„Berechtigte Ablehnung“ ist ein Begriff aus dem Gesetz selbst, kein Etikett, das ein Nachbar vergibt. Er stammt aus dem Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006, dessen § 2(b) die Situationen aufzählt, in denen die Weigerung eines Eigentümers, eine Pinui-Binui-Vereinbarung zu unterschreiben, nicht als unangemessene Ablehnung gilt. Darunter: Die Vereinbarung ist wirtschaftlich nicht tragfähig; angemessene Sicherheiten wurden nie angeboten; für die Bauzeit wurde keine Ersatzunterkunft organisiert; einem älteren Eigentümer wurden die gesetzlich vorgesehenen Alternativen nie vorgelegt. Einfach gesagt: Das Gesetz erkennt an, dass der Eigentümer, der nicht unterschrieben hat, mitunter derjenige ist, der im Recht ist.
Wer gilt als „nicht zustimmender Eigentümer“ – und wer hat nur noch nicht unterschrieben?
Die Unterscheidung ist bares Geld wert, und weniger Eigentümer kennen sie, als man annehmen würde. Ein Eigentümer, der nicht unterschrieben hat, ist kein Blockierer. Er wird erst zum nicht zustimmenden Eigentümer – so der Begriff des Gesetzes –, wenn ein Gericht feststellt, dass die Ablehnung unangemessen ist oder dass der Eigentümer seine Zustimmung von unangemessenen Bedingungen abhängig macht (§ 2(a)). Bis zu diesem Urteil ist, wer nicht unterschrieben hat, genau das: ein Eigentümer, der nicht unterschrieben hat.
Im Haus selbst ist das Gespräch dem Gerichtssaal um Jahre voraus. Sobald eine qualifizierte Mehrheit unterschrieben hat, sieht sich, wer noch nicht unterschrieben hat, in der Rolle desjenigen, der alle aufhält – in der WhatsApp-Gruppe, im Treppenhaus, bei der nächsten Eigentümerversammlung. Manchmal trifft diese Beschreibung zu. Und manchmal ist gerade der Grund, auf dem dieser Eigentümer steht, das Einzige, was die Vereinbarung wieder auf ein realistisches Maß zurückbringt – auch für die Nachbarn, die schon unterschrieben haben.
Das Gesetz fragt einen Eigentümer nicht, warum er nicht unterschrieben hat. Es fragt, ob es einen Grund gibt – und nennt selbst die Gründe, die es anerkennt.
Wann nennt das Gesetz eine Ablehnung berechtigt? Die sieben Gründe
§ 2(b) zählt sie im Einzelnen auf. Die Liste schränkt den Ermessensspielraum eines Gerichts nicht ein, doch wer sich in ihr wiederfindet, steht auf sicherem Boden:
| § | Der Grund | Was das in der Praxis bedeutet |
|---|---|---|
| 2(b)(1) | Die Vereinbarung ist wirtschaftlich nicht tragfähig | Die angebotene Gegenleistung rechtfertigt die Vereinbarung nicht – und für diese Frage gibt es ein förmliches Verfahren, siehe unten |
| 2(b)(2) | Keine Ersatzunterkunft für die Bauzeit | Und für einen Eigentümer oder ein Familienmitglied mit Behinderung: eine Ersatzunterkunft mit den benötigten Anpassungen |
| 2(b)(3) | Keine angemessenen Sicherheiten angeboten | Die Sicherheit, die gewährleistet, dass die neue Wohnung tatsächlich übergeben wird |
| 2(b)(4) | Besondere persönliche Umstände | Eine persönliche Situation, wegen der die Erfüllung der Vereinbarung zu den vereinbarten Bedingungen für diesen Eigentümer unzumutbar ist |
| 2(b)(5) | Ein Mensch mit Behinderung – die dauerhafte Wohnung | Die dauerhafte Ersatzwohnung enthält nicht die Anpassungen, die in der alten Wohnung vorhanden waren oder die sich aus den Merkmalen der neuen Wohnung ergeben; und wurde keine Ersatzwohnung angeboten, sieht die Vereinbarung keine Gegenleistung für den Wert dieser Anpassungen vor |
| 2(b)(6) | Ein älterer Eigentümer, dem keine Alternativen angeboten wurden | Eine Seniorenresidenz, eine Ersatzwohnung, eine Summe zu deren Erwerb, zwei kleinere Wohnungen oder eine kleinere Wohnung mit Ausgleichszahlung |
| 2(b)(7) | 75 Jahre oder älter, unheilbar krank oder anspruchsberechtigt auf Pflegegeld | Eine gesonderte, weiter reichende Schutzschicht zusätzlich zu § 2(b)(6) |
Bemerkenswert ist, was sechs der sieben Gründe gemeinsam haben: Jeder von ihnen misst die Lücke zwischen dem, was das Gesetz verlangt, und dem, was tatsächlich angeboten wurde. Das macht es zu einer Frage der Unterlagen, nicht des Charakters.
