Rechtsberatung für Bauträger und Institutionen
Ihre Juristen für Immobilien.
Ein Bauprojekt hängt an den Fristen von Bank, Behörden und Vertrieb. Wir begleiten Bauträger, Grundstückseigentümer und Unternehmen vom Erwerb der Rechte bis zur Begründung von Wohnungseigentum. Ihr festes, erfahrenes Team denkt juristisch wie wirtschaftlich und arbeitet im Tempo der Transaktion.
Ihr Projekt folgt jedem Zeitplan. Nur nicht Ihrem.
Die Regulierung gibt das Tempo vor
Planung und Genehmigungen, das israelische Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher), die Grundstücksbesteuerung – jede einzelne Ebene kann ein ganzes Projekt zum Stillstand bringen. Wer sie im Voraus kennt, gerät nicht ins Stocken.
Die finanzierende Bank sieht alles
Ein Finanzierungsrahmen wird nur nach abgeschlossener Rechtsprüfung eröffnet: lückenlose Eigentumsverhältnisse, bestehende Sicherheiten, Verträge, die den Anforderungen der Bank entsprechen.
Jeder Monat Verzug kostet Geld
Zinsen, Indexierung, Entschädigung für verspätete Übergabe – in einem Projekt ist der rechtliche Zeitplan eine Position im Cashflow. Keine Fußnote.
Die Unterschrift ist erst der Anfang
Nach dem Verkauf folgen Meldungen, Übergaben, Mängelhaftung und Registrierung – Pflichten, die noch Jahre bestehen, nachdem das Verkaufsbüro geschlossen hat.
Acht Punkte stehen fest. Bei jedem Projekt.
Bevor ein Projekt anläuft, stehen bei uns bestimmte Punkte fest. Diesen Maßstab legen wir an uns selbst an – bei jeder Transaktion, in jeder Größenordnung.
Sauberes Grundstück – bis auf den Grund
Auszüge, Belastungen, Vormerkungen (Hearat Azhara) und Dienstbarkeiten werden lückenlos geprüft. Auf einem Grundstück mit offenen Fragen baut man keine Transaktion auf.
Eine Struktur, die sich nach der Steuer richtet
Verkauf, Kombinationsgeschäft (Grundstück gegen Wohnungen) oder Joint Venture – zunächst das vollständige Steuerbild erfassen, erst danach die Struktur festlegen.
Eine Akte nach den Vorgaben der Bank
Sicherheiten, Bedingungen und Freigabemechanismen werden von vornherein auf den Finanzierungsrahmen zugeschnitten – nicht nachträglich repariert.
Aufeinander abgestimmte Verträge
Bauunternehmer, Berater, Lieferanten – Zeitpläne, Zahlungsmeilensteine und Haftung abgestimmt auf die Kaufverträge und die Finanzierung.
Vollständige Einhaltung des Wohnungskaufgesetzes
Sicherheiten, das Zahlungsbelegheft (Pinkas Schowarim), Baubeschreibungen und Übergabetermine nach Vorschrift. Ein gesetzeskonformes Projekt verkauft sich schneller.
Ein gesteuerter Terminkalender
Meldungen zur Grundstücksbesteuerung, Behörden, die Israelische Landverwaltung (ILA) – jeder Termin im Voraus bekannt und fristgerecht erledigt. Vertragsstrafen sind keine legitime Ausgabe.
Ein Vertriebspaket im Takt des Marketings
Ein einheitlicher Kaufvertrag, Anlagen und ein Unterzeichnungsverfahren, die im Voraus stehen – ein Verkaufsbüro wartet nie auf einen Anwalt.
Das Projekt endet im Grundbuch
Begründung von Wohnungseigentum, Wohnungszuteilung, Löschung von Grundpfandrechten – wir begleiten bis zur vollständigen Eintragung, nicht nur bis zur Übergabe.
Begleitung von Anfang bis Ende
Eine institutionelle Transaktion beginnt nicht mit dem Vertrag und endet nicht mit ihm. Unsere Begleitung beginnt mit der Due Diligence – Grundstück, Planung, Steuern –, führt über die Transaktionsstruktur, die Finanzierung und das gesamte Vertragswerk und endet mit der vollständigen Eintragung der Rechte. Eine rechtliche Anlaufstelle für jede Ebene des Projekts, vom leeren Grundstück bis zum Ende der Mängelhaftungsfrist.
