Die Eigentümervertretung, der Anwalt der Eigentümer und die übrigen Berater stehen fest – jetzt folgt die Wahl des Bauträgers. In diesem Beitrag geht es um den Ablauf der Ausschreibung, den Fragebogen für Bauträger, die Auswahlkriterien, den Unterschied zwischen Bauträger und Bauunternehmer sowie die eigentliche Entscheidung.
Wie läuft die Bauträgerausschreibung ab?
Der empfohlene Weg ist eine wettbewerbliche Ausschreibung. Der Anwalt der Eigentümer spricht mehrere Bauträger an; den Zeitrahmen für die Prüfung der Angebote legt er gemeinsam mit der Vertretung fest. Dazu dient in der Regel ein umfassender Fragebogen, den jeder interessierte Bauträger erhält – zusammen mit der Baubeschreibung, die der Bauüberwacher im Auftrag der Eigentümer erstellt hat. Der Fragebogen enthält Angaben zum Gebäude, die anfängliche Zustimmungsquote unter den Eigentümern und die Aufforderung, ein Angebot abzugeben.
Ist der Bauträger ein Profi?
- Allgemeine Erfahrung im Wohnungsbau – Projekte in Planung, in Ausführung und in den letzten Jahren fertiggestellte Projekte.
- Nachgewiesene Erfahrung mit Projekten der Stadterneuerung: Verstärkung nach TAMA 38 (38/1), Abriss und Neubau nach TAMA 38 (38/2) sowie Pinui-Binui-Projekte – insbesondere in der jeweiligen Gemeinde –, jeweils mit aktuellem Stand: Verhandlung, unterzeichnete Verträge, in Ausführung, fertiggestellt oder bereits bezogen.
- Nachweis wirtschaftlicher Stabilität und der Fähigkeit, die Finanzierung des Projekts sicherzustellen – etwa durch Angaben zum Umsatz sowie zu laufenden Gerichtsverfahren, einer Insolvenz oder einem Zwangsverwalter, soweit vorhanden.
Ist der Bauträger auch ein guter Mensch?
Ein entscheidender Punkt vor der Beauftragung ist das Verhalten des Bauträgers. Wie lässt sich das herausfinden? Am einfachsten im Gespräch mit Eigentümern, die den Prozess bereits mit diesem Bauträger durchlaufen haben. Fragen Sie dabei nach:
- Der Umgang des Bauträgers und seines Teams mit den Eigentümern während Verhandlung und Bauzeit sowie ihre Erreichbarkeit für Fragen und Lösungen.
- Die Einbindung der Eigentümer in die Planung beim Genehmigungsantrag und die Berücksichtigung ihrer Anliegen, soweit möglich.
- Wie stark der Bauträger selbst oder leitende Mitarbeiter im Projekt eingebunden waren und wer im laufenden Kontakt mit den Eigentümern stand.
- Zuverlässigkeit.
- Die Einhaltung von Zeitplänen – bei Planung und Genehmigung ebenso wie bei der Bauausführung.
- Die Bauqualität und der Umgang mit der Behebung von Mängeln.
- Ob die Wohnungen und das gemeinschaftliche Eigentum bereits beim Grundbuchamt eingetragen wurden.
- Ob die bisherigen Eigentümer das Projekt rückblickend als gelungen bewerten – und falls nicht, warum.
Bauträger oder Bauunternehmer?
Der Bauträger ist das Unternehmen, das die Transaktion vorantreibt. Er muss den Markt und seine Risiken kennen, über Eigenkapital verfügen und Finanzierungen aufnehmen können, und er beauftragt seinerseits Fachleute, darunter die ausführenden Bauunternehmer. Der Bauunternehmer ist derjenige, der tatsächlich baut – gesetzlich muss er als Bauunternehmer eingetragen sein, über die passende Zulassung verfügen und Ingenieure, Bauleiter und Bauteams beschäftigen. Manche Bauträger bauen auch selbst; ein solcher bauausführender Bauträger kann bei Projekten mit knapper Wirtschaftlichkeit eine gute Lösung sein, weil er die für die Projektfinanzierung nötigen Margen sichert.
Ein attraktives Angebot – oder mehrere im Wettbewerb?
Oft nähert sich ein Bauträger den Eigentümern aus eigener Initiative. Doch je mehr Bauträger miteinander konkurrieren, desto stärker verbessert jeder sein Ausgangsangebot gegenüber den anderen – und davon profitieren die Eigentümer, die am Ende deutlich bessere Konditionen erzielen als zu Beginn des Prozesses. (Wichtig ist auch zu verstehen, was es bedeutet, wenn ein Bauträger oder Organisator zuerst auf Sie zukommt und eine Exklusivitätsvereinbarung vorschlägt – mehr dazu in unserem Leitfaden zur Exklusivitätsvereinbarung.)
Bauträger interessieren sich bereits für Ihr Haus? Schreiben Sie uns auf WhatsApp – sagen Sie uns, wie viele Angebote eingegangen sind, und wir melden uns bei Ihnen.
Für Bauträger: die Ausschreibungen, die die Kanzlei für die Eigentümer durchführt
Die Kanzlei berät Eigentümervertretungen in Projekten der Stadterneuerung und führt die oben beschriebene wettbewerbliche Ausschreibung durch. Je mehr seriöse Bieter teilnehmen, desto besser die Angebote für die Eigentümer – genau deshalb steht die Tür offen.
Wenn Sie eine nachgewiesene Erfolgsbilanz in der Stadterneuerung und die wirtschaftliche Stärke dafür mitbringen, senden Sie uns Ihre Angaben per E-Mail – sechs Zeilen, mehr braucht es nicht. Jede Einsendung wird mit den betreuten Projekten abgeglichen, und die Entscheidung liegt stets bei den Eigentümern.
Bauträger mit Projekten zu attraktiven Konditionen für die Käufergruppen, die die Kanzlei vertritt, können dies in derselben E-Mail angeben – auch dort vertritt die Kanzlei ausschließlich die Gruppe.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben stellen auch keinen Ersatz dafür dar. Sie sind keine Empfehlung, bestimmte Schritte zu unternehmen oder zu unterlassen. Wenden Sie sich vor jeder Entscheidung an einen auf diesem Gebiet tätigen Rechtsanwalt. Für Entscheidungen, die sich auf die vorstehenden Angaben stützen, trägt die Nutzerin oder der Nutzer die alleinige Verantwortung.
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