Übertragung ohne Gegenleistung, Schenkung unter Angehörigen und Vermögensnachfolge
Kein Geld.
Trotzdem ein Geschäft.
Eine Mutter lässt die halbe Wohnung auf den Namen ihres Sohnes eintragen, und alle halten das für eine Formsache. Tatsächlich ist es ein echtes Grundstücksgeschäft: ein schriftliches Dokument, eine Erklärung gegenüber der Steuerbehörde, die Eintragung und eine Steuerlast, obwohl kein Schekel fließt. Teuer werden die Fragen, die vorher niemand gestellt hat: Was gilt, wenn sich der Sohn scheiden lässt? Wann darf er verkaufen? Was bleibt der Mutter? Das klären wir vor der Unterschrift.
Was zu Lebzeiten übergeht, und was dem Testament überlassen bleibt.
Schenkungsgeschäfte
Eine Übertragung innerhalb der Familie wirkt wie die einfachste Sache der Welt: Eine Mutter lässt die halbe Wohnung auf den Namen ihres Sohnes eintragen, fertig. In der Praxis ist es ein vollständiges Grundstücksgeschäft. Es erfordert ein schriftliches Dokument, eine Meldung an die Steuerbehörde und eine Eintragung, und es kostet Steuern, obwohl kein Geld geflossen ist. Eine Frage, die vorher nicht gestellt wurde – was bei einer Scheidung des Sohnes geschieht, oder bei einem Verkauf in zwei Jahren – kann am Ende weit mehr kosten als die Übertragung selbst.
Was wir tun
- Wir klären, wer nach dem Gesetz als „Angehöriger“ gilt und wer nicht. Diese Einordnung entscheidet, ob eine Befreiung von der Wertzuwachssteuer überhaupt in Betracht kommt.
- Wir stellen das vollständige Steuerbild dar: die Seite des Schenkenden, die ermäßigte Grunderwerbsteuer auf Seiten des Empfängers nach der Grunderwerbsteuerverordnung, und die Auswirkung auf den Status „einzige Wohnung“ beider Seiten.
- Wir prüfen, was die Übertragung für die Zukunft bedeutet: Ein späterer Verkauf durch den Empfänger unterliegt der gesetzlichen Sperrfrist für eine geschenkte Wohnung.
- Wir formulieren die Absicherung des Schenkenden: ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht, eine Vormerkung (Hearat Azhara) zu seinen Gunsten und Bedingungen, die an die Schenkung geknüpft sind.
- Wir regeln das Umfeld des Geschäfts: den Ehevertrag des Empfängers, den Ausgleich unter Geschwistern und die Abstimmung mit einem bestehenden Testament.
- Wir melden und registrieren fristgerecht, einschließlich der Erklärung gegenüber der Steuerbehörde und der tatsächlichen Eintragung.
Wo Transaktionen stocken
Eine ordnungsgemäß eingetragene Übertragung, mit einem Steuerbild, das Sie vorab kannten, und einer Absicherung des Schenkenden, die dauerhaft in Kraft bleibt.
Übertragung zwischen den Generationen
Die meisten Familien entdecken die Lücke zwischen „wir haben uns geeinigt“ und „das steht tatsächlich geschrieben“ im denkbar ungünstigsten Moment. Eine Vereinbarung unter Erben, die zu Lebzeiten des Erblassers getroffen wird, ist nach dem Erbschaftsgesetz unwirksam, Versicherungs- und Pensionsgelder fallen von vornherein nicht in den Nachlass, und eine auf den Namen eines Elternteils eingetragene Wohnung bewegt sich nirgendwohin, nur weil alle wissen, wem sie zugedacht ist. Generationenübergreifende Planung besteht darin, diese Lücken im Voraus zu schließen, in aller Ruhe, solange noch alle da sind.
Was wir tun
- Wir erfassen das vollständige Bild: was eingetragen ist, auf wessen Namen, was über ein Unternehmen gehalten wird, was sich im Ausland befindet, und was nicht über den Nachlass, sondern direkt an einen Begünstigten geht.
- Wir errichten ein Testament in einer der vom Gesetz anerkannten Formen, in einer Sprache, die das Grundbuch tatsächlich umsetzen kann: welche Rechte, in welchen Anteilen, und nach welcher Teilungsmethode.
- Wir erstellen eine Vorsorgevollmacht mit immobilienspezifischen Anweisungen: was der Bevollmächtigte verkaufen, belasten oder vermieten darf, und zu welchen Bedingungen.
- Wir entscheiden, was sich am besten zu Lebzeiten überträgt, was dem Testament überlassen bleibt und was treuhänderisch verwaltet wird – und welche Steuerlast jeder dieser Wege hat.
- Wir sichern die Stellung eines zweiten Ehegatten, von Kindern aus einer früheren Ehe und eines Kindes, das eine besondere Regelung braucht.
