Drei Jahre lang war das Verfahren, von dem jeder Eigentümer eines alten Gebäudes gehört hatte, vom Tisch. Die TAMA 38 ist ausgelaufen, und an ihre Stelle ist ein völlig anderer Mechanismus getreten: mit eigenen Zugangsvoraussetzungen und eigenen Obergrenzen für zusätzliche Baurechte. Über allem steht eine einzige Frage, die den Rest entscheidet – in welchem Jahr die Baugenehmigung für Ihr Gebäude erteilt wurde.
Die Verwirrung rund um diesen Übergang kostet Geld. Manche Eigentümer warten darauf, dass ihre Gemeinde das neue Verfahren „einführt“ – dabei gibt es nichts, worauf zu warten wäre. Andere sind sicher, dass ihr Gebäude infrage kommt, und stellen dann fest, dass eine frühere Ertüchtigungsmaßnahme es ausgeschlossen hat. Und ob das Gebäude abgerissen oder ertüchtigt wird, entscheidet darüber, in welcher von zwei völlig unterschiedlichen Konstellationen Sie sich befinden – lange bevor jemand mit Ihnen über die Gegenleistung spricht.
Die TAMA 38 ist ausgelaufen. Was genau ist an ihre Stelle getreten?
Die Nachfolgeregelung kam mit der Novelle 139 zum Planungs- und Baugesetz, veröffentlicht im israelischen Gesetzblatt (Sefer HaChukim 3004) am 10. Juli 2022. Sie fügte dem Gesetz einen neuen Abschnitt hinzu – die §§ 70A bis 70I. Im Markt hat sich dafür der Name „Schaked-Verfahren“ eingebürgert, nach der damaligen Innenministerin, die es durchsetzte. Das Gesetz selbst nennt es ein „Programm zur Erdbebenertüchtigung von Gebäuden.“
Der offizielle Name trifft es genauer. Das Gesetz zielt auf Erdbebensicherheit, nicht auf Stadterneuerung – weshalb ein Gebäude, das bereits nach dem Standard ertüchtigt wurde, nicht infrage kommt.
Die TAMA 38 selbst lief am 1. Oktober 2023 aus. Einige Planungsausschüsse erhielten eine Übergangsfrist, die spätestens am 18. Mai 2026 endete – nicht automatisch, und nicht überall. Auch dieser Termin liegt inzwischen hinter uns.
Kurz gesagt: Die TAMA 38 steht niemandem mehr offen, der heute beginnt. Wer sich noch auf sie beruft, beruft sich auf einen ausgelaufenen Plan.
Muss Ihre Gemeinde erst zustimmen?
Nein – und genau das verwechseln die meisten Eigentümer. Das Schaked-Verfahren ist kein Plan, den eine Gemeinde beschließt. Es gilt kraft Gesetzes landesweit, und die Zugangsvoraussetzungen werden am Gebäude geprüft, nicht an der Stadt. Es gibt keinen Ratsbeschluss, auf den Sie warten müssten, und kein Grundsatzpapier, ohne das nichts geht.
⚠ Zwei Fragen klingen hier wie eine, sind es aber nicht. Die erste lautet, ob das Verfahren für Sie überhaupt offensteht. Das betrifft Ihr Gebäude, und die Antwort hängt nicht von Ihrer Gemeinde ab. Die zweite lautet, ob Ihr konkreter Plan genehmigt wird, und in welchem Umfang – und das entscheidet der örtliche Planungsausschuss.
§ 70I erlaubt dem Ausschuss, einen Plan aus planerischen, architektonischen, landschaftlichen oder wirtschaftlichen Gründen abzulehnen, wegen fehlender Infrastruktur oder öffentlicher Einrichtungen, oder wenn er eine mehrgebäudeübergreifende Planung für vorzugswürdig hält – sofern er seine Gründe schriftlich darlegt. Und jeder Prozentsatz weiter unten ist eine Obergrenze, die das Gesetz dem Ausschuss zu genehmigen erlaubt, kein Anspruch.
