Das Schaked-Verfahren: Ihr Gebäude hat auf die TAMA 38 gewartet. Was jetzt?

Die TAMA 38 lief am 1. Oktober 2023 aus, und wo sie verlängert wurde, spätestens am 18. Mai 2026. Die Nachfolgeregelung kam mit der Novelle 139 zum Planungs- und Baugesetz, veröffentlicht im israelischen Gesetzblatt am 10. Juli 2022. Die Novelle fügte dem Gesetz einen neuen Abschnitt hinzu. Im Markt hat sich dafür der Name „Schaked-Verfahren“ eingebürgert, nach der Innenministerin, deren Unterschrift unter dem Gesetz steht. Das Gesetz selbst nennt es ein „Programm zur Erdbebenertüchtigung von Gebäuden“.

Der offizielle Name trifft es genauer. Das Gesetz zielt auf Erdbebensicherheit, nicht auf Stadterneuerung – weshalb ein Gebäude, das bereits nach dem Standard ertüchtigt wurde, nicht infrage kommt. Und der Abschnitt hat kein Ablaufdatum. Er ist ein dauerhafter Teil des Gesetzes.

Kurz gesagt: Die TAMA 38 steht niemandem mehr offen, der heute beginnt. Wer sich noch auf sie beruft, beruft sich auf einen ausgelaufenen Plan.

Beide Bezeichnungen sind Marktjargon, keine Rechtsbegriffe. Nach dem Leitfaden für Eigentümer der staatlichen Behörde für Stadterneuerung nannte der Markt „TAMA 38/1“ den Ertüchtigungsweg: das bestehende Gebäude verstärken, Geschosse aufsetzen und die bestehenden Wohnungen um einen Schutzraum und einen Balkon erweitern. „TAMA 38/2“ nannte er den Abrissweg: das Gebäude abreißen und an seiner Stelle ein höheres errichten. Die Nummerierung selbst bezieht sich auf die Änderungen, die der nationale Plan über die Jahre durchlaufen hat.

Was ist heute davon geblieben? Unter der TAMA 38 kann auf keinem der beiden Wege ein neuer Antrag gestellt werden. Die Unterscheidung aber lebt im Schaked-Verfahren unter anderen Namen weiter: ein Weg der Ertüchtigung, begrenzt auf 200 % der bestehenden Geschossfläche, und ein Weg über Abriss und Neubau, begrenzt auf 400 %. Wer heute mit Ihnen über „38/2“ spricht, meint den Abriss im Schaked-Verfahren – und auf beiden Wegen erlaubt das Gesetz zusätzlich einen Plan, der Planung und Genehmigung für ein oder zwei Grundstücke zusammenführt.

Kurz gesagt: 38/1 und 38/2 sind alte Namen für zwei Wege, die es noch gibt. Heute heißen sie Ertüchtigung und Abriss, und entschieden werden sie im Ausschuss, nicht unter der TAMA 38.

Nein. Das Schaked-Verfahren ist kein Plan, den eine Gemeinde beschließt. Es gilt kraft Gesetzes, und die Zugangsvoraussetzungen werden am Gebäude geprüft, nicht an der Stadt. Es gibt keinen Ratsbeschluss, auf den Sie warten müssten.

Zwei Fragen klingen hier allerdings wie eine, und sie sind es nicht. Die erste lautet, ob das Verfahren für Ihr Grundstück gilt. Das ist eine Frage nach dem Gebäude und nach den Plänen, die dort bereits in Kraft sind. Die zweite lautet, ob Ihr konkreter Plan genehmigt wird, und in welchem Umfang – und das entscheidet der örtliche Ausschuss. Das Planungs- und Baugesetz erlaubt ihm, einen Plan aus planerischen, architektonischen, landschaftlichen oder wirtschaftlichen Gründen abzulehnen, wegen fehlender Infrastruktur und öffentlicher Einrichtungen, oder wenn er eine grundstücksübergreifende Planung für vorzugswürdig hält – sofern er seine Gründe schriftlich darlegt. Ein Ausschuss darf auch eigene Richtlinien beschließen und einen Plan ablehnen, der davon abweicht, mit derselben schriftlichen Begründung. Rechovot etwa hat seit Juni 2026 solche Richtlinien, und wir kommen weiter unten darauf zurück.

