Grundstücke, Landverwaltung und nicht eingetragene Rechte
Wem es gehört. Was der Wechsel kostet.
Israels Boden ist meist staatlich verwaltet, kein Privateigentum, und ein Teil davon hat nie ein Bereinigungsverfahren (Hesder) durchlaufen. Wer die Rechte hält und was ihre Übertragung erfordert, zeigen das israelische Grundbuch (Tabu) und der Erbbaurechtsvertrag, nicht Annahmen. Wir lesen beides, bevor der Preis steht.
Vom Grundbuch und den Bedingungen des Erbbaurechts – zu einem Bild, auf dessen Grundlage sich abschließen lässt.
Grundstücke und die Israelische Landverwaltung
Der größte Teil des Bodens in Israel wird nicht verkauft, sondern verpachtet, und die Israelische Landverwaltung (ILA) ist die Behörde, die ihn verwaltet. Für eine Transaktion bedeutet das ganz einfach: Bevor Sie unterschreiben, müssen Sie wissen, ob die Immobilie kapitalisiert (mehuwan) ist oder nicht, denn davon hängt ab, ob die Behörde der Übertragung überhaupt zustimmen muss und was sie dafür berechnet. Bei einer nicht kapitalisierten Immobilie zahlt der Veräußerer eine Zustimmungsgebühr – den Anteil der Behörde am Wertzuwachs des Bodens seit dem Erwerb der Rechte. Bei einer kapitalisierten Immobilie, deren jährliche Erbbauzinsen im Voraus in einer Summe bezahlt wurden, entfällt die Zustimmungsgebühr. Der Unterschied zwischen beidem ist keine Nuance; er ist ein Posten im Budget der Transaktion.
Was wir tun
- Wir beschaffen und prüfen die Akte der Behörde zur Immobilie vor der Unterschrift: Rechtsbestätigung, den Erbbaurechtsvertrag, seine Laufzeit und die darin festgeschriebenen besonderen Bedingungen.
- Wir stufen die Immobilie als kapitalisiert oder nicht kapitalisiert ein und prüfen, ob überhaupt keine Zustimmung der Behörde erforderlich ist: bei kapitalisiertem städtischem Wohneigentum, das im Grundbuch eingetragen ist und dessen Auszug einen Vermerk trägt, wonach Übertragung und Erbfolge unbeschränkt sind.
- Wir kalkulieren die Zahlungen an die Behörde im Voraus: Zustimmungsgebühren bei nicht kapitalisierten Immobilien, Kapitalisierungszahlungen und Genehmigungsgebühren für zusätzliche, bisher nicht abgegoltene Rechte – nach den Beschlüssen des Rats der Israelischen Landverwaltung und den veröffentlichten Verfahren.
- Wir prüfen die Frage möglicher Verstöße, bevor Termine festgelegt werden: Zahlungsrückstände, eine dem Zweck des Erbbaurechts widersprechende Nutzung, Bauverstöße oder Übergriffe auf Nachbargrundstücke. Die Behörde genehmigt weder eine Übertragung noch eine Kapitalisierung, solange diese nicht behoben sind.
- Wir prüfen den Stand der Vertragslaufzeit – ob sie abgelaufen ist oder bald abläuft – und was eine Verlängerung um weitere 49 Jahre sowie eine Kapitalisierung zum jetzigen Zeitpunkt tatsächlich bedeuten.
- Wir reichen die Anträge ein und begleiten sie bis zur Genehmigung und prüfen, ob für die Immobilie ein Weg zur Eigentumsübertragung infrage kommt (Kapitel 5.1 der Beschlüsse des Rats).
Wo Transaktionen stocken
Ein schriftliches Bild der Rechte und Zahlungen gegenüber der Behörde, bevor ein Vertrag sie einpreist, ohne sie zu kennen.
Rechtsbereinigung und nicht eingetragene Rechte
Zwischen Eigentümer sein und als Eigentümer eingetragen sein liegt eine große Lücke, und in einer Transaktion ist diese Lücke alles Entscheidende. Bei bereinigtem Grundbesitz – Boden, der das Bereinigungsverfahren durchlaufen hat und in das Rechteregister eingetragen wurde – ist die Eintragung ein unwiderlegbarer Beweis für ihren Inhalt: Was dort steht, ist, was existiert. Bei nicht bereinigtem Grundbesitz, meist im älteren Urkundenregister erfasst, ist die Eintragung nur ein Anscheinsbeweis: ein Ausgangspunkt, der widerlegt werden kann, mit Flächen und Grenzen, die von der Wirklichkeit abweichen können. Dieselbe Immobilie, zwei völlig unterschiedliche Rechtslagen – und ein Käufer, eine Bank und ein Gutachter behandeln sie unterschiedlich.
Was wir tun
- Wir klären zunächst, wo das Recht verzeichnet ist und welchen Status es hat: Rechteregister, Urkundenregister, eine Wohnbaugesellschaft oder die Israelische Landverwaltung – und um welche Art von Recht es sich handelt: Eigentum, Erbbaurecht, Dienstbarkeit, Vorkaufsrecht.
- Wir prüfen, ob die Parzelle bereinigt, im Bereinigungsverfahren oder außerhalb dieses Verfahrens ist, und was diese Antwort in der Praxis für denjenigen bedeutet, der sie jetzt kauft oder verkauft.
- Wir stellen die historische Kette von Dokumenten zusammen, die das Recht belegt, wo das Grundbuch es nicht zeigt: alte Urkunden, Erbscheine, Vereinbarungen zwischen Miteigentümern, Unterlagen der Wohnbaugesellschaft.
- Wir melden das Recht im Bereinigungsverfahren an und vertreten es. Wer sein Recht dem zuständigen Bereinigungsbeamten nicht rechtzeitig zur Kenntnis gebracht hat, kann außerhalb des Rechteverzeichnisses landen.
