Ihre Bedingungen stehen im Vertrag.
Gegenleistung, Bürgschaften und Zeitplan legt der Vertrag mit dem Bauträger fest, bevor der Bau beginnt. Wir vertreten Wohnungseigentümer bei Abriss und Neubau (Pinui-Binui) und im Schaked-Verfahren, von der ersten Unterschrift bis zur Eintragung im Grundbuch. Die Mechanismen dazu finden Sie hier.
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Nur zur Illustration
Wir sind überzeugt: Ein erneuertes Gebäude verändert das Leben seiner Bewohner – und die ganze Stadt gewinnt.
Ein normgerechter Schutzraum, ein Balkon, ein Aufzug und ein Stellplatz – ohne Baukosten für Sie.
Eine neue Wohnung in einem neuen Gebäude ist deutlich mehr wert.
Ein normgerechter Schutzraum und ein erdbebensicheres Gebäude.
Ein neues Foyer, neue Infrastruktur, ein erneuertes Umfeld.
Elektrik, Sanitärinstallationen und Kommunikationsleitungen – alles neu.
Grünes Bauen, Barrierefreiheit und ein erneuertes Stadtbild.
Mehr Wohnungen auf derselben Fläche, mitten in der Stadt – ein echter Beitrag gegen Israels Wohnungsknappheit.
Neues Angebot in etablierten Wohnlagen – Wohnraum, den sich auch die nächste Generation leisten kann.
Ein erneuertes Viertel holt Geschäfte, Dienstleistungen und eine vielfältige Bevölkerung zurück.
Sie entscheiden – und Sie gestalten das Ergebnis.
Wir legen Ihnen die stärksten Bauträgerangebote vor und verhandeln, um das Beste daraus herauszuholen – dabei zählen die Erfahrung und die finanzielle Stärke des Bauträgers ebenso wie die Gegenleistung, die Bürgschaften und der Zeitplan.
Ein Angebot zahlt vielleicht mehr, dauert aber länger; ein anderes ist solide und schnell. Sie entscheiden, welches davon unter dem Strich zu Ihnen passt. Wir begleiten Sie auf dem ganzen Weg – und stehen auf Ihrer Seite.
Dreizehn Etappen. Was in den ersten sechs entschieden wird, bestimmt alles, was danach kommt – wer Sie vertritt und was im Vertrag steht.
Fahren Sie mit der Maus über eine Etappe, um zu sehen, was dort passiert. Klicken Sie auf die Zahl, um zu markieren, wo Ihr Gebäude heute steht.
Jede Etappe hier ist eine Entscheidung der Eigentümer, und der in Etappe 6 unterzeichnete Vertrag legt die Bedingungen und den Schutz für den Rest des Projekts fest.
Bebauungsplan, Ausweisung, Genehmigung. In diesen Etappen bewegt sich die Arbeit durch die Planungsbehörden, den Staat und den Bauträger.
Bürgschaften, Auszug, Übergabe, Eintragung. Hier greift der Schutz, der im Vertrag aus Etappe 6 festgelegt wurde – jeder zu seinem eigenen Zeitpunkt.
Die Eigentümer entscheiden
Die Eigentümer kommen zusammen, und die erforderliche Mehrheit beginnt sich abzuzeichnen.
Zum vollständigen LeitfadenDie Eigentümer wählen
Die Wahl der Eigentümervertretung, die das Projekt anführt – der Motor des gesamten Vorhabens.
Zum vollständigen LeitfadenDie Eigentümervertretung, im Namen aller Eigentümer
Der Anwalt der Eigentümer – allein Ihnen verpflichtet und, wie alle Berater, vom Bauträger bezahlt.
Zum vollständigen LeitfadenDie Eigentümervertretung wählt aus, Ihr Anwalt berät
Ein Bauüberwacher und Fachberater, die Ihre Interessen vor Ort wahren.
Zum vollständigen LeitfadenGeführt für Sie, entschieden von Ihnen
Eine breite Ausschreibung bedeutet mehr Angebote, mehr Wettbewerb und die besten Konditionen. Darum geht es im Kern.
