Eine Wohnung, ein Preis, drei verschiedene Steuerbescheide.
Der Unterschied zwischen einem Neueinwanderer (Oleh), einem Rückkehrer (Toshav Chozer) und einer Person mit Wohnsitz im Ausland beim Kauf einer Wohnung in Israel ist keine Frage des Glücks. Er ergibt sich aus drei Variablen: Ihrem Status am Tag der Unterzeichnung, dem genauen Zeitpunkt Ihrer ersten Einreise nach Israel und der Frage, ob es sich um Ihre einzige Wohnimmobilie handelt. Diese Seite erklärt alle drei Punkte nach israelischem Recht, mit einem Beleg an jeder Stelle.
„Neueinwanderer“ im Sinne der Grunderwerbsteuer ist nicht, was die meisten annehmen
Die Vergünstigung bei der Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) für Neueinwanderer (Olim) folgt einer eigenen Definition dessen, wer als Neueinwanderer gilt. Sie erfasst, wer als Neueinwanderer nach Israel eingereist ist, ebenso wie, wer mit einer vorläufigen Aufenthaltserlaubnis der Kategorie A/1 eingereist ist – also auch, wer den formalen Einwanderungsprozess noch nicht abgeschlossen hat. Was sie nicht erfasst: ein Rückkehrer (Toshav Chozer). Das ist die teuerste Verwechslung in diesem Bereich, und sie endet in einem berichtigten Steuerbescheid. Das Zeitfenster: Die Berechtigung beginnt ein Jahr vor Ihrer ersten Einreise nach Israel und läuft sieben Jahre danach weiter. In der Praxis können Sie also kaufen, bevor Sie tatsächlich Alija machen – das ist keine Gesetzeslücke, sondern genau das, was die Verordnung vorsieht. Die Frist beginnt jedoch mit der tatsächlichen Einreise zu laufen, weshalb Sie dieses Datum genau und nicht nur ungefähr kennen müssen.
Die Steuerstufen, die Obergrenze und die Einschränkung von 2024
Bei einer Wohnimmobilie zahlt ein Neueinwanderer 0 % bis 1.978.745 ₪, 0,5 % bis 6.055.070 ₪ und darüber 8 % – bis zu einer Wertobergrenze von 20.183.565 ₪. Oberhalb dieser Grenze gilt die Vergünstigung nicht. Für ein Geschäftsobjekt gilt eine eigene, andere Vergünstigung: 0,5 % bis 1.988.090 ₪ und darüber 5 %. Drei Regelungen entscheiden hier mehr als die Zahlen selbst: Die Vergünstigung wird einmal für eine Wohnimmobilie und einmal für ein Geschäftsobjekt gewährt – nicht einmal pro Jahr und nicht einmal pro Ehepartner. Seit dem 15. August 2024 gilt sie zudem nur noch für eine Wohnung, die dem eigenen Wohnbedarf des Neueinwanderers dient, sodass ein Kauf zu Anlagezwecken nicht darunterfällt. Und die Beträge selbst sind bis zum 15. Januar 2028 eingefroren, werden also in der Zwischenzeit nicht an die Inflation angepasst.
Sie haben als Person mit Wohnsitz im Ausland gekauft und dann Alija gemacht – es gibt einen Mechanismus
§ 9(c1c)(4)(b) des Grundstückssteuergesetzes (Chok Missui Mekarke'in) behandelt einen Käufer als israelischen Steuerresidenten, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Kaufdatum erstmals israelischer Steuerresident (Toshav Israel) wird oder zu einem langjährigen Rückkehrer (Toshav Chozer Vatik) wird. Das heißt: Ihr Status am Tag der Unterzeichnung muss nicht das letzte Wort haben, wenn die Alija innerhalb dieses Zeitfensters erfolgt. Was daraus praktisch folgt, ist keine Wissensfrage, sondern eine Frage des Zeitpunkts. Das Unterzeichnungsdatum ist der einzige Punkt in der Transaktion, den Sie vollständig selbst in der Hand haben, und es ist dieser Termin, der die Frist in Gang setzt. Er wird deshalb gemeinsam mit dem steuerlichen Gesamtbild festgelegt – nicht danach, was der Gegenseite gerade passt.
