Nach dem Anwalt der Eigentümer und dem Organisator lernen Sie heute die nächste Fachperson kennen, die sich lohnt: den Bauüberwacher. Warum er wichtig ist, wo er im Ablauf ansetzt, worauf es ankommt – und was ist mit weiteren Beratern? Hier sind die Antworten.
Warum sich das lohnt
Bei den Verhandlungen mit dem Bauträger ist es üblich – und klug –, auch die Leistungen eines Bauüberwachers im Auftrag der Eigentümer einzubeziehen. Er vertritt die Eigentümer von der Planung über die Bauphase bis zur Übergabe der neuen Wohnungen und während des Gewährleistungsjahres (Bedek-Jahr). Der Anwalt der Eigentümer unterstützt die Eigentümervertretung dabei, den Bauüberwacher gleich nach deren eigener Bestellung auszuwählen; danach arbeiten beide während des gesamten Projekts zusammen. Der Bauüberwacher ist bereits bei den Verhandlungen mit dem Bauträger dabei und hilft, die Ausschreibung vorzubereiten und die eingehenden Angebote zu prüfen – Pläne, Baubeschreibungen und die im Vertrag festgelegten Regelungen. Im Kern ist der Bauüberwacher die Fachperson für Bau und Baubeschreibung: Er erstellt eine fachgerechte Baubeschreibung für die neuen Wohnungen der Eigentümer und überwacht die Bauausführung anhand des Vertrags, der Baubeschreibung und der Pläne.
1 · Die Planungsphase
- Er unterstützt den Anwalt der Eigentümer dabei, die Ausschreibung an die Bauträger vorzubereiten.
- Er erstellt die technische Baubeschreibung des Projekts – ein fester Bestandteil jedes Bauträgerangebots und Voraussetzung für den Abschluss des Vertrags.
- Die Baubeschreibung ist schon in diesem frühen Stadium entscheidend, weil sie Teil der Verpflichtungen des Bauträgers für die neuen Wohnungen wird: Baumaterialien, eine Preisliste für Sonderwünsche, Gutschriften, Qualitätskontrolle, Auswahl der Lieferanten.
2 · Die Bauphase
- Bauüberwachung und technische Kontrolle vor Ort: Der Bauüberwacher prüft die Baustelle regelmäßig auf Qualität, Materialien, Sicherheit und die Einhaltung der Normen sowie darauf, ob der Bauträger den Zeitplan und die anfänglichen Zusagen einhält.
- Er informiert die Eigentümer und ihren Rechtsanwalt laufend über den Baufortschritt.
3 · Übergabe und Gewährleistungsjahr
- Gemeinschaftsflächen: Der Bauüberwacher begleitet die Eigentümer bei der Abnahme der gemeinschaftlichen Flächen des Gebäudes und erstellt einen Bericht zu den Punkten, die Aufmerksamkeit erfordern.
- Vorabnahmeprotokoll: Er begleitet jeden Eigentümer bei der Vorabnahme der neuen Wohnung und erstellt einen Bericht mit den Mängeln und Lücken, die vor der Übergabe zu beheben sind.
- Übergabeprotokoll (Schlüsselübergabe): Er begleitet jeden Eigentümer im Moment der Übergabe selbst.
Kriterien für die Auswahl des Bauüberwachers
- Nachgewiesene Erfahrung als Bauüberwacher in Erneuerungsprojekten – nach Projekttyp (Verstärkung nach TAMA 38/1, Abriss und Neubau nach TAMA 38/2 oder Pinui-Binui), Anzahl der Wohneinheiten und Projektstatus.
- Die tatsächliche personelle Ausstattung, die der Bauüberwacher für das Projekt einsetzen wird.
- Referenzen früherer Auftraggeber sowie die Bauträger, für die der Bauüberwacher ebenfalls tätig ist.
- Eine gültige Berufshaftpflichtversicherung, ein etwaiges persönliches Interesse am Geschäft, das Honorar und die Verfügbarkeit.
Weitere Berater
- Versicherungsberater: Der Erneuerungsvertrag umfasst eine Versicherung für die Risiken des Projekts, einschließlich Personen- und Sachschäden bei Eigentümern und Dritten; die Versicherungsklausel verdient eine Fachperson, die sich in diesem Bereich auskennt.
- Weitere Fachleute: Da Erneuerungsprojekte üblicherweise vollständig vom Bauträger finanziert werden und die Wirtschaftlichkeit mancher Projekte knapp bemessen ist, sollten Sie den Nutzen jedes zusätzlichen Beraters gegen die Tragfähigkeit des Projekts abwägen.
Auf der Baustelle behält der Bauüberwacher der Eigentümer das Bauunternehmen im Blick. Taucht ein Problem auf, zieht er den Anwalt der Eigentümer hinzu, der es mit dem Bauträger klärt. Die Kanzlei Gottlib, eine israelische Kanzlei für Stadterneuerung, vertritt Wohnungseigentümer von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall und stellt keine Empfehlung dar, bestimmte Schritte zu unternehmen oder zu unterlassen. Wenden Sie sich vor jedem Schritt an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, die oder der auf diesem Gebiet tätig ist. Für Entscheidungen, die sich auf die vorstehenden Angaben stützen, trägt die Nutzerin oder der Nutzer die alleinige Verantwortung.
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