Was schaltet das Verfahren vollständig ab? Nur ein Plan, der nach § 64(b) genehmigt wurde. Bislang gibt es genau einen solchen genehmigten Plan in Israel, in Holon. ⚠ Ein Plan, der bereits nach § 23 der TAMA 38 genehmigt wurde, schaltet es nicht ab – beide bestehen nebeneinander, und der Ausschuss darf den lokalen Plan bevorzugen.
Kurz gesagt: Es gibt nichts, worauf zu warten wäre, aber jemanden, mit dem zu verhandeln ist. Die Zugangsberechtigung richtet sich nach dem Gebäude; der Umfang wird mit dem Ausschuss geklärt.
Wie erkennt man ein „ertüchtigungsbedürftiges“ Gebäude?
Die Definition steht in § 70A und besteht aus kumulativen Voraussetzungen – allen, nicht nur den meisten. Ein Gebäude, das eine einzige davon verfehlt, fällt aus dem Verfahren heraus, so alt und marode es auch sein mag:
- das Grundstück ist in einem Plan unter anderem für Wohnnutzung ausgewiesen;
- mindestens 70 % der bestehenden Geschossfläche wird rechtmäßig zu Wohnzwecken genutzt – „rechtmäßig“ ist das Wort, an dem jeder ungenehmigte Anbau scheitert;
- die Baugenehmigung wurde vor dem 1. Januar 1980 erteilt – oder zwischen dem 1. Januar 1980 und dem 31. Dezember 1984, zusammen mit dem Gutachten eines Statikers, dass das Gebäude nicht nach SI 413 gebaut wurde, dem israelischen Erdbebenschutzstandard in der zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Fassung;
- es wurden keine Ertüchtigungsarbeiten nach diesem Standard durchgeführt;
- es hat mindestens 2 Geschosse oberirdisch und mindestens 4 genehmigte Wohneinheiten.
Zwei Feinheiten verändern die Rechnung in der Praxis: Ein offenes Erdgeschoss auf Stützen (Pilotis) zählt als Geschoss, ein oberstes Geschoss, das kleiner ist als die halbe Fläche des darunterliegenden, dagegen nicht. Und ein Gebäude mit Baugenehmigung ab dem 1. Januar 1985 kommt auf keinem Weg infrage.
Kumulative Voraussetzungen – eine unerfüllte genügt, damit das Verfahren nicht greift. § 70A des Planungs- und Baugesetzes, eingefügt durch Novelle 139 (Sefer HaChukim 3004, 10. Juli 2022).
Kurz gesagt: Das Jahr der Baugenehmigung ist die Eintrittskarte. Sie liegt in der Bauakte beim Ausschuss, und Sie können sie noch diese Woche anfordern.
Wie viel darf in welchem Verfahren gebaut werden?
Die Novelle legt unterschiedliche Obergrenzen fest, je nachdem, was mit dem Gebäude geschieht. Eine Obergrenze ist das Maximum, das der Ausschuss nach dem Gesetz genehmigen darf – kein Genehmigungsversprechen, und nicht das, was am Ende bei Ihnen ankommt:
⚠ Und zwei Definitionen, die leicht vergessen werden, verändern beide Ihre Zahl. Die Fläche eines Schutzraums (des verstärkten Sicherheitsraums, den israelisches Baurecht vorschreibt) ist in der Erhöhung enthalten und kommt nicht zusätzlich hinzu. Und bei der Berechnung der bestehenden Fläche bleibt jeder Anbau außer Betracht, der nach dem 18. Mai 2005 genehmigt wurde – ein Balkon oder Zimmer, das nach diesem Datum hinzukam, vergrößert die Bemessungsgrundlage für die Rechte nicht.
Zusätzlich erlaubt das Gesetz Geschossfläche für öffentliche Nutzungen: bis zu 10 % der hinzugewonnenen Fläche beim Abriss, und bis zu 14 % bei der Ertüchtigung.
Kurz gesagt: Das Verfahren steht fest, bevor jemand mit Ihnen über Zahlen spricht – und das Verfahren entscheidet, wie viel es überhaupt zu verteilen gibt.
