Mehrwertsteuer bei der Stadterneuerung: Nullsatz oder Befreiung?

Nehmen wir an, das ist Ihre Situation: ein altes Einfamilienhaus auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück im Großraum Tel Aviv, von den Großeltern geerbt, und ringsum wachsen Hochhäuser in den Himmel. Ein Bauträger schlägt ein Kombinationsgeschäft vor: Sie bringen das Grundstück ein, er baut, und Sie erhalten einen Anteil an den neuen Wohnungen. Ein anderer wirbt für ein Stadterneuerungsprojekt gemeinsam mit den Nachbarn. Beide Angebote tragen dieselbe beruhigende Formel: eine „Mehrwertsteuervergünstigung“.

Das israelische Mehrwertsteuerrecht kennt zwei Vergünstigungen, die wie Zwillinge klingen und sich wie Gegensätze verhalten: die Steuerbefreiung und den Nullsatz. Die eine erhält dem Bauträger den Vorsteuerabzug, die andere vernichtet ihn. Jeder Schekel, den der Bauträger dabei verliert, findet seinen Weg in die Projektrechnung, aus der sich Ihre Gegenleistung ergibt. Hier sind die vier entscheidenden Zahlen.

Zunächst eine Klärung der Begriffe. Die Vorsteuer ist die Mehrwertsteuer, die der Bauträger selbst zahlt – für Beton, Subunternehmer, Berater. Ein gewöhnliches Unternehmen verrechnet diese Steuer mit der Mehrwertsteuer, die es von seinen eigenen Abnehmern einnimmt. Die ganze Frage lautet: Was geschieht mit dieser Verrechnung, wenn die Leistung auf der anderen Seite begünstigt wird?

Das israelische Mehrwertsteuergesetz teilt die Welt der Vergünstigungen in zwei Teile: § 30 zählt die mit Nullsatz besteuerten Umsätze auf, § 31 die steuerbefreiten. Der praktische Unterschied steckt jedoch in einer ganz anderen Vorschrift:

„Die Vorsteuer ist nur abzugsfähig, soweit die Eingangsleistungen einer steuerpflichtigen Transaktion dienen.“ – § 41 des Mehrwertsteuergesetzes, 5736-1975 (inoffizielle Übersetzung)

Im Klartext: Eine mit Nullsatz besteuerte Leistung ist steuerpflichtig – nur eben zu einem Satz von 0 % –, sodass ihre Eingangsleistungen die Hürde des § 41 nehmen und der Vorsteuerabzug erhalten bleibt. Eine steuerbefreite Leistung ist überhaupt nicht steuerpflichtig, und der Abzug entfällt. Stellen Sie sich einen Verein vor: Die Befreiung kündigt Ihre Mitgliedschaft – Sie zahlen nichts, bekommen aber auch nichts zurück. Der Nullsatz hält Sie als Mitglied in gutem Stand, dessen Beitrag zufällig null beträgt.

Fazit: „Befreiung“ klingt großzügiger, doch der Nullsatz ist die Vergünstigung, die zählt – die einzige, bei der die auf die Projektkosten gezahlte Mehrwertsteuer erstattungsfähig bleibt.

Ein Kombinationsgeschäft, einfach erklärt: Sie verkaufen dem Bauträger einen Teil Ihres Grundstücks oder der daran hängenden Baurechte, und im Gegenzug baut er auf eigene Kosten und übergibt Ihnen Wohnungen im neuen Projekt. Die Bauleistungen, die Sie dafür erhalten, sind ein steuerpflichtiger Umsatz wie jeder andere – und wo das Gesetz keine Sonderregelung vorsieht, gilt die Grundregel:

„Auf eine Transaktion in Israel und auf die Einfuhr von Gütern wird Mehrwertsteuer zu einem einheitlichen Satz vom Preis der Transaktion oder der Güter erhoben, …“ – § 2 des Mehrwertsteuergesetzes, 5736-1975 (inoffizielle Übersetzung)

Bemerkenswert ist, was fehlt: Keine Vorschrift sagt, Kombinationsgeschäfte seien steuerpflichtig – es gibt schlicht keine Vorschrift, die sie ausnimmt. Die begünstigenden Vorschriften, § 31A und § 31B, sind ausdrücklich für Pinui-Binui-Komplexe und Verstärkungspläne geschrieben. Außerhalb dieser Fälle trifft die Bauleistung der volle Satz von 18 %. Wer ihn wirtschaftlich trägt, Sie oder der Bauträger, regelt Ihr Vertrag. Keine Vertragsgestaltung lässt jedoch die Steuer selbst verschwinden, und sie fließt in die Rechnung ein, die bestimmt, wie viele Wohnungen und welche Zusatzleistungen Sie am Ende erhalten.

Fazit: Bei einem gewöhnlichen Kombinationsgeschäft ist die Mehrwertsteuer eine echte Kostenposition innerhalb der Transaktion – ohne Obergrenze, ohne Vergünstigung.

Bis 2014 trugen auch Stadterneuerungsgeschäfte eine „Befreiung“ – und das Problem dürfte inzwischen klar sein. Der Bauträger erhob keine Mehrwertsteuer von den Eigentümern, verlor aber den Abzug auf sämtliche Projektkosten, und diese gefangene Steuer floss in den Preis ein.

Die Novelle 47 zum Mehrwertsteuergesetz, veröffentlicht am 25. November 2014, wandelte die Befreiung in § 31A und § 31B in einen Nullsatz um. Seither erhebt der Bauträger keine Mehrwertsteuer von den Eigentümern und behält zugleich den vollen Vorsteuerabzug – eine Änderung, die die Rechnung ganzer Projekte neu geordnet hat.

