Kombinationsgeschäfte (Grundstück gegen Wohnungen) – Vertretung der Eigentümer
Der Bauträger braucht Bauland.
Sie haben es.
Bei einem Kombinationsgeschäft übergeben Sie heute einen Teil Ihres Grundstücks und erhalten Wohnungen in einem Gebäude, das es noch nicht gibt. Entscheidend ist, was unterschrieben wird: welcher Teil, welche Wohnungen, welche Ausstattung, was die Zusage bis zur Schlüsselübergabe absichert – und welche Steuern Sie wann zahlen. Wir vertreten Sie als Grundstückseigentümer, von der ersten Frage bis zur Eintragung der Wohnungen auf Ihren Namen.
Kombinationsgeschäft: Wann brauchen Sie einen Anwalt?
Was ist ein Kombinationsgeschäft eigentlich?
Sie übertragen einen Teil Ihres Grundstücks auf einen Bauträger. Er bebaut das gesamte Grundstück, und Ihre Wohnungen stehen auf dem Teil, der Ihnen bleibt. Sie haben nicht gegen Bargeld verkauft und nichts gekauft – Sie sind eine jahrelange Partnerschaft eingegangen, deren Ertrag erst feststeht, wenn das Gebäude steht.
Was Sie geben
Einen festgelegten Anteil des Grundstücks – nicht das Ganze. Dieser Anteil ist der Kern der Transaktion, und er ergibt sich aus dem Wert des Grundstücks mit seinen Rechten im Verhältnis zu den Baukosten.
Was Sie erhalten
Im Voraus festgelegte Wohnungen: welches Stockwerk, welche Ausrichtung, wie viele Zimmer, welche Baubeschreibung, wie viele Stellplätze und Kellerabteile. „Wohnungen im Gebäude“ ohne Definition ist noch keine Gegenleistung.
Wer das Grundstück in der Zwischenzeit hält
In den meisten Transaktionen bleibt das Grundstück bis zur Fertigstellung des Gebäudes auf Ihren Namen eingetragen, und der Bauträger erhält eine Vormerkung (Hearat Azhara) – den Grundbucheintrag, der die schwebende Transaktion kennzeichnet. Darauf baut das gesamte Schutzsystem auf.
Wann es endet
Nicht bei der Unterschrift und nicht beim Bezug – sondern wenn Ihre Wohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ihren Namen eingetragen sind. Bis dahin sind wir Teil der Transaktion.
Die Steuer wird heute festgelegt. Das Gebäude kommt erst Jahre später.
Das ist der Grundsatz, der die meisten Grundstückseigentümer überrascht: Der steuerliche Wert der Transaktion wird bei Unterschrift festgelegt und innerhalb von 30 Tagen gemeldet – während die Wohnungen erst Jahre später übergeben werden. Deshalb steht die Struktur fest, bevor überhaupt ein Verhältnis genannt wird.
Wertzuwachssteuer
Die Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) trifft Sie, auf den verkauften Teil, wobei der Verkaufswert nach dem Marktwert bestimmt wird – in der Praxis der Wert der Bauleistungen, die Sie erhalten. Eigentümer einer begünstigten Wohnimmobilie haben für den verkauften Teil einen eigenen Befreiungsweg, den sie vor der Unterschrift wählen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) der Transaktion trägt der Bauträger, auf den Grundstücksanteil, den er erworben hat – 6 % auf Grundstücke, wovon ein Sechstel erstattet wird, wenn innerhalb von 24 Monaten eine Baugenehmigung für mindestens eine Wohneinheit erteilt wird.
Mehrwertsteuer
Die Bauleistungen, die der Bauträger für Sie erbringt, sind eine mehrwertsteuerpflichtige Leistung – und steuerpflichtig ist der Bauträger. Auch der Verkauf Ihres Grundstücksanteils an den Bauträger gilt als „einmalige Transaktion“ – die Mehrwertsteuer darauf entrichtet der Bauträger im Wege der Selbstfakturierung. Sie müssen sich nicht als Gewerbetreibender registrieren lassen.
