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Bauträger und Bauunternehmer
Wer hinter dem Projekt steht, welche Erfahrung er mitbringt – und dass die Ausführung bei einem ordnungsgemäß eingetragenen Bauunternehmer liegt.
Leistungen · Neubauwohnung vom Bauträger
Der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger
Sein Vertrag.
Ihr Nachtrag.
Beim Immobilienkauf in Israel wirkt kein Notar mit – Ihr Anwalt sichert den Kauf ab. Der Kaufvertrag stammt von den Anwälten des Bauträgers, und das merkt man jeder Klausel an. Wir lesen alles, Zeile für Zeile – den Vertrag, die Baubeschreibung, jede Anlage – und verhandeln einen Nachtrag, der Ihr Geld, Ihre Termine und Ihre Sicherheiten schützt.
Der Ausgangspunkt
Warum der Vertrag nicht unverändert bleiben darf
Heimspiel für den Bauträger
Der Vertrag, die Baubeschreibung und jede Anlage stammen von den Anwälten des Bauträgers. Kein einziges Wort davon wurde für Sie geschrieben.
Sie zahlen auch für seinen Anwalt
Das Anwaltshonorar des Bauträgers wird auf den Käufer umgelegt. Das Gesetz begrenzt diesen Betrag – und viele Verträge versuchen, diese Grenze zu dehnen.
Eine Indexbindung, die den Preis auffrisst
Ein heute vereinbarter Preis kann bis zur Übergabe um Zehntausende Schekel steigen, wenn die Indexklausel so bleibt, wie der Bauträger sie formuliert hat.
Die Übergabe verschiebt sich. Ihr Leben nicht.
Eine verspätete Übergabe ist in der Branche fast die Regel. Ohne den richtigen Entschädigungsmechanismus tragen Sie den Schaden allein.
Die Frage, die alle stellen
Sie bezahlen bereits den Anwalt des Bauträgers. Wozu ein zweiter?
Weil dieser Anwalt nicht Ihr Anwalt ist. Der Posten „Anwaltskosten“ im Vertrag bezahlt einen Anwalt, den der Bauträger ausgewählt hat, der von ihm Weisungen erhält und dessen Vertrag den Bauträger schützen soll. Das ist kein Mangel des Vertrags, sondern die Aufgabe dieses Anwalts. Und bei einem Vertrag, der für eine Seite geschrieben ist, bleiben selbst in einem sehr guten Geschäft vier Punkte offen.
Wer den Vertrag geschrieben hat, vertritt die Gegenseite
Der Anwalt des Bauträgers schuldet seine Loyalität dem Bauträger. Er wird Sie nicht darauf hinweisen, welche Klausel gegen Sie wirkt, denn das ist nicht seine Aufgabe. Ihr Nachtrag ist das einzige Dokument in diesem Geschäft, das für Sie geschrieben wird.
Der Preis im Vertrag ist nicht der Preis, den Sie zahlen
Die meisten Zahlungen sind an den Baukostenindex gekoppelt, und wie diese Bindung berechnet wird – ab welchem Monat, für welche Zahlungen, und ob sie auch das bereits Gezahlte erfasst – steht in einer verhandelbaren Klausel. Der Unterschied geht in die Zehntausende Schekel.
Der Übergabetermin verschiebt sich, und der Vertrag hat es längst verziehen
Ein typischer Bauträgervertrag erlaubt eine Verzögerung, definiert „höhere Gewalt“ großzügig und kürzt die Entschädigung, die Ihnen das Gesetz zusteht. Wir bringen die Entschädigung zurück auf das gesetzliche Maß und den Übergabetermin zurück auf ein Datum, mit dem Sie planen können.
Die Sicherheiten sind keine Formalität
Das israelische Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher) legt fest, wie Ihr Geld geschützt wird – durch Bankgarantie, Versicherungspolice oder Vormerkung – und wann welche Zahlung zulässig ist. Wir prüfen, dass jeder Schekel abgesichert ist und Zahlungsschein und Sicherheit zueinander passen, bevor das Geld fließt.
Neubaukauf vom Bauträger
Sie kaufen vom Bauträger? Diese Schutzklauseln verlangen wir für Sie.
