behandelt den Mittelweg – eine Käufergruppe, die vom Bauträger kauft: die Kraft der Gruppe, ohne auf einen verantwortlichen Bauträger und den gesetzlichen Schutz zu verzichten. Sind Sie bereits Teil einer klassischen Baugemeinschaft und brauchen juristische Begleitung? Auch dafür sind wir da – kontaktieren Sie uns.
Warum Einzelkäufer genau den Listenpreis zahlen
Die Preisliste verhandelt nicht
Einem einzelnen Käufer gegenüber hat das Verkaufsbüro keinen Grund nachzugeben. Der Nachlass endet bei einer aufgewerteten Küche – und die kommerziellen Bedingungen bleiben genau so, wie sie geschrieben stehen.
Der Vertrag stand schon vor Ihnen fest
Zahlungsplan, Indexierung und Sicherheiten wurden von den Anwälten des Bauträgers formuliert, im selben Wortlaut für jeden Käufer. Ihnen gegenüber zählt eine einzelne Stimme weit weniger als zwanzig.
Dort arbeiten alle für den Bauträger
Der Vermarkter, der Makler, der Anwalt des Projekts – alle stehen auf der Seite des Verkäufers. Keiner von ihnen schuldet Ihnen eine Treuepflicht.
Die wirklich guten Gelegenheiten erscheinen nie in den Anzeigen
Die wirklich lohnenden Geschäfte werden früh abgeschlossen, in den Phasen, in denen ein Bauträger Planungssicherheit braucht – lange vor der Verkaufskampagne.
Ihr Geld. Institutionelle Verhandlungsmacht.
Darum geht es: Dutzende Wohnungen in einer Transaktion geben dem Bauträger Absatzsicherheit und Ihnen Konditionen, die ein einzelner Käufer nie bekommt. Diese Konditionen streben wir in jedem Gruppengeschäft an:
Großhandelspreise
Einstieg unter dem Listenpreis – der Preis einer großen Transaktion, nicht einer einzelnen Wohnung.
Kapitaleffiziente Zahlungskonditionen
Modelle wie 20/80 – eine Anzahlung bei der Unterschrift, der Rest bei der Übergabe. Ihr Geld arbeitet währenddessen weiter für Sie.
Eine verbesserte Baubeschreibung – im Vertrag verankert
Ausstattungsniveau und Sonderausstattungen als verbindliche Gruppenbedingung im Kaufvertrag, nicht als Versprechen aus dem Verkaufsraum.
Sicherheiten für jedes Mitglied
Eine Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung, ausschließlich per Zahlungsschein, sowie ein Freigabeschreiben – für jede Wohnung in der Gruppe, ohne Ausnahme.
Zugang zu Off-Market-Gelegenheiten
Bestände, die nie den offenen Markt erreicht haben – Projekte in frühen Phasen, in denen die Konditionen wirklich festgelegt werden.
Ein Gruppen-Nachtrag – Vertretung für jeden Käufer
Die Konditionen werden einmal erzielt und in jedem Vertrag verankert, und jedes Mitglied erhält vollständige rechtliche Vertretung für sein eigenes Geschäft.
Das Gesetz entscheidet, auf wessen Seite wir stehen: ausschließlich auf Ihrer.
Jedes neue Projekt zieht Organisatoren, Vermarkter und Makler an – alle vergütet von der Verkäuferseite. Wir sind umgekehrt aufgestellt: Unser einziger Mandant ist die Gruppe, und unsere Treuepflicht – eine gesetzlich festgelegte Pflicht – gilt ausschließlich den Käufern. Das verändert jede Entscheidung im Geschäft: welche Projekte wir prüfen, worauf wir bestehen, und wann wir Ihnen raten, davon Abstand zu nehmen. Wozu wir uns verpflichten: Jeder Schekel, den Sie in das Geschäft einbringen, ist durch eine gesetzliche Sicherheit gedeckt, und Ihr Vertrag hält auch dann stand, wenn es darauf ankommt.