Was also sperrt das Verfahren auf einem bestimmten Grundstück? Zwei Prüfungen beim örtlichen Ausschuss entscheiden das. Erstens: Wurde ein übergreifender Stadterneuerungsplan genehmigt, der Regeln für Ihr Grundstück festlegt? Zweitens: Gilt für das Grundstück ein Plan nach der TAMA 38, dessen öffentliche Auslegung – die Phase der Einwendungen – vor Juli 2022 beschlossen wurde? In beiden Fällen gilt das Schaked-Verfahren für das Grundstück nicht, solange dieser Plan in Kraft ist. Ein TAMA-38-Plan, dessen Auslegung erst nach Juli 2022 beschlossen wurde, sperrt das Verfahren nicht, auch wenn der Ausschuss ihn bevorzugen darf.

Kurz gesagt: Es gibt nichts, worauf zu warten wäre, aber etwas, das zu prüfen ist. Die Berechtigung folgt dem Gebäude und den Plänen auf seinem Grundstück; der Umfang wird mit dem Ausschuss geklärt.

Die Definition steht im Planungs- und Baugesetz und besteht aus kumulativen Voraussetzungen – allen, nicht nur den meisten. Ein Gebäude, das eine einzige davon verfehlt, fällt aus dem Verfahren heraus, so alt und marode es auch sein mag:

• die Ausweisung des Grundstücks in einem Plan umfasst Wohnnutzung;
• mindestens 70 % der bestehenden Geschossfläche werden rechtmäßig zu Wohnzwecken genutzt – „rechtmäßig“ ist das Wort, an dem jeder ungenehmigte Anbau scheitert;
• die Baugenehmigung wurde vor dem 1. Januar 1980 erteilt – oder zwischen dem 1. Januar 1980 und dem 31. Dezember 1984, zusammen mit dem Gutachten eines Statikers, dass das Gebäude nicht nach dem Erdbebenschutzstandard in der zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Fassung gebaut wurde;
• es wurden keine Ertüchtigungsarbeiten nach diesem Standard aufgrund einer Genehmigung durchgeführt;
• es hat mindestens 2 Geschosse oberirdisch und mindestens 4 genehmigte Wohneinheiten.

Zwei Feinheiten verändern die Rechnung in der Praxis: Ein offenes Erdgeschoss auf Stützen zählt als Geschoss, ein oberstes Geschoss, das kleiner ist als die halbe Fläche des darunterliegenden, dagegen nicht. Und ein Gebäude mit Baugenehmigung ab dem 1. Januar 1985 kommt auf keinem Weg infrage.

„An ihm wurden aufgrund einer Genehmigung keine Arbeiten zur Ertüchtigung des Gebäudes nach einem Standard für die Erdbebensicherheit von Gebäuden in der zum Zeitpunkt der Genehmigungserteilung geltenden Fassung durchgeführt“ – Definition des „ertüchtigungsbedürftigen Gebäudes“, Planungs- und Baugesetz in der Fassung der Novelle 139 (2022) (nicht amtliche Übersetzung)

Kurz gesagt: Das Jahr der Baugenehmigung ist die Eintrittskarte. Es steht in der Bauakte beim Ausschuss, und Sie können sie noch diese Woche anfordern.

Die Novelle legt unterschiedliche Obergrenzen fest, je nachdem, was mit dem Gebäude geschieht. Eine Obergrenze ist das, was das Gesetz dem Ausschuss zu genehmigen erlaubt – kein Genehmigungsversprechen, und nicht das, was am Ende bei Ihnen ankommt:

Und zwei Definitionen, die gern vergessen werden – beide verändern Ihre Zahl. Die Fläche eines Schutzraums (des verstärkten Sicherheitsraums, den das israelische Baurecht vorschreibt) ist in der Erhöhung enthalten und kommt nicht hinzu. Und bei der Berechnung der bestehenden Fläche bleibt jeder Anbau außer Betracht, der nach dem 18. Mai 2005 genehmigt wurde: Ein Balkon oder ein Zimmer, das nach diesem Datum hinzukam, vergrößert die Bemessungsgrundlage für die Rechte nicht.

