Anwalt für Immobilienrecht in Israel Jedes Recht gesichert.
Ob Sie in Israel leben oder im Ausland: Bei Kauf und Verkauf übernehmen wir die gesamte Transaktion für Privatpersonen, Familien, Bauträger und Institutionen – Prüfung, Vertrag, steuerliche Meldungen und Eintragung auf Ihren Namen. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Um welches Geschäft geht es bei Ihnen?
Das wichtigste Geschäft Ihres Lebens. In sicheren Händen.
Kauf und Verkauf
Neubau- und Bestandswohnungen – Prüfung, Verhandlung und Vertrag, bis zur Schlüsselübergabe.
MehrNeubauprojekte und Wohnbaugesellschaften
Kauf vom Bauträger: Baubeschreibung, Bürgschaften nach dem Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher), Übergabe und Verfolgung der Eintragung bei der Wohnbaugesellschaft.
MehrMiet- und Pachtrecht
Wohn- und Gewerbemietverträge – so formuliert, dass beide Seiten ruhig schlafen können.
MehrSchenkung und Erbfolge in der Familie
Übertragungen ohne Gegenleistung innerhalb der Familie – rechtlich solide, steuerlich klug; Vermögensplanung für die Familie: Erbschaft, Testamente, Treuhandverhältnisse und eine Vorsorgevollmacht – die Immobilie geht geordnet weiter.
MehrRechte und Eintragung
Eintragung im Grundbuch (Tabu), Begründung von Wohnungseigentum, Zusammenlegung und Teilung von Grundstücken, Bereinigung von Rechten – Ihr Eigentum, schwarz auf weiß.
MehrKäufer- und Investorengruppen
Gemeinsamer Kauf mit anderen Familien und Investoren: institutionelle Kaufkraft, vollständiger Schutz für jeden Käufer und ein einziges Rechtsteam, das das Gesamtbild sieht.
MehrÄnderung der Teilungsverfügung
Ein Dach, ein Garten oder ein Lagerraum, die noch nicht mit Ihrer Wohnung verbunden sind? Wir berichtigen die Teilungsverfügung und ordnen diese Flächen Ihrer Einheit zu – bevor diese Baurechte ernsthaft Geld wert sind.
Mehr
Was danach kommt, regeln wir mit.
Neben dem eigentlichen Geschäft erstellen wir für unsere Mandanten auch die Dokumente, die über das spätere Schicksal der Immobilie entscheiden: eine Vorsorgevollmacht, eine Gesundheitsvollmacht, ein Testament und eine Betreuungsverfügung – alles in einer Akte.
Schenkungen, Übertragungen innerhalb der Familie und generationenübergreifende Planung – die vollständige Seite.Vorsorgevollmacht
Sie bestimmen im Voraus, in einem vertraulichen und jederzeit aktualisierbaren Dokument, wer für Sie handelt und was er verkaufen, belasten oder vermieten darf – statt eines Betreuers, den später ein Gericht in einem öffentlichen Verfahren bestellt, wenn die Wahl nicht mehr bei Ihnen liegt.
Die vollständige Seite zur VorsorgevollmachtEin Testament
Die meisten Testamente sagen, wer erbt. Ist eine Wohnung Teil des Nachlasses, muss das Testament auch sagen, wie: Rechte, Anteile, die Grundschuld, wer das Wohnrecht behält – damit das Grundbuchamt es genau so umsetzen kann, wie es geschrieben steht.
Die vollständige Seite zu TestamentenEine Gruppe hat Macht.
Wir wissen sie zu nutzen.
Ein einzelner Käufer bekommt die Preisliste. Eine Gruppe bekommt Konditionen. Wir vertreten Käufergruppen und machen aus ihrer gemeinsamen Verhandlungsmacht wirtschaftliche und rechtliche Bedingungen, die kein einzelner Käufer erreicht:
Preis
Einstieg zum Großhandelspreis – unterhalb der Preisliste.
Zahlungsbedingungen
Kapitaleffiziente Strukturen wie 20/80 – Ihr Geld bleibt bis zur Übergabe bei Ihnen.