Zum vollständigen LeitfadenIhr Anwalt verhandelt, Sie unterschreiben, die aufschiebenden Bedingungen setzen den Vertrag in Kraft
Rechtliche und kaufmännische Verhandlungen über jede einzelne Klausel – dann unterschreiben Sie, bei sich zu Hause.
Zum vollständigen LeitfadenDer Bauträger reicht ein, die Eigentümervertretung genehmigt, die Planungsbehörden entscheiden
Die Genehmigung des detaillierten Plans – der planungsrechtliche Meilenstein des Projekts.
Zum vollständigen LeitfadenSie erreichen die Mehrheit, der Staat spricht die Ausweisung aus – im Pinui-Binui-Verfahren
Die Ausweisung des Komplexes für Pinui-Binui – Rechtssicherheit und Steuervorteile.
Zum vollständigen LeitfadenDer Bauträger beantragt, die Eigentümervertretung unterzeichnet, die Genehmigungsbehörde stimmt zu
Die Genehmigung, mit der der erste Spatenstich erfolgt.
Zum vollständigen LeitfadenSie bestellen die Grundschuld, die Bank stellt die Bürgschaften aus, Ihr Anwalt verwahrt sie treuhänderisch
Ein vollständiges Bürgschaftspaket schützt Ihre Wohnung, Ihr Geld und Ihre Rechte.
Zum vollständigen LeitfadenIhr Auszug setzt die Frist in Gang, der Bauunternehmer beginnt
Der Umzug in eine vom Bauträger finanzierte Übergangswohnung – und der Bau beginnt.
Zum vollständigen LeitfadenDer Bauunternehmer übergibt, Ihr Bauüberwacher prüft
Die Übernahme der neuen Wohnung – begleitet von der Bauüberwachung bis zur vollständigen Übergabe.
Der Bauträger nimmt die Eintragung vor, die Registrierungsbürgschaft sichert sie ab – Ihr Anwalt verwahrt sie
Die Begründung von Wohnungseigentum und die Eintragung Ihres Eigentums im israelischen Grundbuch (Tabu) – der eigentliche Abschluss des Projekts.
Zum vollständigen Leitfaden*In Pinui-Binui-Projekten
Für jeden Komplex gibt es das richtige Verfahren. Wir prüfen die planungsrechtliche Ausgangslage und wählen mit Ihnen den schnellen und sicheren Weg zu Ihrer neuen Wohnung.
Das Schaubild zeigt die Verfahren. Es ist keine Rechtsberatung, und jedes Gebäude hat seine eigene Antwort.
Pinui-Binui · ein erneuerter Komplex. Mehrere Gebäude werden zu einem Komplex zusammengeführt, der abgerissen und neu errichtet wird. Sie ziehen für die Bauzeit aus und kehren in eine neue, größere Wohnung zurück.
Was die Tür öffnet: mindestens 24 Einheiten im Komplex.
Das Schaked-VerfahrenWas ist das Schaked-Verfahren?Das Verfahren, das TAMA 38 für einzelne Gebäude abgelöst hat: Der örtliche Planungsausschuss genehmigt einen Plan zum Abriss und Neubau oder zur Verstärkung, mit zusätzlichen Baurechten, die das Gesetz im Voraus festlegt. Das Verfahren ist kürzer, und die Wahl zwischen beiden Wegen liegt bei den Eigentümern.Das Schaked-Verfahren im Detail oder ein gesamtstädtischer Plan. Ein einzelnes Gebäude auf seinem eigenen Grundstück. Die Genehmigung liegt beim örtlichen Planungsausschuss, daher ist das Verfahren kürzer.
Was die Tür öffnet: das Alter des Gebäudes. Grob gesagt: Gebäude, deren Baugenehmigung vor 1980 erteilt wurde.
Die Eigentümer ergreifen die Initiative und wählen einen Bauträger, der daraufhin den Bebauungsplan vorantreibt und die Planung finanziert.
Auch als Besteuerungsverfahren bezeichnet.
Die Kommune treibt den Bebauungsplan selbst voran.