- Eine gesetzliche Treuepflicht – ausschließlich gegenüber den Käufern
- Verpflichtet ausschließlich der Gruppe
- Eine Seite des Geschäfts – niemals die Gruppe und der Bauträger zugleich
- Persönliche Vertretung für jedes Mitglied – jeder mit seinem eigenen Vertrag
- Dasselbe Bild für jedes Mitglied – was einem gesagt wird, wird allen gesagt
- Unsere roten Linien beim Neubaukauf – für jede Wohnung angewendet
Und wenn es nötig ist, sagen wir der Gruppe auch Nein. Die Treuepflicht gilt den Käufern – auch dann, wenn die Antwort nicht die bequeme ist.
Ein Käufermarkt. Im wörtlichen Sinn.
Zahlen statt Slogans: Das Angebot an Neubauwohnungen liegt auf Rekordniveau, die Zinsen beginnen zu sinken, und die Preise bewegen sich erstmals seit Jahren zugunsten der Käufer. Genau dann ist Absatzsicherheit für einen Bauträger viel wert, und eine organisierte Gruppe kann sie in Konditionen umsetzen.
neue Wohnungen warten auf einen Käufer
Israelisches Zentralamt für Statistik, Mai 2026
Monate Angebotsreichweite bei neuen Wohnungen
Israelisches Zentralamt für Statistik, Mai 2026
Leitzins der Bank of Israel – erste Senkung des Zyklus
Bank of Israel, 25. Mai 2026
jährliche Veränderung des Wohnungspreisindex
Israelisches Zentralamt für Statistik, 15. Mai 2026
Die Angaben entsprechen dem Stand des letzten Seiten-Updates und werden bei jeder neuen amtlichen Veröffentlichung aktualisiert.
Was das Gesetz sagt – wortwörtlich
Das sind keine Interpretationen. Das sind die Bestimmungen selbst, im Original – dieselben Bestimmungen, die wir in jedem Gruppengeschäft durchsetzen. Käufer, die sie kennen, kaufen anders.
Die 7-%-Grenze ohne Sicherheit
Ein Verkäufer darf von einem Käufer auf den Wohnungspreis keinen Betrag entgegennehmen, der sieben Prozent des Preises übersteigt, es sei denn, er hat eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt
§ 2 des Gesetzes über den Verkauf von Wohnungen (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern), 1974
Im Klartext: Ein Bauträger darf nicht mehr als 7 % Ihres Geldes berühren, ohne eine der fünf gesetzlichen Sicherheiten zu stellen – allen voran die Bankgarantie. Bei uns ist das die Grundbedingung für jedes Gruppenmitglied, kein Punkt, über den verhandelt wird.
Das Zahlungsbelegheft
§ 3B des Gesetzes über den Verkauf von Wohnungen (Sicherung der Investitionen), 1974
In einem bankbegleiteten Projekt läuft jede Zahlung über einen Zahlungsbeleg, direkt auf das überwachte Projektkonto – und der Zahlungsbeleg selbst verpflichtet die Bank, Ihre Sicherheit auszustellen. Gezahlt ohne Beleg? Dann liegt das Geld außerhalb des Schutzes. Unsere Gruppenregel ist deshalb einfach: kein Beleg – keine Zahlung. Kein Mitglied, kein Schekel.
„Baugemeinschaft“ – die Definition, die die Steuer bestimmt
„Baugemeinschaft“ – eine Gruppe von Käufern, die sich organisiert, um ein Recht an einem Grundstück zu erwerben und auf dem Grundstück zu bauen … durch einen organisierenden Beteiligten
§ 1 des Grundstückssteuergesetzes (Wertzuwachs und Erwerb), 1963, eingefügt durch Novelle 69 (2011)
Im Klartext: Wer Land über eine Gruppe kauft, die von einem vergüteten Organisator zusammengestellt wurde, wird von der Steuerbehörde so behandelt, als hätte er eine fertige Wohnung gekauft – die Grunderwerbsteuer wird auf den Wert der gebauten Wohnung berechnet, nicht auf das Land. Bei einer Käufergruppe, die vom Bauträger kauft, stellt sich diese Frage gar nicht: Sie kaufen eine Wohnung und zahlen Steuer auf den Vertragspreis.