Mein Vater ist 80, und man hat ihm nichts angeboten. Ist das eine berechtigte Ablehnung?
Das ist die Frage, die uns zu diesem Thema am häufigsten erreicht, und fast immer stellen sie die Kinder. Nach diesem Gesetz ist ein älterer Eigentümer ein Eigentümer in einem Gebäude mit Wohnungseigentum, der zum Zeitpunkt der Unterschrift der ersten Pinui-Binui-Vereinbarung im Gebäude laut Bevölkerungsregister bereits das 70. Lebensjahr vollendet hatte und zu diesem Zeitpunkt mindestens zwei Jahre in der Wohnung gewohnt hat (§ 1). Ein Eigentümer, der diese Definition erfüllt und dem keine der Alternativen angeboten wurde, die das Gesetz für ihn vorsieht, hat nicht unangemessen abgelehnt (§ 2(b)(6)).
Ab 75 Jahren, sowie für einen unheilbar kranken Eigentümer oder einen mit Anspruch auf Pflegegeld, fügt das Gesetz eine gesonderte Schutzschicht hinzu (§ 2(b)(7)). Die Alternativen selbst – eine Seniorenresidenz mit Ausgleich der Differenz in bar, eine Ersatzwohnung in der Nähe des bisherigen Wohnorts, eine Geldsumme zum Erwerb einer eigenen Wohnung, zwei kleinere Wohnungen – haben wir in unserem Artikel über die Rechte älterer Eigentümer und anderer geschützter Gruppen in der Stadterneuerung zusammengestellt.
Die Kernaussage: Dieses Recht ist kein Entgegenkommen des Bauträgers. Es ist eine Bedingung, und ihr Fehlen ist ein im Gesetz verankerter Ablehnungsgrund.
„Die Vereinbarung lohnt sich wirtschaftlich nicht“ – und wer entscheidet das überhaupt?
Das ist der erste Grund auf der Liste, und das Gesetz hat die Antwort nicht der Meinung überlassen. § 2a sieht ein Verfahren vor: Eigentümer, denen in jedem Haus mehr als 2/5 der Wohnungen und mehr als 2/5 des Gemeinschaftseigentums gehören, können beim Direktor der staatlichen Behörde für Stadterneuerung beantragen, einen Pinui-Binui-Gutachter aus einer gesetzlich geführten Liste zu bestellen. Der Direktor gibt die Bestellung innerhalb von 15 Tagen nach Eingang des Antrags bekannt. Der Gutachter entscheidet dann, ob die vorgeschlagene Vereinbarung wirtschaftlich tragfähig ist, und wenn nicht, zu welchen Bedingungen sie es wäre.
Sehen Sie, was diese letzten Worte bewirken. Sie verschieben die Diskussion vom Gefühl auf den Wert. Für einen Eigentümer, den der Bauträger als stur hinstellt, ist das der Unterschied zwischen einem Nachbarschaftsstreit und einem Anspruch, den man geltend machen kann.
