Kauf und Verkauf einer Bestandswohnung
Der Vertrag ist Ihre Sicherheit.
Zwischen Privatpersonen gibt es keine Bürgschaft nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher), kein überwachtes Projektkonto und kein Zahlungsbelegheft. Ihr Geld schützen die Prüfung vor der Unterschrift und der Vertrag selbst. Beides erledigen wir gründlich, ob Sie kaufen oder verkaufen.
Was ändert sich, wenn Sie von privat kaufen?
Kein gesetzliches Sicherheitsnetz
Beim Kauf vom Bauträger schreibt das Wohnungskaufgesetz für jede Zahlung eine Sicherheit vor. Zwischen Privatpersonen gibt es diesen Mechanismus nicht – der Schutz steht im Vertrag, oder er existiert nicht.
Das Geld fließt direkt
Es gibt kein überwachtes Konto. Die Zahlungen gehen direkt von Ihrem Konto auf das des Verkäufers – deshalb sind die Zahlungsreihenfolge, das Treuhandkonto und die Absicherungen der Kern des Geschäfts.
Die Wohnung wird mit ihrer Vergangenheit verkauft
Nicht genehmigte bauliche Veränderungen, Belastungen, Mieter, Mängel. Was vor der Unterschrift nicht entdeckt wird, wird danach zu Ihrem Problem.
Zwei Seiten, zwei Hypotheken
Die Hypothek des Verkäufers muss abgelöst werden, Ihre Hypothek muss ausgezahlt werden – und ein Zahlungsplan muss die Banken, das Treuhandkonto und die Eintragung aufeinander abstimmen.
Acht Prüfungen. Vor dem Vertragsabschluss.
Das sind keine Verhandlungspunkte – das prüfen wir in jedem Geschäft mit einer Bestandswohnung, bevor auch nur ein Wort des Vertrags geschrieben wird.
Ein aktueller Grundbuchauszug
Wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen auf der Wohnung liegen: Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen (Hearat Azhara), gerichtliche Anordnungen. Wir holen den Auszug kurz vor der Unterschrift ein – nie auf der Grundlage eines veralteten.
Wo die Rechte eingetragen sind
Grundbuch (Tabu), eine grundbuchführende Gesellschaft (Chevra Meschakenet) oder die Israelische Landverwaltung (ILA) – jedes Register hat seinen eigenen Übertragungsweg, eigene Dokumente und eigene Fristen.
Die Identität der Verkäufer
Dass jeder Rechtsinhaber das Geschäft unterschreibt: Ehepartner, Erben, Bevollmächtigte. Ein Geschäft, dem eine einzige Unterschrift fehlt, ist das Papier nicht wert, auf dem es steht.
Die Hypothek des Verkäufers
Wie viel noch abzulösen ist und was die Bank für die Freigabe ihres Grundpfandrechts verlangt – eine aktuelle Ablösebescheinigung, bevor auch nur ein Schekel fließt.
Genehmigungen und nicht genehmigte Bauten
Die Genehmigungsakte bei der Gemeinde im Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand: Anbauten, verglaste Balkone, Wohnungsteilungen. Die Abweichung des Verkäufers von heute ist Ihr Bußgeld von morgen.
Die Eigentümergemeinschaft
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung: was tatsächlich zur Wohnung gehört – Stellplatz, Kellerabteil, Dach – und was nur mündlich zugesagt wurde.
Planung in der Umgebung
Was auf den Nachbargrundstücken genehmigt ist und was gerade die Ausschüsse durchläuft – damit aus dem Blick vom Balkon keine Wand wird.
Die steuerliche Lage – für beide Seiten
Ihre Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) und auf der Seite des Verkäufers die Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) und weitere Abgaben. Eine nicht eingeplante Steuerlast kann ein ganzes Geschäft ins Stocken bringen – oder seinen wahren Preis verändern.
Der Kaufvertrag und die Sicherungskette
Bei einer Bestandswohnung gibt es keinen Vertrag von der Stange. Jeder Vertrag wird um das konkrete Geschäft herum gebaut: wer der Verkäufer ist, was bereits eingetragen ist, was noch nicht, und woher das Geld kommt. Eine Sicherungskette, die Schritt für Schritt in den Vertrag eingebaut wird, schließt die Lücke zwischen „Ich habe bezahlt“ und „Die Wohnung ist auf meinen Namen eingetragen“ – vom ersten Schekel bis zur Eintragung.
- Eine Vormerkung sofort nach der Unterschrift – damit keine widersprechende Transaktion eingetragen werden kann
- Gestaffelte Zahlungen gegen Meilensteine – nicht gegen Vertrauen
- Treuhandkonto für den Restbetrag – bis alle Steuer- und Gemeindebescheinigungen vorliegen
- Eine Ablösebescheinigung und die Ablösung der Hypothek des Verkäufers
- Der Zustand der Immobilie, die Übergabe und was in der Wohnung bleibt
- Die vollständige Eintragung der Rechte auf Ihren Namen – der wahre Abschluss des Geschäfts
Und wenn Sie der Verkäufer sind – dieselbe Kette, nur aus der anderen Richtung: Besitz und Eigentum gehen erst über, wenn der volle Kaufpreis vorliegt oder auf dem Treuhandkonto liegt.