Zusätzlich erlaubt das Gesetz Geschossfläche für öffentliche Nutzungen: beim Abriss bis zu 10 % der nach der Erhöhung insgesamt zulässigen Geschossfläche auf dem Grundstück, bei der Ertüchtigung bis zu 14 % der hinzugewonnenen Fläche.

Kurz gesagt: Der Weg steht fest, bevor jemand mit Ihnen über Zahlen spricht – und der Weg entscheidet, wie viel es überhaupt zu verteilen gibt.

Rechovot hat beschlossene Richtlinien, und sie geben vor, wo und wie. Am 24. Juni 2026 hat der örtliche Planungs- und Bauausschuss Rechovot Richtlinien für die gebäudeweise Erneuerung nach der Novelle 139 beschlossen. Richtlinien eines Ausschusses sind kein Gesetz, aber wie gesehen darf der Ausschuss einen Plan, der davon abweicht, mit schriftlicher planerischer Begründung ablehnen – in der Praxis bestimmen sie also, was genehmigt wird. Hier die Hauptpunkte, geprüft am 18. Oktober 2026:

Die Richtlinien kommen etwa ein Jahr nach ihrem Beschluss zur Überprüfung, auf Grundlage der bis dahin genehmigten Pläne. Wer ein Gebäude in Rechovot hat, prüft zuerst, ob es innerhalb der markierten Gebiete liegt – und spricht erst dann über Geschosse.

Kurz gesagt: In Rechovot ist der Weg offen, aber nicht in jeder Straße. Die Karte kommt vor der Visualisierung.

Ein Gebäude unter Denkmalschutz ist nach dem Planungs- und Baugesetz vom Verfahren ausgeschlossen – unabhängig davon, ob der Schutz in einem genehmigten oder ausgelegten Plan festgelegt ist, das Gebäude in einer Liste schützenswerter Objekte geführt wird oder der Schutz durch eine Mitteilung oder durch Auflagen der Planungsstelle angeordnet wurde.

Ein Weg bleibt offen: die Ertüchtigung des Gebäudes an Ort und Stelle, wobei die zusätzlichen Rechte auf einem anderen Grundstück gebaut werden – ohne Erhöhung der Rechte auf dem eigenen Grundstück und ohne Bestimmung, die den Denkmalschutzunterlagen widerspricht.

Kurz gesagt: Für ein Gebäude unter Denkmalschutz gibt es einen einzigen Weg. Wer Ihnen einen anderen anbietet, hat das Gesetz nicht gelesen.

Ein Plan erzeugt eine Wertsteigerung, und auf sie wird eine Planungsmehrwertabgabe erhoben. Unter der TAMA 38 gab es eine Befreiung; im Schaked-Verfahren gewährt das Gesetz keine. Die Abgabe beträgt ein Viertel der Wertsteigerung, und sie gilt für die gesamte Wertsteigerung, die der Plan auf dem Grundstück des Gebäudes erzeugt – auch dort, wo der Plan weitere Gegenstände im Zuständigkeitsbereich des örtlichen Ausschusses regelt. Ein Satz von der Hälfte kommt nur ins Spiel, wenn Rechte auf ein anderes Grundstück übertragen werden, und auch dort nur für den Teil, der nicht aus dem Schaked-Verfahren stammt.

Wer kann sie senken? Nur der Gemeinderat. Nach dem Dritten Anhang zum Planungs- und Baugesetz kann der Rat der Gemeinde auf Vorschlag des Bürgermeisters beschließen, dass auf den Teil in seinem Zuständigkeitsbereich keine Abgabe erhoben wird oder stattdessen ein Achtel der Wertsteigerung. Ein solcher Beschluss kann drei Jahre lang nicht geändert werden. Für Rechovot haben wir keinen solchen Beschluss gefunden – dort gilt also die allgemeine Regel: ein Viertel.

Zwei weitere Vorbehalte, nach Auffassung der Planungsbehörde: Der ermäßigte Satz gilt nur, wenn die Wertsteigerung durch eine Baugenehmigung realisiert wird, nicht durch den Verkauf der Wohnung – und nur für hinzukommende Wohnfläche. Gewerbefläche zahlt die gewöhnliche Abgabe. Das ist die Lesart der Behörde in ihren Erläuterungen zur Novelle, nicht der Gesetzestext.