Beschränkungen der Bank of Israel für Finanzierungsaktionen
Bankenaufsicht, Übergangsverordnung vom 23. März 2025 – in Kraft bis Ende 2026
Die Bank of Israel, die israelische Zentralbank, hat die Finanzierungsaktionen der Bauunternehmer eingeschränkt: zusätzliche Eigenkapitalanforderungen für Banken, wenn ein Viertel oder mehr der Wohnungen eines Projekts über 20/80-Aktionen verkauft werden, sowie eine monatliche Obergrenze von 10 % für vom Bauträger subventionierte Ballonkredite. Was das für eine Gruppe bedeutet: Ein aufgeschobener Zahlungsplan ist eine Frage professioneller Verhandlung, die sich mit der Regulierung auskennt – keine Schlagzeile aus der Werbung. Genau deshalb wollen Sie einen Anwalt auf Ihrer Seite des Tisches.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Sie beim Gruppenkauf?
Die kurze Antwort: genau das, was Sie auch beim Kauf allein vom Bauträger zahlen würden. Die Mitgliedschaft in der Gruppe ändert die Steuer nicht um einen Schekel – sie richtet sich nach Ihrem Vertragspreis und Ihrem Status. Die Steuerstufen 2026:
Einzige Wohnimmobilie
0 % bis 1.978.745 ₪, danach steigende Stufen ab 3,5 %. Die Steuerstufen 2026 sind gesetzlich eingefroren – in diesem Jahr keine Indexanpassung.
Weitere Wohnimmobilie (Investoren)
8 % ab dem ersten Schekel bis 6.055.070 ₪, darüber 10 %. Die eine Zahl, die jeder Investor durchrechnen muss, bevor er sich in eine Wohnung verliebt.
Neueinwanderer und Personen mit Wohnsitz im Ausland
Neueinwanderer haben ein eigenes ermäßigtes Verfahren; Personen mit Wohnsitz im Ausland zahlen die Investorenstufen. Für Gruppen mit Mitgliedern im Ausland stellen wir die steuerliche Situation für jedes Mitglied einzeln dar.
Die Fristen, die Sie nicht versäumen dürfen
Eine Grunderwerbsteuererklärung innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift, und Zahlung entsprechend der Steuerveranlagung. Bei Verspätung – Bußgelder und Zinsen. Bei uns ist das Teil der Vertretung jedes Mitglieds.
Quelle: die Grunderwerbsteuerstufen der israelischen Steuerbehörde für 2026. Möchten Sie die Zahl für eine bestimmte Wohnung wissen? Unser Grunderwerbsteuerrechner ist auf die aktuellen Stufen kalibriert –
Zum GrunderwerbsteuerrechnerZuerst prüfen wir das Geschäft. Dann die Gruppe. Erst dann unterschreiben wir.
Der Bauträger und der Bauunternehmer
Wer hinter dem Projekt steht, was tatsächlich schon fertiggestellt wurde, die finanzielle Solidität – und dass die Ausführung bei einem ordnungsgemäß registrierten Bauunternehmer liegt.
Das Grundstück und die Rechte
Grundbuchauszug oder Rechtebestätigung: wem das Grundstück wirklich gehört und welche Belastungen, Pfändungen und Vermerke darauf lasten.
Die Planung und die Genehmigung
Was genehmigt ist, was noch aussteht, und was sich im Umfeld des Projekts bis zur Übergabe noch ändern könnte.
Die finanzierende Bank und die Sicherheiten
Abgeschlossene Bankfinanzierung, ein überwachtes Projektkonto, Zahlungsscheine und der Mechanismus zur Freigabe der Sicherheiten – für jedes Mitglied.
Die Struktur der Gruppe selbst
Wie Entscheidungen getroffen werden, was passiert, wenn ein Mitglied ausscheidet, und wer wozu verpflichtet ist. Jedes Mitglied sollte diese Antworten kennen, bevor sich die Gruppe nach außen bindet.