Der Kaufvertrag des Bauträgers wird von dessen eigenen Anwälten verfasst. Genau dafür gibt es den Nachtrag – das Dokument, mit dem wir die Spielregeln zu Ihren Gunsten ändern. Das sind die Ausgangspositionen, die wir in jedes Geschäft einbringen, gestützt auf das Gesetz und auf Formulierungen, die bereits in unterschriebenen Verträgen verankert sind:
Sicherheit für jeden Schekel
Eine Bankbürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung über 7 % des Preises, und Zahlungen ausschließlich über das Freigabescheinheft auf das Projektkonto – so bleibt Ihr Geld geschützt, selbst wenn das Projekt ins Stocken gerät.
Vertiefung
Das Gesetz erlaubt einem Bauträger, bis zu sieben Prozent des Preises ganz ohne Sicherheit entgegenzunehmen. Bei einer Wohnung im Wert von 2,5 Millionen Schekel sind das rund 175.000 Schekel, die ungedeckt bei ihm liegen. Eine Familie, die die erste Anzahlung mühsam zusammengespart, unterschrieben und zu warten begonnen hat, entdeckt später, dass ausgerechnet die schmerzhafteste Zahlung die einzige ohne Papier dahinter ist. Gerät das Projekt ins Stocken, ist das genau das Geld, das außen vor bleibt. Deshalb beginnt unser Standard beim ersten Schekel, nicht beim siebten.
Was wir tun
- Jede Zahlung läuft über das Freigabescheinheft auf das Projektkonto. Ein Schekel, der einen Freigabeschein umgangen hat, ist nie durch die Bürgschaft gedeckt.
- Die Bürgschaft wird von der finanzierenden Bank innerhalb der gesetzlichen Frist ab dem Zahlungsdatum ausgestellt, nicht „irgendwann später“.
- Der Bürgschaftsbetrag wird nach jeder Zahlung aktualisiert – einschließlich Sonderausstattungen, vom Käufer verlangter Änderungen und allem, was nach der Unterschrift hinzukommt.
- Die im Vertrag festgelegten Verzugsereignisse entsprechen denen im Gesetz – Pfändung, Verfahrensaussetzung, Liquidation, Zwangsverwaltung – ohne engere Liste.
- Die Sicherheit wird erst freigegeben, wenn die gesetzliche Voraussetzung für ihren Ersatz erfüllt ist: Der Bau ist abgeschlossen und der Besitz tatsächlich übergeben.
Wo es hakt
- Der Vertrag spricht allgemein von „Sicherheit nach Gesetz“ und lässt Aussteller, Ausstellungsfrist und Aktualisierungsmechanismus offen, sodass der Streit erst entsteht, nachdem Sie bereits gezahlt haben.
- Nach der Unterschrift gekaufte Extras werden als gesonderte Zahlung außerhalb des Freigabeschein-Mechanismus geführt und bleiben ungedeckt.
Ein einziges Dokument entscheidet, ob Ihr Geld wiedererlangt werden kann – und bei uns wird es ab der ersten Zahlung verlangt.
Begrenzung der Preisindexierung
Unsere Ausgangsposition: keine Indexierung bei fristgerechter Zahlung. Bei einem durchschnittlichen Geschäft kann der Unterschied Zehntausende Schekel erreichen – deshalb kämpfen wir Klausel für Klausel darum.
Vertiefung
Ein Paar, das heute für eine erst in drei Jahren übergebene Wohnung unterschreibt, schließt keinen Preis ab. Es schließt eine Formel ab. Das Gesetz setzt bereits eine Grenze: Indexierung nur nach dem Baukostenindex, höchstens zur Hälfte jeder Zahlung, und die ersten zwanzig Prozent des Preises überhaupt nicht indexiert. Doch eine Obergrenze ist noch kein Standard. Der Unterschied zwischen einer nachlässig formulierten und einer sorgfältig formulierten Indexierungsklausel beträgt Zehntausende Schekel, die Ihnen im Verkaufsbüro niemand gezeigt hat.
Was wir tun
- Die Indexierung ist ausschließlich an den Baukostenindex gebunden, mit einem benannten Basisindex – einer Zahl und einem Datum, nicht einem vagen Verweis.
