Exklusivitätsvereinbarung in Israel: Was Eigentümer wissen müssen

Stadterneuerungsprojekte sind für Eigentümer eine ausgezeichnete Gelegenheit, für Bauträger eine gute – und auch die Gemeinden profitieren. Mit der Reife des Feldes traten Akteure auf den Plan, die Eigentümer in Gebäuden mit Erneuerungspotenzial zu Exklusivitätsvereinbarungen – teils sogar zu endgültigen Verträgen – bewegten, um die Projekte an Bauträger weiterzureichen. Zum Schutz der Eigentümer, die über dieses Wissen und diese Erfahrung meist nicht verfügen, trat 2017 das Gesetz zur Stadterneuerung (Vereinbarungen zur Organisation von Geschäften) in Kraft. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die Exklusivitätsvereinbarung, bevor Sie unterschreiben.

Was ist eine Exklusivitätsvereinbarung?

Die Exklusivitätsvereinbarung ist die Verpflichtung, weder über die Organisation der Eigentümergemeinschaft zu verhandeln noch auf andere Weise ein Stadterneuerungsgeschäft voranzutreiben – außer mit Zustimmung des Organisators, des Vermittlers zwischen Eigentümern und Bauträger. Der Organisator möchte Zeit und Mittel in die Suche nach einem Bauträger und den Aufbau der erforderlichen Mehrheit investieren und bittet die Eigentümer deshalb, sich für einen begrenzten Zeitraum zurückzuhalten. Manche Eigentümer gehen dabei jedoch eine einseitige Verpflichtung ein, die sie über eine lange Zeit bindet und aus der sie sich später nur schwer lösen können. Bevor Sie ein solches Dokument unterschreiben, sollten Sie sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen, die oder der Eigentümer bei der Stadterneuerung vertritt.

Vor der ersten Unterschrift: die Eigentümerversammlung

Bevor eine Exklusivitätsvereinbarung unterschrieben wird, muss der Organisator die Eigentümer zu einer Versammlung einladen und ihnen das Vorhaben erklären. Dabei legt er offen: das Wesen der Vereinbarung und die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes; ob er im Auftrag eines Bauträgers handelt; sein Honorar, soweit zu diesem Zeitpunkt bekannt; ein etwaiges persönliches Interesse am Geschäft; ob ein Eigentümer des Gebäudes selbst in seinem Auftrag handelt; sowie Informationen zur staatlichen Behörde für Stadterneuerung, zur dortigen Beschwerdestelle für Eigentümeranliegen und, sofern vorhanden, zur städtischen Erneuerungsstelle. Verlangen mindestens 20 % der anwesenden Eigentümer eine Übersetzung, muss die Vereinbarung zusätzlich ins Amharische, Russische oder Arabische übersetzt werden. Seiner Einberufungspflicht ist der Organisator nachgekommen, wenn er die Versammlung mindestens 7 Tage im Voraus ankündigt und die Ankündigung gut sichtbar am oder im Gebäude aushängt. Hinzu kommen mindestens 40 % Teilnahme unter den Eigentümern – Sozialwohnungen zählen dabei nicht mit –, ebenso wie ein Protokoll mit dem Versammlungstermin, das den Eigentümern übergeben wird. In Gebäuden mit mindestens 17 Wohnungen genügen auch zwei Versammlungen mit zusammen 40 % Teilnahme, sofern mindestens 30 % bei der ersten und mindestens 20 % bei der zweiten Versammlung dabei waren.

Was die schriftliche Exklusivitätsvereinbarung enthalten muss

die Angaben zum Organisator;
den Unterzeichnungstermin und den maßgeblichen Stichtag;
die Klarstellung, dass die Gegenleistung für die Eigentümer im Geschäft mit dem gewählten Bauträger festgelegt wird – nicht in der Exklusivitätsvereinbarung;
die Verpflichtungen des Organisators: einen Bauträger zu finden, der die Stadterneuerung durchführen kann, und auf den Abschluss des Organisationsvertrags mit den übrigen Eigentümern des Gebäudes hinzuwirken;
die Verpflichtung, loyal, fair und nach anerkannter Praxis im Interesse der Eigentümer zu handeln.
ob er im Auftrag eines Bauträgers handelt;
ein etwaiges persönliches Interesse am Geschäft;
die Geltungsdauer der Exklusivitätsvereinbarung;
wie sich die Eigentümer an die Beschwerdestelle für Eigentümeranliegen wenden können.

Der Organisator muss integer handeln: Treue- und Sorgfaltspflichten

Vertraulichkeit: Informationen, die der Organisator von einem Eigentümer erhält, darf er ohne dessen Zustimmung weder offenlegen noch nutzen – Ausnahmen gelten nur kraft Gesetzes oder gerichtlicher Anordnung.
Fair Play: Der Organisator handelt loyal, fair und nach anerkannter Praxis im Interesse der Eigentümer und legt ihnen jede wesentliche Information zum Geschäft offen. Angeforderte Informationen erhalten die Eigentümer so früh wie möglich, spätestens jedoch innerhalb von 7 Tagen nach der Anfrage.
Was unterschreibe ich da?: Vor der Unterschrift muss der Organisator den Eigentümern das Wesen der Vereinbarung und ihre rechtlichen Folgen erklären und ihnen eine Kopie zusammen mit dem Versammlungsprotokoll aushändigen.

Wie lange gilt die Exklusivitätsvereinbarung bei Abriss und Neubau (Pinui-Binui)?

