Wohnungseigentum: Eintragung, Änderung, Sondernutzung
Aus der Wohnung wird eine Wohnung.
Ein Gebäude ohne Aufteilung in Wohnungseigentum ist im israelischen Grundbuch (Tabu) eine Parzelle mehrerer Eigentümer. Ihre Wohnung gibt es, nur nicht als Einheit, die eine Bank beleihen kann. Wir schließen die Lücke: Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte, Eintragungsbeschluss.
Zwei Wege, ein Ziel – eine Einheit, die sich verkaufen lässt.
Begründung von Wohnungseigentum (Ersteintragung)
Das Gebäude steht. Sie wohnen seit Jahren darin. Und erst beim Verkauf stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung als eigenständiges Objekt gar nicht existiert. Ein Gebäude, das nie als Wohnungseigentum begründet wurde, ist für das Grundbuch nur eine einzige Parzelle mit mehreren Miteigentümern, deren Anteile ideell und nicht real geteilt sind. Nach dem israelischen Grundstücksgesetz wird ein Rechtsgeschäft an Grundstücken erst mit der Eintragung wirksam (§§ 6–7), und genau diese Eintragung macht aus der Wohnung, dem Stellplatz und dem Kellerabteil eine Einheit, die sich eigenständig verkaufen, belasten und vererben lässt. Bis dahin haben Sie ein echtes Recht ohne eigene Adresse im Grundbuch – und genau das Grundbuch ist es, worauf ein Käufer und dessen Bank schauen.
Was wir tun
- Wir klären zuerst das vollständige Bild: was die Parzelle heute im Grundbuch zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Belastungen und Vormerkungen (Hearat Azhara) darauf lasten und was tatsächlich gebaut wurde.
- Wir beauftragen und begleiten die Vermessung und die Erstellung des Aufteilungsplans nach den Zeichnungsvorschriften der Behörde für Grundbuchführung und Rechtsbereinigung, einschließlich der vorherigen Online-Prüfung des Plans vor der Einreichung.
- Wir holen die Zustimmungen der Eigentümer ein und stellen den Antrag. § 143 des Grundstücksgesetzes legt die Antragstellung in die Hände der Eigentümer, deren Wohnflächen zusammen mehr als die Hälfte der Gesamtfläche ausmachen.
- Wir entwerfen eine vereinbarte Gemeinschaftsordnung nach § 62, die zu diesem konkreten Gebäude passt – anstelle der gesetzlichen Musterordnung, die andernfalls nach § 64 automatisch gilt.
- Wir regeln die Zuordnung – Stellplätze, Kellerabteile, Gärten, Dächer – im Rahmen von § 55, wonach ein Rechtsgeschäft am Gemeinschaftseigentum getrennt von der Wohnung unwirksam ist.
- Wir reichen den Antrag ein und begleiten das Verfahren vor dem Aufsichtsbeamten des Grundbuchamts bis zum Eintragungsbeschluss und zur Zuteilung der Einheiten.
Wo Transaktionen stocken
Eine Wohnung, die als eigenständiges Objekt im Grundbuch besteht, mit einer Gemeinschaftsordnung und Zuordnungen, die der tatsächlichen Situation im Gebäude entsprechen, sodass sie sich verkaufen, belasten und übertragen lässt, ohne vorher ein Bereinigungsverfahren zu durchlaufen.
Änderung des Eintragungsbeschlusses und der Zuordnungen
Das ist die stille Lücke, die am meisten Geld kostet. Das Dach über Ihrer Wohnung, das Kellerabteil, der Garten unter dem Balkon: Sind sie im Eintragungsbeschluss nicht Ihrer Einheit zugeordnet, gehören sie allen Eigentümern gemeinsam – selbst wenn Sie sie zwanzig Jahre lang allein genutzt haben. Nutzung begründet kein Eigentum, und ein Käufer liest den Beschluss und den Aufteilungsplan, nicht das, was im Haus alle wissen. Die Lücke bricht an genau zwei Punkten auf: wenn Sie verkaufen wollen, und wenn ein Bauträger auftaucht und die Baurechte auf dem Dach plötzlich einen Preis haben.
Was wir tun
- Wir fordern die Unterlagen zum Wohnungseigentum bei der Behörde an und prüfen sie – Eintragungsbeschluss, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan – und gleichen sie mit der Örtlichkeit und mit Ihrem eigenen Kaufvertrag ab.
- Wir trennen, was der Wohnung tatsächlich zugeordnet ist, von dem, was nach den Begriffsbestimmungen des Grundstücksgesetzes Gemeinschaftseigentum bleibt, einschließlich dessen, was die Gemeinschaftsordnung dazu vorsieht.