- Die ersten zwanzig Prozent des Vertragspreises bleiben unindexiert, wie es das Gesetz vorsieht.
- Die Indexierung endet zum vertraglichen Übergabetermin. Ein Verzug des Bauträgers wälzt keine weiteren Indexmonate auf Sie ab.
- Ein fallender Index wird ebenfalls angerechnet, ohne einseitige Untergrenze, die nur Erhöhungen berücksichtigt.
- Jede Zahlung im Zahlungsplan trägt eine ausdrückliche Angabe: welcher Teil davon indexiert ist und welcher nicht.
Wo es hakt
- „An den Index gekoppelt“ ohne benannten Basisindex, sodass der Ausgangspunkt der Berechnung faktisch erst am Zahlungstag festgelegt wird.
- Ein asymmetrischer Mechanismus, der Erhöhungen vollständig weitergibt und Senkungen an einer Untergrenze stoppt.
Ein vereinbarter Preis sollte ein Preis bleiben – keine Formel, die sich erst bei der letzten Zahlung offenbart.
Verspätete Übergabe? Entschädigung nach Gesetz
Novelle 9 zum Wohnungskaufgesetz: ab dem zweiten Verzugsmonat die volle Marktmiete, ab dem fünften Monat 125 %, ab dem elften Monat 150 %. Jede Klausel, die das zu umgehen versucht, wird gestrichen.
Vertiefung
Der Möbelwagen ist bestellt, die Mietwohnung bereits zurückgegeben, die Hypothek läuft schon. Dann kommt die Mitteilung über eine Verschiebung um sechs Monate. Genau für diesen Moment gibt es die gesetzliche Verzugsentschädigung: Übersteigt der Verzug einen Monat, hat der Käufer Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe der Miete einer vergleichbaren Wohnung, die in späteren Phasen auf 125 % und dann 150 % steigt – ohne dass ein Schaden nachgewiesen werden muss. Die ganze Klausel hängt an einem einzigen Punkt: ob der Übergabetermin im Vertrag wirklich ein Datum ist.
Was wir tun
- Der Übergabetermin ist ein Kalenderdatum, keine Ableitung aus einem Ereignis („zwei Jahre nach der Baugenehmigung“, „ab der Bezugsfertigkeitsbescheinigung (Tofes 4)“).
- Die Entschädigung wird am Ende jedes Monats für diesen Monat gezahlt, nicht mit der letzten Zahlung verrechnet und nicht auf eine Schlussabrechnung verschoben.
- Der Vertrag legt im Voraus fest, wie die Miete einer in Größe und Lage vergleichbaren Wohnung bestimmt wird, damit der Streit nicht schon dort beginnt.
- Die einzigen Ausnahmen sind die gesetzlichen: eine Handlung oder Unterlassung des Käufers und eine Unmöglichkeit durch extreme, nicht vorhersehbare Umstände.
- Eine vertragliche Karenzzeit mindert die gesetzliche Zählung nicht – von dem Gesetz kann nur zugunsten des Käufers abgewichen werden.
Wo es hakt
- „Höhere Gewalt“ wird zu einer Liste gewöhnlicher Branchenereignisse ausgeweitet: Arbeitskräftemangel, behördliche Verzögerungen, Wetter, Materiallieferung.
- Der Beginn der Zählung wird an ein Ereignis geknüpft, das der Bauträger selbst kontrolliert, sodass sich das Datum, ab dem gezählt wird, mit dem Baufortschritt verschiebt.
Eine Verzugsentschädigung ist genau so viel wert wie das Datum, ab dem sie gezählt wird.
Die letzte Zahlung – nur gegen tatsächliche Übergabe
Nicht nach einem Datum auf dem Papier: Die Restzahlung erfolgt wenige Tage vor der tatsächlichen Schlüsselübergabe, zusammen mit der endgültigen Freistellungserklärung der finanzierenden Bank.
