Immobilienkauf in Israel aus dem Ausland

Die israelischen Banken sind an Prüfungen zur Mittelherkunft und zur Geldwäscheprävention gebunden, und eine unvorbereitete Überweisung kann ein ganzes Geschäft aufhalten. Wir bereiten die Nachweise im Voraus vor und stimmen uns mit den Banken auf beiden Seiten ab – und das Geld landet ausschließlich an einem geschützten Bestimmungsort: einem banküberwachten Projektkonto oder einem Treuhandkonto.

Weil dieser Anwalt den Bauträger vertritt. Sie zahlen zwar, wie gesetzlich vorgesehen, sein Honorar, doch seine Rolle beschränkt sich auf die Grundbucheintragung – für Sie ist er nicht da. Ihre Indexierungsklausel, Ihre Sicherheiten und Ihr Übergabetermin gehören in die Hände einer Person, deren Treuepflicht ausschließlich Ihnen gilt.

Der Teil, an dem die meisten Vertretungen enden – unsere nicht: Die Grundbucheintragung selbst ist eine Pflicht des Bauträgers nach dem Wohnungskaufgesetz, und wir sind es, die ihn daran halten; die Begleitung gegenüber dem Bauträger während der gesamten Gewährleistungsfrist; und die Übergabe an Verwaltung und Vermietung – damit sich jemand um die Immobilie kümmert und sie etwas einbringt, während Sie im Ausland sind.

Ja, Sie können vor der Alija kaufen, und das ist kein Schlupfloch – so steht es in den Verordnungen. Das Zeitfenster für die Grunderwerbsteuerermäßigung für Neueinwanderer öffnet sich ein Jahr vor Ihrer ersten Einreise nach Israel und läuft sieben Jahre danach, ein früher Kauf drängt Sie also nicht aus den ermäßigten Stufen. Was sich ändert, ist die praktische Seite: Finanzierung, die Verwaltung der Immobilie bis zum Umzug, und wer unterschreibt. Der Kauf wird auf Ihr geplantes Alija-Datum abgestimmt; er ersetzt die Alija nicht.

Für eine einzige Wohnimmobilie zahlt ein Neueinwanderer 0 % bis 1.978.745 ₪, 0,5 % bis 6.055.070 ₪ und 8 % darüber, bis zu einer Wertobergrenze von 20.183.565 ₪. Eine Person mit Wohnsitz im Ausland, die eine Wohnung kauft, die nicht ihre einzige ist, zahlt 8 % vom ersten Schekel an und 10 % oberhalb von 6.055.070 ₪. Für ein Gewerbeobjekt gilt eine eigene Ermäßigung: 0,5 % bis 1.988.090 ₪ und 5 % darüber. Die Ermäßigung wird einmal für eine Wohnimmobilie und einmal für ein Gewerbeobjekt gewährt, und seit dem 15. August 2024 ist sie auf eine Wohnung beschränkt, die dem Neueinwanderer selbst zum Wohnen dient. Die Beträge sind bis zum 15. Januar 2028 eingefroren.

Dafür gibt es genau einen Mechanismus. § 9(c1c)(4)(b) des Grundstückssteuergesetzes behandelt einen Käufer als israelischen Einwohner, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erstmals israelischer Einwohner wird oder als langjähriger Rückkehrer (Toshav Chozer Vatik) gilt. Wer heute kauft, plant also um dieses Zweijahresfenster herum – und diese Überlegung fließt bereits in den Zeitpunkt der Unterzeichnung selbst ein, nicht erst in das, was danach kommt.

Das können Sie, und die entscheidende Frage ist nicht das Einkommen – es ist die Staatsbürgerschaft. Die Richtlinie 329 der Bank of Israel zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung von Banken begrenzt die Finanzierung einer „Kapitalanlagewohnung“ auf 50 % des Werts, gegenüber 75 % für die „einzige Wohnung“. Die Definition der einzigen Wohnung in der Richtlinie spricht von einer Immobilie, die von einer natürlichen Person mit israelischer Staatsbürgerschaft erworben wird, und definiert „Person mit Wohnsitz im Ausland“ als jemanden, der nicht israelischer Staatsbürger ist. In der Praxis: Dieselbe Wohnung kann von Ihnen 50 % Eigenkapital verlangen oder 25 %, je nach Ihrem Status zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ein Neueinwanderer, der mit der Alija die Staatsbürgerschaft erhält, steht auf der anderen Seite dieser Grenze. Über die Richtlinie hinaus fügt jede Bank ihre eigene interne Politik zu ausländischem Einkommen und Unterlagen hinzu.

Nein, anders als in Deutschland. Beim Immobilienkauf in Israel wirkt kein Notar mit – Ihr Anwalt sichert den Kauf ab. Eine Rolle hat der Notar, wenn Sie aus dem Ausland per Vollmacht unterschreiben. Ihre Unterschrift darauf wird dann von einem israelischen Konsularbeamten beglaubigt, der außerhalb Israels als Notar handeln darf, oder von einem Notar vor Ort, mit Apostille. Die nächste Frage erklärt, wie das abläuft.