Zehn Jahre ohne Steuer auf Ihr Auslandseinkommen
§ 14 des Einkommensteuergesetzes (Pkudat Mas Hachnasa) gewährt einer Person, die erstmals israelischer Steuerresident wird, ebenso wie einem „langjährigen Rückkehrer“ (Toshav Chozer Vatik) – also jemandem, der nach zehn zusammenhängenden Jahren außerhalb Israels zurückkehrt – eine zehnjährige Befreiung von der Steuer auf Einkommen, das außerhalb Israels erzielt oder erwirtschaftet wurde oder aus Vermögenswerten außerhalb Israels stammt. Das ist eine der weitreichendsten Vergünstigungen der westlichen Welt für Personen, die ihr Wohnsitzland wechseln, und deshalb ist der Zeitpunkt, zu dem Sie Steuerresident werden, eine wirtschaftliche Entscheidung und nicht nur eine verwaltungstechnische. Das Anpassungsjahr: Wer den Umzug testen möchte, bevor er seinen Status endgültig festlegt, kann ein Jahr beantragen, in dem er steuerlich weiterhin als Person mit Wohnsitz im Ausland behandelt wird. Zwei Dinge sind dabei zu beachten – in diesem Jahr besteht kein Anspruch auf die Steuergutschriftspunkte eines israelischen Steuerresidenten (die persönlichen Steuergutschriften Israels), und das Jahr wird auf die zehn befreiten Jahre angerechnet, statt zusätzlich dazuzukommen. Die Antragsfrist ist kurz; lassen Sie sie vor jeder Planung beim Ministerium für Alija und Integration bestätigen. Ein Punkt, der leicht übersehen wird: Die Befreiung betrifft Einkommen von außerhalb Israels. Mieteinnahmen aus einer israelischen Wohnung sind israelisches Einkommen und fallen nicht darunter.
Drei Wege bei Mieteinnahmen – jedes Jahr neu gewählt
Das israelische Recht bietet drei Wege für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien, und die Wahl wird jedes Steuerjahr neu getroffen – nicht ein für alle Mal zu Beginn. Der Befreiungsweg nach dem Gesetz über die Steuerbefreiung von Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien: Ein monatliches Einkommen bis 5.654 ₪ (2026) ist steuerfrei, darüber schmilzt die Befreiung stufenweise ab, bis sie bei 11.308 ₪ vollständig entfällt. Der 10-%-Weg nach § 122 des Einkommensteuergesetzes: ein Pauschalsatz auf die Bruttomiete, ohne Abzug von Ausgaben. Und der Weg über den regulären Grenzsteuersatz, bei dem Ausgaben und Abschreibungen abgezogen werden und die Steuer nach den regulären Stufen berechnet wird. Ob der Befreiungsweg auch für eine Person mit Wohnsitz im Ausland gilt, ist nicht eindeutig geregelt und hängt vom Einzelfall ab; in der Praxis ist für sie meist der 10-%-Weg der gangbare. Eine Meldepflicht besteht in jedem Fall, und der Mieter kann zum Steuerabzug an der Quelle verpflichtet sein. Die Wahl wird vorab gemeinsam mit einem Steuerberater getroffen.
Und beim Verkauf – zwei Regelungen, die Sie vorher kennen sollten
§ 49B(2) des Grundstückssteuergesetzes knüpft die Befreiung beim Verkauf einer einzigen Wohnimmobilie unter anderem daran, dass der Verkäufer sie mindestens achtzehn Monate ab dem Erwerbsdatum gehalten hat. Deshalb ist Kaufen und Verkaufen in Israel über einen kurzen Zeithorizont steuerlich meist eine schlechte Entscheidung, selbst wenn der Preis gut aussieht. § 49A(a) fügt eine Bedingung hinzu, die nur für Personen mit Wohnsitz im Ausland gilt: Sie gelten nur dann als ohne weitere Wohnimmobilie, wenn sie eine Bescheinigung des zuständigen Veranlagungsbeamten ihres Wohnsitzstaats vorlegen, wonach sie dort keine Wohnimmobilie besitzen. Das klingt technisch und dauert Monate – weshalb Sie damit am besten schon am Anfang des Prozesses beginnen und nicht am Ende. Und eine gute Nachricht zum Thema Erbschaft: § 4 desselben Gesetzes bestimmt, dass „Erbschaft kein Verkauf ist“ – die Übertragung auf die Erben ist für sich genommen kein steuerpflichtiges Ereignis.