Vertiefung
In dem Moment, in dem die letzte Zahlung Ihr Konto verlässt, endet Ihr Druckmittel. Bis dahin halten Sie etwas, das der Bauträger will. Danach halten Sie eine Mängelliste und eine Telefonnummer. Die Verordnungen zum Wohnungskaufgesetz bauen diese Logik als Regelfall bereits ein: Der letzte Teil des Preises wird bei Erhalt der Bezugsfertigkeitsbescheinigung und der tatsächlichen Übergabe der Wohnung gezahlt, nicht nach einem Datum auf dem Papier. Wir fordern dieselbe Logik selbst dort, wo das Geld durch eine Bürgschaft gesichert ist, denn genau dort liegt Ihr Druckmittel.
Was wir tun
- Die Restzahlung erfolgt kurz vor der tatsächlichen Übergabe, gegen Schlüssel und ein unterschriebenes Übergabeprotokoll.
- Die Bezugsfertigkeitsbescheinigung liegt vor der letzten Zahlung bereits vor, nicht als Zusage für später.
- Eine endgültige Freistellungserklärung der finanzierenden Bank ist Zahlungsvoraussetzung, kein nachträglicher Anhang.
- Im Protokoll festgehaltene Mängel bleiben offen und müssen behoben werden – die Zahlung allein schließt sie nicht ab.
- Wird die Übergabe verschoben, verschiebt sich der Zahlungstermin mit ihr. Beide Termine sind miteinander verknüpft.
Wo es hakt
- Die letzte Zahlung wird an ein Kalenderdatum oder an eine einseitige Fertigstellungsmitteilung des Bauträgers geknüpft, losgelöst von der tatsächlichen Übergabe.
- Das Übergabeprotokoll wird als allgemeine Bestätigung formuliert, dass der Käufer keinerlei Ansprüche in Bezug auf die Wohnung hat.
Die letzte Zahlung verlässt genau die Hand, die den Schlüssel entgegennimmt.
Eine Freistellungserklärung, die alles abdeckt
Die Freistellung von der Belastung der finanzierenden Bank muss den Parkplatz, den Lagerraum, den Balkon und den Garten umfassen – nicht nur die Wohnung selbst.
Vertiefung
In einem bankfinanzierten Projekt sind Grundstück und Gebäude zugunsten der finanzierenden Bank belastet – Ihre Wohnung eingeschlossen. Die Freistellungserklärung ist das Papier, das Ihre Wohnung aus dieser Belastung herauslöst. Das Gesetz regelt den Antrag und den Zeitplan, sagt aber nicht, was die Erklärung inhaltlich abdecken muss. Familien entdecken die Lücke Jahre nach der Übergabe: Die Erklärung sprach von „der Wohnung“, Parkplatz und Lagerraum blieben unter der Belastung, und die Eintragung geriet ins Stocken.
Was wir tun
- Die Freistellung erstreckt sich auf alles, was Ihnen verkauft wurde: Parkplatz, Lagerraum, Balkon, Garten und jede weitere zugeordnete Einheit.
- Die Wohnung wird in der Erklärung mit genauer Nummer und Unterparzelle bezeichnet, nicht durch eine allgemeine Beschreibung.
- Eine bedingte Freistellung wird mit der letzten Zahlung durch einen schriftlich festgelegten Mechanismus unbedingt.
- Die gesetzlichen Fristen für die Anfrage bei der Bank und die Zustellung der Mitteilung werden wortgetreu durchgesetzt.
- Die Freistellung betrifft auch die Belastung des Grundstücks, nicht nur die auf die Wohnung eingetragene.
Wo es hakt
- Eine Erklärung, die allein um „die Wohnung“ formuliert ist, während die zugeordneten Einheiten im Register als Teil des Gemeinschaftseigentums geführt werden.
- Die Freistellung wird auf das Ende des Verfahrens verschoben, zu einem Zeitpunkt, an dem kein Druckmittel mehr besteht, um eine Korrektur der Formulierung zu erwirken.
Diese Erklärung trennt die Wohnung, die Ihnen gehört, von einer Wohnung, die bei einer Bank verpfändet ist. Sie sollte präzise formuliert sein.
Mängelfristen ohne Abstriche
Die Prüffristen (Bedek) im Anhang zum Wohnungskaufgesetz bilden eine gesetzliche Untergrenze. Jeder Versuch, sie im Vertrag zu verkürzen, wird gestrichen.