Der Vertrag jedes Käufers
Kaufvertrag und Nachtrag jedes Mitglieds: Indexierung, Übergabetermin, Gewährleistung und Sicherheiten – nach unserem Standard für den Neubaukauf.
Von der Gründung bis zum Schlüssel für jedes Mitglied
- 01
Organisation
Die Gruppe formiert sich um ein gemeinsames Ziel: welche Immobilie, welche Region und welche Preisspanne.
- 02
Das Angebot – und dann die Wahl
Bauträger bringen die Angebote ein, auch Projekte, die den offenen Markt noch nicht erreicht haben, und die Gruppe wählt aus. Was gewählt wird, kommt an den Verhandlungstisch.
- 03
Gruppenverhandlung
Eine Transaktion mit dem Bauträger: Preis, Zahlungsplan, Baubeschreibung und Sicherheiten – ein schriftlich verankertes Gruppenpaket.
- 04
Unterschrift
Jedes Mitglied unterschreibt einen Kaufvertrag und Nachtrag im eigenen Namen – mit den Gruppenkonditionen darin und durchgehend vollständiger persönlicher Vertretung.
- 05
Bis zum Schlüssel – und danach
Zahlungen ausschließlich per Zahlungsschein, Begleitung bei Übergabe und Mängelprotokoll, sowie Freigabeschreiben bis zur vollständigen Entlastung.
Was uns zu Käufergruppen gefragt wird
Was ist der Unterschied zwischen einer Käufergruppe und einer Baugemeinschaft?
Eine Käufergruppe kauft Wohnungen von einem Bauträger – jedes Mitglied hat einen eigenen Kaufvertrag mit dem vollen Schutz des Wohnungskaufgesetzes. Eine Baugemeinschaft dagegen kauft Land und baut selbst – kein Bauträger haftet für das Ergebnis, und es gibt keinen Schutz nach dem Wohnungskaufgesetz, mit allem Risiko, das das mit sich bringt. Auch die Steuer unterscheidet sich: Bei einer Baugemeinschaft wird die Grunderwerbsteuer auf den Wert der fertigen Wohnung berechnet (Novelle 69 zum Grundstückssteuergesetz), bei einer Käufergruppe auf den Vertragspreis. Wir vertreten Erstere.
Wie viele Käufer braucht man dafür?
Eine magische Zahl gibt es nicht. Schon eine Handvoll Wohnungen verändert das Gespräch mit einem Bauträger – Verkaufssicherheit ist für ihn bares Geld wert, besonders in einem Markt mit Zehntausenden unverkauften Wohnungen. Je größer die Gruppe, desto besser das Paket, das sie erzielen kann.
Unterschreibt jeder von uns einen eigenen Vertrag?
Ja, jeder Käufer in der Gruppe unterschreibt einen eigenen Vertrag. Jedes Mitglied kauft seine Wohnung direkt vom Bauträger, mit einem Kaufvertrag und Nachtrag im eigenen Namen. Die Gruppenkonditionen sind in jedem einzelnen Vertrag verankert – die Kraft ist kollektiv, die Rechte sind vollständig persönlich.
Was ist ein 20/80-Zahlungsmodell – und funktioniert es 2026 noch?
20/80 ist ein Zahlungsplan, bei dem rund 20 % bei der Unterschrift gezahlt werden und der Rest kurz vor der Übergabe – statt Zahlungen nach Baufortschritt. Die Übergangsverordnung der Bank of Israel (in Kraft bis Ende 2026) beschränkt die gehebelten Finanzierungsaktionen der Bauunternehmer und die dahinterstehenden Ballonkredite. Ein aufgeschobener Zahlungsplan ist weiterhin erreichbar – aber er ist eine Frage professioneller Verhandlung, die die Regulierung und die finanzierende Bank kennt, kein Versprechen aus einer Anzeige. Genau das ist die Art von Konditionen, die eine organisierte Gruppe richtig durchsetzt.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich bei einem Gruppenkauf?
