Stadterneuerungsprojekte sind für Eigentümer in alten Gebäuden eine ausgezeichnete Gelegenheit – und für Bauträger eine gute. Mit der Reife des Feldes traten Akteure auf den Plan, die Eigentümer in Gebäuden mit Erneuerungspotenzial zu Exklusivitätsvereinbarungen – teils sogar zu endgültigen Verträgen – bewegten, um die Projekte an Bauträger weiterzureichen. Meist bringt die Initiative der Organisatoren, der Vermittler zwischen Eigentümern und Bauträger, den erwünschten Prozess der Stadterneuerung voran. Doch entstand der Bedarf, die Eigentümer zu schützen, die mit dem Fachgebiet nicht zwangsläufig vertraut sind. Deshalb trat das Gesetz zur Stadterneuerung (Vereinbarungen zur Organisation von Geschäften) in Kraft. Also: Warum braucht man einen Organisator, wer kann einer sein, worauf sollte man achten, was ist eine Exklusivitätsvereinbarung, und wie wählt man richtig? Hier finden Sie die Antworten.
Warum ein Organisator?
Um den Prozess zu erleichtern – oder wenn Schwierigkeiten auftreten –, können Eigentümer die Beauftragung eines professionellen Organisators erwägen: etwa wenn ihnen das Fachwissen, die Zeit oder die Möglichkeit fehlt, das Projekt allein voranzutreiben. Manchmal beginnt ein einzelnes Gebäude den Prozess für sich allein, bis sich zeigt, dass es für Bauträger wirtschaftlich nicht tragfähig ist und weitere Gebäude – und deren Eigentümer – hinzukommen müssen, damit sich das Projekt rechnet. Auch dabei hilft ein Organisator. In anderen Fällen tritt der Organisator von sich aus an die Eigentümer heran.
Wer kann Organisator sein?
Organisator ist, wer mit einem Eigentümer einen Vertrag zur Organisation eines Stadterneuerungsgeschäfts schließt oder Schritte in diese Richtung unternimmt. In der Praxis sind das eine engagierte Eigentümervertretung, Unternehmen, die sich auf die Organisation von Stadterneuerungsprojekten konzentrieren, Immobilienmakler oder Bauträgergesellschaften. Üblicherweise trägt der von den Eigentümern gewählte Bauträger das volle Honorar des Organisators. Wichtig: Das Gesetz verpflichtet den Organisator, loyal, fair, transparent und in einer anerkannten Weise im Interesse der Eigentümer zu handeln und dabei seine Verpflichtungen aus dem Organisationsvertrag mit der gebotenen Sachkunde und Sorgfalt zu erfüllen; außerdem muss er ihnen Wesen und wesentliche Bestimmungen der Vereinbarung sowie deren rechtliche Folgen erklären und ihnen jede wesentliche Information unverzüglich mitteilen. (Ein Organisationsvertrag ist keine Maklertätigkeit; das israelische Maklergesetz findet auf den Organisator keine Anwendung.)
Die Exklusivitätsvereinbarung
Die Exklusivitätsvereinbarung ist die Verpflichtung, weder über die Organisation der Eigentümergemeinschaft zu verhandeln noch auf andere Weise ein Stadterneuerungsgeschäft voranzutreiben – außer mit Zustimmung des Organisators. Dieser möchte das Potenzial und die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes prüfen sowie abschätzen, wie viel Zeit er braucht, um die erforderliche Mehrheit zusammenzubringen, und bittet die Eigentümer deshalb, sich dafür für einen begrenzten Zeitraum zurückzuhalten. Manche Eigentümer gehen dabei jedoch eine einseitige, lang bindende Verpflichtung ein, aus der sie sich später nur schwer lösen können und deren Folgen ihnen nicht bewusst sind. Bevor Sie ein solches Dokument unterschreiben, sollte die Anwältin oder der Anwalt der Eigentümer es eingehend prüfen.
Kriterien für die Wahl eines Organisators
- Fundierte Kenntnisse des Immobilienrechts im Allgemeinen und der Stadterneuerung im Besonderen – Gesetze, Planungs- und Bauverfahren.
- Nachgewiesene Erfahrung mit Stadterneuerungsprojekten, belegt durch Referenzen.
- Die zwischenmenschlichen Fähigkeiten, die ein Projekt voranbringen: Glaubwürdigkeit, die Fähigkeit, Konsens herzustellen, Sorgfalt und Effizienz.
- Die Höhe des Honorars und die Meilensteine seiner Zahlung.
- Handelt der Organisator unabhängig – oder im Auftrag eines Bauträgers?
- Hat der Organisator ein persönliches Interesse am Geschäft?
- Arbeitet der Organisator mit wechselnden Bauträgern – oder stets mit denselben?
Wie wird ein Organisator bestellt?
Bevor die Organisationsvereinbarung unterschrieben wird, muss der Organisator die Eigentümer zu einer Versammlung einladen: Er kündigt sie gut sichtbar im Gebäude an und benachrichtigt außerdem jeden Eigentümer an seiner bekannten Adresse, mindestens 7 Tage im Voraus. Bei der Versammlung stellt sich der Organisator vor und legt die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen offen; im Anschluss wird ein Protokoll veröffentlicht. Erforderlich ist eine Teilnahme von mindestens 40 % der Eigentümer. Wurden diese 40 % nicht erreicht (in einem Gebäude mit mindestens 17 Wohnungen), ist eine zweite Versammlung nötig – sofern an der ersten mindestens 30 % und an der zweiten mindestens 20 % der Eigentümer teilgenommen haben.
Bereits unterschrieben und unzufrieden mit dem Organisator?
Die Exklusivitätsvereinbarung gilt nur für eine begrenzte Zeit, und das Gesetz legt Meilensteine fest, die der Organisator erreichen muss, damit die Vereinbarung in Kraft bleibt. Verpasst er sie, kann die Vereinbarung erlöschen – ohne Entschädigung für den Organisator –, und die Eigentümer können das Projekt dann selbst oder mit einem anderen Organisator oder Bauträger vorantreiben. Jede Klausel der Exklusivitätsvereinbarung, die vom Gesetz abweicht und nicht zugunsten der Eigentümer wirkt, ist in jedem Fall nichtig.
Gemeinsam effizient vorankommen
Das Geschäft betrifft Ihr Zuhause, und die Macht liegt bei den Eigentümern: Sie sind die Grundeigentümer, und ohne Ihre Zustimmung bewegt sich nichts. Unterschreiben Sie nichts überstürzt, was Sie später einschränken könnte. Vergleichen Sie Angebote, holen Sie Empfehlungen ein und sprechen Sie mit Nachbarn und Bekannten, die eine Stadterneuerung bereits hinter sich haben und mit dem Ergebnis zufrieden sind. Eine angemessene, faire Exklusivitätsvereinbarung dient beiden Seiten; die Zusammenarbeit mit einem professionellen Organisator kann ein Segen sein, wenn die Parteien einander vertrauen und der Prozess loyal und transparent abläuft. Bestellen Sie dafür bereits zu Beginn eine eigene Rechtsanwältin oder einen eigenen Rechtsanwalt für die Eigentümer, bevor Sie mit einem der Beteiligten irgendetwas unterschreiben.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall und stellt keine Empfehlung dar, bestimmte Schritte zu unternehmen oder zu unterlassen. Wenden Sie sich vor jedem Schritt an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, die oder der auf diesem Gebiet tätig ist. Für Entscheidungen, die sich auf die vorstehenden Angaben stützen, trägt die Nutzerin oder der Nutzer die alleinige Verantwortung.
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