Vertiefung
Der Unterschied zwischen der Prüffrist und der Gewährleistungsfrist ist der Unterschied darin, wer die Beweislast trägt. Während der Prüffrist muss der Bauträger zeigen, dass der Mangel durch Sie verursacht wurde. Danach, während der Gewährleistungsfrist, trägt die Beweislast dann Sie. Eine Familie, die im vierten Jahr einen Riss entdeckt, streitet nicht über den Riss; sie streitet darüber, in welche Kategorie er fällt. Deshalb gehören die Kategorien und die Fristenzählung in den Vertrag, nicht in ein Gespräch.
Was wir tun
- Die Fristen im gesetzlichen Anhang bleiben vollständig erhalten, und jedes Element wird nach dem eingestuft, was es tatsächlich ist: Abdichtung, Risse, Fassadenverkleidung, Systeme.
- Die Gewährleistungsfrist wird im Vertrag als der Zeitraum definiert, der mit dem Ende der Prüffrist beginnt, wie es das Gesetz vorsieht.
- Die Zählung beginnt, sobald Ihre Wohnung Ihnen zur Verfügung gestellt wird – nicht ab der Bezugsfertigkeitsbescheinigung und nicht ab der ersten Übergabe im Gebäude.
- Ein wesentlicher Mangel behält die lange Frist, die ihm das Gesetz zuweist.
- Der Vertrag legt einen dokumentierten Mitteilungsweg fest, denn auch der Käufer hat eigene Mitteilungsfristen – ein sichtbarer Mangel wird innerhalb eines Jahres nach der Übergabe gemeldet.
Wo es hakt
- Die Baubeschreibung wird genutzt, um Mängel in eine kürzere Kategorie einzustufen, als der gesetzliche Anhang vorsieht.
- Die Gewährleistung wird an die Nutzung der Dienstleister oder des Instandhaltungsplans des Bauträgers geknüpft.
Das Recht besteht im Gesetz. Der Vertrag entscheidet, ob Sie es ohne Streit nutzen können.
Dringender Mangel? Ein Recht auf Selbstbehebung
Ein Abwasserrückstau oder ein Stromausfall – behebt der Bauträger es nicht innerhalb weniger Stunden, beheben Sie es selbst, und er erstattet die vollen Kosten. Einen Mechanismus, den wir von vornherein im Vertrag verankern.
Vertiefung
Ein Abwasserrückstau an einem Freitagnachmittag wartet nicht darauf, dass der Kundendienst öffnet. Das Gesetz beantwortet genau das bereits: Wird ein dringender Mangel nicht innerhalb angemessener Zeit behoben, oder tritt derselbe Mangel nach der Reparatur erneut auf, darf der Käufer ihn selbst beheben, und der Bauträger trägt die Kosten. Das Problem ist, dass „angemessene Zeit“ an einem Freitagabend mit Wasser im Wohnzimmer Stunden bedeutet – und der Vertrag dazu schweigt. Diese Zahl muss im Voraus festgeschrieben werden, solange noch jemand zum Reden da ist.
Was wir tun
- Der Vertrag definiert, was als dringender Mangel gilt, und die Reaktionszeit dafür – in Stunden.
- Es gibt einen verfügbaren, dokumentierten Mitteilungsweg, einschließlich eines Kontakts außerhalb der Geschäftszeiten.
- Der Erstattungsmechanismus ist ausformuliert: wann gezahlt wird, welche Nachweise nötig sind, und keine vorherige Zustimmung des Bauträgers als Voraussetzung zum Handeln.
- Ein erneutes Auftreten desselben Mangels nach der Reparatur wird innerhalb der vom Gesetz ab dem Mitteilungsdatum gesetzten Frist gezählt.
- Eine unter diesen Umständen durchgeführte Selbstbehebung stellt keine Vertragsverletzung dar und hebt den Prüf- und Gewährleistungsschutz für dieses Element nicht auf.
Wo es hakt
- Jede Reparatur wird an die vorherige Zustimmung des Bauträgers geknüpft, sodass gerade sein Schweigen das Recht blockiert.
