Bevor die erste Stadterneuerungsvereinbarung mit einem Bauträger unterschrieben wird, müssen zwei Dinge feststehen: die Bauträgerkonferenz und das Eckpunktedokument. In dieser Folge lesen Sie, warum es überhaupt eine Konferenz braucht, was dort geschieht, wie sie angekündigt wird und ob die Teilnahme verpflichtend ist – sowie die Sanktion, wenn dabei die Vorschriften nicht eingehalten werden.
Wozu jetzt eine Konferenz?
Nach Abschluss der Bauträgerausschreibung stuft der Anwalt der Eigentümer gemeinsam mit der Eigentümervertretung die attraktivsten Angebote ein – und die Bauträger, die es in die engere Wahl schaffen, treten bei der Bauträgerkonferenz an. Dort trifft das gesamte Haus den Bauträger persönlich, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Was geschieht bei der Bauträgerkonferenz?
- Die Art des angebotenen Geschäfts – Pinui-Binui oder ein Geschäft für ein einzelnes Haus im Ertüchtigungsverfahren, das die TAMA 38 abgelöst hat (Verstärkung und Erweiterung oder Abriss und Neubau);
- Die wichtigsten Meilensteine, die für den Fortschritt des Projekts erforderlich sind;
- Die Bau- und Stadterneuerungserfahrung des Bauträgers – einschließlich der Adressen und des Status seiner Projekte;
- Welche Personen im Auftrag des Bauträgers an der Transaktion mitwirken;
- Welche Gebäude der Bauträger in den Erneuerungskomplex einbeziehen möchte;
- Die Rechte älterer Eigentümer und von Eigentümern mit Behinderung;
- Das Recht der Eigentümer, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorgaben eine Übersetzung der Ankündigung, des Eckpunktedokuments und des Protokolls zu verlangen – ebenso wie einen Dolmetscher bei der Konferenz, in Amharisch, Russisch oder Arabisch.
Wie kündigt der Bauträger die Konferenz an?
Der Bauträger kündigt die Konferenz mindestens 10 Tage im Voraus an, mit Datum, Ort, Zweck und dem Namen des Bauträgers. Die Ankündigung hängt gut sichtbar am oder im Gebäude aus – bei mehreren Eingängen an jedem einzelnen – und geht den Eigentümern auf mindestens zwei Wegen zu: im Briefkasten der Wohnung, an der Wohnungstür oder elektronisch, etwa per E-Mail, Telefon oder SMS/WhatsApp. Sie erfolgt auf Hebräisch; sprechen wesentliche Teile der Eigentümer jedoch Amharisch, Russisch oder Arabisch und kein Hebräisch, erfolgt sie zusätzlich in dieser Sprache.
Teilnahme und Quorum
- Es müssen mindestens 40 % der Eigentümer des Gebäudes teilnehmen – und nicht weniger als 2 Eigentümer. Bleibt die Teilnahme darunter, kündigt der Bauträger eine weitere Konferenz an einem anderen Tag an; die beiden Konferenzen zusammen müssen dann mindestens 30 % der Eigentümer erreichen.
- Sind 40 % oder mehr der Wohnungen im Gebäude Sozialwohnungen, werden die Quoren aus den übrigen, nicht-öffentlichen Wohnungen berechnet.
- Sprechen wesentliche Teile der Eigentümer Amharisch, Russisch oder Arabisch und kein Hebräisch, muss der Bauträger bei der Konferenz einen Dolmetscher stellen.
- Am Ende der Konferenz übergibt der Bauträger den Eigentümern ein Protokoll.
- Der Bauträger darf einem Eigentümer auf Wunsch die Teilnahme per Zoom ermöglichen – und ist dazu verpflichtet, wenn mindestens 20 % der Eigentümer das verlangen.
Und wenn es nicht nach Vorschrift läuft? Die Sanktion
Wurde eine Stadterneuerungsvereinbarung unterschrieben, bevor die Bauträgerkonferenz stattgefunden hat oder bevor das Eckpunktedokument übergeben wurde, kann die Mehrheit der Eigentümer beschließen, die Vereinbarungen aufzuheben – solange noch nicht 40 % der Eigentümer mit dem Bauträger unterschrieben haben. Über einen solchen Beschluss erhält der Bauträger eine schriftliche Mitteilung, und die bereits unterschreibenden Eigentümer gelten dabei nicht als vertragsbrüchig.
Den Bauträger wählen die Eigentümer, nachdem sie die Angebote verglichen und die Finalisten kennengelernt haben. Die Kanzlei Gottlib, eine israelische Kanzlei für Stadterneuerung, vertritt Wohnungseigentümer von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe – auch bei der Wahl des Bauträgers.
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