Was darf der Bauträger vor der Unterschrift unter den Stadterneuerungsvertrag nicht überspringen – und was geschieht, wenn er es doch tut? Dieser Beitrag erklärt das Eckpunktedokument des Angebots, die Bedeutung der ersten Unterschrift und die Sanktion bei einem Verstoß.
Das Eckpunktedokument des Bauträgers
Die Eigentümer wählen auf der Bauträgerkonferenz den Gewinner, und ihr Rechtsanwalt handelt anschließend den Vertrag aus. Danach übergibt der Bauträger jedem Eigentümer im Haus ein Dokument mit den Eckpunkten des Angebots – spätestens zwei Wochen vor der ersten Unterschrift unter eine Vereinbarung zu Abriss und Neubau (Pinui-Binui) oder zu TAMA 38. Es enthält unter anderem die Grundsätze für die Berechnung der angebotenen Entschädigung, die den Eigentümern angebotenen Sicherheiten und Angaben zu den bisherigen Projekten des Bauträgers. Auf Verlangen von 15 % der Eigentümer oder von mindestens drei Eigentümern muss der Bauträger das Dokument zusätzlich ins Amharische, Russische oder Arabische übersetzen lassen.
Der Inhalt des Dokuments
- die fachliche Erfahrung des Bauträgers, mit den in den letzten 10 Jahren ausgeführten Projekten;
- gerichtliche und behördliche Verfahren gegen den Bauträger;
- die Art des angebotenen Geschäfts;
- die Eckdaten des geplanten Projekts – Wohnungen pro Gebäude, Stockwerke, gemischte Nutzung (Gewerbeflächen), Anbindung an benachbarte Grundstücke und Weiteres;
- die angebotene Entschädigung – zusätzliche Wohnfläche, Zubehör (Balkon, Lagerraum, Stellplatz), die Baubeschreibung; bei Pinui-Binui und TAMA 38/2 zusätzlich Stockwerk und Ausrichtung der Ersatzwohnung, Miete für die Bauzeit und den Umzug des Hausrats in beide Richtungen;
- einen geschätzten Zeitplan für die Projektphasen.
Weitere Angaben im Dokument
- die Projektkosten – die Ausgaben des Bauträgers: Errichtungskosten, Steuern sowie das Honorar des Eigentümeranwalts und weiterer Berater;
- die aufschiebenden Bedingungen und die Frist für ihre Erfüllung;
- die Finanzierung des Projekts – Projektfinanzierung durch die finanzierende Bank oder auf andere Weise;
- die Sicherheiten – die angebotenen Garantien, unter anderem für die Ersatzwohnung, die Miete, Baumängel, Steuern und die Eintragung;
- der Instandhaltungsfonds und die Grundsteuer – der Unterhalt des neuen Gebäudes wird teurer; der Fonds fängt diese Mehrkosten auf.
Die erste Unterschrift
- Sobald die erste Vereinbarung unterschrieben ist, muss der Bauträger alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft davon benachrichtigen.
- Sobald eine Vereinbarung unterschrieben ist, übergibt der Bauträger dem betreffenden Eigentümer die Vertragsunterlagen oder eine beglaubigte Kopie davon.
Und wenn der Bauträger diese Pflicht verletzt? Die Sanktion
Wurde eine Vereinbarung unterschrieben, bevor die Eigentümerversammlung stattgefunden hat oder bevor das Eckpunktedokument übergeben wurde, kann die Mehrheit der Eigentümer die Aufhebung sämtlicher Vereinbarungen beschließen – solange noch nicht 40 % der Eigentümer mit dem Bauträger unterschrieben haben. Der Bauträger erhält darüber eine schriftliche Mitteilung, und die bereits unterschreibenden Eigentümer gelten dabei nicht als vertragsbrüchig.
Eigentümer in einem alten Gebäude? Setzen Sie mit uns die Stadterneuerung in Gang – wir vertreten Hunderte Wohnungseigentümer von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Der vorliegende Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall und stellt keine Empfehlung dar, bestimmte Schritte zu unternehmen oder zu unterlassen. Ziehen Sie vor jedem Schritt einen auf diesem Gebiet tätigen Rechtsanwalt hinzu. Für Entscheidungen, die sich auf die vorstehenden Angaben stützen, trägt die Nutzerin oder der Nutzer die alleinige Verantwortung.
Eine Frage dazu in Ihrer eigenen Angelegenheit? Schreiben Sie uns – Sie erhalten eine Antwort zur Sache, keine Broschüre.
Allgemeine Informationen – keine Rechtsberatung.