Baubeschreibung
Eine gehobene Baubeschreibung und höhere Ausstattungsstandards – als Bedingung der ganzen Gruppe, nicht als Extra.
Sicherheit
Bürgschaften nach dem Wohnungskaufgesetz und rechtlicher Schutz – für jedes Mitglied der Gruppe.
Objektbeschaffung
Zugang zu Off-Market-Gelegenheiten – bevor sie den offenen Markt erreichen.
Jeder Käufer, vertreten
Jedes Mitglied erhält vollständige rechtliche Begleitung in der eigenen Transaktion: Vertrag, Nachtrag und Zahlungen.
In Israel kaufen, bevor Sie ankommen.
Der größte Teil eines ersten Kaufs in Israel findet statt, während Sie noch im Ausland sind: Prüfung, Verhandlung, Besteuerung, Unterschriften. Wir übernehmen das alles von hier aus; jedes wesentliche Dokument erhalten Sie zuvor in klarem Englisch zur Freigabe – und am Ende steht ein Eintrag im israelischen Grundbuch (Tabu), mit dem Eigentum auf Ihren Namen.
- Vollmacht, korrekt errichtetEine notarielle Vollmacht, die das Grundbuchamt anerkennt: beim israelischen Konsulat oder bei einem örtlichen Notar mit Apostille errichtet, mit konkreten Befugnissen, beschränkt auf dieses Geschäft.
- Erst verstehen. Dann unterschreiben.Der Vertrag wird auf Hebräisch unterzeichnet – der Sprache des Grundbuchs. Jedes wesentliche Dokument erhalten Sie zuvor als klare Zusammenfassung auf Englisch, die Sie freigeben, bevor irgendjemand unterschreibt.
- Geld fließt nur gegen SicherheitNeubau: Zahlungen per Zahlungsheft (Pinkas Schovarim) auf das Projektkonto, abgesichert durch eine Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz; Bestandsimmobilie: zunächst Treuhandkonto und Vormerkung.
- Der Neueinwanderer-Status, eingepreistDie Steuerstufen der Grunderwerbsteuer für Neueinwanderer gelten von einem Jahr vor der Alija bis sieben Jahre danach. Der Zeitpunkt und die Frage, welcher Ehepartner kauft, werden vor der Unterschrift geklärt.
Die Seite für Neueinwanderer legt den vollständigen Weg dar: Status, Besteuerung, Finanzierung, Unterschrift aus der Ferne, Eintragung. Die ersten Gespräche finden auf Englisch statt, zu Zeiten, die für Sie passen.
Eine Immobilienabteilung auf institutionellem Niveau.
Beratung von Bauträgern und Projekten
Entwicklung und Vermarktung von Wohn-, Gewerbe- und Büroprojekten – vom Erwerb der Rechte bis zur Begründung von Wohnungseigentum.
MehrKombinationsgeschäfte
Grundstück gegen Wohnungen: Wir vertreten Grundeigentümer gegenüber dem Bauträger – bei Gegenleistung, Sicherheiten und Steuer. In getrennten Geschäften beraten wir auch Bauträger.
MehrRenditeimmobilien
Einzelhandel und Büroflächen: Miet-, Nutzungs- und Verwaltungsverträge – Vereinbarungen, die einen ruhigen Zahlungsstrom erzeugen.
MehrPlanungsmehrwert
Akquise, Prüfung, Erwerb, Entwicklung und Planungsmehrwert – einschließlich Joint Ventures und Veräußerung.
MehrProjekte im Bau
Umfassende Beratung bei der Bebauung – Grundstück, Planung und Genehmigungen, Bauunternehmer und Berater, bis zum Ende der Gewährleistungsfrist.
MehrBüromiete
Technologieunternehmen und Konzerne: langfristige Mietverträge, Mieterausbau, Kommunalabgaben und Immobilienbesteuerung.
MehrDue Diligence und Finanzierung
Due Diligence für Immobilien und Transaktionen sowie rechtliche Begleitung der Finanzierung – Prüfung, Vertrag, Sicherheiten.
