Mietverträge für Wohnraum – Kaution, Reparaturen und die zwingenden Regeln
Das Gesetz hat längst geantwortet.
Seit der Novelle von 2017 enthält das israelische Recht ein eigenes Kapitel allein für die Wohnraummiete, und es legt zwingend fest, was die Parteien vertraglich nicht ändern können: was als bewohnbare Wohnung gilt, wie hoch eine Kaution sein darf und wie schnell Mängel behoben werden müssen. Die meisten Streitigkeiten, die wir sehen, beginnen damit, dass jemand von diesem Kapitel nichts wusste. Wir verfassen den Vertrag aus diesem Kapitel heraus, nicht daneben.
Was das Gesetz bereits regelt – und was Sie selbst vertraglich gestalten.
Wohnraummiete
Die meisten Mietstreitigkeiten entstehen nicht aus bösem Willen. Sie entstehen aus einer Klausel, die nie geschrieben wurde: Wer repariert den geplatzten Boiler? Was geschieht, wenn ein Mieter mitten in der Laufzeit auszieht? Was darf tatsächlich von der Kaution einbehalten werden? Bei der Wohnraummiete hat das Gesetz einen Teil der Antworten bereits zwingend vorgegeben; bei Gewerbemiete und langfristigem Erbbaurecht hängt alles vom Vertrag ab. Wir verfassen ihn so, dass beide Seiten vorab wissen, was an dem Tag geschieht, an dem etwas schiefgeht.
Was wir tun
- Wir trennen, was das Gesetz bei der Wohnraummiete bereits zwingend vorschreibt, von dem, was tatsächlich verhandelbar ist.
- Wir gestalten eine zum Geschäft passende Sicherheit – Bankbürgschaft, Schuldschein oder Bürgen – und legen genau fest, wann und wie jede davon in Anspruch genommen werden darf.
- Wir regeln die Instandhaltung: was als normale Abnutzung gilt, wer repariert und innerhalb welcher Frist.
- Wir regeln den Ausstieg: Vertragsbruch, Räumung, Ersatzmieter – vorab festgelegt, nicht während des Streits improvisiert.
Wo Transaktionen stocken
Ein Vertrag, den Sie im Ernstfall aus der Schublade ziehen können und in dem Sie eine Antwort finden – keine offene Frage.
Gewerbemiete, Büromiete und Renditeimmobilien: die eigene Seite
Institutionelle Vermietung und Mietwohnungsbau
Ist der Vermieter ein Fonds, ein Versicherer oder ein Unternehmen, das ein ganzes Gebäude zur Vermietung errichtet hat, wird aus dem Mietvertrag ein Geschäftsmodell: Hunderte Wohnungen, ein einheitlicher Mietvertrag, ein Verwaltungsbetrieb und eine Steuerbegünstigung nach Kapitel 7-1 des israelischen Gesetzes zur Förderung von Kapitalinvestitionen (Chok Le'idud Haschka'ot Hon), die Vorteile gegen eine langfristige Vermietungsverpflichtung eintauscht. Das alles beruht auf drei Dokumenten, die zueinander passen müssen: dem Mietvertrag, dem Verwaltungsvertrag und der Genehmigung für das Förderprogramm. Wir verfassen sie als ein System, nicht als drei getrennte Dokumente.
Was wir tun
- Wir erstellen einen einheitlichen Mietvertrag für Hunderte Einheiten aus dem Kapitel zur Wohnraummiete im Miet- und Leihgesetz: Kaution, Reparaturen und Nebenkosten nach den zwingenden Vorgaben, damit sich ein fehlerhafter Satz nicht zweihundertfach wiederholt.
- Wir stimmen die Vermietungsverpflichtung auf das Förderprogramm ab: wie viele Einheiten, für wie viele Jahre und welche Meldungen nötig sind, damit Geschäftsmodell und Steuererklärung dasselbe aussagen.
- Wir gestalten den Verwaltungsvertrag passend zum Mietvertrag: wer innerhalb der gesetzlichen Fristen repariert, wer einzieht, wer meldet.