Was Eigentümern zusteht, lange bevor die Frage der Ablehnung überhaupt aufkommt
Novellen der letzten Jahre haben die Reihenfolge der Ereignisse im Gebäude verändert, und die meisten Eigentümer wissen es nicht:
Ein Eigentümer, der von diesen vier Punkten erst erfährt, wenn man ihm erklärt, dass er der Blockierer sei, hat spät davon erfahren.
Und wenn das Gericht die Ablehnung tatsächlich für unangemessen hält?
Dann hat das Gesetz Zähne, und es lohnt sich, sie zu kennen. Ein Gericht kann den nicht zustimmenden Eigentümer gegenüber den Eigentümern, die der Vereinbarung zugestimmt haben, aus unerlaubter Handlung haftbar machen – für den Schaden, der ihnen durch das Scheitern entstanden ist. Alternativ kann das Gericht die Vereinbarung genehmigen und einen Rechtsanwalt oder Wirtschaftsprüfer bestellen – der selbst kein Eigentümer im Komplex ist –, damit er sie im Namen dieses Eigentümers unterschreibt (§ 2(a)). § 3 fügt einen Ermessensspielraum hinzu: Das Gericht kann bestimmen, dass der nicht zustimmende Eigentümer nur für einen Teil des Schadens einsteht, unter Berücksichtigung von dessen Höhe, der finanziellen Verhältnisse des Eigentümers und der Umstände des Falls.
Und genau deshalb ist der Abstand zwischen „Ich will nicht“ und „Nein, und zwar aus diesem Grund“ keine Frage der Formulierung. Ein Grund, der schriftlich festgehalten, mit Unterlagen belegt und rechtzeitig vorgebracht wurde, ist ein belastbares Argument. Derselbe Grund, für sich behalten und nie ausgesprochen, wirkt von außen wie bloße Sturheit.
Bei uns ist es ein Verstärkungsprojekt, kein Abriss. Gelten dieselben Regeln?
Nicht ganz, und der Unterschied zählt. Das Pinui-Binui-Gesetz gilt für eine Pinui-Binui-Vereinbarung. Die Verstärkung oder der Neubau eines einzelnen Gebäudes richtet sich nach dem Grundstücksgesetz (Erdbebenverstärkung von Gebäuden im Wohnungseigentum), 5768-2008, und dort ist nicht das Gericht die zuständige Stelle, sondern der Aufsichtsbeamte des Grundbuchamts, der Registerbeamte, der über solche Fälle entscheidet. Seit dem 1. Juli 2023 genehmigt auch er keinen Abriss und Neubau über den Widerspruch eines Eigentümers hinweg, der sich auf einen der sieben Gründe beruft, und seit dem 1. Juni 2023 gelten bei einer Verstärkung ohne Abriss drei davon: Wirtschaftlichkeit, Sicherheiten und persönliche Umstände, zusätzlich zum Schutz älterer Eigentümer. Die erforderliche Mehrheit unterscheidet sich von Verfahren zu Verfahren, und dazu haben wir einen eigenen Beitrag. Und was gilt in einem Gebäude, in dem die Mehrheit schon vor der Novelle unterschrieben hat? Dazu gleich mehr.
Unser Haus hat vor Juni 2023 unterschrieben. Welche Schutzregeln gelten heute für uns?
Diese Frage erreicht uns von beiden Seiten: von der Mehrheit, die vorankommen will, und vom einzelnen Eigentümer, der abwägt, ob er einen Grund hat. Die Antwort hängt von drei Regeln ab, die das Gesetz heute aufstellt, und zwei davon hängen vom Datum der Unterschriften im Haus ab.
