Was ist eine Vormerkung? Eine Vormerkung im israelischen Grundbuch (he’arat azhara) bestätigt, dass der Inhaber eines Rechts an der Immobilie sich schriftlich verpflichtet hat, ein Geschäft daran vorzunehmen – oder genau das zu unterlassen.
Häufige Arten von Vormerkungen
- Die Verpflichtung, ein Geschäft vorzunehmen
- Die Verpflichtung, ein Geschäft zu unterlassen
- Die Verpflichtung, eine Grundschuld eintragen zu lassen
- Anordnungen eines Gerichts oder einer anderen zuständigen Stelle, die die Zustimmung eines Dritten voraussetzen
- Die Verpflichtung zu einem Geschäft der Stadterneuerung
Wie hilft eine Vormerkung in der Praxis?
- Solange die Vormerkung nicht gelöscht wird, der Begünstigte nicht zustimmt und kein Gericht etwas anderes anordnet, kann im Grundbuch kein widersprechendes Geschäft eingetragen werden.
- Wurden widersprüchliche Vormerkungen eingetragen, setzt sich die Partei durch, deren Vormerkung zuerst eingetragen wurde.
- Eine Vormerkung geht später eingetragenen Pfändungen sowie Grundpfandrechten, Zwangsverwaltungs- und Liquidationsanordnungen vor.
- Die Eintragung ist öffentlich und für alle im Grundbuch einsehbar – sie warnt Dritte und verhindert widersprüchliche Geschäfte.
- Eine Vormerkung kann so eingetragen werden, dass jedes Geschäft die Zustimmung eines Dritten voraussetzt – etwa wenn ein Vater seinem Sohn eine Wohnung kauft und sich dabei die eigene Zustimmung für jedes künftige Geschäft sichert.
- Wer es versäumt, aus Unachtsamkeit oder Fahrlässigkeit eine Vormerkung eintragen zu lassen, kann sein Recht bei widersprüchlichen Geschäften verlieren.
Wo steht die Vormerkung im System der dinglichen Rechte?
Im israelischen Grundstücksrecht gibt es fünf dingliche Rechte – die Vormerkung gehört nicht dazu. Die Rechtsprechung behandelt sie als Recht mit quasi-dinglicher Wirkung: Sie blockiert Dritte, die an der Verpflichtung nicht beteiligt waren, verleiht ihrem Inhaber aber kein vollständiges dingliches Recht – eine eingetragene Vormerkung macht ihn nicht zum Eigentümer. Sie ist ein vorübergehendes Instrument, das die Verfügungsbefugnis des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers einschränkt, ein widersprechendes Geschäft einzugehen. Wer sein Recht wirklich absichern will, sollte sich nicht auf seinen Lorbeeren ausruhen, sondern die Eintragung des Rechts selbst im Grundbuch vervollständigen.
Ein Beispiel
Sarah unterzeichnet einen Kaufvertrag, in dem sie sich verpflichtet, ihre Wohnung an Rivka zu verkaufen. Um diese Verpflichtung abzusichern, beantragt Rivka beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung. Verpflichtet sich Sarah später, die Wohnung auch an Rachel zu verkaufen, kann Rachel sie nicht auf ihren eigenen Namen eintragen lassen – Rivkas bereits eingetragene Vormerkung steht dem entgegen.
Ich kaufe eine Wohnung: Wie schützt mich die Vormerkung?
Die Vormerkung sichert die Rechte der Käuferin in dem sensiblen Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und endgültiger Eintragung ab. In der Praxis läuft es so: Bei der Unterzeichnung hinterlegt Rivka ihre erste Zahlung für eine vereinbarte Anzahl von Tagen treuhänderisch bei Sarahs Anwalt. In dieser Zeit lässt Rivkas Anwalt die Vormerkung zu ihren Gunsten eintragen. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, weist Rivkas Anwalt die Freigabe der Zahlung an. So hat Sarah Sicherheit über ihre erste Zahlung, während Rivka sicher sein kann, dass ihr Geld erst fließt, wenn ihr Recht im Grundbuch verankert ist.
Worauf sollten Sie achten?
Die Eintragung einer Vormerkung setzt eine schriftliche Verpflichtung des Rechtsinhabers voraus, ein Geschäft vorzunehmen oder zu unterlassen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Verpflichtung in einem Vertrag, einer unwiderruflichen Vollmacht oder einem anderen Dokument steht – ausdrücklich oder stillschweigend, unbedingt oder bedingt. Ein Beispiel: Reuven trifft Shimon in einem Café und unterschreibt dort einen Zettel, mit dem er sich verpflichtet, ihm seine Wohnung zu verkaufen. Dieses Schriftstück kann bereits genügen, um zugunsten von Shimon eine Vormerkung einzutragen.
Deshalb verdient jede schriftliche Verpflichtung, ein Geschäft über Ihre Immobilie abzuschließen oder zu unterlassen, besondere Aufmerksamkeit, bevor Sie unterschreiben.
Ein Tipp aus der Praxis: Wie schützt man sich davor, dass eine Vormerkung zugunsten eines Dritten eingetragen wird? Nehmen wir an, Sie befürchten, dass ein älterer Elternteil von einem Fremden dazu überredet wird, einer Vormerkung zu dessen Gunsten zuzustimmen. Um das zu verhindern, lässt sich eine Vormerkung mit der Verpflichtung eintragen, kein Geschäft an der Immobilie vorzunehmen.
Die Vormerkung bei der Stadterneuerung
Bei einem Projekt der Stadterneuerung schließen die Parteien – die Wohnungseigentümer und der Bauträger – einen Vertrag, in dem sich der Bauträger zum gesamten Leistungspaket bis zur Übergabe der neuen Wohnung und zur Eintragung der Rechte verpflichtet, während sich die Eigentümer verpflichten, ihm die künftigen Baurechte zu übertragen.
Damit der Bauträger seine Rechte im Verlauf der Stadterneuerung wahren kann – das Projekt vorantreiben, bauen und die zusätzlichen neuen Wohnungen verkaufen, die er auf dem Gemeinschaftseigentum des Hauses errichtet –, wird zu seinen Gunsten eine Vormerkung eingetragen.
Kaufen oder verkaufen Sie und wollen, dass das sensible Fenster zwischen Unterschrift und Eintragung wirklich abgesichert ist? Genau darum kümmern wir uns, Geschäft für Geschäft. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Der vorstehende Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Wenden Sie sich vor jedem Schritt an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Erfahrung auf diesem Rechtsgebiet.
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