Planung und Bau, Baurechte und Planungsmehrwertabgabe – Vertretung vor Planungs- und Widerspruchsausschüssen
Den Wert macht der Ausschuss.
Was Ihr Grundstück wert ist, hängt nicht davon ab, was heute darauf steht, sondern davon, was künftig darauf stehen darf. Das entscheiden die Planungsausschüsse, nach einem Zeitplan, der veröffentlicht, aber Ihnen nicht zugestellt wird. Dort wird der Plan genehmigt, der Ihre Aussicht verändert, dort entsteht die Planungsmehrwertabgabe, und dort wird ein Bauantrag abgelehnt. Wir schalten uns ein, solange sich noch etwas beeinflussen lässt.
Vom geltenden Bebauungsplan – bis zum Bescheid, der am Ende kommt.
Planung und Bauleitplanung
Was Ihre Immobilie wert ist, entscheidet sich danach, was auf dem Grundstück stehen darf, nicht danach, was heute darauf steht. Das klärt die Planungsakte: welcher Plan gilt, wie viele ungenutzte Baurechte noch bestehen, was ohne Genehmigung gebaut wurde, und welcher Plan gerade beim Ausschuss zur Einsicht ausliegt und die Regeln bald ändert. Die meisten Eigentümer begegnen dieser Ebene zu spät – nachdem ein Vertrag unterschrieben ist, wenn ein Genehmigungsantrag abgelehnt wird, oder wenn eine nicht eingepreiste Planungsmehrwertabgabe auf dem Tisch landet. Wir sind vorher da.
Was wir tun
- Wir prüfen die planungsrechtliche Lage vollständig: die für das Grundstück geltenden Pläne, die Bauakte bei der Gemeinde und das, was gerade in den Ausschüssen läuft.
- Wir vergleichen den tatsächlichen Bestand mit dem genehmigten Zustand – Anbauten, verglaste Balkone, geteilte Einheiten – und bewerten das Risiko des heutigen Eigentümers.
- Wir beziffern ungenutzte Baurechte und das, was sich realistisch über eine Ausnahmegenehmigung oder eine nicht plankonforme Nutzung erreichen lässt.
- Wir prüfen die Belastung durch die Planungsmehrwertabgabe vor der Unterschrift: Die Abgabe beträgt die Hälfte der Wertsteigerung (§ 3 des Dritten Anhangs zum Planungs- und Baugesetz), was bei einer Transaktion schnell einen Betrag von mehreren Zehntausend Schekel und mehr bedeutet.
- Wir betreuen den Genehmigungsantrag gegenüber dem Ausschuss – die Vorbedingungen, die in die Entscheidung geschriebenen Auflagen und die darin gesetzten Fristen.
- Wir verankern das alles im Vertrag: Zusicherungen zum planungsrechtlichen Status, die Aufteilung von Abgaben und Gebühren, und aufschiebende Bedingungen, wo sie hingehören.
Wo Transaktionen stocken
Ein schriftliches planungsrechtliches Bild der Immobilie – was erlaubt ist, was abweicht, was riskant ist und was es kostet – bevor Sie unterschreiben.
Ausschüsse und Widersprüche
Die Entscheidungen, die den Wert Ihrer Immobilie verändern, fallen in Ausschusssitzungen: im örtlichen Planungsausschuss, im Bezirksausschuss, im Widerspruchsausschuss, und daneben in einem gesonderten Widerspruchsausschuss für Entschädigung und Planungsmehrwertabgabe. Jeder hat seine eigene Zuständigkeit, sein eigenes Verfahren und seine eigene Frist. Dort wird der Plan genehmigt, der Ihnen die Aussicht versperrt, und dort wird auch Ihr Genehmigungsantrag abgelehnt. Wer rechtzeitig erscheint, mit einer begründeten und belegten Argumentation, ist Teil des Verfahrens. Wer erst danach kommt, klopft an eine bereits verschlossene Tür.