Ein kluger Verkauf beginnt bei der Steuer – nicht beim Preis.
Wertzuwachssteuer zuerst
Wie viel Steuer der Verkauf kostet – Befreiung für die einzige Wohnung, lineare Berechnung, anerkannte Abzüge. Das sollten Sie wissen, bevor Sie den Preis festlegen, nicht danach.
Wohnungswechsel
Verkaufen und kaufen Sie gleichzeitig? Das Gesetz setzt Zeitfenster zwischen den beiden Geschäften – und eine saubere Abstimmung ist bares Geld wert.
Absicherung des Kaufpreises
Der Besitz geht erst über, wenn der volle Betrag vorliegt oder auf dem Treuhandkonto liegt – mit soliden Absicherungen für jeden Schritt auf dem Weg.
Bescheinigungen rechtzeitig
Fristgerechte Meldung an die Steuerbehörde, Bescheinigungen zur Wertzuwachssteuer und der Gemeinde – eine verspätete Bescheinigung verzögert die gesamte Eintragung und den Restbetrag auf dem Treuhandkonto.
Die Wohnung, wie sie beschrieben wurde
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Genehmigungen und der Zustand der Wohnung – im Voraus geordnet, damit keine Prüfung des Käufers das Geschäft auf halbem Weg stoppt.
Ein Verkauf ohne lose Enden
Ein Übergabeprotokoll, die Löschung alter Vormerkungen und Belastungen, eine Schlussabrechnung – damit nach der Eintragung niemand mehr auf Sie zukommt.
Von der ersten Prüfung bis zur Übergabe und Eintragung
- 01
Due Diligence
Grundbuchauszug, Register, Genehmigungen, Eigentümergemeinschaft, Steuern – das vollständige Bild, bevor ein Wort des Vertrags steht.
- 02
Vertrag und Absicherungen
Ein Kaufvertrag, gebaut für Ihr Geschäft, mit einer vollständigen Sicherungskette für das Geld und die Rechte.
- 03
Unterschrift und Vormerkung
Eine geordnete Unterzeichnung, eine unmittelbar danach eingetragene Vormerkung und fristgerechte Steuermeldungen.
- 04
Zahlungen und Bescheinigungen
Jede Zahlung wird nur gegen ihre Absicherung freigegeben, die Hypothek des Verkäufers abgelöst, Steuer- und Gemeindebescheinigungen eingeholt.
- 05
Besitz und Eintragung
Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Protokoll – und die Rechte werden auf Ihren Namen eingetragen. Erst dann ist das Geschäft wirklich abgeschlossen.
Was Käufer und Verkäufer uns vor dem Abschluss fragen
Wir haben eine Wohnung gefunden. Sollen wir eine Eckpunktevereinbarung unterschreiben?
Besser nicht. Ein Zichron Dvarim – im israelischen Recht die Kurzform für eine schriftliche Eckpunktevereinbarung – ist trotz seines vorläufigen Anscheins ein vollständig bindender Vertrag: Er löst eine Steuerpflicht aus, schreibt ungeprüfte Bedingungen fest und verschafft der Gegenseite manchmal genau den Druck, den sie braucht. Wenn Ihnen die Wohnung wichtig ist, gehen Sie zügig zu einem ordentlichen Kaufvertrag über – unterschreiben Sie kein Zwischendokument.
Wer entwirft den Vertrag – der Anwalt des Verkäufers oder unserer?
Üblicherweise bereitet der Anwalt des Verkäufers einen ersten Entwurf vor, doch das ist keine feste Regel. Entscheidend ist etwas anderes: Beim größten Geschäft Ihres Lebens sollte jemand ausschließlich Sie vertreten – jede Klausel aus Ihrer Perspektive lesen und die Absicherungen um Ihr Geld herum aufbauen.
Was ist eine Ablösebescheinigung, und warum geht es nicht ohne sie?
Liegt eine Hypothek des Verkäufers auf der Wohnung, stellt dessen Bank eine Bescheinigung aus, die verbindlich zusagt: Wird dieser Betrag bis zu diesem Datum gezahlt, wird das Grundpfandrecht gelöscht. Ohne diese Bescheinigung zahlen Sie für eine belastete Wohnung und hoffen auf das Beste. Mit ihr fließt die erste Zahlung direkt an die Bank und löst die Hypothek ab.
Wie lange dauert der Kauf einer Bestandswohnung?
Von der Unterschrift bis zur Übergabe vergehen meist einige Monate, je nach vereinbartem Zahlungsplan. Die endgültige Eintragung wartet auf die Steuer- und Gemeindebescheinigungen, deshalb bleibt ein Teil des Kaufpreises bis dahin auf dem Treuhandkonto. Ein gut geführtes Geschäft bleibt dabei nicht stecken.
Eine Vormerkung – was bringt sie uns eigentlich?
Vom Moment ihrer Eintragung im Grundbuch an kann keine widersprechende Transaktion mehr auf die Wohnung eingetragen werden, und sie geht sogar später eingetragenen Pfändungen vor. Sie ist der wichtigste Schutz eines Käufers in der Zeit zwischen Unterschrift und Eintragung – deshalb tragen wir sie sofort nach der Unterschrift ein, nicht erst „später“.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.