Kurz gesagt: Ein Viertel der Wertsteigerung ist ein Posten im selben Budget, aus dem auch Ihre Gegenleistung stammt – und nur der Gemeinderat kann ihn verkleinern.

Alle drei Namen fallen im selben Gespräch, und es sind drei verschiedene Dinge. Eines davon gilt nicht mehr. Pinui-Binui bedeutet Räumung und Neubau: ein ganzer Gebäudekomplex, nicht ein einzelnes Haus.

Kurz gesagt: Schaked und Pinui-Binui beantworten unterschiedliche Fragen des Maßstabs. Ein Gebäude auf seinem Grundstück ist Schaked; ein ganzer Block ist Pinui-Binui.

Das Planungs- und Baugesetz zählt auf, was dem Ausschuss vorliegen muss, bevor er über die öffentliche Auslegung oder die Genehmigung des Plans entscheidet – und das ist der Grund, warum ein dünn vorbereiteter Plan ins Stocken gerät:

• eine schriftliche Stellungnahme des Ausschussingenieurs – zur realistischen Umsetzbarkeit einer grundstücksübergreifenden Planung, zur Wirkung des Plans auf eine künftige grundstücksübergreifende Planung und zu den wesentlichen Änderungen gegenüber dem heutigen Baubestand;
• eine Stellungnahme, dass öffentliche Einrichtungen, Freiflächen und Infrastruktur dem Bedarf genügen, den der Plan erzeugt;
• auf dem Ertüchtigungsweg – ein statisches Gutachten mit Lastberechnungen für horizontale und vertikale Kräfte, ein Schutzraum für jede Wohneinheit sowie Vorgaben zur Planprüfung und Bauüberwachung.

Kurz gesagt: Wie sorgfältig ein Plan vorbereitet ist, entscheidet mit darüber, ob er genehmigt wird.

Der Vertrag hat sich mit dem Plan nicht in Luft aufgelöst. Er ist ein Vertrag, und er bindet weiterhin. Verändert hat sich die planungsrechtliche Grundlage, auf der er beruhte.

Ein Bauträger, der anbietet, Ihren Vertrag auf das Schaked-Verfahren „umzustellen“, als handle es sich um eine technische Aktualisierung, überspringt genau den Schritt, der für Sie zählt. Das sind neue Vertragsbedingungen – und Ihre Gelegenheit, das noch einmal auf den Tisch zu bringen, was Ihnen am ursprünglichen Vertrag am wenigsten gefallen hat.

Kurz gesagt: Lesen Sie zuerst, was unterschrieben ist. Dann sprechen Sie darüber, wie es weitergeht.

1. 1Ermitteln Sie das Jahr der Baugenehmigung. Es steht in der Bauakte beim örtlichen Ausschuss und ist die Eintrittskarte. Solange Sie es nicht haben, gibt es über die Gegenleistung nichts zu besprechen.
2. 2Stellen Sie sicher, dass nie Ertüchtigungsarbeiten aufgrund einer Genehmigung durchgeführt wurden. Eine alte Maßnahme nach dem Standard nimmt das Gebäude aus der Definition heraus, selbst wenn sich niemand mehr daran erinnert.
3. 3Fragen Sie den Ausschuss, was für das Grundstück gilt. Ein übergreifender Stadterneuerungsplan mit Regeln für Ihr Grundstück oder ein TAMA-38-Plan, dessen Auslegung vor Juli 2022 beschlossen wurde, sperrt das Verfahren. Und in einer Stadt mit Richtlinien, wie Rechovot, vergewissern Sie sich, dass Sie innerhalb der markierten Gebiete liegen.
4. 4Bilden Sie eine Eigentümervertretung, bevor Sie mit einem Bauträger sprechen, und beginnen Sie mit der Wahl des Anwalts, der die Eigentümer vertritt. Ein Bauträger verhandelt mit einem organisierten Gebäude anders als mit 12 Eigentümern, die getrennt handeln.
5. 5Unterschreiben Sie kein Eckpunktedokument ohne vorherige Prüfung. Auch eine harmlos wirkende Seite begründet eine echte Bindung, und Ihre Ausgangsposition haben Sie nur einmal.