Die Zahl, die über Ihr Darlehen entscheidet, ist nicht Ihr Einkommen. Es ist Ihre Staatsangehörigkeit.
Es ist die teuerste Überraschung, auf die Neueinwanderer treffen, und sie kommt meist zu spät – in der Bankfiliale, nach der Unterzeichnung. Ein Rundschreiben der Bank of Israel, der israelischen Zentralbank, legt fest, wer 75 % und wer 50 % Finanzierung erhält, und die Definition hängt an einem einzigen Wort. Diese Seite nimmt sie auseinander.
75 %, 70 %, 50 % – und wer wohin fällt
Das Rundschreiben 329 der Bank of Israel über die ordnungsgemäße Bankgeschäftsführung legt den höchstzulässigen Beleihungsauslauf fest, den eine Bank beim Kauf einer Wohnimmobilie gewähren darf: einzige Wohnimmobilie – bis zu 75 % des Werts; Ersatzimmobilie – bis zu 70 %; Anlageimmobilie – bis zu 50 %. Hier kommt der Teil, der überrascht. Die Definition der „einzigen Wohnimmobilie“ im Rundschreiben spricht von einer Wohnung, die von einer natürlichen Person mit israelischer Staatsangehörigkeit gekauft wird, während „Person mit Wohnsitz im Ausland“ dort schlicht als jemand definiert wird, der nicht die israelische Staatsangehörigkeit besitzt. Das entscheidende Wort ist die Staatsangehörigkeit – nicht der Wohnsitz und nicht das Einkommen. Jemand, der zwei Jahre ohne Staatsangehörigkeit in Israel gelebt hat, und jemand, der die Staatsangehörigkeit am Flughafen erhalten hat, stehen auf entgegengesetzten Seiten dieser Linie. Was das finanziell bedeutet: Für genau dieselbe Wohnung kann derselbe Käufer 25 % oder 50 % Eigenkapital aufbringen müssen. Bei einer Immobilie im Wert von 2.000.000 ₪ sind das 500.000 ₪ Unterschied, entschieden durch ein Datum.
Also: wann Sie unterschreiben, im Verhältnis dazu, wann die Staatsangehörigkeit eintrifft
Wenn die Zahl durch Ihren Status am Vertragsdatum festgelegt wird, dann ist das Vertragsdatum eine Entscheidung. Das ist kein Trick, sondern eine Frage der Reihenfolge. Bei einem Bauträgergeschäft liegen zum Beispiel meist Wochen zwischen einem „Anmeldeformular“ und der Vertragsunterzeichnung, und genau in dieser Lücke liegt Ihr Spielraum. Drei Fragen werden geklärt, bevor jemand den Stift ansetzt: welchen Status Sie genau am Tag der Vertragsunterzeichnung haben werden, ob es ein Zeitfenster gibt, in dem er sich ändert, und was mit der Finanzierung passiert, wenn sich das Geschäft um zwei Monate verzögert. Alle drei sind juristische Fragen, keine bankfachlichen – die Bank wendet nur das Ergebnis an.