- Wir vertreten Käufer eines vermieteten Gebäudes als nachfolgenden Vermieter. Die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters gehen mit dem Gebäude über (§ 21(b) des Miet- und Leihgesetzes), sodass die bestehenden Verträge Teil des Kaufpreises des Gebäudes sind.
- Wir regeln Finanzierung und Grundschuld eines Mietgebäudes mit der finanzierenden Bank: die Sicherheiten des Kreditgebers neben den Verpflichtungen, die die Förderung begründen.
- Wir vertreten Bieter bei Ausschreibungen für langfristig zu vermietende Grundstücke: die Ausschreibungsbedingungen, die Mietobergrenzen und das, was nach Ablauf der Bindungsfrist mit dem Gebäude geschehen darf.
Wo Transaktionen stocken
Ein Gebäude, das als System vermietet wird: ein Mietvertrag für Hunderte Einheiten, eine Verwaltung, die weiß, wer was macht, und Steuervorteile, deren Verpflichtung dokumentiert ist.
Langfristige Miete und Erbbaurecht
Eine langfristige Miete, vergleichbar dem deutschen Erbbaurecht, ist ein Nutzungsverhältnis, das in Jahrzehnten gemessen wird: ein Grundstück für eine Tankstelle oder ein Logistikzentrum, Land im Eigentum einer Institution oder einer Familie, das an einen Bauträger verpachtet wird, der darauf baut, ein ganzes Gebäude, das einem Betreiber für fünfundzwanzig Jahre überlassen wird. Über fünf Jahre hinaus nennt das israelische Recht dies bereits ein Erbbaurecht, über fünfundzwanzig Jahre ein Erbbaurecht auf Generationendauer – ein Recht, das im Grundbuch (Tabu) eingetragen und von der Steuerbehörde wie ein Verkauf behandelt wird. Der Unterschied entscheidet sich in der Vertragsgestaltung: was eingetragen wird, was auf die Laufzeit angerechnet wird, und was am Tag des Vertragsendes mit dem Gebäude geschieht. Wir schreiben ihn vom ersten Tag an.
Was wir tun
- Wir bestimmen die Art des Rechts nach der tatsächlichen Laufzeit, Optionen eingeschlossen: § 3 des Grundstücksgesetzes definiert ein Erbbaurecht als über fünf Jahre und ein Erbbaurecht auf Generationendauer als über fünfundzwanzig Jahre, und § 79 befreit nur eine Miete von höchstens fünf Jahren von der Eintragungspflicht.
- Wir tragen das Erbbaurecht im Grundbuch ein, mit einer Vormerkung (Hearat Azhara) – der schützenden Eintragung des Registers – bis zur endgültigen Eintragung, damit das Recht auch gegenüber einem Käufer oder einer Bank besteht und nicht nur gegenüber dem Eigentümer.
- Wir planen die Steuer vor der Unterschrift: Eine Miete, deren Höchstlaufzeit einschließlich Verlängerungsoptionen fünfundzwanzig Jahre übersteigt, gilt als Recht an einem Grundstück nach § 1 des Grundstückssteuergesetzes (Chok Missui Mekarkein), mit Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) und Wertzuwachssteuer (Mas Schewach).
- Wir regeln, was am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude und der Investition geschieht: Rückübertragung, Entschädigung oder Verlängerung, zu Bedingungen, die heute festgelegt werden und nicht dann verhandelt.
- Wir regeln die Finanzierung: eine Grundschuld auf dem eingetragenen Erbbaurecht, die Zustimmung des Verpächters, und was die Bank sehen muss, bevor sie den Bau auf einem Grundstück finanziert, das Ihnen nicht gehört.
Wo Transaktionen stocken
Ein Erbbaurecht, das eingetragen ist, korrekt besteuert wird und nach einer vorab geschriebenen Klausel endet: ein Recht, auf dem Sie bauen, das Sie verkaufen und belasten können.
Auf Land der israelischen Landverwaltung (ILA) – Kapitalisierung, Zustimmungsgebühren, Verlängerung: unsere Seite zu Grundstücken und der ILADas fragen uns Mandanten zur Wohnraummiete
Wie hoch darf eine Kaution bei einer Wohnraummiete sein?