Die Exklusivitätsvereinbarung für ein Abriss-und-Neubau-Projekt gilt zunächst 6 Monate ab dem maßgeblichen Stichtag. Diese Frist verlängert sich auf 18 Monate, wenn der Organisator innerhalb der 6 Monate eine Exklusivitätsvereinbarung erreicht: mit mindestens 50 % der Eigentümer in einem Gebäude mit bis zu 16 Wohnungen, mit mindestens 40 % oder mindestens 8 Eigentümern – je nachdem, was mehr ist – in einem Gebäude mit 17 oder mehr Wohnungen, oder mit mindestens 35 % in einem Gebäude mit 36 oder mehr Wohnungen. Auf 24 Monate verlängert sie sich, wenn der Organisator innerhalb der 18 Monate ab dem maßgeblichen Stichtag einen Organisationsvertrag mit mindestens 67 % der Eigentümer unterzeichnet oder sein Bauträger mit den Unterzeichnern der Exklusivitätsvereinbarung Abriss-und-Neubau-Verträge schließt. Geht innerhalb dieser 24 Monate bei einer Planungsbehörde ein vom Organisator eingereichter Plan zum Abriss und Neubau ein, gilt die Vereinbarung bis 4 Jahre nach Eingang des Plans – sofern der Plan eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung ermöglicht. Wird der Plan innerhalb dieser 4 Jahre öffentlich ausgelegt, verlängert sich die Geltungsdauer auf 5 Jahre ab Eingang des Plans.

Und bei TAMA 38 (Erdbebenertüchtigung)?

Die anfängliche Geltungsdauer beträgt 6 Monate. Sie verlängert sich auf 12 Monate, wenn der Organisator innerhalb dieser Zeit die Unterschriftenschwelle erreicht: 50 % der Eigentümer in Gebäuden mit bis zu 16 Wohnungen, oder 40 % beziehungsweise mindestens 8 Eigentümer in Gebäuden mit 17 oder mehr Wohnungen. Auf 18 Monate verlängert sie sich, wenn der Organisator innerhalb von 12 Monaten ab dem maßgeblichen Stichtag mit mindestens 80 % der Eigentümer eine Vereinbarung schließt oder sein Bauträger mit mindestens 33 % der Unterzeichner der Exklusivitätsvereinbarung Verstärkungsverträge abschließt. Und auf 36 Monate, wenn ein vom Organisator eingereichter Bauantrag innerhalb von 18 Monaten beim örtlichen Planungsausschuss eingeht.

Zwingendes Recht (unabdingbar) – und nur zugunsten der Eigentümer

Jede Abweichung vom Gesetz, die nicht zugunsten eines Eigentümers wirkt, ist nichtig – etwa eine längere Exklusivitätsfrist, als das Gesetz sie vorsieht. Macht der Anteil an Sozialwohnungen im Gebäude bis zu 40 % aus, werden die genannten Schwellenwerte nur anhand der übrigen, nicht-öffentlichen Wohnungen berechnet.

Wie lösen Sie sich von einem Organisator?

Ein Organisationsvertrag, der nicht schriftlich geschlossen wurde oder den Unterzeichnungstermin beziehungsweise den maßgeblichen Stichtag nicht nennt, ist nichtig.
Verpasste Meilensteine: Treibt der Organisator das Projekt nicht entsprechend den gesetzlichen Meilensteinen voran, kann die Beschwerdestelle den Eigentümern bestätigen, dass die Exklusivitätsvereinbarung erloschen ist.
Über das Gesetz hinaus: Prüfen Sie die Vereinbarung auf Ausstiegsklauseln – noch besser, verhandeln Sie schon vor der Unterschrift einen Ausstiegsmechanismus mit klaren Bedingungen für den Fall, dass Ziele verfehlt werden, sowie ein vorab vereinbartes Verfahren zur Streitbeilegung, etwa durch eine Mediatorin oder einen Mediator.
Einvernehmliche Aufhebung: Manchmal einigen sich die Parteien schlicht auf die Aufhebung der Vereinbarung – legen Sie Ihre Gründe dar und verhandeln Sie.
Weigert sich der Organisator, lassen Sie sich von einer im Bereich Stadterneuerung erfahrenen Rechtsanwältin oder einem entsprechenden Rechtsanwalt zu Ihren Möglichkeiten beraten – bis hin zur staatlichen Behörde für Stadterneuerung oder, wenn nötig, den Gerichten.
Verbünden Sie sich: Prüfen Sie, ob andere Eigentümer die Vereinbarung ebenfalls beenden möchten – je mehr Eigentümer mitziehen, desto stärker Ihre gemeinsame Position. Bewahren Sie sämtliche Korrespondenz und Unterlagen zum Projekt und zu Ihren Bemühungen um eine Aufhebung auf; eine geordnete Dokumentation hilft in jedem späteren Verfahren.

Warum überhaupt auf die gesetzlichen Vorgaben pochen, wenn die Gründe für eine Aufhebung so eng gefasst sind? Erstens: Das Gesetz ist das Gesetz. Zweitens, das Risiko: In einem Verfahren gegen einen nicht zustimmenden Eigentümer wird ein aufmerksamer Gegner nur zu gern zeigen, dass der Prozess nicht ordnungsgemäß ablief. Und ein Organisator oder Bauträger möchte seinen guten Ruf schützen – die Treue- und Fairnesspflichten sind der Maßstab, an dem er sich messen lassen muss.

Eine angemessene, faire Exklusivitätsvereinbarung dient beiden Seiten – wenn Vertrauen, Loyalität und Transparenz das Verhältnis prägen. Damit das gelingt, sollten Eigentümer schon zu Beginn eine eigene Rechtsanwältin oder einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen, bevor sie mit einer der beteiligten Parteien etwas unterschreiben. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben sind eine erste Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenden Sie sich vor jedem Schritt an eine in diesem Bereich tätige Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt.

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