Fazit: Seit 2014 ist die Vergünstigung in der Stadterneuerung ein Nullsatz, keine Befreiung – die Novelle 47 hat den Wechsel vollzogen.

Verkaufen Eigentümer in einem Pinui-Binui-Komplex ihre Rechte an den Bauträger und erhalten dafür eine neue Ersatzwohnung, stellt § 31A(b) des Mehrwertsteuergesetzes beide Seiten des Geschäfts auf Nullsatz – den Verkauf der Ersatzwohnung an den Eigentümer und die Bauleistung, die der Bauträger im Gegenzug für die Rechte erbringt:

„Beim Verkauf eines Rechts an einer Ersatzwohnung durch einen Bauträger, …“ – § 31A(b) des Mehrwertsteuergesetzes, 5736-1975 (inoffizielle Übersetzung)

Die entscheidenden Worte lauten: „die Wertobergrenze nicht übersteigt“. Die Vergünstigung knüpft an die Wertzuwachssteuer-Befreiung des § 49V des israelischen Grundstückssteuergesetzes (Chok Misui Mekarke'in) an – deren Obergrenze großzügig, aber klar definiert ist: der höchste von 3 Werten: 150 % des Werts der alten Wohnung abzüglich des Werts der zusätzlichen Baurechte; der Wert einer 120 Quadratmeter großen Wohnung im selben Komplex; oder der Wert einer Wohnung mit 150 % der Fläche der alten Wohnung, bis zu 200 Quadratmetern. All dies zuzüglich Miete für die Bauzeit und Deckung der damit verbundenen Kosten.

Überschreitet das Paket die Obergrenze, wird der übersteigende Teil zu einem steuerpflichtigen „verkauften Recht“ – wertzuwachssteuerpflichtig, und auch der Mehrwertsteuer-Nullsatz endet genau dort. Bei der Grunderwerbsteuer gibt es gute Nachrichten: Der Eigentümer ist für die Ersatzwohnung von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 49X), während sich die Bemessungsgrundlage des Bauträgers aus der gesamten für die Rechte im Komplex geschuldeten Gegenleistung ergibt, abzüglich des Grundstücksanteils der Ersatzwohnung, soweit dieser enthalten ist (§ 49Y).

Fazit: Bei Pinui-Binui erhält ein Eigentümer eine neue Wohnung ohne Mehrwertsteuer, ohne Wertzuwachssteuer und ohne Grunderwerbsteuer – solange das Gesamtpaket innerhalb der Wertobergrenze bleibt.

Hier vermischen sich leicht zwei verschiedene Ebenen, die getrennt bleiben sollten. Planungsrechtlich ist TAMA 38 – der ausgelaufene nationale Rahmenplan zur Erdbebenertüchtigung – am 1. Oktober 2023 abgelaufen; in Gebieten, deren örtlicher Planungsausschuss die Bedingungen des Nationalrats erfüllte, galt sie bis zum 18. Mai 2026 oder bis zur Genehmigung des Nachfolgeplans, je nachdem, was zuerst eintrat – und auch dieser verlängerte Termin liegt inzwischen in der Vergangenheit. Neue Baugenehmigungen werden auf ihrer Grundlage nicht mehr erteilt.

Steuerlich lebt die Vergünstigung ein eigenes Leben. Eine Übergangsvorschrift erfasst diese Bauleistungen bereits seit dem 18. Mai 2005, und Israels Haushaltsgesetzgebung von 2023 hat das Zeitfenster vom 18. Mai 2026 bis zum 31. Dezember 2033 verlängert:

„Für die Erbringung von Bauleistungen nach dem Verstärkungsplan, …“ – § 31B(b) des Mehrwertsteuergesetzes, 5736-1975 (inoffizielle Übersetzung)

Was also gilt als „Verstärkungsplan“? Hier kommt das Schaked-Verfahren ins Spiel – die Novelle 139 zum Planungs- und Baugesetz (2022), die den örtlichen Planungsausschüssen erlaubte, Pläne zur Erdbebensicherheit zu genehmigen, sei es durch Abriss und Neubau oder durch Verstärkung. Die Novelle erweiterte die gesetzliche Definition des „Verstärkungsplans“ um solche örtlichen Pläne, und die Gesetzgebung von 2023 knüpfte das Kapitel der Steuervergünstigung an eben diese Definition. Ein im Rahmen des Schaked-Verfahrens genehmigtes Projekt erhält dieselbe Nullsatz-Behandlung.

Die Obergrenze hat hier eine andere Form als bei Pinui-Binui. Im Abriss-Weg (§ 49LG1) setzt die Wertzuwachssteuer-Befreiung voraus, dass die Gegenleistung eine Ersatzwohnung ist – in einem bevorzugten Gebiet bis zu 2 Wohnungen –, die eine dieser Bedingungen erfüllt: eine Wohnfläche bis zur Fläche der alten Wohnung zuzüglich 25 Quadratmeter; oder ein Wert bis zur Höhe des Freibetrags nach § 49G(a)(2), oder bis zum Wert der alten Wohnung ohne die zusätzlichen Baurechte, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die Vorschrift gilt für Verkäufe vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2033; Verstärkung ohne Abriss läuft unter § 49LG.

Fazit: Das Auslaufen von TAMA 38 hat die planungsrechtliche Tür geschlossen, nicht das Zeitfenster im Steuerrecht – Projekte im Rahmen eines „Verstärkungsplans“, einschließlich des Schaked-Verfahrens, behalten den Nullsatz bis Ende 2033.