Was wir tun
- Wir verfolgen alles, was die Immobilie betrifft: ausgelegte Pläne, Genehmigungsanträge der Nachbarn und Ausschussentscheidungen, die das Umfeld des Grundstücks verändern.
- Wir reichen begründete Einsprüche im Stadium der Auslegung ein – mit der fachlichen und gutachterlichen Grundlage, die nötig ist, damit sie ernst genommen werden.
- Wir treten bei der Anhörung auf: vor dem Ausschuss, vor einem zur Anhörung von Einsprüchen bestellten Prüfer und vor dem Widerspruchsausschuss.
- Wir legen beim Widerspruchsausschuss Widerspruch gegen eine Entscheidung des örtlichen Planungsausschusses oder der örtlichen Genehmigungsbehörde ein – die Verweigerung einer Genehmigung oder die Zurückweisung eines eingereichten Einspruchs (§ 152(a)(1) des Gesetzes).
- Wir wenden uns an den Widerspruchsausschuss für Entschädigung und Planungsmehrwertabgabe in den Angelegenheiten, die das Gesetz ihm vorbehält – Abgabenbescheide und Entscheidungen über Entschädigungsansprüche.
- Wir schöpfen das Planungsverfahren aus und rufen, wo ein verwaltungsrechtlicher Grund verbleibt, das Verwaltungsgericht an.
Wo Transaktionen stocken
Rechtzeitige Präsenz vor der richtigen Instanz, mit einer in der Sache begründeten Argumentation.
Wertsteigerung von Grundstücken
Wertsteigerung ist die Lücke zwischen dem, was auf dem Grundstück heute erlaubt ist, und dem, was künftig erlaubt sein könnte. Diese Lücke entsteht in einem Planungsverfahren, nicht in einem Kaufvertrag. Wer ein Grundstück auf Basis seines Potenzials kauft, braucht vor der Unterschrift zwei Antworten: wie lange das Verfahren voraussichtlich dauert, und wer die Planungsmehrwertabgabe trägt, sobald sich das Potenzial verwirklicht. Beides wird geklärt, bevor ein Preis genannt wird.
Was wir tun
- Wir klären vor jeder Verpflichtung, was der geltende Plan heute erlaubt und was bei den Ausschüssen noch aussteht.
- Wir bringen Pläne, Ausnahmegenehmigungen und nicht plankonforme Nutzungen bei den Planungsbehörden voran, einschließlich der Bearbeitung von Einsprüchen.
- Wir ermitteln die Belastung durch die Planungsmehrwertabgabe und den Zeitpunkt, zu dem die Zahlungspflicht nach dem Dritten Anhang entsteht.
- Wir regeln die Aufteilung der Abgabe zwischen den Parteien im Vertrag selbst, statt sie der Auslegung zu überlassen.
- Wir begleiten Umlegung und Teilung, wenn die Wertsteigerung eine Neuordnung der Grundstücke erfordert.
- Wir strukturieren Joint Ventures mit klar definierten Entscheidungs-, Finanzierungs- und Ausstiegsmechanismen.
Wo Transaktionen stocken
Ein vollständiges planungsrechtliches und steuerliches Bild des Potenzials der Fläche vor der Verpflichtung, nicht danach.
Das fragen uns Mandanten zu Planung und Wertsteigerung
Was ist die Planungsmehrwertabgabe, und wie hoch ist sie?