Planungsmehrwertabgabe
Gesetzlich zahlungspflichtig ist der Grundstückseigentümer – und die Übertragung eines Grundstücksteils an den Bauträger gilt bereits als Realisierung. Übernimmt der Bauträger die Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha), ist das eine vertragliche Verpflichtung, die wir so gestalten, dass sie auch vor dem Ausschuss Bestand hat.
Der Befreiungsweg
Wer einen Teil seiner Rechte an einer begünstigten Wohnimmobilie gegen Bauleistungen verkauft, kann für den verkauften Teil eine Befreiung wählen. Und diese Wahl erfolgt vor der Unterschrift, zusammen mit dem vollständigen Steuerbild.
Die Zahlen in der Steuermeldung und im Vertrag erzählen dieselbe Geschichte – das stellen wir sicher, bevor die Transaktion den Raum verlässt.
Mehrwertsteuer (Ma'am): Kombinationsgeschäft oder Stadterneuerung – der Artikel
Kombination, Erlösbeteiligung, Bargeld – oder eine Mischform
Dasselbe Grundstück kann auf mehreren Wegen zur Gegenleistung werden. Das Gesetz definiert diese Modelle nicht; die Unterscheidung stammt aus der Praxis. Der Unterschied ist trotzdem konkret: wer bis zum Abschluss was in der Hand hat und was jede Seite zahlt.
| – | Kombinationsgeschäft | Erlösbeteiligung |
|---|---|---|
| Was Sie geben | Einen Teil des Grundstücks | Das gesamte Grundstück |
| Was Sie erhalten | Festgelegte Wohnungen im künftigen Gebäude | Einen vereinbarten Anteil am Verkaufserlös der Wohnungen |
| Das Grundstück in der Zwischenzeit | Bleibt auf Ihren Namen eingetragen; der Bauträger erhält eine Vormerkung | Geht auf den Bauträger über – die Sicherheiten sind auf das Geld ausgerichtet |
| Wie sich die Gegenleistung bewegt | Mit dem Wert Ihrer festgelegten Wohnungen | Mit den tatsächlichen Verkaufspreisen im gesamten Projekt |
Wie viel Grundstück geben Sie ab, und wie viele Wohnungen erhalten Sie?
Es gibt keinen festen Satz. Das Kombinationsverhältnis ist das Ergebnis einer Begutachtung, keine Faustregel: auf der einen Seite der Wert des Grundstücks mit seinen Rechten, auf der anderen die Baukosten und der Gewinn des Bauträgers. Alles, was eine der beiden Seiten bewegt, verschiebt das Verhältnis.
Die Rechte
Wie viele Einheiten gebaut werden dürfen, mit welcher Fläche, und was der Plan sonst noch erlaubt. Die Baurechte sind die Zahl, aus der sich alles Weitere ableitet.
Lage und Verkaufspreise
Der Preis pro Quadratmeter in der Umgebung bestimmt, was jede Ihrer Wohnungen wert ist – und wie viel der Bauträger geben kann.
Baukosten und Finanzierung
Ein Gebäude mit Tiefgarage, Kellergeschossen oder schwierigem Baugrund kostet mehr, und das geht von der Seite des Bauträgers ab.
Abgaben und Steuern
Planungsmehrwertabgabe, Erschließungsbeiträge und Mehrwertsteuer auf die Bauleistungen – wer sie trägt, verschiebt das Verhältnis um ganze Prozentpunkte.
Geordnetes Eigentum, sauberes Grundstück
Ein eingetragenes Grundstück ohne Belastungen und ohne Streit zwischen den Eigentümern ist für einen Bauträger mehr wert – und das wird auf den Tisch gebracht, bevor irgendjemand eine Zahl nennt.
Die Zahl stammt aus einer Begutachtung, die wir in Ihrem Auftrag einholen – nicht aus dem ersten Angebot des Bauträgers.