Genau das, was Sie auch beim alleinigen Kauf vom Bauträger zahlen würden – die Mitgliedschaft in der Gruppe ändert die Steuer nicht. Einzige Wohnimmobilie: 0 % bis 1.978.745 ₪ (Stufen 2026). Weitere Wohnimmobilie: 8 % ab dem ersten Schekel. Neueinwanderer – nach ihrem ermäßigten Verfahren. Worauf es ankommt: das nicht mit einer Baugemeinschaft für Land zu verwechseln, bei der die Steuer auf den Wert der fertigen Wohnung berechnet wird, noch bevor sie gebaut ist.
Ich bin Investor. Warum über eine Gruppe kaufen und nicht allein?
Weil sich die Rendite einer Investition am Tag des Kaufs entscheidet, nicht am Tag des Verkaufs – und eine Gruppe kauft besser: unter dem Listenpreis, zu Zahlungskonditionen, die Ihr Kapital arbeiten lassen, mit vollen Sicherheiten. Wozu wir uns verpflichten: Das Geschäft wird gründlich geprüft, der Vertrag schützt Sie, und jeder Schekel ist durch eine gesetzliche Sicherheit gedeckt.
Wer ist der Organisator – und welches Interesse hat er?
Die Schlüsselfrage bei jeder Gruppenorganisation. Im Markt werden Organisatoren und Vermarkter üblicherweise von der Seite vergütet, die sie ins Geschäft bringen – und ihr Interesse endet mit der Unterschrift. Unsere Struktur ist umgekehrt: Die Kanzlei vertritt ausschließlich die Gruppe. Unsere Treuepflicht ist gesetzlich festgelegt – und sie gilt Ihnen.
Wir haben bereits eine gebildete Gruppe. Was tragen Sie bei?
Das, was aus einer Gruppe von Freunden ein Geschäft macht: die Verhandlung der kommerziellen und rechtlichen Bedingungen selbst mit dem Bauträger und seinen Anwälten – die Indexierung und den Zahlungsplan, die Sicherheiten, die Baubeschreibung und käuferseitige Änderungswünsche, den Übergabetermin und die anschließende Gewährleistung sowie die Nebenkosten. Am Ende steht ein Nachtrag, und die Vertretung jedes Mitglieds in seinem eigenen Vertrag.
Gelten die Schutzbestimmungen des Wohnungskaufgesetzes auch beim Gruppenkauf?
Vollständig. Ein Gruppenkauf vom Bauträger ist in jeder Hinsicht ein Neubaukauf: eine Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung über 7 % des Preises, Zahlungen per Zahlungsschein und eine verbindliche Baubeschreibung. Bei uns ist das Teil der Gruppenkonditionen – ohne Verzicht, für kein Mitglied.
Kann ich einer Gruppe auch aus dem Ausland beitreten?
Ja, Sie können einer Käufergruppe auch aus dem Ausland beitreten. Ein Gruppengeschäft kann wie jede Immobilientransaktion aus der Ferne unterschrieben werden: eine beglaubigte Vollmacht, Fernidentifizierung und bei Bedarf vollständige Vertretung auf Englisch. Für Neueinwanderer und Personen mit Wohnsitz im Ausland haben wir eine eigene Lösung, einschließlich des vollständigen Steuerbilds – siehe unsere Seite für Neueinwanderer und Investoren aus dem Ausland.
Eine Käufergruppe. Eine Transaktion.
Die Kanzlei vertritt Käufergruppen bei Gelegenheitsgeschäften: eine bereits gebildete Gruppe, die als eine Partei in ein Projekt einsteigt. Für einen Bauträger bedeutet das Volumen – Dutzende Wohnungen und ein Vertragspartner, genau in der Phase, in der Sicherheit am meisten wert ist. Und das Gespräch beginnt bei den kommerziellen Bedingungen selbst: Zahlungsplan, verbesserte Baubeschreibung, rechtliche Bedingungen und Sicherheiten. Jeder Vorschlag wird der Gruppe zu diesen Konditionen vorgelegt.
Jeder dieser Wege führt direkt zur Kanzlei:
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.