Nein, sofern die Vollmacht ordnungsgemäß erstellt und beglaubigt wird. Aus dem Ausland lassen Sie Ihre Unterschrift vor einem israelischen Konsularbeamten beglaubigen, der außerhalb Israels als Notar handeln darf, oder vor einem Notar vor Ort mit angehängter Apostille. Zwei Dinge sollten Sie einplanen. Erstens die Zeit: Konsulartermine werden im Voraus vergeben und können Wochen entfernt liegen, und eine Apostille bedeutet einen weiteren Schritt. Zweitens den Umfang: Die Befugnisse sollten eng umgrenzt sein und mit dem Abschluss der Transaktion enden.

Die Grunderwerbsteuerermäßigung für Neueinwanderer beruht auf dem tatsächlichen Status als Neueinwanderer, nicht auf einer Absicht. Ein Käufer, der sich auf diesen Status verlassen und die Alija nicht innerhalb des Zeitfensters vollzogen hat, ist einer Neufestsetzung ausgesetzt – der Differenz zwischen den ermäßigten Stufen und den Stufen, die für jeden anderen Käufer gelten, zuzüglich Wertanpassung und Zinsen. Der genaue Mechanismus und die Fristen hängen von den Umständen Ihres Falls ab, und genau deshalb wird diese Frage vor der Unterschrift mit der Steuerbehörde geklärt, nicht danach. In der Praxis ist das für jemanden, der zu früh und ohne Planung gekauft hat, das teuerste Szenario auf dieser Seite.

Das israelische Recht bietet drei Wege für die Besteuerung von Mieteinnahmen aus Wohnraum, und die Wahl wird jedes Steuerjahr neu getroffen. Der Befreiungsweg: Ein monatliches Einkommen bis 5.654 ₪ (2026) ist steuerfrei, darüber schmilzt die Befreiung ab, bis sie bei 11.308 ₪ ganz verschwindet. Der 10-%-Weg: ein fester Satz auf die Bruttomiete, ohne Abzug von Ausgaben. Und der Weg über den persönlichen Grenzsteuersatz, bei dem Ausgaben und Abschreibung abgezogen werden. Ob der Befreiungsweg für eine Person mit Wohnsitz im Ausland gilt, ist nicht eindeutig und hängt von den Umständen ab – für sie ist in der Praxis meist der 10-%-Weg der gangbare. Eine Meldepflicht besteht in jedem Fall, und ein Mieter kann verpflichtet sein, die Steuer an der Quelle einzubehalten. Die Wahl trifft man im Voraus, gemeinsam mit einem Steuerberater.

Für den Kauf selbst nicht immer, aber in der Praxis werden Sie so gut wie sicher eines wollen – für Steuerzahlungen, Hausgeld, die kommunale Grundsteuer (Arnona), Nebenkosten und Mieteinnahmen. Was Sie vorab wissen sollten, ist die Seite der Geldwäscheprävention: Die Überweisung größerer Summen aus dem Ausland verlangt eine ordentliche Dokumentation der Herkunft der Mittel, und israelische Banken nehmen das ernst. Eine unvorbereitet versendete Überweisung kann tagelang hängen bleiben und eine vertragliche Zahlung mit Frist verzögern. Die genauen Anforderungen und die Dauer der Kontoeröffnung unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich mit der Zeit. Die praktische Regel: Kümmern Sie sich um das Geld, bevor Sie sich um den Vertrag kümmern.

Die Grundregel in § 137 des Erbrechtsgesetzes lautet, dass für die Erbschaft das Recht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen gilt. § 138 nimmt davon jedoch Vermögenswerte aus, die nach dem Recht ihres Belegenheitsorts vererbt werden – und israelisches Grundeigentum fällt darunter. Parallel dazu verleiht § 136 einem israelischen Gericht die Zuständigkeit für den Nachlass jeder Person, die Vermögen in Israel hinterlassen hat, auch wenn ihr Wohnsitz im Ausland lag. Das praktische Ergebnis: Ein amerikanisches oder französisches Testament macht ein israelisches Verfahren für die Wohnung nicht überflüssig. Zwei tröstliche Punkte: Die Erbschaftsteuer wurde in Israel 1981 abgeschafft und nie wieder eingeführt, und § 4 des Grundstückssteuergesetzes bestimmt ausdrücklich, dass Erbschaft kein Verkauf ist – der Übergang auf die Erben selbst löst also keine Steuer aus.

Das sind zwei unterschiedliche Status nach zwei unterschiedlichen Gesetzen, und die Verwechslung ist häufig und teuer. Die Grunderwerbsteuerermäßigung für Neueinwanderer ist Personen vorbehalten, die als Neueinwanderer oder mit einer befristeten Aufenthaltserlaubnis A/1 nach Israel einreisen – ein Rückkehrer (Toshav Chozer) fällt nicht darunter. Bei der Einkommensteuer ist es umgekehrt: § 14 der Einkommensteuerverordnung stellt eine Person, die erstmals israelischer Einwohner wird, einem „langjährigen Rückkehrer“ gleich – jemandem, der nach zehn ununterbrochenen Jahren im Ausland zurückkehrt – und befreit beide zehn Jahre lang von der Steuer auf Einkünfte aus dem Ausland.