Die Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) ist eine Zahlung an den örtlichen Planungsausschuss für die Wertsteigerung eines Grundstücks, die durch die Genehmigung eines Plans, eine Ausnahmegenehmigung oder die Erlaubnis einer nicht plankonformen Nutzung entsteht. § 3 des Dritten Anhangs zum Planungs- und Baugesetz (Chok HaTichnun VeHaBniya) bestimmt, dass sich die Höhe der Abgabe auf die Hälfte der Wertsteigerung beläuft. Die Zahlungspflicht entsteht mit der Wertsteigerung selbst und wird fällig, sobald die Rechte ausgeübt werden – üblicherweise bei einem Verkauf oder bei Erteilung einer Baugenehmigung. Für Pläne zum Abriss und Neubau (Pinui-Binui) gilt eine eigene Regelung in § 3A; dieses gesamte Thema behandeln wir auf unserer Seite zur Stadterneuerung.
Die Planungsmehrwertabgabe bei der Stadterneuerung: unsere Seite zur StadterneuerungWir haben einen Anbau an der Wohnung errichtet. Gibt es eine Befreiung von der Abgabe?
Es gibt eine klar umrissene Befreiung, begrenzt durch die Wohnfläche. § 19(c)(1) des Dritten Anhangs befreit den Bau oder die Erweiterung einer Wohnung unter den dort genannten Bedingungen, unter anderem, dass die Gesamtfläche der Wohnung nach dem Bau oder der Erweiterung 140 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Befreiung ist zudem daran geknüpft, dass der Grundstücksinhaber oder ein Angehöriger in der Wohnung wohnt. Sie wird deshalb anhand der Zahlen der konkreten Wohnung geprüft, nicht einfach unterstellt.
In der Nähe meines Hauses wurde ein Plan öffentlich ausgelegt. Kann ich Einspruch erheben?
Ja, und dieses Recht ist ausdrücklich verankert. § 100 des Planungs- und Baugesetzes bestimmt, dass jeder, der ein Interesse an dem Grundstück, dem Gebäude oder einem anderen planungsrechtlichen Detail hat und sich durch einen ausgelegten Regional-, Kommunal- oder Detailplan beschwert sieht, Einspruch erheben kann. Die Frist ist festgelegt und wird mit der Auslegungsbekanntmachung veröffentlicht – sie erreicht Sie nicht per Post. Ein rechtzeitig eingereichter Einspruch mit fundierter fachlicher und gutachterlicher Grundlage ist der Punkt, an dem der Einfluss auf den Plan noch in Ihrer Hand liegt.
Der örtliche Planungsausschuss hat meine Baugenehmigung abgelehnt. Was nun?
Sie legen Widerspruch beim Widerspruchsausschuss ein. § 152(a)(1) des Gesetzes gibt jedem ein Widerspruchsrecht, der durch die Entscheidung eines örtlichen Planungsausschusses oder einer örtlichen Genehmigungsbehörde beschwert ist, eine Baugenehmigung zu verweigern oder einen eingereichten Einspruch zurückzuweisen. Das Gesetz kennt dabei zwei getrennte Widerspruchsinstanzen: den Widerspruchsausschuss und den gesonderten Widerspruchsausschuss für Entschädigung und Planungsmehrwertabgabe, jeweils mit eigener Zuständigkeit. Die Einreichungsfrist ist festgelegt und variiert je nach Art des Widerspruchs, weshalb sie am Tag der Zustellung der Entscheidung zu prüfen ist, nicht später.
Wir kaufen ein Grundstück auf Basis seines Potenzials. Was wird vor der Preisnennung geprüft?
Die Lücke zwischen dem, was heute erlaubt ist, und dem, was noch aussteht. Das bedeutet: die für das Grundstück geltenden Pläne lesen, prüfen, was gerade in den Ausschüssen läuft und in welchem Stadium, und einschätzen, wie lange das Verfahren voraussichtlich dauert. Parallel dazu wird die zu erwartende Planungsmehrwertabgabe beziffert, die entsteht, sobald sich das Potenzial verwirklicht, und im Vertrag geregelt, wer sie trägt. Ein Grundstück, das nach dem gekauft wird, was mündlich gesagt wurde, statt nach dem, was im Ausschuss vorliegt, ist zu einem Preis bewertet, den niemand geprüft hat.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.