- Eine pauschale Klausel, die die Gewährleistung für jede Arbeit in der Wohnung durch jemand anderen als den Bauträger aufhebt, dringende Fälle eingeschlossen.
Bei einem dringenden Mangel wird der Schutz in Stunden gemessen, deshalb muss er auch in Stunden festgeschrieben werden.
Steuerliche Gegenseitigkeit
Wälzt der Vertrag eine neue Steuer auf Sie ab, verlangen wir das Spiegelbild: Eine Senkung von Steuer oder Mehrwertsteuer kommt Ihnen vollständig zugute.
Vertiefung
Fast jeder Kaufvertrag enthält eine Klausel für Gesetzesänderungen, und fast immer wirkt sie nur in eine Richtung: Jede nach der Unterschrift eingeführte Steuer, Abgabe oder Gebühr wird auf den Käufer abgewälzt. Das ist eine vertragliche Regelung, kein gesetzliches Recht – genau deshalb lässt sie sich ändern. Unsere Forderung ist einfach: Steigt der Preis, wenn der Staat eine Abgabe erhöht, soll er auch sinken, wenn der Staat sie senkt. Eine Familie, die nach einer Änderung hunderttausend Schekel mehr gezahlt und von der umgekehrten Änderung nichts gesehen hat, weiß genau, worum es hier geht.
Was wir tun
- Die Klausel für Gesetzesänderungen wird in beide Richtungen formuliert, für Erhöhungen ebenso wie für Senkungen.
- Was sie erfasst, wird ausdrücklich benannt – Steuer, Mehrwertsteuer, Gebühr, Abgabe – ebenso, welchen Bestandteil des Preises sie betrifft.
- Es wird festgelegt, wann und wie eine Senkung bei Ihnen ankommt: als Gutschrift auf die nächste Zahlung, nicht als etwas, das „berücksichtigt werden wird“.
- Eine Änderung, die nach dem vertraglichen Übergabetermin in Kraft tritt, wird nicht abgewälzt, wenn die Verzögerung nicht in der Verantwortung des Käufers liegt.
- Abgaben, die das Gesetz dem Verkäufer auferlegt, verbleiben beim Verkäufer; der Vertrag ordnet sie nicht um.
Wo es hakt
- Eine einseitige Klausel, die jede neue Abgabe auf den Käufer überträgt und zur umgekehrten Richtung vollständig schweigt.
- Eine weit gefasste Definition von „Abgabe“ oder „Gebühr“, die auch Kosten erfasst, die der Sache nach zu den Projektkosten des Bauträgers gehören.
Kann der Preis mit dem Staat steigen, sollte er mit ihm auch fallen können.
Jedes Geschäft wird für sich geprüft; die vollständigen Positionen stehen im Nachtrag, den wir für jeden Mandanten erstellen, zusammen mit Due-Diligence-Fragen an den Bauträger.
Unser Standard
Acht rote Linien. Ohne sie unterschreiben wir nicht.
Manche Dinge sind für uns kein gewöhnlicher Verhandlungspunkt. Das sind die Bedingungen, die wir in jedem Geschäft und gegenüber jedem Bauträger stellen.
1
Sicherheit für jeden Schekel
Eine Bankgarantie oder eine andere Sicherheit nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung über 7 % des Preises – innerhalb der gesetzlichen Frist.
2
Zahlung nur per Zahlungsschein
Jeder Schekel läuft über das überwachte Baukonto des Projekts. Kein Zahlungsschein, keine Zahlung – auch nicht für das Anwaltshonorar des Bauträgers.
3
Eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank
Die finanzierende Bank gibt Ihre Wohnung aus ihrem Grundpfandrecht frei – einschließlich Stellplatz, Kellerabteil, Balkon und Garten.
4
Indexbindung nach dem Gesetz – und keinen Schritt weiter
Der erste Teil des Preises bleibt völlig ohne Indexbindung, und die Bindung wird zum vertraglichen Übergabetermin eingefroren. Von diesem Ausgangspunkt aus verhandeln wir nur noch nach oben.
5
Ein verbindlicher Übergabetermin
Ein festes Kalenderdatum und die gesetzliche Entschädigung bei Verspätung – ohne pauschale Ausnahmen für „Arbeitskräftemangel“ oder „Verzögerungen durch Behörden“.