Tipp: schon während der Planänderung einen Bauträger wählenWarum nicht auf die Genehmigung warten?Ein Bebauungsplan ist ein Planungsdokument, kein Geschäft. Ohne einen kaufmännischen Partner am Tisch kann während der Planung ein Plan genehmigt werden, der der Kommune dient, für einen Bauträger aber nicht wirtschaftlich ist – und so nie zu einem Geschäft wird, das sich für Sie auszahlt. Ein früh gewählter Bauträger prüft die Wirtschaftlichkeit schon während der Planentstehung und kann gegen einen schlechten Plan Einspruch erheben, bevor er genehmigt wird. Das kommt häufiger vor, als man denkt..
Das Gebäude wird abgerissen und neu errichtet, größer und moderner.
Es gibt auch ein beschleunigtes Verfahren: Plan und Genehmigung werden gemeinsam eingereicht. Bei drei oder mehr angrenzenden Grundstücken steigen die Baurechte, und benachbarte Gebäude können auch hier einen erneuerten Komplex bilden.
Das Gebäude bleibt stehen, wird verstärkt und erweitert – meist, ohne dass jemand ausziehen muss.
Was Sie erhalten: einen Schutzraum, einen Balkon, ein neues Foyer, mitunter bessere Stellplätze.
Und denkmalgeschützte Gebäude? Auch für sie hält das Schaked-Verfahren einen Weg bereit: verstärken, erhalten – finanziert durch die Baurechte.
Ihr Verfahren gefunden? Jetzt erfahren Sie, was das für Ihr Gebäude bedeutet.
Fünf Fragen zu Ihrem GebäudeNicht sicher, welches Verfahren passt? So beginnt es bei den meisten Gebäuden. Schicken Sie uns die Adresse, und wir melden uns mit einer ersten, unverbindlichen Einschätzung Ihres Gebäudes.
Unverbindliche EinschätzungEin vollständiges Bürgschaftspaket, die meisten davon Bankbürgschaften auf erstes Anfordern: Der Betrag liegt bei der Bank bereit, abrufbar ohne Rechtsstreit. Diesen Standard legen wir im Vertrag fest, noch bevor der Bau beginnt.
Schutz für Ihr Zuhause
Deckt den vollen Wert der neuen Wohnung und ihres Zubehörs ab, mit Auslösetatbeständen, die über das Gesetz hinausgehen: eine anhaltende Verzögerung der Übergabe oder ein durchgehender Baustopp.
Deckt die Miete für Ihre Übergangswohnung – maßgeblich ist die Einschätzung eines Gutachters oder ein unterzeichneter Mietvertrag, je nachdem, was höher ist.
Deckt alle Steuern und Abgaben ab – bemessen an der maximal zu erwartenden Belastung, zuzüglich eines Sicherheitspuffers.
Deckt die Behebung von Baumängeln ab.
Finanziert die Instandhaltungsrücklage der bisherigen Eigentümer.
Deckt die Kosten der Grundbucheintragung ab.
Die Bürgschaft, die die Durchsetzung selbst finanziert: Anwälte, Gebühren und Kosten – falls eine Bürgschaft jemals in Anspruch genommen werden muss.
Ihr eigener Anwalt kann eine Bankbürgschaft in Anspruch nehmen, um die zugunsten des Bauträgers eingetragenen Vormerkungen (Hearat Azhara) aus Ihrem Grundbuchblatt löschen zu lassen. Bei uns ist das eine Bedingung für die Unterschrift.
Jede Bürgschaft wird treuhänderisch vom Anwalt der Eigentümer verwahrt, gemäß einem Treuhandauftrag, den niemand ohne Sie ändern kann. Die Grundschuld, die die finanzierende Bank auf das Projekt eintragen lässt, sichert die Schuld des Bauträgers ab – Sie bürgen dafür nicht und schulden dafür keinen Schekel.
