Welche Mehrheit braucht die Stadterneuerung in Israel?

Stellen Sie sich die Eigentümerversammlung vor: ein Wohnhaus aus den 1960er-Jahren, 4 Stockwerke, kein Aufzug – und jedes Jahr kommt die Stadterneuerung zur Sprache, und jemand erstickt das Thema sofort wieder: „Das bringt nichts, die zweite Etage unterschreibt ohnehin nie.“ Dahinter steckt eine einfache Annahme: Ohne alle Eigentümer gibt es kein Projekt.

Das israelische Recht sagt seit Jahren etwas anderes. Die Zustimmungsschwellen sanken durch zwei Gesetzesänderungen – im November 2021 für Pinui-Binui, Israels Verfahren für Abriss und Neubau, und am 1. Juli 2023 für die Variante mit Abriss und Wiederaufbau beim einzelnen Haus. Wer noch nach den alten Regeln zählt, verlangt von sich selbst eine Mehrheit, die das Gesetz längst nicht mehr fordert. Hier die vier entscheidenden Zahlen.

Eine qualifizierte Mehrheit – drei Bedingungen, und alle drei müssen erfüllt sein. Das Pinui-Binui-Gesetz (Gesetz zur Förderung von Abriss-und-Neubau-Projekten), 5766-2006, definiert in § 1 die „qualifizierte Mehrheit der Wohnungseigentümer“ – und genau in dieser Definition beginnt die Mechanik des Gesetzes zu greifen:

„Die Wohnungseigentümer in einem Pinui-Binui-Komplex, denen mindestens zwei Drittel aller Wohnungen im Komplex gehören, und die zusätzlich beide folgenden Bedingungen erfüllen…“ – § 1 des Pinui-Binui-Gesetzes, 5766-2006, Definition der „qualifizierten Mehrheit“, in der seit November 2021 geltenden Fassung (inoffizielle Übersetzung)

Lesen Sie den Wortlaut genau: „denen… aller Wohnungen gehören“. Das Gesetz zählt Wohnungen, nicht Menschen. Der Gebäudekomplex – die Gruppe von Häusern, die das Projekt umfasst – braucht 2/3 seiner Wohnungen in zustimmender Hand. Danach werden zwei weitere Bedingungen in jedem einzelnen Haus geprüft:

Drei Bedingungen, wie drei Schlösser an einer Tür: der Komplex als Ganzes, jedes Haus für sich, und das Gemeinschaftseigentum. Die Tür öffnet sich erst, wenn sich der Schlüssel in allen drei Schlössern dreht. Eine vierte Bedingung ist aus dem Gesetz sogar ganz verschwunden: Bis November 2021 verlangte das Gesetz zusätzlich 3/4 des Gemeinschaftseigentums auf Ebene des gesamten Komplexes – diese Anforderung wurde vollständig gestrichen, sodass nur noch die Prüfungen auf Hausebene bleiben.

Kurz gesagt: Die qualifizierte Mehrheit bei Pinui-Binui bedeutet 2/3 der Wohnungen im Komplex, 3/5 (60 %) in jedem Haus, mehr als die Hälfte des Gemeinschaftseigentums je Haus. Und gezählt wird immer nach Wohnungen, nicht nach Menschen.

November 2021. Die oben zitierte Definition stammt aus Israels Wirtschaftsprogrammgesetz, 5782-2021, das am 18. November 2021 im Amtsblatt veröffentlicht wurde und mit der Veröffentlichung in Kraft trat. Bis dahin lag die Schwelle auf Komplexebene bei 4/5 der Wohnungen. Der Gesetzgeber senkte sie auf 2/3, erleichterte die Bedingungen je Haus und strich die Anforderung an das Gemeinschaftseigentum auf Komplexebene vollständig.

Das Datum ist keine Randnotiz. Präsentationen von Bauträgern und Vertragsmuster wurden jahrelang um die alten Zahlen herum entworfen, und manche davon kursieren noch heute unter Hausverwaltungen. Wer sich darauf beruft, zeigt den Nachbarn eine Schwelle, die längst nicht mehr geltendes Recht ist.

Kurz gesagt: Wer von 4/5 spricht, zitiert eine Regel, die im November 2021 ersetzt wurde.

Das Ertüchtigungsgesetz – und das gilt nach wie vor. Zunächst die Tatsache: TAMA 38, Israels nationaler Rahmenplan zur Erdbebenertüchtigung, ist am 1. Oktober 2023 ausgelaufen. Örtliche Planungsausschüsse, die die Bedingungen des nationalen Planungsrats erfüllten, erhielten eine Übergangsfrist – längstens bis zum 18. Mai 2026 oder bis zur Genehmigung eines Ersatzplans, je nachdem, was zuerst eintrat – und auch dieses Datum liegt inzwischen hinter uns. Baugenehmigungen, die noch während der Geltungsdauer erteilt wurden, bleiben unberührt, doch TAMA 38 steht niemandem mehr offen, der heute neu beginnt.

Die Zustimmungsregeln standen allerdings nie in TAMA 38 selbst. Sie stehen im Grundstücksgesetz (Erdbebenertüchtigung von Häusern im Wohnungseigentum), 5768-2008 – dem Ertüchtigungsgesetz. Dessen Definition eines „Ertüchtigungsplans“ wurde so gefasst, dass sie sowohl Pläne erfasst, die während der Geltungsdauer von TAMA 38 nach dessen § 23 erstellt wurden, als auch jeden Plan, der für ein „ertüchtigungsbedürftiges Gebäude“ im Sinne von § 70A des Planungs- und Baugesetzes gilt – die Ersatzverfahren, die durch Novelle 139 geschaffen wurden und als Schaked-Verfahren bekannt sind. Das Schaked-Verfahren selbst – welche Häuser infrage kommen und wie viel gebaut werden darf – haben wir in einem eigenen Artikel behandelt.