| Neueinwanderer | Langjähriger Rückkehrer | Person mit Wohnsitz im Ausland | |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer, Wohnimmobilie | 0 % / 0,5 % / 8 % je nach Stufe, bis zu einer Obergrenze | Kein Anspruch auf die Grunderwerbsteuer-Vergünstigung für Neueinwanderer; es gelten die regulären Stufen nach Anzahl der Wohnimmobilien | Bei einer nicht-einzigen Wohnimmobilie: 8 % ab dem ersten Schekel, 10 % über 6.055.070 ₪ |
| Wie oft | Einmal für Wohn-, einmal für Geschäftsimmobilie | – | – |
| Einkommensteuer auf Auslandseinkommen | Zehnjährige Befreiung, § 14 des Einkommensteuergesetzes | Zehnjährige Befreiung, § 14 des Einkommensteuergesetzes | In Israel nicht steuerpflichtig auf Auslandseinkommen |
| Verkauf einer Wohnimmobilie | Reguläre Regeln, § 49B(2) | Reguläre Regeln | Zusätzlich Bescheinigung nach § 49A(a) erforderlich |
Fragen, die immer wieder auftauchen
01Können wir vor der Alija kaufen und trotzdem die Vergünstigung erhalten?
Ja, Sie können vor der Alija kaufen und erhalten trotzdem die Grunderwerbsteuer-Vergünstigung für Neueinwanderer. Das Zeitfenster beginnt ein Jahr vor Ihrer ersten Einreise nach Israel und läuft sieben Jahre danach weiter. Ein früher Kauf bringt Sie also nicht um die vergünstigten Steuerstufen. Was sich ändert, ist die praktische Seite – die Finanzierung, die Verwaltung der Immobilie bis zu Ihrem Umzug und die Frage, wer unterschreibt.
02Gilt die Vergünstigung einmal im Leben oder einmal pro Wohnung?
Einmal für eine Wohnimmobilie und einmal für eine Geschäftsimmobilie. Nicht einmal pro Ehepartner und nicht einmal pro Jahr. Seit dem 15. August 2024 gilt sie zudem nur für eine Wohnung, die dem eigenen Wohnbedarf des Neueinwanderers dient.
03Was, wenn ich als Person mit Wohnsitz im Ausland gekauft und erst danach Alija gemacht habe?
§ 9(c1c)(4)(b) behandelt einen Käufer als israelischen Steuerresidenten, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erstmals israelischer Steuerresident oder langjähriger Rückkehrer wird. Deshalb wird das Unterzeichnungsdatum gemeinsam mit dem steuerlichen Gesamtbild festgelegt und nicht danach, was der Gegenseite passt.
04Deckt die zehnjährige Befreiung auch die Miete aus der von mir gekauften israelischen Wohnung ab?
Nein, die zehnjährige Befreiung deckt keine Miete aus einer israelischen Wohnung ab. § 14 betrifft Einkommen, das außerhalb Israels erzielt wird. Miete aus einer israelischen Immobilie ist israelisches Einkommen und wird nach einem von drei Wegen besteuert – Befreiung bis zu einer Obergrenze, 10 % oder der reguläre Grenzsteuersatz.
Die Steuerstufen und Beträge gelten bis zum 15. Januar 2028 nach der Grunderwerbsteuer-Verordnung (Takanot Mas Rechischa); Stand Juli 2026. Nur allgemeine Informationen, keine Steuerberatung – die genaue Anspruchsberechtigung wird für jede Transaktion und jeden Steuerpflichtigen einzeln geprüft.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
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