Das Gesetz verpflichtet den Bauträger, Eigentümern ab 70 Jahren eigene Alternativen zur Gegenleistung anzubieten; ab 75 Jahren wählen die Eigentümer selbst zwischen den Optionen der ersten Alternative:
Hat der Bauträger einem älteren Eigentümer die ihm zustehenden Alternativen nie angeboten, gilt seine Unterschriftsverweigerung als berechtigte Weigerung. Was als berechtigte Weigerung gilt – der vollständige Artikel
Zum Leitfaden „Die Alten ehren“Keine Marketingversprechen – unterzeichnete Klauseln. Dies sind Mechanismen, die unsere Kanzlei in Verträgen zur Stadterneuerung bereits durchgesetzt hat, vom ersten Quadratmeter bis zur letzten Bürgschaft. Jeder Komplex wird zu seinen eigenen Bedingungen verhandelt.
Neue Wohnung = bestehende Wohnfläche zuzüglich einer festen Anzahl von Quadratmetern, plus ein Sonnenbalkon. Die Berechnung umfasst genehmigte Anbauten und ältere Balkone, die mit Genehmigung errichtet wurden.
Eine planungsrechtliche Beschränkung kostet Sie einen Balkon oder eine Dachfläche? Der Vertrag legt im Voraus fest, wie viel Hauptwohnfläche Sie für jeden verlorenen Quadratmeter erhalten – 50 % für einen Balkon, 30 % für ein Dach. Nachträgliches Feilschen entfällt.
Ein regulärer, im Grundbuch eingetragener Tiefgaragenstellplatz – ohne Doppelparker, Hebebühne oder Hintereinanderstellplatz – sowie ein eigenes Kellerabteil, soweit der Plan es zulässt. Schränkt der Plan dies ein, legt der Vertrag die Ersatzleistung im Voraus fest.
Eigentümerwohnungen ab dem dritten Stock, mit mindestens zwei Ausrichtungen und der verbindlichen Zusage, die bisherige Ausrichtung nach Möglichkeit zu erhalten.
Bevor die Wohnungen des Bauträgers auf den Markt kommen, erhalten die Eigentümer ein exklusives Zeitfenster, um eine andere Wohnung im Projekt zu wählen: eine größere gegen Zahlung nur der Differenz, eine kleinere mit Rückerstattung der Differenz oder zwei Wohnungen statt einer.
Für verbleibende Stellplätze und Kellerabteile nach der Zuteilung steht den Eigentümern ein Vorkaufsrecht zu – zum Listenpreis des Bauträgers, abzüglich eines im Vertrag festgelegten Nachlasses.
Ihre Ausstattung liegt nie unter der Ausstattung der Wohnungen, die der Bauträger verkauft – und wenn der Bauträger seinen Käufern ein Upgrade gewährt, gilt es automatisch auch für Sie. Der Vertrag legt den Umfang der Ausnahme für Verkaufsaktionen fest und welche Wohnungstypen sie betrifft.
Verschieben von Trennwänden, Innentüren und Steckdosen – kostenlos und ohne Verzögerung der Übergabe, einschließlich Architektenberatung für jede Wohnung.
Kostenpflichtige Änderungen? Berechnet nach dem gängigen „Dekel“-Preisindex, mit einem im Voraus festgelegten Nachlass und ohne Bearbeitungsgebühr.
Ein Ausstattungsposten, den Sie nicht wünschen, wird zum höheren der beiden Beträge gutgeschrieben: dem Listenpreis des Bauunternehmers oder dem Gutschriftspreis in der Baubeschreibung.
Miete zum höheren Betrag aus wohnungsspezifischem Gutachten oder Ihrem tatsächlichen Mietvertrag, jährlich angepasst um den Verbraucherpreisindex oder 5 % – je nachdem, was höher ist –, vierteljährlich im Voraus gezahlt, bis zur Schlüsselübergabe.
Zehntausende Schekel je bestehender Wohnung, als Gutscheine für Elektrogeräte und Möbel, übergeben bis zur Schlüsselübergabe der neuen Wohnung – damit der Einzug Sie nichts kostet.
Übergabe innerhalb von 40 Monaten nach Baubeginn, mit einer Karenzzeit von nur 30 Tagen. Danach: eine monatliche Entschädigung auf Basis des Werts der neuen Wohnung, ohne dass Sie einen Schaden nachweisen müssen.
Übersteigt der Gewinn des Bauträgers die im Vertrag festgelegte Schwelle, wird der Überschuss mit den Eigentümern geteilt – als zusätzliche Fläche, als Aufwertung oder in bar.