- Bauträger- und Projektberatung – Wohnen, Gewerbe und Büroflächen
- Kombinationsgeschäfte – für Grundstückseigentümer und Bauträger
- Ertragsimmobilien – Miet-, Nutzungs- und Verwaltungsverträge
- Grundstücksaufwertung und Joint Ventures (JV)
- Gewerbliche Vermietung – Technologiemieter, Ausbau und Kommunalabgaben
- Due Diligence und Finanzierungsberatung
Ein festes, erfahrenes Team für jedes Projekt, mit der persönlichen Aufmerksamkeit und Verfügbarkeit, die nur eine Boutique-Kanzlei bietet.
Das Kombinationsgeschäft aus Bauträgersicht
Bei einem Kombinationsgeschäft vertreten wir entweder den Grundstückseigentümer oder den Bauträger – nie beide in derselben Transaktion. Auf der Seite des Bauträgers: die Struktur der Transaktion gegenüber den Grundstückseigentümern, ihre Abstimmung mit der Bankfinanzierung, die Meldungen und am Ende die Begründung von Wohnungseigentum.
Die sieben Meilensteine eines Projekts
Jedes Immobilienprojekt durchläuft dieselben Meilensteine. Ob es läuft oder stockt, hängt davon ab, was jeweils rechtlich abgeschlossen ist, bevor es weitergeht. Das ist unser Fahrplan, Meilenstein für Meilenstein.
1Das Grundstück und die Transaktionsstruktur
Der Moment, der mehr bestimmt als jeder andere: wie Sie in das Grundstück einsteigen, und in welcher Struktur. Barkauf, Kombinationsgeschäft, Erlösbeteiligung (ein vereinbarter Anteil am Verkaufserlös der Wohnungen), eine gewonnene ILA-Ausschreibung – jeder Weg hat völlig unterschiedliche steuerliche und finanzierungstechnische Folgen.
- Due Diligence: Rechte, Belastungen, Planung, Umwelt
- Beteiligungsstruktur und Besteuerung – Zweckgesellschaft, Partnerschaft, JV
- Kauf-, Kombinations- und Miteigentumsverträge
- ILA: Ausschreibungen, Genehmigungsgebühren, Nutzungsänderung und Ausnutzung
2Finanzierung und die finanzierende Bank
Ein Finanzierungsrahmen wird nur nach abgeschlossener Rechtsprüfung eröffnet – und seine Bedingungen begleiten das Projekt bis zum Schluss. Dieser Vertrag wird verhandelt, nicht unverändert unterschrieben.
- Der Finanzierungsvertrag: Bedingungen, Meilensteine, Freigabe von Überschüssen
- Grundpfandrechte und Sicherheiten für die finanzierende Bank
- Der Zahlungsbelegheft-Mechanismus und die Ausstellung der Käufergarantien
- Mezzanine- und Ergänzungsfinanzierung – ohne Kollision mit dem vorrangigen Rahmenkredit
3Planung und Genehmigungsverfahren
Baurechte auf dem Papier sind nur der Ausgangspunkt. Der Fortschritt eines Plans, Befreiungsanträge, Einsprüche und der kluge Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums – hier entsteht Wert, der am Tag des Kaufs noch nicht im Grundstück steckte.
- Bebauungspläne, Befreiungen und Baugenehmigungen vor den Ausschüssen
- Einsprüche und Vertretung im Widerspruchsverfahren
- Umlegung: Zuteilungs- und Ausgleichstabellen
- Planungsmehrwertabgaben und Gebühren – die Kostentragung im Voraus geplant
4Vertrieb und Marketing
Das Verkaufsbüro ist die sensibelste Schnittstelle des Projekts: Jeder dort unterschriebene Vertrag ist eine gesetzliche Verpflichtung für Jahre. Ein gut aufgebautes Vertriebspaket verkauft sich schnell – und erzeugt keine Ansprüche.
- Der Kaufvertrag, die Baubeschreibung und die Anlagen – eine einheitliche, belastbare Ausstattung
- Sicherheiten nach dem Wohnungskaufgesetz und das Zahlungsbelegheft für jeden Käufer
- Mechir LaMishtaken (vergünstigte Erstkäuferwohnungen) und die Regeln des Rabatt-Programms
- Fristgerechte Meldungen zur Grundstücksbesteuerung
5Die Bauausführung
Vom Moment an, in dem der Kran aufgestellt wird, verlagert sich das Risiko auf Bauunternehmer, Berater und Versicherungen. Die zuvor unterschriebenen Verträge entscheiden, wer welchen Ausfall trägt – und wie währenddessen weitergebaut wird.
