Pinui-Binui: Ihr Anwalt auf der Seite der Wohnungseigentümer

Das Honorar des Anwalts der Wohnungseigentümer trägt der Bauträger, als Teil des Nettogeschäfts: Sämtliche Projektkosten liegen beim Bauträger. Den Mandatsvertrag schließen Sie, die Wohnungseigentümer, und der Bauträger zahlt nach den Meilensteinen, die im Geschäft festgelegt sind. Verpflichtet bleibt der Anwalt allein Ihnen.

Ein Wohnungseigentümer hat bei Pinui-Binui Anspruch auf einen eigenen Anwalt, der allein ihm verpflichtet ist, auf die Entscheidung über das Angebot in der Versammlung, auf eine neue Wohnung, deren Beschreibung im Vertrag steht, auf eine Übergangswohnung während der Bauzeit, auf Bürgschaften für jede einzelne Verpflichtung und auf die gesetzlichen Fristen für das Geschäft (§ 1D). Wurde einem Eigentümer ab 70 keine der Alternativen zur Gegenleistungswohnung angeboten, oder einem Eigentümer ab 75 nicht ausdrücklich die Alternative, bei der er selbst wählt, gilt seine Ablehnung nicht als unangemessen.

Ein Verfahren der Stadterneuerung in Israel, bei dem ein Komplex aus mehreren alten Gebäuden abgerissen und größer neu gebaut wird. Die Wohnungseigentümer ziehen in eine Mietwohnung, die der Bauträger bezahlt, und kehren in eine neue Wohnung im neuen Gebäude zurück. Der Bauträger finanziert alles über die zusätzlichen Wohnungen, die er baut und verkauft. Geregelt ist das Verfahren im Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006; es gilt in einem Komplex, den der Staat ausgewiesen hat.

Am Vergleich mit weiteren Angeboten. Der Anwalt der Wohnungseigentümer führt eine Bauträgerausschreibung durch: Mehrere Bauträger erhalten dieselben Angaben zum Gebäude und reichen Angebote ein, und die Angebote werden in einer einzigen Tabelle mit Gegenleistung, Bürgschaften und Zeitplan verglichen. Ein Angebot, das allein dasteht, lässt sich nicht beurteilen. Erst neben anderen zeigt sich, was es wert ist. Zwischen den Angeboten entscheiden die Wohnungseigentümer in der Versammlung.

Liegt das Gebäude in einem ausgewiesenen Komplex, wird zuerst geprüft, ob die Mehrheit auch ohne seine Unterschrift erreicht ist, und zwar auf beiden Ebenen des Gesetzes. Ist sie erreicht, entscheidet das Gericht über einen Eigentümer, der ohne sachlichen Grund ablehnt, und die Mehrheit kann weitermachen. Eine Ablehnung aus Gründen, die das Gesetz anerkennt, ist berechtigt. Mehr dazu im Beitrag zur berechtigten Ablehnung.

Nach § 1D des Pinui-Binui-Gesetzes muss die Hälfte der Wohnungseigentümer innerhalb von zwei Jahren nach der ersten Unterschrift unterschrieben haben, drei Fünftel innerhalb von vier Jahren, und ein detaillierter Plan muss innerhalb von viereinhalb Jahren eingereicht werden. Bei einem Komplex mit 120 oder mehr Einheiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr. Ist das nicht geschehen, kann die Mehrheit aller Wohnungseigentümer im Gebäude, ob sie unterschrieben haben oder nicht, in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass die Unterzeichner zurücktreten dürfen; sobald der Beschluss mitgeteilt ist, kann jeder zurücktreten, der unterschrieben hat. Der Vertrag selbst legt außerdem die aufschiebenden Bedingungen und ihre Fristen fest.

Jede Seite des Geschäfts hat ihren eigenen Anwalt. Der Anwalt des Bauträgers sorgt dafür, dass der Vertrag dem Bauträger dient. Der Anwalt der Wohnungseigentümer wird von Ihnen gewählt, schließt den Mandatsvertrag mit Ihnen und ist allein Ihnen verpflichtet, auch wenn der Bauträger sein Honorar zahlt. Die Kanzlei vertritt im selben Projekt nicht den Bauträger.

Ein Vertrag mit einem Organisator ist nicht das Geschäft mit dem Bauträger. Er regelt nur das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Organisator. Nach dem israelischen Gesetz zur Stadterneuerung (Vereinbarungen zur Organisation von Geschäften), 5777-2017, erlischt er zu festen Zeitpunkten, wenn der Organisator nicht vorankommt: im Regelfall nach sechs Monaten; längere Fristen gelten nur, wenn Unterschriften in dem gesetzlich festgelegten Umfang gesammelt wurden oder der Plan bei der Planungsbehörde zur Prüfung angenommen wurde (§ 5). Ein Organisatorenvertrag, der nicht schriftlich geschlossen wurde oder in dem das Datum der Unterzeichnung oder der Stichtag fehlt, ist nichtig (§ 3(b)). Bringen Sie den Vertrag zum Anwalt der Eigentümer. Er sagt Ihnen, wo Sie auf der Zeitachse stehen.

In ganz Israel. Die Kanzlei vertritt Wohnungseigentümer in Pinui-Binui-Projekten unter anderem in Rechovot, Jerusalem, Netivot und Eilat. Versammlungen und Besprechungen finden bei Ihnen statt, im Gebäude oder zu Hause, und ebenso die Unterschrift.