Der Bauträger übernimmt die Verwaltungskosten des neuen Gebäudes für fünf Jahre – für ältere Eigentümer sieben –, wobei das Geld im Voraus auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird.
Möchten Sie eine größere Wohnung, als Ihnen zusteht? Sie zahlen nur die Differenz – zum Listenpreis des Bauträgers, abzüglich eines Nachlasses, der im Vertrag festgelegt wurde, bevor diese Preisliste überhaupt existierte.
Den Eigentümern steht ein Vorkaufsrecht auf eine zusätzliche Wohnung im Projekt zu – und, wo es Gewerbeeinheiten gibt, auch auf eine Geschäftsfläche – zu einem im Vertrag festgelegten Preis, bevor sie auf den Markt kommt.
Der Bauträger trägt die Kosten des Umzugs in beide Richtungen sowie die Maklerprovision für die Übergangswohnung – und, wo nötig, das Verpacken, den Abbau und die Hilfe bei der Ummeldung der Versorgungskonten. Zusätzlich zur Wohnung selbst erhält jeder Eigentümer einen Zuschuss – bar oder als Gutschein für Möbel und Elektrogeräte –, teils beim Auszug, teils bei der Übergabe der neuen Wohnung.
Erhält ein Eigentümer eine zusätzliche Leistung außerhalb der Formel, steht sie allen zu. Wird der Komplex zu besseren Bedingungen erweitert, gelten diese Bedingungen für alle.
Die neuen Wohnungen werden von einem Gutachter der Eigentümer zugeteilt, nach einem transparenten Punktesystem, das von der Eigentümervertretung geprüft wird. Der Bauträger hat dabei kein Mitspracherecht.
Anwalt, Bauüberwacher, Gutachter sowie Steuer- und Versicherungsberater für die Eigentümer – alles finanziert vom Bauträger. Keinen Schekel aus eigener Tasche.
Die bestehende Wohnung wird von einem zugelassenen Vermessungsingenieur nach einheitlichen Messregeln und auf Kosten des Bauträgers vermessen; die Wahl des Vermessers erfolgt im Einvernehmen mit der Eigentümervertretung. Alles, was Sie erhalten, leitet sich aus dieser Zahl ab.
Jeder Mechanismus hier stammt aus einem unterzeichneten Vertrag, den unsere Kanzlei verhandelt hat – und jeder von ihnen ist unsere Ausgangsposition in der nächsten Verhandlung.
Fünf kurze Fragen ergeben eine erste Einschätzung, wie reif Ihr Gebäude für die Erneuerung ist. Das vollständige Bild erarbeiten wir gemeinsam in einem Gespräch.
Machbarkeitscheck
1Wann wurde das Gebäude ungefähr gebaut?
2Wie viele Wohnungen hat das Gebäude?
3Schutzräume und ein Aufzug?
4Gilt in Ihrer Stadt ein umfassender Erneuerungsplan (wie H/619 in Holon)?
5Gibt es Interesse unter den Nachbarn?
Nur eine erste Einschätzung auf Grundlage Ihrer Antworten – kein rechtliches oder planungsrechtliches Gutachten.
Ihr eigener Anwalt, der ausschließlich die Wohnungseigentümer vertritt und von der Eigentümervertretung im Namen aller ausgewählt wird. Er wird vor der Bauträgerausschreibung beauftragt, verhandelt die Gegenleistung, die Bürgschaften und den Zeitplan und begleitet Sie bis zur Eintragung der Eigentumsrechte.
Wie Sie Ihren eigenen Anwalt wählenWeniger, als man Ihnen erzählt hat. Bei Abriss und Neubau (Pinui-Binui): Eigentümer von mindestens zwei Dritteln der Wohnungen im Gesamtprojekt, dazu in jedem einzelnen Gebäude drei Fünftel der Wohnungen und mehr als die Hälfte des Gemeinschaftseigentums. Bei einem einzelnen Gebäude, das abgerissen und neu errichtet wird: zwei Drittel der Wohnungen und zwei Drittel des Gemeinschaftseigentums. Das Gesetz zählt Wohnungen, nicht Personen – und diese Rechnung stellen wir gemeinsam mit Ihnen auf, Wohnung für Wohnung. (Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.)