§ 25J des israelischen Miet- und Leihgesetzes (Chok HaSechirut VeHaScheila) begrenzt die Sicherheit, die von einem Mieter verlangt werden darf – eine Bankbürgschaft oder Bargeld – auf den niedrigeren zweier Beträge: die Miete für ein Drittel der Vertragslaufzeit oder eine Summe in Höhe von drei Monatsmieten. Die Vorschrift zählt zudem abschließend auf, in welchen Fällen die Sicherheit in Anspruch genommen werden darf, verlangt eine angemessene Vorankündigung mit Gelegenheit zur Abhilfe und bestimmt, dass die Sicherheit innerhalb von 60 Tagen nach Rückgabe der Wohnung oder nach Begleichung der Schulden des Mieters zurückzuzahlen ist, je nachdem, was später eintritt.
Wie schnell muss ein Vermieter einen Mangel beheben?
§ 25H(b) setzt zwei Fristen. Ein Mangel, der nicht geringfügig ist und nicht in der Verantwortung des Mieters liegt, wird auf Kosten des Vermieters innerhalb angemessener Zeit, spätestens jedoch 30 Tage nach der Aufforderung, behoben. Ein dringender Mangel – im Wortlaut des Gesetzes einer, der ein zumutbares Wohnen in der Wohnung verhindert – wird innerhalb angemessener Zeit, spätestens jedoch binnen drei Tagen, behoben. Verstreicht die Frist, stehen dem Mieter die Rechtsbehelfe aus § 9 offen: die Mängelbeseitigung auf eigene Kosten mit Erstattungsanspruch, oder eine Mietminderung, solange der Mangel besteht.
Welche Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
§ 25I(b) sagt das ausdrücklich. Der Mieter trägt nicht unmittelbar die Anschaffung oder Verbesserung fester Anlagen und Einrichtungen, die der Wohnung dienen (außer bei vom Mieter gewünschten Anpassungen), die Gebäudeversicherung oder Zahlungen, die der Vermieter einem Dritten schuldet – einschließlich einer Maklerprovision, wenn der Makler für den Vermieter tätig war. Was der Mieter trägt, zählt § 25I(a) auf: die Miete, auf den Besitzer entfallende Steuern einschließlich der Kommunalsteuer (Arnona), den laufenden Verbrauch von Wasser, Strom, Gas und Heizung sowie die laufenden Instandhaltungskosten an die Hausverwaltung (Va'ad Bayit).
Kann auf diesen Schutz vertraglich verzichtet werden?
Größtenteils nicht. § 25N bestimmt, dass von § 25F – der Pflicht, eine bewohnbare Wohnung zu übergeben – überhaupt nicht abgewichen werden darf, und dass eine lange Reihe weiterer Vorschriften nur zugunsten des Mieters geändert werden kann. Eine gegenteilige Klausel hat auch dann keinen Bestand, wenn beide Parteien sie mit offenen Augen unterschrieben haben. Eine Ausnahme enthält § 25O(b): Vermietet der Vermieter an einen dort definierten Angehörigen, gilt das Verbot aus § 25N(2) nicht.
Auf welche Mietverträge findet dieses Kapitel gar keine Anwendung?
§ 25O nimmt mehrere Kategorien aus: eine Miete von höchstens drei Monaten ohne Verlängerungsoption; eine Miete von mehr als zehn Jahren, bei der dem Vermieter kein vorzeitiges Kündigungsrecht zusteht; eine Wohnung, deren Monatsmiete 20.000 Schekel übersteigt – ein Betrag, der jedes Jahr am 1. Januar anhand des Verbraucherpreisindex angepasst und im Amtsblatt veröffentlicht wird; sowie Wohnungen in einem Hotel oder zur Ferienvermietung, in einer Einrichtung, im betreuten Wohnen, in Studenten- oder Arbeiterwohnheimen, und jede Wohnung, die dem Mieterschutzgesetz unterliegt. Gilt das Kapitel nicht, richtet sich Ihr Schutz wieder nach dem Vertrag und dem Grundbuchstand – und eine Miete über fünf Jahre genießt nicht die Eintragungsbefreiung nach § 79 des israelischen Grundstücksgesetzes (Chok HaMekarkein).
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.