MehrBaugemeinschaften
Beratung von Organisatoren und Baugemeinschaften: der Gesellschaftsvertrag, Grundstückserwerb und Finanzierung, die Beauftragung des Bauunternehmers – bis zur Begründung von Wohnungseigentum.
MehrUmlegung
Umlegung: Zuteilungs- und Ausgleichstabellen, Vertretung vor den Planungsinstitutionen und bei Einsprüchen – damit das neue Grundstück Ihre vollen Rechte widerspiegelt.
MehrBegründung von Wohnungseigentum
Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte und spätere Änderungen – der Abschluss des Projekts im Wohnungsgrundbuch, bis zum letzten Recht.
Mehr
Wo das Geschäft auf das Baurecht trifft.
Planungsrecht
Planungsrechtliche Beratung für Transaktionen und Projekte – Umwidmung, Befreiungen und Genehmigungen.
MehrPlanungsinstitutionen und Rechtsmittel
Vertretung vor Planungsausschüssen, Rechtsmittelausschüssen und in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.
MehrDie Israelische Landverwaltung
Grundeigentümer, Unternehmen und der Agrarsektor – gegenüber der Israelischen Landverwaltung (ILA), einschließlich Genossenschaften.
MehrImmobilien im Ausland
Beratung von Bauträgern und Investoren bei grenzüberschreitenden Geschäften – wir vermitteln lokale Rechtsberater und arbeiten mit ihnen zusammen: Rechtserwerb, Projektentwicklung, Veräußerung und laufende Beratung.
Die Vormerkung – ein kleiner Eintrag, der Ihren Kauf absichert.
Die Vormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch (Tabu) nach §§ 126–127 des Grundstücksgesetzes, die festhält, dass sich der Eigentümer verpflichtet hat, über die Immobilie zu verfügen – oder genau das zu unterlassen.
Was sie bewirkt: Sie warnt jeden Dritten davor, dass bereits eine frühere Verpflichtung besteht. Der Verkäufer kann die Immobilie in der empfindlichen Phase zwischen Unterschrift und Eintragung nicht „doppelt verkaufen“, hinter Ihrem Rücken belasten oder verpfänden.
Was sie nicht ist: Sie überträgt kein Eigentum – sie ist ein Schutzvermerk. Versucht jemand, ein widersprechendes Recht einzutragen, blockiert ihn die Vormerkung.
In der Praxis: Es ist der günstigste und schnellste Schutz, den ein Käufer unmittelbar nach der Unterschrift eintragen lässt – und wir sorgen dafür, dass er korrekt und rechtzeitig eingetragen und am Ende durch die Eintragung des Eigentums selbst ersetzt wird.
In Ihrer alten Wohnung stecken Rechte, die Geld wert sind.
Ein Projekt der Stadterneuerung in Ihrem Gebäude beginnt bei einem Vermögenswert, der Ihnen bereits gehört – dem Grundstück und den Baurechten darauf. Aus diesen Rechten entsteht der Gewinn des Projekts und aus dem Gewinn Ihre Gegenleistung: die neue Wohnung, die Bürgschaften, die Miete während der Bauzeit. Ihr eigener Aufwand bleibt gering. Sie nehmen Kontakt auf, und wir führen Sie durch den Prozess, von der ersten Versammlung bis zur Schlüsselübergabe.
Woher die Gegenleistung kommt
Je mehr der örtliche Planungsausschuss genehmigen kann, desto größer der Gewinn – und desto mehr lässt sich daraus finanzieren. Eine Baurechtsobergrenze ist keine Genehmigung, und auf dem Weg liegt eine Planungsmehrwertabgabe – ein Ausgangspunkt für Verhandlungen, kein zugesagtes Ergebnis.
Alles steht fest, bevor gebaut wird
Die neue Wohnung, die Bürgschaften, die Miete und der Zeitplan werden in den Vertrag geschrieben, solange das Projekt noch auf Ihre Zustimmung angewiesen ist. Genau dort ist Ihre Verhandlungsposition am stärksten.