Rechner für die Wertzuwachssteuer
Grundstück heute, Wohnungen morgen: Was sichert Sie ab?
Bei einem Kombinationsgeschäft geben Sie zuerst und erhalten später. Deshalb ist das Sicherheitenpaket keine Anlage zum Vertrag – es ist der Vertrag. Welches Instrument wer hält, zeigt die Übersicht.
Das Grundstück bleibt auf Ihren Namen
Das Eigentum geht erst auf den Bauträger über, wenn das Gebäude fertiggestellt und die Wohnungen übergeben sind. Bis dahin hält der Bauträger eine Vormerkung – und Sie halten das Eigentum.
Eine Bankgarantie
Eine abrufbare Bankgarantie, bemessen am Wert Ihrer Wohnungen, treuhänderisch verwahrt und mit fortschreitendem Bau angepasst.
Eine treuhänderisch verwahrte Vollmacht
Der Bauträger braucht eine unwiderrufliche Vollmacht, um auf dem Grundstück zu handeln. Sie verbleibt bei Ihrem Anwalt und wird gegen Meilensteine freigegeben – nicht am Tag der Unterschrift.
Ein Zeitplan, den Sie in der Hand halten
Genehmigung bis zu einem Datum, Fertigstellung bis zu einem Datum, Übergabe bis zu einem Datum. Für jeden Monat Verzug ist eine Entschädigung im Voraus vereinbart, und vor jedem Meilenstein steht eine Prüfung, bevor es weitergeht.
Herausnahme aus dem Zugriff der finanzierenden Bank
Der Bauträger finanziert seinen Anteil mit einem Bankkredit. Ihre Wohnungen und Ihr Grundstücksanteil werden schriftlich aus dem Grundpfandrecht herausgenommen – bevor die Bank eintritt.
Registrierung – mit Sicherheit dahinter
Die Transaktion endet mit der Registrierung: bei Bedarf eine neue Parzellierung, die Wohnungseigentümergemeinschaft, Ihre Wohnungen eingetragen auf Ihren Namen. Das sind Pflichten, die der Vertrag dem Bauträger auferlegt – und ein Teil der Sicherheiten bleibt bei Ihnen, bis sie erfüllt sind.
Das sind die Bedingungen, die wir in Kombinationsgeschäften festlegen, in denen wir Grundstückseigentümer vertreten. Ihre genaue Zusammensetzung bestimmt sich von Transaktion zu Transaktion – und steht vor der Unterschrift fest.
Vor der Unterschrift klären – nicht danach
Bei einem Kombinationsgeschäft ist die Unterschrift der letzte Moment, in dem die gesamte Verhandlungsmacht bei Ihnen liegt. Das sind die Punkte, die die Transaktion entscheiden, in der Reihenfolge, in der sie auftreten.
Wer der Bauträger ist
Erfahrung, abgeschlossene Projekte, finanzielle Stärke, wer der ausführende Bauunternehmer ist. Ein Bauträger wird ausgewählt – nicht einfach hingenommen.
Die Begutachtung
Ein Gutachter in Ihrem Auftrag bewertet das Grundstück mit seinen Rechten und die Wohnungen, die Sie erhalten werden. Aus diesen Zahlen ergibt sich das Verhältnis.
Die Wohnungen – benannt und beziffert
Welches Stockwerk, welche Ausrichtung, wie viele Quadratmeter, welche Baubeschreibung, welcher Stellplatz. Die Anlage zu den Gegenleistungswohnungen ist das Dokument, an dem Sie den Bauträger in vier Jahren messen werden.
Die aufschiebenden Bedingungen
Baugenehmigung, Finanzierung, Plangenehmigung. Jede Bedingung hat ein Datum, jedes Datum hat eine schriftlich festgelegte Folge – während die 30-Tage-Frist für die Steuermeldung ab der Unterschrift läuft, nicht ab der Erfüllung der Bedingungen.