Was gilt für ein Gebäude unter Denkmalschutz?
Ein Gebäude unter Denkmalschutz ist nach § 70H vom Verfahren ausgeschlossen – unabhängig davon, ob der Schutz in einem genehmigten oder hinterlegten Plan festgelegt ist, das Gebäude in einer Liste denkmalgeschützter Objekte geführt wird, oder der Schutz durch eine Mitteilung nach § 77 oder durch Auflagen nach § 78 angeordnet wurde.
Eine Öffnung bleibt: der Weg über § 70E – die Ertüchtigung des Gebäudes an Ort und Stelle, wobei die zusätzlichen Rechte auf einem anderen Grundstück verwirklicht werden, ohne Erhöhung der Rechte auf dem eigenen Grundstück und ohne Bestimmung, die den Denkmalschutzunterlagen widerspricht.
Kurz gesagt: Für ein Gebäude unter Denkmalschutz gibt es einen einzigen Weg. Wer Ihnen einen anderen anbietet, hat § 70H nicht gelesen.
Wie viel vom Mehrwert geht an den örtlichen Ausschuss?
Ein Plan erzeugt eine Wertsteigerung, und auf diese Wertsteigerung wird eine Planungsmehrwertabgabe erhoben. Für Pläne nach diesem Abschnitt setzt das Gesetz einen ermäßigten Satz fest: ein Viertel der Wertsteigerung, nach § 19(b)(10a) des Dritten Anhangs zum Gesetz. Für den Rest gilt der übliche Satz von der Hälfte, und die Gemeinde darf die Abgabe auf den Zuwachs ermäßigen.
Diese Zahl steht in der Wirtschaftlichkeitsrechnung des Bauträgers, und sie wirkt sich unmittelbar darauf aus, was den Eigentümern zur Verteilung bleibt.
Kurz gesagt: Ein Viertel der Wertsteigerung ist ein Posten im selben Budget, aus dem auch Ihre Gegenleistung stammt.
Schaked, TAMA 38 oder Pinui-Binui – wo liegt der Unterschied?
Alle drei Namen fallen im selben Gespräch, und es sind drei verschiedene Dinge. Eines davon gilt nicht mehr. Pinui-Binui bedeutet Räumung und Wiederaufbau: ein ganzer Gebäudekomplex, nicht ein einzelnes Haus.
| TAMA 38 | Schaked-Verfahren | Pinui-Binui | |
|---|---|---|---|
| Gesetzliche Grundlage | Ein nationaler Rahmenplan | §§ 70A–70I des Planungs- und Baugesetzes | Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006 |
| Worauf es sich bezieht | Ein einzelnes Gebäude | Ein einzelnes Gebäude, geprüft anhand eigener Voraussetzungen | Ein Komplex aus mehreren Häusern im Wohnungseigentum |
| Was die Tür öffnet | – | Automatische, landesweite Anwendung | Eine qualifizierte Mehrheit nach § 1 |
| Was es abschaltet | – | Nur ein Plan nach § 64(b) – ein genehmigter, in Holon | – |
| Status heute | Ausgelaufen am 1. Oktober 2023 | In Kraft | In Kraft |
Kurz gesagt: Schaked und Pinui-Binui beantworten unterschiedliche Fragen des Maßstabs. Ein Gebäude auf seinem Grundstück ist Schaked; ein ganzer Block ist Pinui-Binui.
Was muss dem Ausschuss vor der Genehmigung vorliegen?
§ 70G zählt auf, was dem Ausschuss vorliegen muss, bevor er über die öffentliche Auslegung oder die Genehmigung des Plans entscheidet – und das ist der Grund, warum ein dünn vorbereiteter Plan ins Stocken gerät:
- eine schriftliche Stellungnahme des Ausschussingenieurs – zur vertretbaren Machbarkeit einer gebäudeübergreifenden Planung, zur Wirkung des Plans auf eine künftige gebäudeübergreifende Planung, und zu den wesentlichen Änderungen gegenüber dem heutigen Baubestand;
- eine Stellungnahme, dass öffentliche Einrichtungen, Freiflächen und Infrastruktur dem durch den Plan entstehenden Bedarf genügen;
- bei der Ertüchtigung – ein statisches Gutachten mit Lastberechnungen für horizontale und vertikale Kräfte, ein Schutzraum für jede Wohneinheit, sowie Vorgaben zur Planungs- und Bauüberwachung.