Eine Treuepflicht – Ihnen gegenüber
So ist der Mechanismus aufgebaut: Der Anwalt der Eigentümer wird vom Bauträger finanziert und vertritt ausschließlich Sie – er prüft Angebote, führt die Verhandlung und verwahrt die Bürgschaften treuhänderisch.
Die Bürgschaften, die Verfahrenswege, die Mechanismen aus tatsächlich unterzeichneten Verträgen – all das steht auf der Seite zur Stadterneuerung. Für ein Gespräch über Ihr Gebäude genügt eine Nachricht.
Was uns vor Vertragsabschluss gefragt wird.
Brauche ich einen Anwalt für Immobilienrecht in Israel, wenn ich im Ausland lebe?
Ja, auch bei Wohnsitz im Ausland brauchen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht in Israel: Käufer und Verkäufer haben bei einer israelischen Immobilientransaktion jeweils ihren eigenen Anwalt, der die Transaktion führt – Prüfung, Vertrag, steuerliche Meldungen und Eintragung. Aus dem Ausland arbeiten wir per Videoanruf, WhatsApp und E-Mail. Eine Vollmacht ermöglicht uns die Unterzeichnung in Ihrem Namen, und Sie geben jedes wesentliche Dokument vorab auf Englisch frei, bevor es unterschrieben wird.
Alles zum Kauf aus dem AuslandKann ein Käufer mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Israel kaufen?
Ja, auch als Käufer mit Wohnsitz im Ausland können Sie die meisten Wohnungen in Israel kaufen. Was sich ändert, ist die Besteuerung: Die reduzierten Stufen der Grunderwerbsteuer für die einzige Wohnung gelten für Personen mit Wohnsitz in Israel, und Neueinwanderer (Olim) haben eine eigene Regelung. Wir klären vor der Unterschrift, welche Regelung für Sie gilt.
Zum GrunderwerbsteuerrechnerWas leistet ein Anwalt für Immobilienrecht in Israel, was der Makler nicht leistet?
Der Makler bringt die Parteien zusammen; der Anwalt schützt Sie. Rechtliche und planungsrechtliche Prüfung, Vertragsverhandlung, Sicherheiten, Besteuerung, Eintragung – die Ebene, die aus einem guten Geschäft ein sicheres macht.
Welche Prüfungen stehen vor dem Kauf einer Wohnung an?
Eigentum und Rechte (Grundbuch/Tabu, Wohnbaugesellschaft oder Landverwaltung), Belastungen und Pfändungen, Planungsstand und Genehmigungen, Bauwidrigkeiten und die Identität des Verkäufers – bevor Sie eine einzige Zeile unterschreiben.
Alles zum Kauf einer BestandswohnungKauf vom Bauträger – worauf sollten Sie bestehen?
Bürgschaften nach dem Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung, eine verbindliche Baubeschreibung, einen soliden Zahlungsplan, Mechanismen für verspätete Übergabe, und eine verbindliche Frist, bis zu der der Bauträger das Wohnungseigentum begründet und die Rechte auf Ihren Namen überträgt. Genau unser Feld.
So funktioniert der Kauf vom BauträgerWas ist eine Schenkung innerhalb der Familie?
Eine Übertragung ohne Gegenleistung – ein zentrales Instrument der generationenübergreifenden Planung. Richtig umgesetzt, rechtlich und steuerlich, spart sie erheblich; falsch umgesetzt, schafft sie unnötige Verbindlichkeiten. (Allgemeine Information, keine Steuerberatung.)
Übertragungen innerhalb der Familie, einfach erklärtWelchen Vorteil bietet eine Käufergruppe?
Verhandlungsmacht. Eine organisierte Gruppe erzielt Preis, Zahlungsbedingungen, Baubeschreibung und Sicherheiten, die ein einzelner Käufer nicht bekommt – und wir vertreten sowohl die Gruppe als Ganzes als auch jeden Käufer in seinem eigenen Geschäft.
So funktionieren KäufergruppenEin Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.