- Verträge mit General- und Subunternehmern – Zeitplan, Erfüllungsbürgschaften, Schadensersatz
- Beraterverträge und berufliche Haftung
- Projektversicherungen: Bauleistung, Haftpflicht gegenüber Dritten, sonstige Haftungsrisiken
- Steuerung von Änderungswünschen der Käufer, ohne den Rahmen zu sprengen
6Übergaben und Mängelhaftung
Hunderte Übergaben in wenigen Monaten – jede mit Protokoll, Mängeln und gesetzlichen Fristen. Wer diese Phase gut steuert, macht den Unterschied zwischen einem sauberen Abschluss und einer Welle von Ansprüchen.
- die Bezugsfertigkeitsbescheinigung (Tofes 4), die Fertigstellungsbescheinigung und die rechtmäßige Übergabe
- Übergabeprotokolle und Mängelmanagement
- Die gesetzliche Nachbesserungsfrist (Bedek) und die Mängelhaftungsfrist – der Nachbesserungsprozess
- Endgültige Freistellungserklärungen für jeden Käufer
7Registrierung und Abschluss
Nicht die letzte Übergabe beendet ein Projekt – das tut erst die Registrierung. Parzellierung, die Wohnungseigentümergemeinschaft, Wohnungszuteilung und Freigabe der Sicherheiten: der Meilenstein, an dem der Bauträger wirklich aus dem Projekt entlassen wird.
- Parzellierung und Begründung von Wohnungseigentum
- Die Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte und die Wohnungszuteilung an die Käufer
- Freigabe der Sicherheiten und Abschluss der Finanzierungsakte
- Verwaltung der Eigentumsrechte bis zur letzten Übertragung
Der erste Eindruck entsteht im Verkaufsbüro. Er muss auch stimmen.
Ein Bauträger, der richtig verkauft, erspart sich die Rechtsstreitigkeiten nach der Übergabe. Wir bauen den Vertrieb auf und führen ihn, damit jede gesetzliche Anforderung abgedeckt ist – und der Verkauf reibungslos läuft.
Sicherheiten für jeden Käufer
Eine Bankgarantie, Versicherungspolice oder andere Sicherheit nach dem Wohnungskaufgesetz – rechtzeitig ausgestellt, für jede Zahlung.
Das Zahlungsbelegheft
Jede Zahlung läuft über das überwachte Konto – ein Auszahlungsverfahren, das mit der Bank und dem Verkaufstempo synchronisiert ist.
Baubeschreibung und Verkaufsunterlagen
Eine Baubeschreibung nach der Verordnung zum Wohnungsverkauf, vollständige Offenlegung und einheitliche Anlagen – eine Ausstattung, die einer Prüfung standhält.
Übergabe und Entschädigung
Realistische Übergabetermine und der gesetzliche Verzugsmechanismus – eine kalkulierte Exposition, keine Überraschung.
Mängelhaftung und Nachbesserung
Der Nachbesserungsprozess nach dem gesetzlichen Zeitplan – gesteuert, dokumentiert, schließt Ansprüche ab, statt sie hinzuziehen.
Besondere Käufergruppen
Umsteiger-Käufer, Neueinwanderer (Olim), Mechir LaMishtaken – jede Gruppe mit eigenen Anpassungen und Meldungen.
Erst das Grundstück prüfen. Dann den Preis.
Rechte und Registrierung
Wer die Rechte wirklich hält, und was auf dem Grundstück lastet – Grundpfandrechte, Vormerkungen, Dienstbarkeiten.
Die Planungslage
Was der geltende Bebauungsplan zulässt, welche Baurechte bestehen und was noch bei den Ausschüssen anhängig ist.
Das Steuerbild
Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa), Wertzuwachssteuer (Mas Schewach), Mehrwertsteuer und Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) – die Steuerlast steht fest, bevor der Preis steht.
Bestehende Verträge
Eingetragene und nicht eingetragene Mietverhältnisse, Gemeinschaftsverträge, frühere Verpflichtungen – alles, was mit dem Grundstück mitgeht.
Die Finanzierungsstruktur
Mittelherkunft, Bedingungen der finanzierenden Bank, erforderliche Sicherheiten – damit die Transaktion auch aus Sicht der Bank trägt.
Die Gegenseite
Bonität, Zeichnungsbefugnis, Gesellschaftsfähigkeit – bevor man sich auf eine Unterschrift verlässt.