Wer was zahlt
Wertzuwachssteuer, Mehrwertsteuer, Planungsmehrwertabgabe, Erschließungsbeiträge, Gebühren, Anschlüsse. Eine Tabelle – kein „das wird später vereinbart“.
Versicherung und Bauüberwachung
Eine Bauleistungsversicherung (CAR-Versicherung), in der Sie als Begünstigter genannt sind, und ein Bauüberwacher in Ihrem Auftrag, der prüft, dass Ihre Wohnungen nach der unterschriebenen Baubeschreibung errichtet werden.
Omas Haus – vier Erben, ein Bauträger
Die meisten Häuser, die in ein Kombinationsgeschäft eingebracht werden, sind zuvor vererbt worden. Ein solches Geschäft geht über die gewöhnliche Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums hinaus und braucht deshalb die Unterschrift jedes Eigentümers. Es beginnt in der Familie, bevor es an den Verhandlungstisch kommt.
Zuerst die Registrierung
Ein Erbschein oder Nachlassbeschluss und die Eintragung der Erben im israelischen Grundbuch (Tabu). Ein Bauträger verhandelt mit dem, der im Register steht.
Eine Vereinbarung unter den Erben
Wer entscheidet, wie die Wohnungen aufgeteilt werden, und wer statt einer Wohnung Bargeld nimmt – eine Vereinbarung unter den Eigentümern, vor der Vereinbarung mit dem Bauträger.
Eine Stimme gegenüber dem Bauträger
Wir vertreten alle Eigentümer als eine Einheit. Der Bauträger erhält eine einzige Anlaufstelle – und Sie erhalten eine Transaktion – mit jedem Eigentümer darin.
Vom Grundstück bis zu den Wohnungen auf Ihren Namen
- 1
Das Grundstück und die Rechte
Grundbuchauszug, geltende Pläne, was gebaut werden darf, Belastungen und Vormerkungen – und was sich beim Ausschuss demnächst ändert.
- 2
Transaktionsstruktur und Steuerbild
Kombination, Erlösbeteiligung, Bargeld oder eine Mischform – jede Alternative mit ihrer Steuer, noch bevor das Verhältnis überhaupt zur Sprache kommt.
- 3
Auswahl des Bauträgers und die Begutachtung
Angebote mehrerer Bauträger, wer hinter jedem einzelnen steht, und ein Gutachter in Ihrem Auftrag, der daraus eine einzige Zahl macht.
- 4
Der Vertrag und das Sicherheitenpaket
Verhandlung des Wortlauts, die Anlage zu den Gegenleistungswohnungen, die Garantien und die treuhänderische Verwahrung – bis zur Unterschrift.
- 5
Der Bau – bis alles registriert ist
Fristgerechte Steuermeldungen, Freigabe von Dokumenten gegen Meilensteine, Übergabe der Wohnungen – und die Registrierung, die der Bauträger schuldet, abgesichert bis zu ihrem Abschluss.
Die andere Seite des Tisches, in einer anderen Transaktion
Wir vertreten in Kombinationsgeschäften auch Bauträger – nie in derselben Transaktion, in der wir den Grundstückseigentümer vertreten. Wer die Forderungen der Grundstückseigentümer von innen kennt, kann einem Bauträger ein Angebot schnüren, das Grundstückseigentümer auch tatsächlich unterschreiben.
Der Vertrag, aus Sicht des Bauträgers
Eigentum und Rechte, aufschiebende Bedingungen, die zum Planungszeitplan passen, und ein Sicherheitenpaket, das auch die finanzierende Bank akzeptiert.
Die Finanzierung
Anpassung des Vertrags an die Anforderungen der Bank: Herausnahmen, die Reihenfolge der Dokumentenfreigabe, das Grundpfandrecht auf den Anteil des Bauträgers.