6
Volle Gewährleistungsfristen
Die gesetzlichen Fristen für die Mängelanzeige (Bedek) und die Gewährleistung werden nicht verkürzt. Jeder Versuch einer Abkürzung wird aus dem Vertrag gestrichen.
7
Anwaltshonorar des Bauträgers an der gesetzlichen Obergrenze
Zahlbar direkt an den Anwalt, gegen Rechnung, innerhalb der gesetzlichen Grenze – und rückerstattet, wenn das Geschäft rückabgewickelt wird.
8
Kein Verzicht auf Ihre Rechte
Kein „Übergabeprotokoll gleich Anspruchsverzicht“, keine Einschränkung des Rechtswegs, kein Verzicht auf ein Recht, das Ihnen das Gesetz gibt.
Unsere Leistung
Der Nachtrag (nispach schinujim)
Ein Kaufvertrag des Bauträgers wird so gut wie nie neu geschrieben – er wird mit einem Nachtrag geändert: einem eigenständigen rechtlichen Dokument, das zusammen mit dem Vertrag unterschrieben wird und ihn Klausel für Klausel überlagert – was gestrichen, was korrigiert und was hinzugefügt wird. Hier entscheidet sich, wie viel Sie am Ende wirklich zahlen, wann Sie den Schlüssel erhalten und was Sie schützt, wenn etwas schiefgeht.
- Geld und Indexbindung – einschließlich Freistellungs- und Deckelungsmechanismen
- Sicherheiten, Grundpfandrechte und Freistellungserklärungen
- Übergabetermin und Verspätungsentschädigung
- Gewährleistung, Mängelanzeige (Bedek) und Mängelbeseitigung
- Steuern, Gebühren und Kosten – wer zahlt was
- Baubeschreibung und Zusatzleistungen – das Ergebnis der Verhandlung
Jeder Nachtrag baut auf der gesammelten Erfahrung aus Dutzenden Bauträgergeschäften auf – und auf Standardpositionen, die wir in jedem neuen Geschäft prüfen und weiterentwickeln.
Vor dem Vertrag
Erst prüfen wir das Geschäft. Dann die Klauseln.
Ablauf
Vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe
- 01
Due Diligence
Rechte am Grundstück, Baugenehmigung, Bankfinanzierung, Identität des Bauträgers – bevor auch nur eine Klausel angefasst wird.
- 02
Alles lesen
Zeile für Zeile: der Vertrag, die Baubeschreibung, der Zahlungsplan, die Gemeinschaftsordnung – alles.
- 03
Nachtrag und Verhandlung
Begründete Forderungen an die Anwälte des Bauträgers, bis der Wortlaut Sie tatsächlich schützt.
- 04
Unterschrift und Meldungen
Begleitung bei der Unterschrift, fristgerechte Steuermeldungen und eine zu Ihren Gunsten eingetragene Vormerkung (Hearat Azhara).
- 05
Bis zum Schlüssel – und danach
Begleitung bis zur Übergabe, das Übergabeprotokoll und die abschließende Freistellungserklärung, die die Wohnung von jeder Belastung befreit.
Fragen und Antworten
Was Käufer uns vor der Unterschrift fragen
Der Bauträger sagt, am Vertrag lasse sich nichts ändern. Stimmt das?
Fast nie. Ein Teil Ihrer Rechte ist gesetzlich zwingend und lässt sich vertraglich überhaupt nicht abbedingen – alles andere ist eine Frage begründeter Verhandlung. Bauträger respektieren fundierte Forderungen, besonders wenn sie von einem Anwalt kommen, der sich in diesem Bereich auskennt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, einen Anwalt einzuschalten?
Vor der Unterschrift unter jedes Dokument – auch unter eine „Anmeldung“ oder ein „Bestellformular“. Auch diese frühen Dokumente begründen Verpflichtungen, und gerade in ihnen verstecken sich manchmal die problematischsten Bedingungen.
Was ist das Zahlungsbelegheft, und warum ist es so wichtig?
