Renditeimmobilien und Gewerbemiete – Miet-, Nutzungs- und Verwaltungsverträge
Die Rendite steckt in den Verträgen.
Eine Renditeimmobilie sieht aus wie ein Gebäude, ist aber ein Bündel von Verträgen. Darin steht, wer einen Mangel behebt, wer die Kommunalsteuer (Arnona) zahlt und was gilt, wenn ein Mieter vorzeitig auszieht. Kaufen Sie ein vermietetes Gebäude, gehen die Verträge des Voreigentümers auf Sie über. Das Risiko zeigt sich nicht am Tag der Unterschrift, sondern drei Jahre später. Wir prüfen diese Ebene, bevor sie Geld kostet.
Zwei Seiten desselben Vertrags – die des Vermieters und die des Mieters.
Renditeimmobilien
Eine Renditeimmobilie bemisst sich am Cashflow, und dieser Cashflow beruht vollständig auf Verträgen. Der Mietvertrag legt fest, wer was zahlt, wer für einen Mangel haftet und was geschieht, wenn ein Mieter mitten in der Laufzeit auszieht. Bei dieser Art von Geschäft entsteht das Risiko nicht am Tag der Unterschrift, sondern erst drei Jahre später, wenn sich zeigt, dass eine Klausel einen tatsächlich eingetretenen Fall nie erfasst hat. Wir behandeln diese Ebene als Teil der Infrastruktur der Immobilie.
Was wir tun
- Wir prüfen vor dem Erwerb die bestehende Vertragslage, einschließlich Mietverträgen, die nach § 79 keiner Eintragung bedürfen.
- Wir erstellen Miet-, Nutzungs- und Verwaltungsverträge mit einer klaren Aufteilung von Verantwortung und Betrieb.
- Wir richten Mietsicherheiten ein, mit Verwertungsmechanismen, die auch dann greifen, wenn der Mieter die Zahlungen einstellt.
- Wir regeln die Aufteilung der Arnona und weiterer Abgaben danach, wer die Immobilie tatsächlich innehat.
- Wir kümmern uns um Indexierungsklauseln, Verlängerungsoptionen und Erklärungsfristen, damit eine Option die Miete nicht versehentlich über die Schwelle des § 79 hinausschiebt.
- Wir begleiten den Mieterwechsel, die Abtretung von Rechten und den Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand.
Wo Transaktionen stocken
Eine Immobilie, deren Cashflow auf tatsächlich geprüften Verträgen beruht, mit Sicherheiten, die sich verwerten lassen und nicht nur auf dem Papier bestehen.
Büromiete
Ein Büromietvertrag für ein Unternehmen ist ein langfristiges Geschäft im Gewand eines Mietvertrags. Das Unternehmen investiert in den Innenausbau, legt seinen Firmensitz fest und bindet sich mitunter länger, als sein eigener Planungshorizont reicht. Die Gegenseite vermietet eine Immobilie und möchte sie in einem definierten Zustand zurückerhalten. Die meisten Streitigkeiten in diesem Bereich entstehen genau an diesen beiden Punkten: was im Inneren gebaut werden darf und was am Ende damit geschieht.
Was wir tun
- Wir erstellen langfristige Mietverträge mit Ausstiegs-, Verlängerungs- und Abtretungsmechanismen, die zur Planung des Unternehmens passen.
- Wir regeln den Innenausbau: wer baut, wer finanziert, wem er am Ende gehört und was zurückgebaut wird.
- Wir regeln die Aufteilung der Arnona und weiterer Abgaben danach, wer die Immobilie tatsächlich innehat.
- Wir prüfen vor dem Einzug, ob die vorgesehene Nutzung mit der Baugenehmigung und der Zweckbestimmung des Grundstücks übereinstimmt, einschließlich Nebennutzungen.
- Wir kümmern uns um Optionen und Erklärungsfristen, damit die Struktur innerhalb von § 79 des Grundstücksgesetzes bleibt.