Die Vertriebsphase
Ein Verkaufspaket für Käufer, Sicherheiten nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher) zur Sicherung der Käuferzahlungen, das Zahlungsbelegheft (Pinkas Schowarim) und Meldungen – bis zur Begründung von Wohnungseigentum.
Was Eigentümer vor der Unterschrift fragen
Der Bauträger hat ein Kombinationsverhältnis vorgeschlagen. Woher wissen wir, dass es fair ist?
Nicht durch einen Vergleich mit den Nachbarn. Ein Gutachter in Ihrem Auftrag bewertet das Grundstück mit seinen Rechten und die Wohnungen, die Sie erhalten würden, und aus der Differenz ergibt sich das Verhältnis. Das Angebot des Bauträgers ist eine Ausgangsposition für die Verhandlung – keine Preisliste.
Wie lange dauert ein Kombinationsgeschäft?
Von der Unterschrift bis zur Schlüsselübergabe – meist Jahre, nicht Monate: Genehmigung, Bau, Bezug, Registrierung. Deshalb legt der Vertrag für jede Phase ein Datum fest, und die Sicherheiten bestehen den ganzen Weg über, nicht nur am Tag der Unterschrift.
Zahlen wir Wertzuwachssteuer auf Wohnungen, die es noch gar nicht gibt?
Ja, bei einem Kombinationsgeschäft zahlen Sie Wertzuwachssteuer auch auf Wohnungen, die es noch gar nicht gibt. Die Steuer wird nach dem Wert der Transaktion bei Unterschrift berechnet und innerhalb von 30 Tagen gemeldet, selbst wenn die Wohnungen erst vier Jahre später übergeben werden. Es gibt Modelle, die die Berechnung verändern – und diese werden vor der Unterschrift gewählt.
Wir sind mehrere Erben, und nicht alle sind einverstanden. Können wir trotzdem vorankommen?
Eine Transaktion über gemeinschaftliches Grundstück wird von allen Eigentümern unterschrieben, deshalb ist die erste Arbeit intern: eine Vereinbarung unter den Erben darüber, wie entschieden wird und wie die Wohnungen aufgeteilt werden. In den meisten Familien lautet die Kluft nicht „Ja oder Nein“, sondern „Wohnung oder Bargeld“ – und darauf kann die Struktur der Transaktion eine Antwort geben. Und wenn jemand wirklich blockiert, erlaubt das Gesetz jedem Miteigentümer, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen – in der Praxis einigt man sich fast immer vertraglich, lange bevor es vor Gericht geht.
Können wir unsere Gegenleistungswohnungen verkaufen, bevor das Gebäude fertig ist?
Ja, und das ist üblich. Aber wer eine Wohnung auf dem Papier verkauft, übernimmt die Pflichten eines Verkäufers – Sicherheiten, Baubeschreibung, Termine –, deshalb muss der Vertrag mit dem Bauträger das von vornherein zulassen: die Mitwirkung des Bauträgers und die der finanzierenden Bank. Auch diesen Verkauf begleiten wir.
Was ist besser – ein Kombinationsgeschäft oder ein Verkauf gegen Bargeld?
Das hängt davon ab, was Sie brauchen und was das Grundstück mit seinen Rechten wert ist. Bargeld beendet es heute, mit Sicherheit. Ein Kombinationsgeschäft macht Sie zum Partner an dem Wert, den die Rechte erzeugen, sobald das Gebäude steht – mit einer Wartezeit und mit einem Schutzsystem. Wir stellen beide Alternativen in Zahlen dar, bevor Sie sich entscheiden.
Wir haben bereits einen Bauträger. Wann sollte der Anwalt einsteigen?
Vor dem allerersten Dokument. Eine unterschriebene „Absichtserklärung“ – selbst ein einseitiges Eckpunktepapier – kann Sie binden und Bedingungen festschreiben, bevor überhaupt ein Schutzsystem besteht. Der richtige Moment ist, bevor der Bauträger irgendetwas Schriftliches erhält.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.