Schritt 5: Die zentralen Vertragsklauseln verhandeln

Diese Klausel legt fest, was die Eigentümer als Gegenleistung für die Baurechte erhalten, die sie dem Bauträger einräumen: eine neue Wohnung oder eine gleichwertige Ersatzunterkunft – bei einer Verstärkung nach TAMA 38/1 zusätzlich die neue Fläche im Detail, etwa Schutzraum, Stellplatz, Balkon, Kellerabteil oder Wäschenische. Hinzu kommen die Miete für die Übergangszeit, die Umzugskosten, das Honorar des Anwalts der Eigentümer sowie ein Instandhaltungsfonds, der für einen begrenzten Zeitraum einen Teil des Hausgelds im neuen Gebäude übernimmt, dazu die Steuern, Abgaben und Gebühren, die nach Vertragsschluss entstehen. Eine Baubeschreibung wird dem Vertrag beigefügt und ergänzt die Klausel zur Gegenleistung; sie legt den technischen Standard sowohl für die Wohnungen der Eigentümer als auch für die Wohnungen des Bauträgers gleichermaßen fest. Entscheidend: Der Vertrag muss ausdrücklich festhalten, dass sämtliche Nebenkosten des Projekts allein der Bauträger trägt.

• Abriss und Neubau (Pinui-Binui) sowie TAMA 38/2: eine erweiterte Bürgschaft nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz (Chok HaMecher) in Höhe des Werts der neuen Wohnung.
• TAMA 38/1 (Verstärkung): eine autonome (unbedingte) Bankgarantie für die Durchführung des Projekts.
• Die Mietgarantie: eine autonome Bankgarantie zur Absicherung der Mietzahlungen bis zur Übergabe der neuen Wohnung.
• Die Steuer- und Abgabengarantie: eine autonome Bankgarantie zur Absicherung sämtlicher Steuern und Abgaben, die den Eigentümern aus dem Vertrag entstehen.
• Die Gewährleistungsbürgschaft (Mangelbeseitigung): eine autonome Bankgarantie zur Absicherung der vertrags- und gesetzeskonformen Beseitigung von Baumängeln.
• Die Registrierungsgarantie: eine Bankgarantie für die Kosten der Grundbucheintragung – für die Löschung der bisherigen Verfügungsbeschränkung, die neue Parzellierung, die neue Wohnungseigentümergemeinschaft und die Eintragung der Eigentumsrechte an den neuen Wohnungen.
• Die Garantie für Rechtskosten: eine Bankgarantie zur Absicherung der Rechtskosten der Eigentümer.
• Eine weitere Registrierungsgarantie: eine autonome Bankgarantie zur Absicherung der Löschung der zugunsten des Bauträgers eingetragenen Vormerkung, falls der Vertrag gekündigt wird.

Ob sich ein Erneuerungsprojekt tatsächlich realisieren lässt, hängt von mehreren Faktoren ab. Deshalb tritt der Vertrag erst in Kraft, wenn eine Reihe von aufschiebenden Bedingungen kumulativ erfüllt ist – fehlt auch nur eine davon innerhalb der vorgesehenen Frist, gilt der Vertrag als nie in Kraft getreten. Die häufigsten dieser Bedingungen:

• Die Zustimmung der für das Projekt erforderlichen Mehrheit der Eigentümer;
• Ein neuer Bebauungsplan für das Areal, genehmigt und amtlich veröffentlicht, mit ausreichenden Rechten für die neuen Gebäude (bei Pinui-Binui);
• Die Ausweisung als „Pinui-Binui-Areal“ – Voraussetzung für die Steuervergünstigungen (bei Pinui-Binui);
• Die Baugenehmigung für das Projekt;
• Eine Finanzierungsvereinbarung mit der das Projekt finanzierenden Bank.

Das Gesetz erlaubt es dem Bauträger, älteren Eigentümern für ihre bestehende Wohnung eigens vorgesehene Ausgleichsalternativen anzubieten. Legt der Bauträger die Alternativen, auf die der ältere Eigentümer Anspruch hat, nicht vor, darf dieser die Teilnahme am Projekt verweigern, und die Verweigerung gilt dann als gerechtfertigt. Wer zählt als älterer Eigentümer? Zwei Altersgruppen – ab 70 und ab 75 Jahren –, sofern der Eigentümer die Wohnung seit mindestens zwei Jahren bei Unterzeichnung des ersten Erneuerungsvertrags im Gebäude bewohnt hat. Zwei weitere Gruppen dürfen ebenfalls widersprechen, wenn ihnen keine vergleichbaren Alternativen angeboten werden: unheilbar Kranke sowie Personen mit Anspruch auf Pflegegeld der Stufen 5 oder 6, die die Wohnung bereits bei der ersten Unterzeichnung bewohnt haben.

Ab 70 bzw. 75 Jahren muss der Bauträger die „Ausgleichswohnung“ anbieten – eine Wohnung im erneuerten Gebäude. Darüber hinaus gilt: Einem 70-jährigen Eigentümer muss der Bauträger mindestens eine der folgenden Optionen anbieten (nach Wahl des Bauträgers); einem 75-jährigen Eigentümer MUSS der Bauträger die Wahl unter den Optionen von Alternative 1 einräumen (und kann ergänzend Alternative 2 und 3 anbieten):

• Alternative 1.1 – Umzug in ein Seniorenheim, wobei die Differenz zum Wert der Ausgleichswohnung in bar ausgezahlt wird;
• Alternative 1.2 – Kauf einer gleichwertigen Alternativwohnung, auf Wunsch so nah wie möglich am bisherigen Zuhause des Eigentümers;
• Alternative 1.3 – ein Geldbetrag in Höhe des Werts der Ausgleichswohnung, mit dem der Eigentümer ganz oder größtenteils eine Alternativwohnung erwerben kann.
• Alternative 2 – zwei kleinere Wohnungen im Projekt mit einem Gesamtwert in Höhe der Ausgleichswohnung;
• Alternative 3 – eine Ausgleichswohnung mit kleinerer Fläche als die Ausgleichswohnung, mit Auszahlung der Differenz in bar bis zum Wert der Ausgleichswohnung.