Wie die Mehrheit berechnet wird, Verfahren für VerfahrenDer Anwalt der Eigentümer vertritt Sie unabhängig vom Bauträger und ist ausschließlich Ihnen gegenüber verantwortlich. Für die Eigentümer ist das Projekt kostenneutral: Sein Honorar und die Honorare der übrigen Berater zahlt der Bauträger – so sind diese Projekte aufgebaut.
Ein vollständiges Paket: die erweiterte Bürgschaft nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher) in Höhe des Werts der neuen Wohnung, dazu Bankbürgschaften – die meisten davon auf erstes Anfordern – für Miete, Steuern, Mängel, den Instandhaltungsfonds und die Eintragung, sowie eine eigene Verzugsbürgschaft, die wir in unseren Verträgen verlangen.
Bei Pinui-Binui wird der gesamte Komplex abgerissen und als ein großes Projekt neu errichtet; im Schaked-Verfahren (Nachfolger von TAMA 38) findet die Erneuerung auf Gebäudeebene statt – durch Verstärkung oder durch Abriss und Neubau. Beide haben ihre eigenen Vorteile, Zeitpläne und steuerlichen Regelungen.
Das hängt vom Verfahren und vom planungsrechtlichen Stand des Komplexes ab. Gilt ein übergreifender Stadterneuerungsplan (wie H/619 in Holon), lässt sich die Genehmigung mitunter direkt beantragen – das spart 3–5 Jahre.
Ein ausgezeichneter Ausgangspunkt: hohe planungsrechtliche Sicherheit, eine wettbewerbsintensivere Bauträgerausschreibung und mitunter ein direkter Weg zur Baugenehmigung ohne gesonderten Bebauungsplan für das Grundstück. Es lohnt sich, die genaue Kategorie Ihres Grundstücks zu prüfen – genau das tun wir für Sie.
In unseren Verträgen beträgt die Karenzzeit nur 30 Tage. Danach: eine monatliche Entschädigung auf Basis der Miete für die neue Wohnung (nicht die alte), ohne dass Sie einen Schaden nachweisen müssen. Und in extremen Fällen – bei einer anhaltenden Verzögerung oder einem Baustopp – kann die Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz selbst in Anspruch genommen werden.
Ja, Sie können die Wohnung während des Projekts verkaufen. Der Vertrag sichert Ihr Verkaufsrecht während der gesamten Dauer – vor der Genehmigung, während der Bauzeit und nach der Übergabe –, wobei die Bürgschaften auf den Käufer übergehen und die Übertragungsgebühr auf den gesetzlichen Satz begrenzt ist.
Nicht der Bauträger. Der Gutachter der Eigentümer bewertet die bestehenden Wohnungen nach fachlichen Bewertungskriterien, die Bewertung geht zur Prüfung an die Eigentümervertretung, und die Zuteilung folgt daraus, vollständig transparent.
Ein neues Gebäude kostet in der Instandhaltung mehr als ein älteres, das von einem einfachen Verwaltungsbeirat geführt wird – deshalb übernimmt der Bauträger in unseren Verträgen die Kosten für fünf Jahre für zurückkehrende Eigentümer und für sieben Jahre für ältere Eigentümer und Eigentümer mit Behinderung, wobei das Geld im Voraus auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird.
Unsere Kanzlei führt Bauträgerausschreibungen gemeinsam mit der Eigentümervertretung durch: ein organisierter Komplex und ein einheitliches Verfahren, das jeder Bieter von vornherein kennt. Die Organisation ist der langwierige Teil des Projekts. Den haben wir bereits erledigt. Angebote werden an dem gemessen, was auf dem Tisch liegt: was die Eigentümer erhalten, welche Bürgschaften dahinterstehen, der Zeitplan und die finanzielle Stärke, es zu tragen. Kein Angebot gelangt außerhalb dieses Verfahrens hinein.
So erreichen Sie die Kanzlei direkt:
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