- Wir prüfen die planungsrechtliche Lage, bevor wir Zustimmungen einholen: welche Baurechte auf dem Dach oder im Hof bestehen und welches Risiko einer Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) bei deren Ausübung entsteht.
- Wir erarbeiten die Einigung zwischen den Eigentümern und halten sie schriftlich fest: was wem zugeordnet wird, gegen welche Gegenleistung, wer es instand hält und was später damit geschieht.
- Wir bereiten den Antrag auf Änderung des Beschlusses beim Aufsichtsbeamten des Grundbuchamts vor und reichen ihn ein, samt Vermessungsarbeit und berichtigtem Plan.
- Wir vertreten Sie im Verfahren vor dem Aufsichtsbeamten, wenn die Zustimmung nicht freiwillig erteilt wird. § 145 ermächtigt ihn, einen Beschluss zu ändern, nachdem jeder Eigentümer vorab benachrichtigt wurde und Gelegenheit zur Stellungnahme hatte.
Wo Transaktionen stocken
Ein Eintragungsbeschluss, der widerspiegelt, was tatsächlich Ihnen gehört, sodass die Lücke zwischen Darstellung und Grundbuch nicht zum Faustpfand in fremder Verhandlung wird.
Häufige Fragen zum Wohnungseigentum
Unser Gebäude wurde nie als Wohnungseigentum begründet – können wir die Wohnung trotzdem verkaufen?
Sie können, verkaufen aber etwas anderes, als Sie annehmen. Im Grundbuch steht keine „Wohnung“: Dort steht ein ideeller Anteil an einer Parzelle, und was Ihre Wohnung tatsächlich kennzeichnet, ist eine Vereinbarung außerhalb des Grundbuchs. Diese Lücke wirkt sich auf die Finanzierung des Käufers, den Zahlungsplan und die Sicherheiten aus, die der Vertrag aufbauen muss – sie gehört daher in die Verhandlung und nicht in eine Fußnote.
Wer muss zustimmen, damit Wohnungseigentum begründet werden kann?
Das Grundstücksgesetz legt die Antragstellung in die Hände der Eigentümer, deren Wohnungen zusammen mehr als die Hälfte der Gesamtfläche ausmachen (§ 143). In der Praxis gilt: Je mehr Eigentümer demselben Gesamtbild zustimmen – Aufteilungsplan, Zuordnungen und Gemeinschaftsordnung –, desto weniger Korrekturrunden durchläuft der Vorgang beim Aufsichtsbeamten.
Was unterscheidet die gesetzliche Musterordnung von einer vereinbarten Gemeinschaftsordnung, und warum sollte das einen Käufer interessieren?
Die gesetzliche Musterordnung ist das, was das Gesetz auf ein Gebäude anwendet, für das nie eine eigene Ordnung erstellt wurde (§ 64). Eine vereinbarte Gemeinschaftsordnung haben die Eigentümer selbst aufgesetzt (§ 62), und dort werden Nutzung, Zuordnungen und Verwaltung geregelt. Ein Käufer, der die Gemeinschaftsordnung liest, erfährt, was auf dem Dach erlaubt ist, wer was instand hält – und welche Zusagen des Verkäufers nirgends schriftlich stehen.
Wir nutzen das Dach seit zwanzig Jahren. Gehört es uns?
Nutzung allein begründet kein Eigentum. Wurde das Dach im Eintragungsbeschluss nicht Ihrer Einheit zugeordnet, ist es Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer – und genau das sehen ein Käufer, eine Bank und ein Bauträger. Die Lösung ist die Änderung des Beschlusses beim Aufsichtsbeamten des Grundbuchamts, und solange noch niemand über den Wert des Dachs streitet, ist das in der Regel ein einfacheres Gespräch.
Können wir unseren Anteil am Gemeinschaftseigentum an einen Nachbarn verkaufen?
Nicht als eigenständige Transaktion. § 55(b) des Grundstücksgesetzes bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft am Gemeinschaftseigentum getrennt von der Wohnung unwirksam ist. Der anerkannte Weg ist die Zuordnung zu einer bestimmten Einheit mit entsprechender Änderung des Beschlusses – nicht der Verkauf des Gemeinschaftseigentums als solchem.
Müssen alle Nachbarn unterschreiben, um einen Eintragungsbeschluss zu ändern?
Der Weg über die Zustimmung ist der einfachere und schnellere. Daneben ermächtigt § 145 des Grundstücksgesetzes den Aufsichtsbeamten, einen Eintragungsbeschluss zu ändern, nachdem jeder Eigentümer vorab benachrichtigt wurde und Gelegenheit zur Stellungnahme hatte – eine fehlende Unterschrift muss also nicht das Ende sein.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.