Kurz gesagt: Wie sorgfältig ein Plan vorbereitet ist, entscheidet mit darüber, ob er genehmigt wird.
Wir haben einen TAMA-38-Vertrag unterschrieben. Was geschieht jetzt damit?
Der Vertrag hat sich mit dem Plan nicht in Luft aufgelöst – er ist ein Vertrag und bindet nach wie vor. Verändert hat sich die planungsrechtliche Grundlage, auf der er beruhte.
Ein Bauträger, der anbietet, Ihren Vertrag „umzustellen“ auf das Schaked-Verfahren, als handle es sich um eine technische Aktualisierung, überspringt genau den Schritt, der für Sie zählt. Das sind neue Vertragsbedingungen – Ihre Gelegenheit, das noch einmal zu verhandeln, was Ihnen am ursprünglichen Vertrag am wenigsten gefallen hat.
Kurz gesagt: Lesen Sie zuerst, was unterschrieben ist. Dann sprechen Sie darüber, wie es weitergeht.
Was jetzt zu tun ist: fünf Schritte
Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten
Unsere Gemeinde hat keine Richtlinie zum Schaked-Verfahren. Sitzen wir fest?
Nein, und es gibt nichts, worauf zu warten wäre. Die Zugangsberechtigung zum Schaked-Verfahren wird am Gebäude entschieden, nicht im Rathaus: Das Verfahren gilt kraft Gesetzes landesweit. Kein städtisches Grundsatzpapier hält Sie zurück.
Was sich bei der Gemeinde zu klären lohnt, ist etwas anderes: ob bei Ihnen ein Plan nach § 64(b) genehmigt wurde – das Einzige, was das Verfahren ersetzt. Bislang gibt es einen einzigen genehmigten Plan dieser Art in Israel, in Holon.
⚠ Und beachten Sie die Unterscheidung: Auch wenn das Verfahren offensteht, genehmigt der örtliche Ausschuss Ihren konkreten Plan und legt dessen Umfang fest, nach § 70I. Nichts, worauf zu warten wäre, um zu beginnen – und jemand, mit dem zu arbeiten ist, um abzuschließen.
Unser Gebäude wurde 1982 genehmigt. Sind wir dabei?
Sehr wahrscheinlich – aber nicht automatisch. Eine Genehmigung aus den Jahren 1980 bis 1984 kommt nur mit dem Gutachten eines Statikers ins Verfahren, dass das Gebäude nicht nach dem zum Zeitpunkt der Genehmigung geltenden Erdbebenschutzstandard gebaut wurde. Ohne dieses Gutachten erfüllt das Gebäude die Voraussetzung nach § 70A nicht.
In der Praxis ist das die erste Prüfung, noch vor jedem Gespräch über die Gegenleistung. Zwei Jahre Unterschied beim Genehmigungsdatum verändern das ganze Bild.
Wir haben das Gebäude vor zehn Jahren ertüchtigt. Können wir trotzdem das Schaked-Verfahren nutzen?
Wenn die Arbeiten nach dem Standard ausgeführt wurden – nein. Eine der Voraussetzungen nach § 70A ist, dass keine Ertüchtigungsarbeiten nach diesem Standard durchgeführt wurden. Ein bereits ertüchtigtes Gebäude ist kein „ertüchtigungsbedürftiges Gebäude“, und das ist folgerichtig: Das Verfahren soll Erdbebensicherheit herstellen, nicht ein Gebäude belohnen, das sie bereits besitzt.
Deshalb erklärt der offizielle Name – ein Programm zur Erdbebenertüchtigung von Gebäuden – das Verfahren besser als der gängige Name. Bevor Sie sich für eine Visualisierung begeistern, prüfen Sie, was am Gebäude bereits geschehen ist.