Mein Vater ist 75 und hat Anspruch auf Pflegegeld. Was muss man ihm anbieten? Im Pinui-Binui muss einem Eigentümer, der zum Zeitpunkt der ersten Vereinbarung im Haus 75 Jahre alt oder unheilbar krank war (seit dem 1. Januar 2022), und seit dem 1. Juni 2023 auch einem Eigentümer, der Anspruch auf Pflegegeld hatte und in der Wohnung wohnte, die Wahl zwischen einer Seniorenresidenz, einer Ersatzwohnung und einer Geldsumme zum Erwerb einer Wohnung angeboten werden, zusätzlich zur Wohnung, die er als Gegenleistung erhält. Zwei kleinere Wohnungen oder eine kleinere Wohnung mit Ausgleichszahlung genügen in seinem Fall nicht. Die Erweiterung auf Pflegegeldberechtigte steht unter einem Vorbehalt: Sie gilt für einen Eigentümer, der bis zum 1. Juni 2023 nicht unterschrieben hatte, und nur, wenn bis dahin höchstens 30 % der Eigentümer des Hauses unterschrieben hatten. Im Verstärkungsverfahren besteht der Schutz älterer Eigentümer ohnehin, doch die Altersgrenze von 75 Jahren gilt dort erst seit dem 1. Juni 2023, mit derselben Übergangsregel, die wir unten erläutern.
Der Gutachter hat die Vereinbarung für tragfähig erklärt. Ist die Diskussion damit beendet? Nein, aber der Ausgangspunkt verschiebt sich. Die Feststellung eines Pinui-Binui-Gutachters, dass die Vereinbarung wirtschaftlich tragfähig ist, begründet die Vermutung, dass sie es ist, und wer das bestreitet, muss das Gegenteil beweisen. Hat der Gutachter Bedingungen festgelegt, gilt die Vereinbarung als tragfähig, sobald diese Bedingungen erfüllt sind, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. Die Vermutung wirkt in beide Richtungen: für die Mehrheit, die eine Zahl festschreiben will, und für den Eigentümer, der geltend macht, die Gegenleistung sei zu gering. In beiden Fällen verlagert sich der Streit vom Gefühl auf das Dokument.
Bei uns ist es eine Verstärkung mit Abriss und Neubau, und die Mehrheit hat 2022 unterschrieben. Gelten die sieben Gründe? Nicht unbedingt. Die Gründe sind erst 2023 in das Verstärkungsverfahren aufgenommen worden, mit einer Übergangsregel: seit dem 1. Juni 2023 für die Verstärkung ohne Abriss und seit dem 1. Juli 2023 für Abriss und Neubau. Bei Abriss und Neubau gilt die neue Regel nicht für ein Gebäude, in dem die Eigentümer von vier Fünfteln der Wohnungen (und des Gemeinschaftseigentums) bis zum 1. Juli 2023 bereits einen Vertrag geschlossen hatten. Bei einer Verstärkung ohne Abriss gilt sie für einen Eigentümer, der bis zum 1. Juni 2023 nicht unterschrieben hatte, wenn bis dahin höchstens 30 % der Eigentümer unterschrieben hatten. Im Pinui-Binui ist der einzige Vorbehalt die Erweiterung auf Pflegegeldberechtigte (ein Eigentümer, der bis zum 1. Juni 2023 nicht unterschrieben hatte, während bis dahin höchstens 30 % unterschrieben hatten); die übrigen Gründe gelten für jeden Eigentümer, unabhängig davon, wie viele Nachbarn bereits unterschrieben haben.
Unterm Strich: Für die Mehrheit, die vorankommen will, entscheidet das Datum der Unterschriften darüber, was gilt. Wer eine Ablehnung erwägt, prüft als Erstes, ob der Grund für sein Haus überhaupt gilt, und formuliert ihn erst danach.
Ich habe nicht unterschrieben. Bin ich damit ein „Blockierer“?
Nein, allein die Tatsache, dass Sie nicht unterschrieben haben, macht Sie nicht zu einem Blockierer. „Nicht zustimmender Eigentümer“ ist eine Feststellung, die ein Gericht nach § 2(a) des Pinui-Binui-Gesetzes trifft – kein Etikett, das ein Bauträger oder ein Nachbar vergeben kann. Solange diese Feststellung nicht getroffen wurde, sind Sie ein Eigentümer, der noch nicht unterschrieben hat – mit genau denselben Rechten im Gebäude wie jeder andere.