- Wir begleiten Untervermietungen, Stockwerksaufteilungen und die Erweiterung in zusätzliche Flächen im selben Gebäude.
Wo Transaktionen stocken
Ein Mietvertrag, der zum geschäftlichen Zeithorizont des Unternehmens passt, mit Innenausbau, Optionen und Ausstieg, die vorab definiert sind.
Das fragen uns Mandanten zu Renditeimmobilien
Muss ein gewerblicher Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden?
Das hängt von der Laufzeit ab. Das israelische Grundstücksgesetz (Chok HaMekarkein) befreit eine kurze Miete – eine mit höchstens fünf Jahren Laufzeit – von der Eintragungspflicht (§ 79). Über fünf Jahre hinaus gilt sie als Erbbaurecht (Chakhira), über fünfundzwanzig Jahre als Erbbaurecht auf Generationendauer (Chakhira Le-Dorot), vergleichbar einem quasi-unbefristeten Nutzungsrecht (§ 3). Oberhalb dieser Schwelle besteht eine nicht eingetragene Miete zwar gegenüber dem Vermieter, taucht aber dort nicht auf, wo ein Käufer oder eine Bank tatsächlich nachsieht.
Kann eine Verlängerungsoption die Miete zu einem eintragungspflichtigen Recht machen?
Ja, und meist geschieht es ungewollt. § 79 des Grundstücksgesetzes nimmt von der Befreiung eine Miete aus, die eine Option auf Verlängerung über insgesamt fünf Jahre hinaus enthält, sowie eine Miete, die erst nach Ablauf von fünf Jahren ab Vertragsdatum beginnt. Drei Jahre plus zwei Optionen von je zwei Jahren sind keine „kurze Miete“ – das ist ein anderes Dokument, und genau daran scheitern viele Gewerbemietverträge.
Ich habe ein Gebäude mit Mietern gekauft. Binden mich ihre Mietverträge?
Ja, die bestehenden Mietverträge der Mieter binden Sie als neuen Eigentümer des Gebäudes. § 21(b) des israelischen Miet- und Leihgesetzes (Chok HaSechirut VeHaScheila) bestimmt: Wer das Recht des Vermieters erwirbt, tritt in dessen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein – selbst wenn er vom Vertrag nichts wusste. Die Vorschrift lässt dem Mieter zudem seine Ansprüche gegen den früheren Vermieter. Die Prüfung der bestehenden Verträge des Gebäudes gehört deshalb zur Due-Diligence-Prüfung, nicht zu einer nachträglichen Ergänzung.
Der Mieter finanziert den Innenausbau. Wem gehört er am Ende der Laufzeit?
Das entscheidet der Vertrag; fehlt eine Regelung, greift die gesetzliche Grundregel. § 16A des Miet- und Leihgesetzes bestimmt, dass der Mieter bauliche Veränderungen am Mietobjekt nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf. § 20A regelt, dass der Mieter bei einer Veränderung mit Zustimmung wählen kann: Er gibt das Mietobjekt im veränderten Zustand zurück – dann steht ihm dafür keine Vergütung zu – oder er versetzt es in den ursprünglichen Zustand zurück. Bei Büromietverträgen ist das ein erheblicher Kostenpunkt, der deshalb vorab schriftlich geregelt wird.
Der Mieter möchte den Mietvertrag an ein anderes Unternehmen abtreten. Dürfen wir das ablehnen?
Nicht zu beliebigen Bedingungen. § 22 des Miet- und Leihgesetzes macht Abtretung und Untervermietung von der Zustimmung des Vermieters abhängig, bestimmt aber: Wird die Zustimmung aus unangemessenen Gründen verweigert oder an unangemessene Bedingungen geknüpft, darf der Mieter bei einer Grundstücksmiete auch ohne diese Zustimmung handeln, und das Gericht kann das Geschäft zu Bedingungen gestatten, die es für angemessen hält. Die Vorschrift verlangt zudem, dass die Zustimmung bei einer Grundstücksmiete vorab und schriftlich erteilt wird.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.