In einem bankbegleiteten Projekt zahlen Sie über einen eigenen Zahlungsbeleg, der das Geld direkt auf das überwachte Baukonto einzahlt. Zahlen Sie per Zahlungsbeleg, ist Ihr Geld nach dem Wohnungskaufgesetz gesichert. Zahlen Sie ohne, ist es ungeschützt. Deshalb gilt: kein Zahlungsbeleg, keine Zahlung.
Kauf im Vorverkauf oder als Käufergruppe – ändert das etwas?
Ja, zu Ihrem Vorteil. In frühen Phasen und bei Gruppenkäufen hat der Käufer echte Verhandlungsmacht – es lassen sich Bedingungen erreichen, die in einem einzelnen, späten Geschäft kaum durchsetzbar wären. Genau dann kommt es auf einen sorgfältig gebauten Nachtrag an.
Wir haben bereits unterschrieben. Gibt es noch etwas zu tun?
Einiges. Zwingende Rechte gelten auch nach der Unterschrift. Es gibt Fristen, die Sie nicht versäumen dürfen – Steuermeldungen, Vormerkung, Sicherheiten – und vor der Übergabe wartet noch eine entscheidende Kontrolle. Eine Prüfung lohnt sich auch jetzt noch.
Kauf vom Bauträger: Baubeschreibung, Bürgschaften nach dem Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher), Übergabe und Verfolgung der Eintragung bei der Wohnbaugesellschaft.
Neubauprojekte und Wohnbaugesellschaften
In einem Neubauprojekt zahlen Sie Millionen für eine Wohnung, die noch nicht existiert, und zwischen der ersten Zahlung und der Eintragung der Rechte können Jahre vergehen. Was Sie durch diese Zeit trägt, ist die vom Wohnungskaufgesetz vorgeschriebene Sicherheit, das Projektkonto der finanzierenden Bank und ein Dokument namens Baubeschreibung. Am Ende des Prozesses steht die Wohnbaugesellschaft – die Stelle, die Ihre Rechte verwaltet, bis das Gebäude als Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen ist, was noch einmal mehrere Jahre dauern kann.
Was wir tun
- Wer tatsächlich an Sie verkauft: die Rechte des Bauträgers am Grundstück, die auf dem Grundstück eingetragenen Belastungen und die Identität des ausführenden Bauunternehmers.
- Dass die Sicherheit nach dem Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung über der gesetzlichen Schwelle tatsächlich ausgestellt wird – und dass sie sich in Ihren Händen befindet, nicht „auf dem Weg“ ist.
- Dass jeder Schekel über das Freigabescheinheft (Pinkas Schovarim) auf das Projektkonto fließt. Kein Freigabeschein, keine Zahlung.
- Die verbindliche Baubeschreibung, abgeglichen mit dem, was im Prospekt und in der Musterwohnung gezeigt wurde – Punkt für Punkt.
- Die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank – sie muss den Parkplatz, den Lagerraum, den Balkon und den Garten einschließen, nicht nur die Wohnung selbst.
- Mit der Wohnbaugesellschaft: was genau dort auf Ihren Namen eingetragen ist, wer wofür zahlt und wann die Rechte zur Eintragung ins Grundbuch übergehen.
Wo es hakt
- Eine Zahlung, die vor Eingang der Sicherheit geleistet wurde. Der Käufer zahlt, die Bürgschaft wird angeblich „diese Woche ausgestellt“, und in der Zwischenzeit ist das Geld ungeschützt.
- Ein Gebäude, das Jahre nach dem Einzug noch nicht als Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen ist. Ihr Recht bleibt vertraglicher Natur gegenüber der Wohnbaugesellschaft, und jeder Verkauf oder jede Beleihung wird zum bürokratischen Hindernislauf.
- Mündlich versprochene Extras. Ein Parkplatz und ein Lagerraum, die bei der Besichtigung zugesagt, aber weder im Vertrag noch in der Baubeschreibung aufgeführt wurden, gehören schlicht nicht Ihnen.
Ein Geschäft, bei dem jeder Schekel durch eine Sicherheit gedeckt ist, und eine geordnete Rechteakte, die weit über die Übergabe hinaus bei Ihnen bleibt.
Erste Schritte
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.