Was sich mit der Zeit tatsächlich ändert, ist die Beweiskraft. Ein Grund, der dem Bauträger schriftlich und frühzeitig mitgeteilt wird, wirkt ganz anders als derselbe Grund, wenn er erst zwei Jahre später zum ersten Mal vorgebracht wird.
Der Großteil des Gebäudes hat bereits unterschrieben. Ist es zu spät, noch Einwände zu erheben?
Nein, auch wenn der Großteil des Gebäudes bereits unterschrieben hat, ist es nicht zu spät, Einwände zu erheben. Im Pinui-Binui hängen die sieben Gründe nicht davon ab, wie viele Nachbarn bereits unterschrieben haben. Jeder Grund wird daran gemessen, was diesem einzelnen Eigentümer angeboten wurde: Sicherheiten, Ersatzunterkunft, Anpassungen für einen Menschen mit Behinderung und die Alternativen, die das Gesetz für einen älteren Eigentümer vorsieht. Eine Ausnahme: Die im Juni 2023 hinzugekommenen Schutzregeln – im Verstärkungsverfahren und für Pflegegeldberechtigte – unterliegen einer Übergangsregel, und in einem Gebäude, in dem zuvor mehr als 30 % der Eigentümer (bei Abriss und Neubau: vier Fünftel) unterschrieben hatten, gelten sie möglicherweise nicht. Dort zählt das Datum der Unterschriften sehr wohl.
Allerdings beginnt die Uhr zu laufen, sobald eine qualifizierte Mehrheit erreicht ist. Genau in diesem Stadium macht eine unabhängige Vertretung – ein Rechtsanwalt für den Eigentümer, nicht für den Bauträger und nicht für den Organisator, der die Eigentümer zusammengebracht hat – den größten Unterschied.
Man hat mir gesagt, dass ich mich durch eine Nichtunterschrift einem Risiko aussetze. Stimmt das?
Das Risiko, das im Gesetz steht, ist real, aber bedingt: Es entsteht erst, wenn ein Gericht die Ablehnung für unangemessen erklärt (§ 2(a)). Fällt die Ablehnung unter einen der Gründe in § 2(b), sagt das Gesetz ausdrücklich, dass sie nicht als unangemessen gilt.
Die praktische Frage lautet also nicht wirklich „unterschreiben oder nicht unterschreiben“. Sie lautet: „Was genau fehlt an dem Angebot, das ich erhalten habe, und wie sieht das im Vergleich zur Liste im Gesetz aus?“
Was ist der erste praktische Schritt, wenn ich noch unentschlossen bin?
Stellen Sie vor Ihrem nächsten Gespräch mit dem Bauträger drei Dinge zusammen: das dem Gebäude übergebene Eckpunktedokument, den Vertragsentwurf, den man Sie zu unterschreiben bittet, und die Einzelheiten der angebotenen Sicherheiten. An diesen drei Unterlagen werden die meisten Gründe geprüft.
Und dann: eine eigene Vertretung. Wir vertreten Eigentümer in der Stadterneuerung, auch Eigentümer, die nicht zu den Unterzeichnern gehören, und verhandeln mit dem Bauträger über die fehlenden Bedingungen. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Nicht jedes „Nein“ ist Blockade, und nicht jedes „Ja“ ist eine gute Vereinbarung. Wer einen Grund hat, sollte ihn schriftlich festhalten, belegen und sich dabei vertreten lassen.
Quellen: das Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006, §§ 1, 1a, 1b, 1d, 2, 2a, 3 und 5b; das Grundstücksgesetz (Erdbebenverstärkung von Gebäuden im Wohnungseigentum), 5768-2008, §§ 5 und 5a. Gesetzestext zuletzt geprüft am 1. November 2026 anhand des Gesetzblatts (Reschumot). Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben sind kein Ersatz für eine solche; lassen Sie sich vor jeder Maßnahme anwaltlich beraten.
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