Wir haben vor zwei Jahren einen TAMA-38-Vertrag unterschrieben. Ist er hinfällig?
Nicht automatisch. Der Vertrag ist ein Vertrag zwischen den Eigentümern und dem Bauträger, und er wurde mit dem Auslaufen des Plans nicht gelöscht. Maßgeblich ist jetzt: was Ihr Vertrag zu aufschiebenden Bedingungen und Zeitplänen sagt, wie weit das Projekt im Planungsverfahren vorangekommen ist, und ob er einen Mechanismus für einen Verfahrenswechsel enthält.
Unterschreiben Sie eine „Umstellung“ nicht, als wäre sie reine Formsache. Ein Verfahrenswechsel bedeutet neue Vertragsbedingungen, und neue Vertragsbedingungen bedeuten eine Verhandlungsposition.
Der Bauträger sagt, wir müssten uns beeilen und sofort unterschreiben. Stimmt das?
Die Geschwindigkeit beim Schaked-Verfahren betrifft das Verwaltungsverfahren, nicht die Vertragsunterschrift. Die Novelle schuf zusätzlich einen Schnellgenehmigungsplan nach § 145A1 – für ein Grundstück oder zwei angrenzende Grundstücke –, der Planung und Genehmigung zusammenführt. Er soll den Weg zur Genehmigung verkürzen, nicht Ihre Bedenkzeit.
Vor der Unterschrift lohnen sich drei Antworten in der Hand: um welches Verfahren es sich handelt, ob das Gebäude die Zugangsvoraussetzungen erfüllt, und was jeder Eigentümer erhält. Wer ohne diese drei unterschreibt, gibt seine Verhandlungsposition auf, bevor die Verhandlung beginnt.
Wer weiß, in welchem Verfahren er sich befindet, weiß, worüber er verhandelt
„Sind wir im Schaked-Verfahren?“ klingt nach einer Ja-oder-Nein-Frage. In Wirklichkeit ist es ein Bündel kumulativer Voraussetzungen, ein Weg unter mehreren, und eine Rechteobergrenze, die von vornherein bestimmt, was es überhaupt zu verteilen gibt. Die Kanzlei Gottlib vertritt Wohnungseigentümer bei der Stadterneuerung: Wir prüfen den Status Ihres Gebäudes anhand der Voraussetzungen von § 70A, verfassen die Dokumente und vertreten Sie gegenüber dem Bauträger und vor jeder Behörde – von der ersten Idee bis zur Eintragung der Rechte im Grundbuch.
Ein alterndes Gebäude, ein Bauträger vor der Tür, oder einfach die Frage, ob Sie infrage kommen? Schreiben Sie uns auf WhatsApp – teilen Sie uns das Jahr der Baugenehmigung und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude mit, und wir melden uns mit Ihrem Status zurück. Wir begleiten Sie auf Englisch – bei jedem Schritt.
Die TAMA 38 ist Geschichte, doch das Verfahren, das ihr folgte, steht bereits offen – landesweit, kraft Gesetzes, ohne dass eine Gemeinde es erst beschließen müsste. Eigentümer, die das klären, bevor ein Bauträger es ihnen erklärt, gehen mit der stärkeren Position in die Verhandlung.
Quellen: Planungs- und Baugesetz (Novelle 139), 5782-2022 – Sefer HaChukim 3004, 10. Juli 2022; §§ 70A–70I des Planungs- und Baugesetzes; § 64(b) und § 145A1 des Planungs- und Baugesetzes; § 19(b)(10a) des Dritten Anhangs zum Gesetz; Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006; Beschlüsse des Nationalen Rats für Planung und Bau zum Auslaufen der TAMA 38. Die Fassungen wurden am 10. September 2026 geprüft. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die vorstehenden Angaben sind kein Ersatz für eine solche; konsultieren Sie vor jeder Maßnahme einen Rechtsanwalt.
Allgemeine Informationen – keine Rechtsberatung.