Nach dem Bebauungsplan (TABA) erreicht ein Stadterneuerungsprojekt einen Meilenstein, der oft darüber entscheidet, ob es überhaupt zustande kommt: die Ausweisung (hachraza). Sie regelt die steuerlichen Vorteile des Projekts und den Umgang mit nicht zustimmenden Eigentümern – und bestimmt in der Praxis einen Großteil seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Wer sie versteht, kann als Bauträger, Eigentümer oder Investor mit mehr Sicherheit planen.
Was ist die Ausweisung?
Die Ausweisung ist ein rechtlicher Schritt, mit dem ein bestimmter Gebäudekomplex offiziell zum Komplex für Abriss und Neubau (Pinui-Binui) oder für bauliche Verdichtung erklärt wird. Damit erhält das Projekt einen gesetzlichen Status und erschließt sich Steuervorteile und weitere Vergünstigungen. Ein einzelnes Haus im Schaked-Verfahren wird gar nicht ausgewiesen: Seine Steuervorteile ergeben sich unmittelbar aus dem Grundstückssteuergesetz.
Die zwei Ausweisungswege bei Pinui-Binui
- Der Bauträgerweg (eingebürgert hat sich der Name „Steuerweg“): Der Bauträger beantragt bei der staatlichen Behörde für Stadterneuerung die Ausweisung des Komplexes – und mit ihr kommen die erheblichen Steuervorteile, die die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts erst schaffen. Seit dem 18. November 2021 gibt es nur noch eine Ausweisung, nach dem Gesetz über die staatliche Behörde für Stadterneuerung; die beiden Wege unterscheiden sich allein darin, wer den Antrag stellt, und die Vorteile sind dieselben.
- Der kommunale Weg: Die Gemeinde initiiert das Verfahren und beantragt die Ausweisung selbst – das bringt staatliche Unterstützung, Ressourcen, fachliche Instrumente und Steuervorteile und ermöglicht groß angelegte Projekte, die auf die Bedürfnisse der Gemeinschaft zugeschnitten sind.
Warum die Ausweisung zählt: sieben Effekte
- Rechtliche, planerische und wirtschaftliche Sicherheit: Ein klarer Rahmen stärkt das Vertrauen aller Beteiligten.
- Steuervorteile für die Eigentümer: Befreiung von der Wertzuwachssteuer (Mas Schewach) beim Verkauf der bestehenden Rechte an den Bauträger unter den gesetzlichen Voraussetzungen, im Austausch gegen die neue Wohnung; Befreiung von der Grunderwerbsteuer (Mas Rechischa) beim Erhalt der neuen Wohnung; und in der Regel ein Nullsteuersatz bei der Mehrwertsteuer darauf.
- Steuervorteile für den Bauträger: Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer beim Erwerb der Rechte, Erleichterungen bei der Einkommensteuer und die Möglichkeit, Ausgaben gegenzurechnen, Erleichterungen und Stundung bei der Mehrwertsteuer auf die Tauschwohnungen und die Bauleistungen sowie Erleichterungen bei der Planungsmehrwertabgabe (Heitel Haschbacha) – oft der Unterschied zwischen einem Projekt, das sich rechnet, und einem, das es nicht tut.
- Schnellerer Fortschritt: Ausgewiesene Komplexe genießen bei der Gemeinde und den Planungsbehörden häufig Vorrang.
- Institutionelle Unterstützung: fachliche, rechtliche und planerische Hilfe durch die staatliche Behörde für Stadterneuerung und die Gemeinde.
- Eine gestärkte qualifizierte Mehrheit und wirksame Mittel gegen unbegründete Weigerungen: Die Mehrheit kann gerichtlich beantragen, einen nicht zustimmenden Eigentümer ohne sachlichen Grund zum Beitritt zu verpflichten – und ihm die durch die Verzögerung entstandenen Schäden aufzuerlegen.
- Besserer Zugang zu Finanzierung: Ausgewiesene Projekte gelten als staatlich abgesichert, was öffentliche und private Finanzierung erleichtert und den Verkauf der Wohnungen durch den Bauträger beschleunigt.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Ausweisungsantrag
- Planung: ein detaillierter Bebauungsplan, der von der zuständigen Planungsbehörde zur öffentlichen Einsichtnahme ausgelegt wurde und den Abriss oder die bauliche Verdichtung von mindestens 24 bestehenden Wohneinheiten ermöglicht – zugunsten eines Neubaus im Umfang der doppelten Zahl der bestehenden Einheiten oder von mindestens 70 Einheiten, je nachdem, was mehr ist.
- Pinui-Binui-Vereinbarungen: Der Bauträger hat Verträge mit einer qualifizierten Mehrheit geschlossen – Eigentümern von mindestens 2/3 der Wohnungen im Pinui-Binui-Komplex (allen Gebäuden, die die Vereinbarung umfasst) sowie, in jedem Gebäude, von mindestens 3/5 der Wohnungen und mehr als der Hälfte des mit ihren Wohnungen verbundenen Gemeinschaftseigentums (bei einem Gebäude mit 4 oder 5 Wohnungen: mindestens 3 Wohnungen und mehr als 2 Eigentümer).
- Die Position der Gemeinde: Die Gemeinde hat der Ausweisung zugestimmt, oder die Voraussetzungen von § 14(a1) des Gesetzes über die staatliche Behörde für Stadterneuerung sind erfüllt.
Die fünf Schritte der Ausweisung
- 1Projektinitiierung: durch die Eigentümer oder einen Bauträger, verbunden mit der Bildung der qualifizierten Mehrheit.
- 2Antragstellung bei der staatlichen Behörde für Stadterneuerung: Angaben zum Komplex, der vorgeschlagene Entwicklungsplan und die erforderlichen Unterlagen.
- 3Prüfung und vorläufige Genehmigung: Die Behörde prüft die wirtschaftliche, planerische und soziale Tragfähigkeit; für die Steuervorteile kann eine vorläufige Genehmigung beantragt werden, die eine Meldung an die Steuerbehörde ermöglicht, um den Zeitpunkt der Steuerpflicht hinauszuschieben. Sie führt jedoch nicht zwingend zur späteren Ausweisung.
- 4Die Ausweisung selbst: Sie wird amtlich veröffentlicht und macht den neuen Status des Komplexes bekannt.
- 5Genehmigungen und Umsetzung: Baugenehmigungen, Bürgschaften, aufschiebende Bedingungen, Umzug der Bewohner, Abriss und Neubau.
Fazit
Die Ausweisung verschafft dem Projekt einen rechtlichen und planerischen Rahmen sowie die Steuervorteile, die es überhaupt erst ermöglichen: für Investoren ein Umfeld mit geringerem Risiko und größerer Sicherheit; für Eigentümer nicht nur eine neue Wohnung, sondern auch eine erneuerte Nachbarschaft und einen steigenden Immobilienwert. Wer die entscheidenden Etappen versteht – die Ausweisung an vorderster Stelle –, kann das Projekt umsichtig und mit Zuversicht führen.
Wir stehen Ihnen bei der Stadterneuerung zur Seite, damit Ihre Interessen gewahrt bleiben, das Projekt vorankommt und Sie das Verfahren bestmöglich für sich nutzen. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung; ziehen Sie vor jedem Schritt eine auf diesem Gebiet erfahrene Kanzlei hinzu.
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