Kurz gesagt: Der Rahmenplan ist Geschichte, die Mehrheitsregeln bleiben bestehen. Bei einem einzelnen Haus steht die Zustimmungsrechnung im Ertüchtigungsgesetz – auch bei Vorhaben nach dem Schaked-Verfahren.

Zunächst zwei Szenarien auseinanderhalten. Neue Wohnungen ohne Abriss – der bekannte Weg, eine Ertüchtigung zu finanzieren: § 5(a) des Ertüchtigungsgesetzes geht ausgerechnet von der Zustimmung aller aus – und dann kommt das „allerdings“ des Gesetzes:

„Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, deren Zweck der Bau einer oder mehrerer neuer Wohnungen ist, bedürfen des vorherigen Beschlusses aller Wohnungseigentümer… allerdings…“ – § 5(a) des Grundstücksgesetzes (Erdbebenertüchtigung von Häusern im Wohnungseigentum), 5768-2008 (inoffizielle Übersetzung)

Und seien wir genau: Das ist keine Mehrheit, die für alle entscheidet. Es ist die Schwelle, ab der der Aufsichtsbeamte des Grundbuchamts die Arbeiten auch ohne vollständige Zustimmung genehmigen darf – nachdem jeder Eigentümer Gelegenheit hatte, gehört zu werden. Die Initiative bleibt bei den Eigentümern: Sie stellen den Antrag, sie setzen das Verfahren in Gang.

Abriss und Wiederaufbau – das Verfahren nach § 5A: Seit dem 1. Juli 2023 darf der Aufsichtsbeamte auch diese Arbeiten genehmigen, auf Antrag von Eigentümern von 2/3 der Wohnungen, denen 2/3 des Gemeinschaftseigentums zugeordnet sind – „die für die Genehmigung der Arbeiten erforderliche Mehrheit“, in den Worten des Gesetzes –, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens 4 Wohnungen und mehr als 2 Eigentümer hat. Bis zum 1. Juli 2023 lag diese Schwelle bei 4/5. Die Senkung erfolgte durch Israels Wirtschaftsprogrammgesetz, 5783-2023.

Kurz gesagt: Bei einem einzelnen Haus lautet die zu merkende Zahl 2/3 – der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums. Und für den Abriss zusätzlich: mindestens 4 Wohnungen, mehr als 2 Eigentümer.

Zunächst die Ausgangslage: Ein Pinui-Binui-Vertrag bindet nur die Eigentümer, die ihn unterschrieben haben. Ein Nachbar, der nicht unterschrieben hat, ist nicht daran gebunden, und ohne gerichtliche Anordnung erfordert die vollständige Umsetzung des Projekts letztlich die Unterschrift aller Eigentümer. Was ist die Mehrheit also wert? Hier kommt § 2 des Pinui-Binui-Gesetzes ins Spiel:

„Hat eine qualifizierte Mehrheit der Wohnungseigentümer in einem Pinui-Binui-Komplex zugestimmt, ein Pinui-Binui-Geschäft einzugehen, …“ – § 2(a) des Pinui-Binui-Gesetzes, 5766-2006, in der durch Novelle 6, 2018, geänderten Fassung (inoffizielle Übersetzung)

Neben der Genehmigungsbefugnis steht die erste Alternative des Paragrafen: den ablehnenden Eigentümer gegenüber den zustimmenden Nachbarn schadenersatzpflichtig zu machen für den Schaden, der durch das Scheitern des Geschäfts entsteht (§ 2(a)(1)). Beide Befugnisse gelten seit Novelle 6 im Jahr 2018.

Zu beachten ist die Eintrittsbedingung: Das Gericht muss zunächst feststellen, dass die Ablehnung unangemessen ist, und jeder Eigentümer erhält vollständiges rechtliches Gehör. Auch mit einer qualifizierten Mehrheit in der Hand wird die Frage vollständig gerichtlich geprüft.

Kurz gesagt: Die qualifizierte Mehrheit ist ein Schlüssel zum Gericht. Sie eröffnet den Weg zu Schadenersatz oder zur Genehmigung des Geschäfts mit einem bestellten Unterzeichner – ohne sie braucht es die Unterschrift aller.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 4 oder mehr Wohnungen. Das Pinui-Binui-Gesetz definiert dies ausdrücklich:

„‚Wohnungseigentümergemeinschaft‘ – jedes der Folgenden, sofern es mindestens vier Wohnungen umfasst: (1) im Sinne von Kapitel F des Grundstücksgesetzes; (2) im Sinne von ‚Haus‘ nach Kapitel F1 des Grundstücksgesetzes“ – § 1 des Pinui-Binui-Gesetzes, 5766-2006, in der ursprünglichen und weiterhin geltenden Fassung (inoffizielle Übersetzung)

Was bedeutet das in der Praxis? Bei einem Haus mit 2 oder 3 Wohnungen greift der Mehrheitsmechanismus des Gesetzes überhaupt nicht – dort beruht das Geschäft auf der vollständigen Zustimmung aller. Und am anderen Ende hat das Abrissverfahren für ein einzelnes Haus, wie erwähnt, eigene Eintrittsbedingungen: mindestens 4 Wohnungen und mehr als 2 Eigentümer.

Kurz gesagt: Bevor Sie Prozentsätze zählen, zählen Sie Wohnungen. Weniger als 4, und der gesamte Mechanismus entfällt.