Die zweite Grenze: 50 % des Einkommens
Dasselbe Rundschreiben legt eine zweite Grenze fest, die leicht in Vergessenheit gerät, sobald die Aufmerksamkeit auf dem Beleihungsauslauf liegt: Die monatliche Rate darf 50 % des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen. Das heißt, auch wer den Beleihungsauslauf-Test besteht, kann hier noch scheitern. Für einen Käufer aus dem Ausland ist das der praktisch heikelste Punkt, denn sein Einkommen sieht für das israelische System nicht aus wie das eines dortigen Angestellten: eine Gehaltsabrechnung in einer Fremdsprache, selbstständiges Einkommen, Boni, Einkommen in einer anderen Währung als dem Schekel. Die israelischen Banken legen über das Rundschreiben hinaus eigene interne Richtlinien zur Anerkennung von Auslandseinkommen und zu den geforderten Nachweisen fest, und diese Richtlinien unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich von Zeit zu Zeit. Lassen Sie sich das schriftlich von der jeweiligen Bank bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
Das Geld muss ankommen, bevor der Vertrag es braucht
Die Überweisung größerer Summen aus dem Ausland nach Israel erfordert einen ordentlichen Nachweis der Herkunft der Mittel, und die israelischen Banken prüfen das sorgfältig. Eine unvorbereitet versandte Überweisung kann tagelang hängen bleiben und eine vertragliche Zahlung mit fester Frist verzögern – und ein Zahlungsverzug ist ein Vertragsbruch, selbst wenn das Geld vorhanden und nur unterwegs feststeckt. Drei praktische Folgen: Konto eröffnen und Nachweise vorbereiten, bevor die Verhandlungen beginnen, nicht währenddessen. Die Zahlungstermine im Vertrag mit den tatsächlichen Überweisungszeiten abstimmen, einschließlich Zeitverschiebung und Feiertagen in beiden Ländern. Und bei einem Geschäft in Fremdwährung im Vertrag festlegen, welcher Kurs und welches Datum für die Umrechnung gelten, denn der Unterschied zwischen einem Bankkurs und dem offiziellen Referenzkurs ist bei großen Summen nicht unerheblich. Die genauen Anforderungen und die Dauer der Kontoeröffnung unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich. Die Regel, die sich nicht ändert: mit dem Geld beginnen, bevor Sie mit dem Vertrag beginnen.
Die Fragen, die auf dem Weg zur Bank aufkommen
01Ich bin noch kein Staatsbürger. Bekomme ich überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja, aber zu den Konditionen einer Anlageimmobilie – bis zu 50 % des Werts nach dem Rundschreiben 329 –, weil dessen Definition der „einzigen Wohnimmobilie“ eine natürliche Person mit israelischer Staatsangehörigkeit voraussetzt. Die praktische Frage ist nicht ob, sondern wie hoch das Eigenkapital ausfällt und wann sich Ihr Status ändert.
02Mein Einkommen ist in Dollar. Ist das ein Problem?
Das schließt Sie nicht aus, ändert aber die erforderlichen Nachweise und die Art, wie das Einkommen anerkannt wird, und jede Bank wendet dabei ihre eigene interne Richtlinie an. Auch die Ratenobergrenze von 50 % des verfügbaren Einkommens nach demselben Rundschreiben gilt weiterhin.
03Kann ich eine Finanzierungszusage erhalten, bevor ich eine Wohnung auswähle?
Das ist die richtige Reihenfolge. Die vorläufige Finanzierungszusage steckt Ihren Rahmen ab, und die Verhandlung bewegt sich dann innerhalb von Grenzen, die Sie bereits kennen – statt sie erst nach der Unterschrift zu entdecken.
Quelle: Rundschreiben 329 der Bank of Israel über die ordnungsgemäße Bankgeschäftsführung zu den Grenzen für Wohnbaudarlehen, in der durch Novelle 12 (Februar 2026) geänderten Fassung; Stand Juli 2026. Über das Rundschreiben hinaus legt jede Bank ihre eigene Richtlinie zur Anerkennung von Auslandseinkommen und zu den geforderten Nachweisen fest, und diese Richtlinie ändert sich von Zeit zu Zeit. Nur allgemeine Informationen, keine Bank- oder Finanzierungsberatung – die tatsächlichen Konditionen werden für jeden Kreditnehmer einzeln mit der Bank geprüft.
Ein Gespräch mit einem Anwalt für Immobilienrecht, in jeder Phase Ihres Vorhabens.
Eine Wohnung, die Sie kaufen oder verkaufen, ein Gebäude, das in die Stadterneuerung eintritt, oder ein Vertrag, der auf eine Entscheidung wartet: Hinterlassen Sie Name und Telefonnummer, und ein erfahrener Anwalt aus dem Team ruft Sie zurück. Wir hören Ihnen zu und sagen Ihnen, was der nächste Schritt ist, auch wenn er nicht bei uns liegt. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.