- Wir stimmen alle Dokumente so aufeinander ab, dass keines dem anderen widerspricht, einschließlich Eheverträgen und bestehenden Begünstigtenbenennungen.
Wo Transaktionen stocken
Ein Satz von Dokumenten, der mit einer Stimme spricht – Testament, Vorsorgevollmacht und Eintragung –, sodass die Familie nie raten muss.
Wer entscheidet, und was danach geschieht.
Eine Übertragung zwischen den Generationen beantwortet eine Frage: wem es gehört. Die nächsten beiden folgen immer – wer entscheidet, wenn der Elternteil es nicht mehr kann, und was danach mit der Wohnung geschieht. Beides wird im Voraus geregelt, in zwei Dokumenten, nicht mitten in einer Krise.
Was Mandanten uns zu Übertragungen innerhalb der Familie fragen
Eine Wohnung ohne Gegenleistung auf ein Kind übertragen – fällt Steuer an?
Es fällt eine ermäßigte israelische Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) an, in der Regel jedoch keine Wertzuwachssteuer (Mas Schewach). § 62(a) des Grundstückssteuergesetzes bestimmt, dass der Verkauf eines Grundstücksrechts sowie die Übertragung eines Rechts an einer Gesellschaft ohne Gegenleistung von einer natürlichen Person an einen Angehörigen von der Steuer befreit sind. Daneben bestimmt § 20 der Grunderwerbsteuerverordnung, dass beim Verkauf eines Grundstücksrechts ohne Gegenleistung von einer natürlichen Person an einen Angehörigen die Grunderwerbsteuer nur ein Drittel der gewöhnlichen Grunderwerbsteuer beträgt. „Eine Schenkung bedeutet keine Steuer“ trifft es also nicht genau – und es ist auch kein einheitlicher Weg, der jedem Familienmitglied offensteht.
Wer gilt in diesem Zusammenhang als „Angehöriger“?
Das hängt von der jeweiligen Steuer ab. Für die Grunderwerbsteuer definiert die Verordnung als Angehörigen: den Ehegatten – einschließlich einer Person, die in den sechs Monaten vor dem Verkauf Ehegatte war –, ein Elternteil, einen Abkömmling, den Ehegatten eines Abkömmlings sowie einen Bruder oder eine Schwester. Für die Befreiung von der Wertzuwachssteuer nach § 62 gilt eine eigene, in manchen Fällen engere Definition. Genau in der Lücke zwischen beiden Definitionen zeigt sich, dass eine scheinbar einfache Übertragung teuer werden kann – deshalb wird das geprüft, bevor entschieden wird, wer an wen überträgt.
Eine Übertragung zwischen Ehegatten – fällt Grunderwerbsteuer an?
Nein, sofern es sich um eine Wohnimmobilie handelt und der Ehegatte mit dem Übertragenden in dieser Wohnung zusammenlebt. § 21 der Grunderwerbsteuerverordnung bestimmt, dass der Verkauf eines Rechts an einer Wohnimmobilie ohne Gegenleistung an einen mit dem Verkäufer dort zusammenlebenden Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Die Voraussetzung des gemeinsamen Wohnens ist keine Formalität – sie entscheidet, ob eine vollständige Befreiung gilt oder ein ganz anderer Weg.
Wir Geschwister haben uns untereinander geeinigt, wer was bekommt. Ist das verbindlich?
Nein, eine Vereinbarung unter Geschwistern über die Teilung des Nachlasses eines Elternteils zu dessen Lebzeiten ist nicht verbindlich. § 8(a) des Erbschaftsgesetzes bestimmt, dass eine Vereinbarung über die Erbschaft eines Menschen und ein Verzicht darauf, die zu dessen Lebzeiten getroffen werden, unwirksam sind. Auch eine Schenkung, die erst mit dem Tod des Schenkers wirksam werden soll, bleibt unwirksam, sofern sie nicht in einem Testament erfolgt (§ 8(b)). Was hingegen wirkt: eine Übertragung, die zu Lebzeiten vorgenommen und eingetragen wird, oder ein Testament in einer der vom Gesetz anerkannten Formen – eigenhändig (§ 19), vor Zeugen (§ 20), vor einer Behörde (§ 22) oder mündlich unter den vom Gesetz bestimmten Umständen (§ 23).
Wir haben die Wohnung auf unser Kind übertragen. Wann kann es sie steuerbefreit verkaufen?
Nicht sofort. Das Grundstückssteuergesetz sieht für eine geschenkte Wohnung eine Sperrfrist vor (§ 49F), die die Steuerbefreiung für einen Zeitraum aussetzt, der davon abhängt, wer die Schenkung vorgenommen hat und ob der Empfänger in der Wohnung gewohnt hat. Darüber hinaus verändert der Übergang der Wohnung in das Eigentum des Kindes dessen eigene steuerliche Ausgangslage beim nächsten Kauf. Der Zeitpunkt der Übertragung wird deshalb auch im Licht der Pläne des Empfängers geprüft, nicht nur der des Schenkenden.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.