- Wir bereinigen alte Rechte, die vor Jahrzehnten steckengeblieben sind: eine nie eingetragene Erbschaft, uralte Vormerkungen, Pfändungen und längst verjährte Belastungen.
- Wir sichern ein noch nicht eingetragenes Recht in Echtzeit: eine Vormerkung (Hearat Azhara) nach §§ 126–127 des Grundstücksgesetzes oder den entsprechenden Eintrag in anderen Registern – damit es für Dritte erkennbar ist.
Wo Transaktionen stocken
Ein Grundbuch, das widerspiegelt, was tatsächlich Ihnen gehört, sodass die Prüfung der Gegenseite an dem Tag, an dem Sie verkaufen, belasten oder weitergeben wollen, das Geschäft nicht stoppt.
Acht Wörter, die entscheiden, was wirklich Ihnen gehört – und was noch nicht.
Ein Grundbuchauszug wirkt wie ein Formular. Tatsächlich ist er ein einziger Satz über Ihre Immobilie, geschrieben in acht Wörtern: vier sagen, wo der Boden liegt, vier sagen, was Sie darin tatsächlich halten. Nach dem Grundstücksgesetz wird ein Rechtsgeschäft an Grundstücken erst mit der Eintragung wirksam; bis dahin haben Sie nur die Zusage des Verkäufers, kein dingliches Recht (§ 7). Das ist der Unterschied zwischen einem Recht, das die ganze Welt sehen kann, und einem, das nur gegenüber Ihrem Verkäufer gilt.
Häufige Fragen zu Grundstücken und Eigentumsrechten
Was ist eine kapitalisierte Immobilie, und warum ist das vor einem Verkauf wichtig?
Kapitalisierung ist eine einmalige Vorauszahlung der jährlichen Erbbauzinsen. Die Israelische Landverwaltung erklärt ausdrücklich, dass nach der Kapitalisierung keine jährlichen Erbbauzinsen mehr anfallen und bei einer Rechtsübertragung keine Zustimmungsgebühr zu zahlen ist. Diese Einordnung gehört daher zu den ersten Prüfungen vor einem Verkauf: Sie entscheidet, ob überhaupt eine Zahlung an die Behörde anfällt und wer sie trägt.
Was ist die Zustimmungsgebühr, und wer zahlt sie?
Nach Angaben der Behörde ist die Zustimmungsgebühr der Betrag, den der Veräußerer bei einer nicht kapitalisierten Immobilie im Zeitpunkt des Antrags auf Rechtsübertragung für den Wertzuwachs des Bodens zahlt – die Differenz zwischen dem Wert bei Erwerb und dem Wert bei Übertragung der Rechte. Sie trifft den Veräußerer und ist einer der Hauptgründe, warum der Nettoerlös bei einer nicht kapitalisierten Immobilie von dem abweicht, was der Vertrag auf den ersten Blick zeigt.
Ist die Zustimmung der Behörde immer erforderlich, um Rechte zu übertragen?
Nicht immer: Manche Rechtsübertragungen benötigen keine Zustimmung der Israelischen Landverwaltung. Die Behörde erklärt, dass ihre Zustimmung bei kapitalisiertem städtischem Wohneigentum nicht erforderlich ist, das im Grundbuch eingetragen ist und dessen Auszug einen Vermerk trägt, wonach Übertragung und Erbfolge unbeschränkt sind. In jedem anderen Fall – und erst recht, wenn eine Bedingung des Erbbaurechts- oder Erschließungsvertrags verletzt wurde – läuft die Transaktion über die Behörde, und der Zeitplan muss entsprechend aufgebaut werden.
Was ist nicht bereinigter Grundbesitz, und wie wirkt sich das auf den Verkauf der Immobilie aus?
Nicht bereinigter Grundbesitz ist Boden, der nie ein Bereinigungsverfahren durchlaufen hat, meist erfasst im älteren Urkundenregister. Der praktische Unterschied liegt in der Beweiskraft: § 125 des Grundstücksgesetzes bestimmt, dass die Eintragung bei bereinigtem Grundbesitz ein unwiderlegbarer Beweis für ihren Inhalt ist, bei nicht bereinigtem dagegen nur ein Anscheinsbeweis. In einer Transaktion bedeutet das, dass Fläche, Grenzen und Eigentum über den Auszug hinaus geprüft werden müssen, und die Käuferseite wird dazu Antworten verlangen.
Die Wohnung ist noch auf den Namen meines verstorbenen Großvaters eingetragen. Können wir verkaufen?
Nicht bevor die Erbschaft geklärt und eingetragen ist. Solange der eingetragene Eigentümer nicht der Verkäufer ist, kann niemand das Recht im Grundbuch übertragen. In der Praxis bedeutet das einen Erbschein oder eine gerichtliche Testamentsbestätigung, das Auffinden sämtlicher Erben und den Abschluss der Eintragung – deshalb lohnt es sich, damit zu beginnen, bevor die Vermarktung startet, statt erst, wenn ein Käufer gefunden ist.
Reicht eine Vormerkung aus, um mich bis zur Eintragung zu schützen?
Eine Vormerkung nach §§ 126–127 des Grundstücksgesetzes ist das wichtigste Mittel, um Ihr Recht in der Zeit zwischen Unterzeichnung und Eintragung für Dritte sichtbar zu machen, aber sie ist Teil eines Systems, kein Ersatz dafür. Daneben stehen die Zahlungsreihenfolge, die Treuhandregelung und die Prüfung, was sonst noch auf der Immobilie eingetragen ist oder nicht – und das wird gemeinsam aufgebaut, je nachdem, in welchem Register die Immobilie tatsächlich geführt wird.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.