Auszug bei der Stadt­erneuerung: Was Sie vorher sichern müssen

Viele halten die Baugenehmigung für das Signal zum Auszug. Dieser Irrtum kann teuer werden. Als israelische Kanzlei prüfen wir die entscheidenden Bedingungen, bevor Sie den ersten Karton packen.

Neben der Baugenehmigung ist die Projektfinanzierung durch die Bank der Sauerstoff des Projekts. Nach dem israelischen Wohnungskaufgesetz (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern) von 1974 und nach der strengen Praxis, die wir anwenden, ziehen Sie erst aus, wenn eine unterschriebene, aktive geschlossene Projektfinanzierung vorliegt. Warum das entscheidend ist: Bei einer geschlossenen Finanzierung läuft das Projekt über ein eigenes, geschlossenes Projektkonto, das ein von der Bank bestellter Prüfingenieur überwacht (der sogenannte „Nullbericht“), sodass Ihr Geld – und das der künftigen Käufer – nicht in andere Projekte des Bauträgers abfließen kann.

• Eine erweiterte Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz in Höhe des Werts der neuen Wohnung – eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, zahlbar also, ohne dass ein komplexer rechtlicher Schaden nachgewiesen werden muss. Wir sorgen dafür, dass sie noch vor dem Auszug treuhänderisch bei der Rechtsvertretung der Eigentümer hinterlegt wird und am Tag des Auszugs wirksam wird. Nach dem reinen Gesetzestext sind die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme vage und schwer nachzuweisen – ein Marktversagen, das wir früh erkannt haben. In den Projekten, in denen wir die Eigentümer vertreten, verlangen wir von den Bauträgern deshalb schon in der Ausschreibungsphase eine erweiterte Bürgschaft mit mindestens 2 festgelegten Inanspruchnahmegründen. Zum Beispiel: Der Bauträger stellt die Bauarbeiten für längere Zeit ein, beginnt nicht innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau oder übergibt die neuen Wohnungen später als vereinbart – wobei jede dieser Fristen in den Verhandlungen festgelegt wird. Jeder dieser Fälle berechtigt dann zur Inanspruchnahme der erweiterten Bürgschaft.
• Eine Mietgarantie auf erstes Anfordern und ohne Bedingungen, die die Miete während der gesamten Bauzeit absichert. Wir bestehen auf einem Sicherheitspolster: Die Bürgschaft sinkt nicht mit der letzten Zahlung auf null, sondern behält einen Restbetrag – meist in Höhe von 12 Monatsmieten – für den Fall, dass sich die Übergabe über die Karenzzeit hinaus verzögert.
• Eine Bürgschaft für Steuern und Abgaben, auf erstes Anfordern und ohne Bedingungen, die die israelische Wertzuwachssteuer (Mas Schewach), die Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa), Planungsmehrwertabgaben (Heitel Haschbacha) und Ähnliches abdeckt.
• Eine Bürgschaft für die Rechtskosten, damit die Anwaltshonorare und Verfahrenskosten selbst dann abgesichert sind, wenn die Eigentümer die erweiterte Bürgschaft nach dem Wohnungskaufgesetz tatsächlich in Anspruch nehmen müssen.

Ist Ihre jetzige Wohnung mit einer Hypothek belastet, verstößt ihr Abriss ohne Zustimmung der Bank gegen den Darlehensvertrag. Ihr Schritt gegenüber der eigenen Bank ist die Fortführung der Finanzierung: das Dokument, das Ihre ursprünglichen Kreditkonditionen – samt der günstigen Zinsen von damals – erhält und die Belastung von der abgerissenen Wohnung zunächst auf die Zwischensicherheit, die erweiterte Bürgschaft, und schließlich auf die neue Wohnung überträgt. Der Schritt des Bauträgers gegenüber der finanzierenden Bank des Projekts ist die Freistellungserklärung – das wichtigere Dokument, das viele zu verlangen vergessen. Die finanzierende Bank belastet das gesamte Grundstück und Projekt zu ihren Gunsten; in der Freistellungserklärung erklärt sie, dass Ihre künftige Wohnung von dieser Gesamtbelastung ausgenommen ist. Ohne dieses Dokument könnte die Bank bei einer Insolvenz des Bauträgers das gesamte Projekt verwerten, um dessen Schulden zu decken, und Ihre Wohnung ginge in der allgemeinen Schuldenmasse unter. Die Freistellungserklärung stellt sicher, dass Ihre Rechte den Rechten der Bank des Bauträgers vorgehen.

Die Miete ist der wirtschaftliche Ersatz für Ihr Eigentum – kein Entgegenkommen des Bauträgers. In einem von Inflation geprägten Umfeld ist eine Klausel mit fester Miete eine Verlustklausel. Das fordern wir für unsere Mandanten:

• Eine aktuelle Bewertung: Verlassen Sie sich nicht auf einen Betrag, der in einem vor fünf Jahren unterschriebenen Vertrag festgeschrieben wurde. Der von den Eigentümern bestellte Gutachter bewertet die Miete kurz vor dem tatsächlichen Auszug – oder es gilt ein bestehender Mietvertrag, je nachdem, welcher Wert höher ist.
• Ein Schutzaufschlag: Üblich sind 5–15 % über dem Marktpreis, soweit die Projektwirtschaftlichkeit dies zulässt. Das gibt den Eigentümern Spielraum für eine renovierte Wohnung oder einen Aufschlag für einen kurzfristigen Mietvertrag, dazu einen eigenen Zuschlag für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung.
• Doppelte Indexierung: Die Miete wird alle 12 Monate entweder an den Verbraucherpreisindex oder an eine vereinbarte jährliche Steigerung von üblicherweise rund 5 % angepasst – je nachdem, was höher ausfällt.
• Die Steuerbefreiung: Nach den Richtlinien der Steuerbehörde und Kapitel 5-4 des israelischen Grundstückssteuergesetzes (Chok Misui Mekarke'in) ist die vom Bauträger gezahlte Miete bis zu den gesetzlichen Höchstbeträgen einkommensteuerfrei – auch dann, wenn Sie eine weitere Wohnung als Kapitalanlage besitzen. Wir sorgen dafür, dass die Formulierung des Vertrags diese Befreiung nicht gefährdet.
• Ein Karenzmechanismus: Ist die neue Wohnung baulich fertig, fehlt aber noch die Bezugsfertigkeitsbescheinigung (Tofes 4), könnte der Bauträger behaupten, sie sei bereits „bewohnbar“, und die Zahlungen einstellen. Wir verankern vertraglich, dass die Miete bis zur vollständigen rechtlichen Übergabe und dem dauerhaften Anschluss an Strom, Wasser und Gas weiterläuft.
• Entschädigung bei verspäteter Übergabe (Novelle 9 zum Wohnungskaufgesetz): Verzögert sich die Übergabe um mehr als einen Monat, erhalten Sie ab dem zweiten Monat eine Entschädigung in Höhe der Miete für die neue Wohnung, wie sie der von den Eigentümern bestellte Gutachter festsetzt; vom 5. bis zum 10. Monat sind es 125 %, ab dem 11. Monat 150 % – jeweils einschließlich angebrochener Monate.

Hinter den Verträgen stehen Menschen. Die Erfahrung zeigt: Wer mit der „weichen Seite“ sorgfältig umgeht, vermeidet unnötige Streitigkeiten und Ansprüche.

• Die Alternativen, die das Gesetz Eigentümern ab 70 Jahren vorbehält, gehören in den Vertrag (wurden sie nie angeboten, gilt die Ablehnung eines älteren Eigentümers nicht als unangemessen): der Kauf einer neuen Wohnung zum Wert der Ersatzwohnung, der Umzug in eine Seniorenresidenz mit Auszahlung der Differenz in bar, eine kleinere Ersatzwohnung mit Auszahlung der Differenz, und Ähnliches – alles bereits vor dem Auszug geregelt.
• Praktische Hilfe: In den Verträgen, die wir aufsetzen, finanziert der Bauträger für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung das Verpacken, Ausladen und die vollständige Organisation des Umzugs.
• Organisatorische Hilfe: Wir verlangen vom Bauträger einen Makler, der eine passende Übergangswohnung findet – mit Aufzug, in der Nähe der bisherigen Wohnung und öffentlicher Verkehrsmittel und mit den nötigen Anpassungen –, dazu rechtliche Unterstützung beim Abschluss des Übergangsmietvertrags.
• Frühzeitige Erfassung und Lösungen für den Einzelfall: eine persönliche Begleitung am Umzugstag, Hilfe beim Packen, ein eigener Transport. Das ist menschlich richtig – und der Schlüssel, um Verzögerungen durch einen in letzter Minute nicht zustimmenden Eigentümer zu vermeiden.

Geben Sie sich nicht mit E-Mails zufrieden. Sinnvoll ist ein eigener Termin, persönlich oder per Zoom, der ausschließlich dem Auszug gewidmet ist: der genaue Zeitplan, der Ansprechpartner des Umzugsunternehmens und die Übergabe des Willkommens- und Abschiedspakets. Das Ziel: den Eigentümern in die Augen zu sehen und ihnen das Gefühl zu geben, die Lage im Griff zu haben.

• Eine Checkliste für die Abmeldungen: Telefonnummern und Hotlines für Strom, Wasser, Gas, die Gemeindeabgaben (Arnona) und Internet, mit dem genauen Zeitpunkt zum Abmelden – nicht zu früh und nicht zu spät.
• Formulare zur Adressänderung: schnelle Links zum Innenministerium und zur Postnachsendung der israelischen Post.
• Der Mietfahrplan: ein einseitiges Merkblatt – wann die erste Zahlung eingeht, wohin, und was zu tun ist, wenn sie ausbleibt.

Der größte Fehler ist, wenn Eigentümer bei jeder kleinen Frage den Projektingenieur oder den Anwalt anrufen. Wir sorgen dafür, dass der Bauträger eine eigene Stelle einrichtet – eine Koordinatorin oder einen Koordinator für die Eigentümer –, deren einzige Aufgabe Fragen wie „Wo sind meine Kartons?“ sind. Kluge Kommunikation bedeutet: eine ruhige, offizielle WhatsApp-Gruppe nur für Ankündigungen, daneben ein offener Kanal zur Koordinationsstelle für persönliche Fragen.

Der Auszug verstreut die Nachbarn in alle Richtungen – und löst manchmal eine Hausgemeinschaft auf, die über Jahrzehnte gewachsen ist.

• Unsere Empfehlung: Wir regen Eigentümervertretung und Bauträger dazu an, einen Abschied vom alten Haus zu veranstalten (ein gemeinsames Foto vor dem Gebäude, bevor es abgerissen wird) und es während der Bauzeit zur festen Gewohnheit zu machen, die Eigentümer einmal im Quartal auf den neuesten Stand zu bringen. Das hält die Nachbarn zusammen – und macht die Rückkehr in das neue Haus in einigen Jahren deutlich leichter.