Vom Grundstück bis zur Begründung von Wohnungseigentum
- 01
Due Diligence
Rechte, Planung, Steuern und Finanzierung – das vollständige Bild vor jeder Verpflichtung.
- 02
Struktur und Verträge
Wahl der Transaktionsstruktur und Ausarbeitung aller Verträge – Kauf, Kombinationsgeschäft, Partnerschaft.
- 03
Finanzierung
Abschluss der Akte mit der finanzierenden Bank – Sicherheiten, Bedingungen, Freigabemechanismen.
- 04
Bau und Vertrieb
Verträge mit Bauunternehmer und Beratern, das Vertriebspaket und laufende Meldungen – im Takt des Projekts.
- 05
Übergabe und Registrierung
Übergaben, Freistellungserklärungen, Begründung von Wohnungseigentum und Wohnungszuteilung – bis zum Ende der Mängelhaftungsfrist.
Was Bauträger vor Projektbeginn fragen
Wir sind Bauträger bei einem ersten Projekt. Gilt das auch für uns?
Ja, die Begleitung gilt auch für Bauträger im ersten Projekt – und gerade dort ist sie am meisten wert. Die Struktur, die am ersten Tag festgelegt wird, bestimmt die Steuer, die Finanzierung und Ihren Handlungsspielraum für alle folgenden Jahre. Sie kommen mit einem Grundstück und gehen mit einer Infrastruktur für die nächsten Projekte.
In welcher Phase sollte ein Anwalt in die Transaktion einsteigen?
Bevor Sie sich an das Grundstück binden – noch vor einer Absichtserklärung. Ein einziges „unverbindliches“ Dokument kann eine steuerlich ungünstige Struktur festschreiben, und sie später zu korrigieren, kostet weit mehr, als von Anfang an richtig zu bauen.
Vertreten Sie auch Grundstückseigentümer bei Kombinationsgeschäften – oder nur Bauträger?
Beide Seiten, jede in ihren eigenen Transaktionen. Bei einem Kombinationsgeschäft vertreten wir entweder den Grundstückseigentümer oder den Bauträger – nie beide in derselben Transaktion – und kennen den Tisch von beiden Seiten sehr genau.
Was ist der Unterschied zwischen Projektbegleitung und der Begleitung einer einzelnen Transaktion?
Eine einzelne Transaktion endet mit Vertrag und Registrierung. Projektbegleitung ist ein fortlaufender Rahmen: das Grundstück, die Finanzierung, die Bauverträge, das Vertriebspaket, die Meldungen und die Registrierung – eine Anlaufstelle, die über Jahre das Gesamtbild im Blick behält.
Wir haben eine Transaktion mit einer aufschiebenden Bedingung unterschrieben, und sie tritt nicht ein. Wie lange bleibt das in der Schwebe?
Nicht endlos, und genau das ist die Falle. Nach § 29 des Vertragsgesetzes (Allgemeiner Teil), 1973, erlischt der Vertrag, wenn für die Erfüllung der Bedingung keine Frist bestimmt wurde, nach Ablauf einer „angemessenen Frist“ – ein Maßstab, der erst im Nachhinein festgelegt wird, meist nachdem bereits echtes Geld und Monate investiert wurden. Deshalb braucht jede aufschiebende Bedingung ein Datum, dazu eine Antwort auf den Morgen danach: Wer trägt die bereits entstandenen Kosten, was geschieht mit hinterlegten Geldern, und wer darf verlängern. Transaktionen scheitern selten an der nicht erfüllten Bedingung. Sie scheitern am Schweigen darüber, was danach kommt.
Die Grundstückstransaktion ist geplatzt, nachdem wir sie bereits gemeldet und die Steuer bezahlt hatten. Bekommen wir das Geld zurück?
Nur wenn die Aufhebung echt ist. § 102 des Grundstückssteuergesetzes (Wertzuwachs und Erwerb), 1963, sieht eine Rückerstattung vor, sobald die Steuerbehörde davon überzeugt ist, dass der Verkauf aufgehoben wurde – und die Beweislast trägt, wer sich auf die Aufhebung beruft. Eine Rückabwicklung, die wie ein Rückverkauf aussieht – Rückgabe des Grundstücks gegen Entgelt oder eine Übertragung an einen Dritten im Gewand einer Aufhebung –, wird nicht anerkannt, und das Ergebnis sind zwei Transaktionen und zwei Steuerpflichten auf demselben Grundstück. Deshalb gehört die Ausstiegsklausel in den Vertrag, schon am Tag der Unterschrift.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.